Vastgoed in Dubai kopen en financieren, zonder er te wonen

Wat u als niet-ingezetene kunt kopen

Officiële regel Dubai beperkt buitenlands eigendom niet op nationaliteit, maar op gebied. In de aangewezen freehold-zones krijgt u volledig eigendom, onbeperkt in tijd, vrij verhandelbaar en vererfbaar, en het pand kan als onderpand dienen. Die zones omvatten vrijwel elke wijk die een internationale koper overweegt. Uw paspoort maakt daarbij geen verschil, en u hebt geen Emirates ID en geen visum nodig om te kopen.

Ervaring Nexus Bridge Wat wel verschil maakt, is of het pand is opgeleverd of nog in aanbouw. Een opgeleverd appartement kunt u meteen financieren en verhuren. Een project in aanbouw koopt u via het betalingsschema van de ontwikkelaar; de bank komt pas bij de oplevering in beeld. Dat onderscheid bepaalt uw hele planning en wordt in verkooppraatjes vaak weggelaten.

De financiering: 65 procent, en waar dat vandaan komt

Bankpraktijk Voor niet-ingezetenen financieren de banken waarmee wij werken in de regel 65 procent van de koopsom van een opgeleverd object. U brengt dan 35 procent in. In sommige gevallen wordt dat 50 procent: bij een inkomen dat lastig te beoordelen is, bij bepaalde objecten of bij een hogere leeftijd. De bank beslist, niet de adviseur.

Officiële regel Het kader komt van de centrale bank van de Emiraten: de looptijd is maximaal 25 jaar, en alle maandlasten samen, inclusief uw Nederlandse hypotheek en leningen, mogen niet boven 50 procent van uw bruto-inkomen uitkomen. Voor gepensioneerden geldt 30 procent. De rente is EIBOR plus de marge van de bank, ofwel één tot vijf jaar vast en daarna variabel. Vergelijk niet de eerste rente maar de marge daarna: die bepaalt twintig van de vijfentwintig jaar.

Rekenvoorbeeld Rekenvoorbeeld bij een koopsom van AED 1.500.000: 65 procent financiering betekent AED 975.000 lening en AED 525.000 eigen inbreng, plus ongeveer AED 110.000 aan bijkomende kosten. U hebt dus rond AED 635.000 vrij beschikbaar nodig. Meer over rente en marge staat in onze Engelstalige gids over EIBOR en de opslag.

Wat het echt kost naast de koopsom

Officiële regel De vaste posten bij aankoop, elk met een officiële bron onderaan deze pagina:

• Overdracht bij het Dubai Land Department: 4 procent van de koopsom plus AED 580 aan uitgiftekosten.
• Makelaarscourtage: gebruikelijk 2 procent plus 5 procent btw.
• Bij financiering: inschrijving van de hypotheek, 0,25 procent van de leensom plus AED 270.
• Taxatie door de taxateur van de bank: AED 2.500 tot 3.500 plus btw.
• Behandelkosten van de bank: tot 1 procent van de leensom, vaak onderhandelbaar.
• Verzekeringen: opstal en meestal een overlijdensrisicoverzekering op de leensom.

Officiële regel Sinds 1 februari 2025 mogen banken de overdrachtskosten en de courtage niet meer meefinancieren. Die 6 procent moet u dus contant hebben, boven op uw eigen inbreng. Wie dat over het hoofd ziet, staat vlak voor de overdracht met een gat. De volledige opstelling met alle bronnen staat in onze Engelstalige pagina over purchase costs.

Bankpraktijk Daarna is er één terugkerende post: de servicekosten, per vierkante voet per jaar, goedgekeurd door de RERA en afgerekend via het Mollak-systeem. Voor appartementen ligt dat meestal tussen AED 10 en 30 per vierkante voet. Dat is uw belangrijkste vaste last, en de post die in rendementsberekeningen het vaakst ontbreekt.

Belasting in Nederland: het verdrag en box 3

Officiële regel Nederland en de Verenigde Arabische Emiraten hebben een belastingverdrag dat op 2 juni 2010 in werking is getreden. Artikel 6 wijst de heffing over inkomsten uit onroerende goederen toe aan het land waar het pand ligt. Artikel 22 lid 2 bepaalt dat Nederland voor die inkomsten een vermindering van zijn belasting verleent. In de praktijk geeft u het pand op in box 3 en vraagt u de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting; per saldo blijft er over dit pand geen Nederlandse heffing over. Het vermogen telt wel mee bij de bepaling van het tarief over uw overige box 3-bezit.

Ervaring Nexus Bridge Dat is precies het punt waarop de Nederlandse situatie afwijkt van de Duitse. Het Duitse verdrag met de Emiraten is eind 2021 afgelopen en niet vervangen, waardoor een Duitse eigenaar het huuroverschot volledig in Duitsland aangeeft. Wij rekenen beide varianten dagelijks door en het verschil in nettorendement is aanzienlijk.

Het box 3-stelsel is bovendien in beweging. Voordat u rekent met een uitkomst, laat uw eigen belastingadviseur naar de stand van dat jaar kijken. Wij geven hier de regels en de vindplaats, geen fiscaal advies.

Rendement in vier eigen dossiers

Rekenvoorbeeld Wij publiceren geen rendementsbeloften, alleen doorgerekende dossiers waarvan de cijfers uit de koopakte, de huurovereenkomst en de bankofferte komen.

Wat er van het bruto naar het netto verdwijnt, is telkens hetzelfde rijtje: servicekosten, beheer, leegstand tussen twee huurders en, bij financiering, de rente. De volledige berekeningen staan in onze Engelstalige pagina over rental yield en in de vier dossiers: 01, 02, 03 en 04.

Het traject vanuit Nederland

Ervaring Nexus Bridge De volgorde die in de praktijk werkt: eerst de voorlopige goedkeuring van de bank, dan pas zoeken. Zo weet u wat u kunt bieden en onderhandelt u als iemand die kan betalen. Reken op vier tot acht weken van goedkeuring tot inschrijving bij het Dubai Land Department; de goedkeuring zelf is bij een compleet dossier in enkele dagen rond en meestal 60 dagen geldig.

Officiële regel Wilt u niet zelf afreizen, dan regelt een volmacht de overdracht. De Emiraten zijn geen partij bij het apostilleverdrag, dus de korte route bestaat niet: na de notaris volgt legalisatie, daarna de ambassade van de VAE, daarna het ministerie in de Emiraten en een vertaling in het Arabisch. Plan daar twee tot vier weken voor in. De stappen van de aankoop zelf staan in onze Engelstalige pagina over het aankooptraject.

Bankpraktijk Een rekening in de Emiraten is voor de aankoop niet verplicht, maar in de praktijk wel nodig: de maandlast, de servicekosten en de huur lopen er allemaal doorheen. Begin er daarom parallel mee. Wat daarvoor nodig is, staat in onze Engelstalige pagina over de bankrekening voor niet-ingezetenen.

Wat wij doen, en wat wij niet doen

Nexus Bridge Capital is een merk van NEXUSBRIDGE CAPITAL CONSULTING - FZCO, met een IFZA-vergunning en een kantoor in Dubai Silicon Oasis. Wij begeleiden kopers naar de bank; wij werken niet voor de bank. Ons honorarium is resultaatafhankelijk en komt van de klant, niet als provisie van banken of ontwikkelaars. Komt er geen rekening en geen financiering tot stand, dan is er geen honorarium.

De begeleiding voeren wij in het Engels of Duits. Deze Nederlandstalige pagina's zijn er om de regels en de rekensom vooraf helder te maken. Wij geven geen fiscaal of juridisch advies: wij zetten de regel met bron op tafel en u legt die naast uw eigen adviseur. Het volledige overzicht van de financiering staat in onze Engelstalige gids Dubai mortgage for non-residents, en het Golden Visa vanaf AED 2 miljoen in UAE Golden Visa through property.

Bronnen

Veelgestelde vragen