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Leitfaden für Käuferinnen und Käufer aus der Schweiz

Immobilie in Dubai kaufen und finanzieren, aus der Schweiz

Wie viel Bargeld Sie wirklich brauchen, welche Rendite sich mit Zahlen belegen lässt und was in Ihrer Schweizer Steuererklärung, Ihrer Vorsorge und Ihrer AHV passiert. Mit Quellen, ohne Hochglanz.

DTDenise Tanrikul, Managing PartnerFachliche Prüfung: Martin KrygierZuletzt geprüft: 7. September 2026
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So lesen Sie diese Seite. Jede Aussage ist markiert: Amtliche Regel eine bindende Regel von Bund, Kanton oder Zentralbank · Bankpraxis Konditionen einzelner Banken, die sich kurzfristig ändern · Erfahrung Nexus Bridge was wir in laufenden Mandaten sehen · Rechenbeispiel eine Rechnung zur Veranschaulichung, kein Angebot. Wo Kantone abweichen, steht es dabei.
Die kurze Antwort Ja, Sie können als Schweizerin oder Schweizer in Dubai kaufen und finanzieren, ohne dort zu wohnen. Die Banken finanzieren Nicht-Ansässigen in der Regel 65 Prozent, Sie bringen also 35 Prozent ein, dazu 7 bis 8 Prozent Nebenkosten in bar; die DLD-Gebühr und die Maklerprovision, rund 6 Prozent, dürfen seit Februar 2025 nicht mehr mitfinanziert werden.[4] Bei AED 1'500'000 sind das rund CHF 141'191 in bar. Drei Punkte, die für die Schweiz spezifisch sind und die Sie sonst nirgends zusammen finden: Vorsorgegeld ist für dieses Objekt gesperrt,[8] die Wohnung ist in Ihrer Steuererklärung satzbestimmend statt steuerfrei und kostet Sie einen Teil Ihres Hypothekarzinsabzugs,[6] und ab dem 1. Januar 2029 ändert der Systemwechsel beim Eigenmietwert die Rechnung für selbst genutzte Objekte.[7]
Was Schweizerinnen und Schweizer dazu googeln. Diese Fragen zeigt Google unter den Ergebnissen; jede davon wird auf dieser Seite beantwortet.
  • Kann ich als Schweizer eine Wohnung in Dubai kaufen?
  • Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek in Dubai?
  • Muss ich die Wohnung in der Schweizer Steuererklärung angeben?
  • Kann ich Pensionskassengeld dafür verwenden?
  • Welche Rendite ist in Dubai realistisch?
  • Gilt die Lex Koller für einen Kauf im Ausland?
Warum es diese Schweizer Seiten gibt. Die Regeln in Dubai sind für alle gleich. Was sich unterscheidet, ist alles, was danach in Ihrem Wohnsitzland passiert: Satzbestimmung, Quotelung der Schuldzinsen, Vorsorgerecht, AHV. Genau dieser Teil fehlt auf jeder Anbieterseite, die wir kennen, und genau dort entscheidet sich, ob sich ein Kauf rechnet. Wir schreiben ihn auf, mit Quelle, auch wenn die Antwort manchmal nein lautet.

Die sechs Fragen, um die es geht

Dürfen Sie überhaupt kaufen

Amtliche Regel Ja, und ohne Bewilligung. Dubai beschränkt ausländisches Eigentum nach Gebiet, nicht nach Nationalität. In den ausgewiesenen Freehold-Zonen erwerben Sie volles Eigentum, eingetragen im Register des Dubai Land Department, unbefristet und vererblich.[2] Praktisch der ganze Markt, von dem Sie hören, liegt in solchen Zonen.

Amtliche Regel Die Frage nach der Lex Koller kommt in fast jedem Erstgespräch. Sie regelt den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Personen im Ausland und gilt für Ihren Kauf in Dubai nicht. Es gibt dort kein Gegenstück, keine Bewilligungspflicht und keine Kontingente.

Erfahrung Nexus Bridge Was in der Praxis bremst, ist nicht das Recht, sondern zwei Dinge: das Bankdossier und die Vollmacht. Die Emirate sind dem Haager Apostille-Übereinkommen nicht beigetreten, deshalb braucht eine Vollmacht die vollständige Legalisation über Notariat, Staatskanzlei, Bundeskanzlei und Botschaft der VAE, danach in Dubai die beglaubigte Übersetzung ins Arabische. Rechnen Sie mit zwei bis vier Wochen und starten Sie parallel zum Kreditantrag.

Woher das Geld kommen darf

QuelleZulässigBemerkung
Eigene Ersparnisse, WertschriftenAmtliche Regel jaMittelherkunft muss belegt werden
Hypothek einer Bank in den EmiratenBankpraxis ja, in der Regel 65 ProzentLaufzeit höchstens 25 Jahre, Schuldendienst höchstens 50 Prozent des Bruttoeinkommens[1]
Hypothek einer Schweizer Bank auf das Objekt in DubaiBankpraxis praktisch neinkein Schweizer Grundpfand möglich
Aufstockung der Hypothek auf das Schweizer EigenheimBankpraxis bankabhängigverändert zugleich die Quotelung der Schuldzinsen[6]
Pensionskasse, zweite SäuleAmtliche Regel neinnur für selbstgenutztes Wohneigentum; Ferienwohnungen und Renditeobjekte ausgeschlossen[8]
Säule 3aAmtliche Regel neingleiche Zweckbindung[8]

Erfahrung Nexus Bridge Der Vorsorgepunkt ist der häufigste Planungsfehler bei Schweizer Interessenten und der teuerste, weil er meist erst nach der Reservation auffällt. Wir sagen ihn deshalb im ersten Gespräch. Ausführlich: Pensionskasse und Säule 3a.

Was ein Kauf in Franken kostet

Wechselkurs. Wechselkurs dieser Seite: 1 CHF entspricht rund 4.54 AED, Stand 4. September 2026. Der Dirham ist mit 3.6725 AED je US-Dollar fest an den Dollar gebunden, gegenüber dem Franken schwankt er deshalb genau so wie der Dollar.

Rechenbeispiel Wohnung zu AED 1'500'000, rund CHF 330'396, fertig gebaut, 65 Prozent finanziert:

PositionAEDCHF
Kaufpreis1'500'000330'396
Eigenkapital 35 Prozent525'000115'639
Kaufnebenkosten, rund 7.7 Prozent116'00525'552
Barbedarf gesamt641'005141'191
Hypothek der Bank in den Emiraten975'000214'758

Amtliche Regel Die grossen Nebenkostenposten: 4 Prozent Übertragungsgebühr des Dubai Land Department, 2 Prozent plus Mehrwertsteuer Maklerprovision, bei Finanzierung bis 1 Prozent des Hypothekarbetrags für die Bank sowie 0.25 Prozent plus AED 270 für die Registrierung der Hypothek.[2][3] Vollständig aufgeschlüsselt: Kaufnebenkosten in Franken.

Amtliche Regel Was es in Dubai nicht gibt: eine jährliche Liegenschaftssteuer, eine Einkommenssteuer auf Mieterträge natürlicher Personen und eine Kapitalgewinnsteuer beim privaten Verkauf. Was es gibt: die Service Charge der Eigentümergemeinschaft, in unseren Fällen AED 10 bis 17 je Quadratfuss und Jahr, von der RERA je Gebäude genehmigt. Sie ist der grösste laufende Posten und entscheidet über den Abstand zwischen Brutto- und Nettorendite.

Welche Rendite sich belegen lässt

Bruttorendite in vier eigenen Fällen, Prozent pro JahrFall 01, Dubai Marina5.77 %Fall 02, Studio Al Furjan7.88 %Fall 03, 787 Quadratfuss7.37 %Fall 04, 701 Quadratfuss7.00 %
Bruttomiete geteilt durch den Kaufpreis. Netto bleiben davon 4.71 bis 7.03 Prozent nach Service Charge, Verwaltung und Leerstand. Zum Vergleich misst Global Property Guide für Dubai im zweiten Quartal 2026 im Mittel 5.53 Prozent.

Erfahrung Nexus Bridge Wir veröffentlichen vier eigene Fälle mit offengelegter Rechnung, weil eine Renditezahl ohne Kostenaufstellung nichts bedeutet. Brutto 5.77 bis 7.88 Prozent, netto 4.71 bis 7.03 Prozent. Inserate mit 10 oder 12 Prozent rechnen üblicherweise Kurzzeitvermietung vor Kosten, ohne Leerstand, ohne Plattformgebühr und ohne Service Charge. Möglich ist so ein Jahr, erwartbar ist es nicht.

Was in Ihrer Steuererklärung passiert

Amtliche Regel Die Wohnung gehört deklariert. Sie wird international ausgeschieden, also in der Schweiz nicht besteuert, aber satzbestimmend berücksichtigt: Mietertrag und Wert erhöhen den Satz auf Ihr übriges Einkommen und Vermögen.[6]

Amtliche Regel Der teurere Effekt ist ein anderer. Schulden und Schuldzinsen werden nach Lage und Wert der Aktiven auf die Steuerdomizile verteilt. Kaufen Sie unbelastet in Dubai, wandert ein Teil Ihrer Schweizer Hypothekarschuld rechnerisch mit, und die darauf entfallenden Zinsen sind in der Schweiz nur noch satzbestimmend abziehbar.[6] Bei einer Hypothek von CHF 700'000 zu 1.9 Prozent und einer Wohnung zu AED 1.5 Millionen sind das in unserer Modellrechnung rund CHF 2'900 Zinsabzug, die wegfallen.

Amtliche Regel Zwei weitere Punkte, die selten zusammen genannt werden. Erstens: Das Doppelbesteuerungsabkommen mit den Emiraten vom 6. Oktober 2011 erfasst ausdrücklich nur Steuern vom Einkommen, nicht die Vermögenssteuer.[5] Die Freistellung beim Vermögen folgt aus dem internen Recht. Zweitens: Der Systemwechsel beim Eigenmietwert, angenommen am 28. September 2025 mit 57.73 Prozent, tritt am 1. Januar 2029 in Kraft; danach wird der Eigenmietwert einer Auslandliegenschaft auch nicht mehr satzbestimmend berücksichtigt.[7] Das betrifft Selbstnutzung, nicht Vermietung.

Amtliche Regel Und ein dritter Punkt, der 2029 dazukommt und den wir sonst nirgends beantwortet gefunden haben: Der Systemwechsel ändert im selben Zug den Abzug privater Schuldzinsen. Künftig gilt die quotal-restriktive Methode, also das Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen; wer keine steuerbaren Miet- oder Pachterträge hat, kann gar keine privaten Schuldzinsen mehr abziehen. Ob eine vermietete Wohnung im Ausland dabei im Zähler mitzählt, obwohl ihr Ertrag in der Schweiz nur satzbestimmend ist, ist in den veröffentlichten Unterlagen nicht geklärt. Wir sagen das lieber, als es zu erfinden.

Vollständig durchgerechnet, samt der offenen Frage: Steuererklärung und Satzbestimmung.

Warum Frühpensionierte zusätzlich rechnen sollten

Amtliche Regel Wer nichterwerbstätig ist und das Referenzalter noch nicht erreicht hat, zahlt AHV-Beiträge nach Vermögen und dem zwanzigfachen Renteneinkommen, mindestens CHF 530 und höchstens CHF 26'500 im Jahr.[9] Die Ausgleichskassen stützen sich auf die Steuermeldung, in der die Liegenschaft im Ausland enthalten ist.

Erfahrung Nexus Bridge Meist geht es um einige hundert Franken, und wer den Höchstbeitrag ohnehin zahlt, merkt nichts. Unangenehm ist nicht die Höhe, sondern dass die Verfügung erst im Jahr nach dem Kauf kommt. Details: AHV für Nichterwerbstätige.

Wie wir arbeiten

Erfahrung Nexus Bridge Wir sind in Dubai, IFZA-lizenziert unter der Nummer 87814, und arbeiten ausschliesslich für den Kunden. Wir nehmen keine Provision von Banken oder Bauträgern, also haben wir keinen Grund, Sie zu einem bestimmten Objekt zu drängen. Wir prüfen die Finanzierbarkeit bei mehreren Banken parallel, begleiten die Kontoeröffnung ohne Aufenthaltsbewilligung und wickeln den Kauf bis zur Eintragung ab. Gespräche auf Deutsch.

Erfahrung Nexus Bridge Was wir nicht tun: Steuer-, Vorsorge- oder Rechtsberatung in der Schweiz. Was wir stattdessen tun: die emiratischen Zahlen so aufbereiten, dass Ihre Treuhänderin oder Ihr Treuhänder damit rechnen kann. Erfahrungsgemäss ist das der Teil, an dem es sonst hängt.

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Häufige Fragen

Kann ich als Schweizerin oder Schweizer in Dubai kaufen, ohne dort zu wohnen?
Ja. Dubai beschränkt ausländisches Eigentum nicht nach Nationalität, sondern nach Gebiet: In den ausgewiesenen Freehold-Zonen erwerben Sie volles, im Register des Dubai Land Department eingetragenes Eigentum, unbefristet und vererblich. Eine Bewilligung nach Nationalität, wie sie die Lex Koller für die Schweiz kennt, gibt es dort nicht. Sie brauchen weder Visum noch Emirates ID, sondern einen gültigen Pass, ein vollständiges Bankdossier und, falls Sie nicht reisen, eine legalisierte Vollmacht.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Für Nicht-Ansässige finanzieren die Banken in der Regel 65 Prozent des Kaufpreises; Sie bringen 35 Prozent ein. In einzelnen Fällen verlangt die Bank 50 Prozent. Dazu kommen 7 bis 8 Prozent Nebenkosten, alle in bar; die DLD-Gebühr und die Maklerprovision, zusammen rund 6 Prozent, dürfen seit Februar 2025 nicht mehr in die Hypothek eingerechnet werden. Bei AED 1'500'000 sind das zusammen rund CHF 141'000 in bar.
Kann ich dafür Pensionskassengeld oder die Säule 3a einsetzen?
Nein. Vorsorgegelder dürfen ausschliesslich für selbstgenutztes Wohneigentum verwendet werden, das für den persönlichen Bedarf als Hauptwohnsitz bestimmt ist; Ferienwohnungen und Renditeobjekte sind ausdrücklich ausgeschlossen. Das ist der Punkt, an dem die meisten Schweizer Planungen kippen, und er fällt oft erst nach der Reservation auf.
Ist die Wohnung in der Schweiz steuerfrei?
Nein, sie ist satzbestimmend. Die Schweiz besteuert Mietertrag und Wert nicht selbst, rechnet beides aber zur Bestimmung des Steuersatzes hinzu, und die Tarife sind progressiv. Teurer als dieser Effekt ist meist ein zweiter: Schulden und Schuldzinsen werden nach Lage und Wert der Aktiven verteilt, weshalb ein Teil Ihres Schweizer Hypothekarzinsabzugs wegfällt, sobald Sie im Ausland eine unbelastete Liegenschaft halten.
Gilt die Lex Koller?
Nein. Die Lex Koller regelt den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Personen im Ausland. Für Ihren Kauf im Ausland gilt sie nicht. Die Frage kommt trotzdem in fast jedem Erstgespräch, und die Antwort ist erfreulich kurz.
Welche Rendite ist realistisch?
In unseren vier durchgerechneten Fällen liegt die Bruttorendite zwischen 5.77 und 7.88 Prozent im Jahr, netto zwischen 4.71 und 7.03 Prozent nach Service Charge, Verwaltung und Leerstand. Global Property Guide misst für Dubai im zweiten Quartal 2026 im Mittel 5.53 Prozent brutto. Zahlen über 10 Prozent beziehen sich üblicherweise auf Kurzzeitvermietung vor Kosten und ohne Leerstand.
Was ändert der Systemwechsel beim Eigenmietwert?
Das Volk hat ihn am 28. September 2025 mit 57.73 Prozent angenommen, in Kraft am 1. Januar 2029. Für eine selbst genutzte Liegenschaft im Ausland wird der Eigenmietwert danach auch nicht mehr satzbestimmend berücksichtigt. Für eine vermietete Wohnung ändert sich nichts, weil dort Mietertrag anfällt und kein Eigenmietwert.
Zahle ich in Dubai jährlich Steuern auf die Wohnung?
Eine jährliche Liegenschaftssteuer kennt Dubai nicht, ebenso wenig eine Einkommenssteuer auf Mieterträge natürlicher Personen oder eine Kapitalgewinnsteuer beim privaten Verkauf. Es gibt die Service Charge der Eigentümergemeinschaft, je Gebäude von der RERA genehmigt, in unseren Fällen AED 10 bis 17 je Quadratfuss und Jahr.
Wirkt sich das auf meine AHV aus?
Wenn Sie nichterwerbstätig sind und das Referenzalter noch nicht erreicht haben, ja. Die Beiträge bemessen sich nach Vermögen und dem zwanzigfachen Renteneinkommen, mit einem Höchstbeitrag von CHF 26'500 im Jahr, und die Ausgleichskassen stützen sich auf die Steuermeldung. Meist geht es um einige hundert Franken, aber es sollte nicht die Beitragsverfügung sein, die Sie darauf aufmerksam macht.
Wie lange dauert der Kauf von der Schweiz aus?
Von der Vorabgenehmigung bis zur Eintragung beim Dubai Land Department vier bis acht Wochen. Die Vorabgenehmigung selbst ist bei vollständigen Unterlagen in wenigen Tagen da und meist 60 Tage gültig. Für eine Vollmacht rechnen Sie zwei bis vier Wochen zusätzlich, weil die Emirate dem Haager Apostille-Übereinkommen nicht beigetreten sind und deshalb die vollständige Legalisation nötig ist.
In welcher Sprache arbeiten Sie?
Auf Deutsch. Unser Team sitzt in Dubai, wir sind IFZA-lizenziert unter der Nummer 87814 und arbeiten ausschliesslich für den Kunden, ohne Provision von Banken oder Bauträgern. Für die Schweizer Steuer- und Vorsorgeseite arbeiten wir mit Ihrer Treuhänderin oder Ihrem Treuhänder zusammen, statt sie zu ersetzen.
DT
Geschrieben von Denise Tanrikul, Managing Partner · fachlich geprüft von Martin Krygier, Manager, selbst Käufer und Vermieter in Deutschland und Dubai Zuletzt geprüft am 7. September 2026. Aussagen zur Rechtslage stammen aus den Quellen am Seitenende (Zentralbank der VAE, Dubai Land Department, Eidgenössische Steuerverwaltung, Bundesamt für Sozialversicherungen, Abkommenstext) und werden mindestens quartalsweise nachgezogen. Bankkonditionen ändern sich kurzfristig; fragen Sie vor einer Entscheidung den aktuellen Stand ab. Dies ist keine Steuer- oder Rechtsberatung, und die kantonalen Unterschiede sind erheblich.

Quellen

  1. Zentralbank der VAE, Rulebook, Article 3 Important Ratios: Laufzeit höchstens 25 Jahre, Schuldendienst höchstens 50 Prozent des Bruttoeinkommens, Belehnung je nach Kategorie. rulebook.centralbank.ae
  2. Dubai Land Department, Property Sale Registration: Übertragungsgebühr 2 Prozent Käufer und 2 Prozent Verkäufer, Title Deed und Karte je AED 250, Service-Partner AED 4'000 plus Mehrwertsteuer ab AED 500'000. dubailand.gov.ae
  3. Dubai Land Department, Request for Mortgage Registration: 0.25 Prozent des Hypothekarbetrags plus AED 270. dubailand.gov.ae
  4. The National, 25. Januar 2025: Die Zentralbank untersagt, die DLD-Gebühr und die Maklerprovision in die Hypothek einzurechnen. thenationalnews.com
  5. Abkommen vom 6. Oktober 2011 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und den Vereinigten Arabischen Emiraten zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen, SR 0.672.932.51, in Kraft seit 21. Oktober 2012. Das Abkommen erfasst ausdrücklich nur Steuern vom Einkommen, nicht die Vermögenssteuer. estv.admin.ch
  6. VZ VermögensZentrum, Ausländische Immobilien deklarieren: Die Liegenschaft im Ausland ist in der Schweiz satzbestimmend, nicht steuerfrei; Schulden und Schuldzinsen werden nach Lage und Wert der Aktiven auf die Steuerdomizile verteilt, weshalb Schuldzinsen auf eine ausländische Liegenschaft in der Schweiz nur satzbestimmend abziehbar sind. vermoegenszentrum.ch
  7. Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung: Volksabstimmung vom 28. September 2025, angenommen mit 57.73 Prozent Ja; der Bundesrat setzt den Systemwechsel auf den 1. Januar 2029 in Kraft. Bei ausländischen Liegenschaften wird der Eigenmietwert danach auch nicht mehr satzbestimmend berücksichtigt. taxinfo, Kanton Bern
  8. Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge (WEFV), SR 831.411: Artikel 1 bis 4 beschränken die Verwendung auf Wohneigentum zum Eigenbedarf, also den Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt der versicherten Person; Ferienwohnungen und Renditeobjekte fallen nicht darunter. Artikel 5: Mindestbetrag des Vorbezugs 20'000 Franken, zwischen zwei Bezügen mindestens fünf Jahre. fedlex.admin.ch
  9. Informationsstelle AHV/IV, Merkblatt 2.03, Beiträge der Nichterwerbstätigen: Bemessung nach Vermögen und dem zwanzigfachen jährlichen Renteneinkommen, Mindestbeitrag 530 Franken, Höchstbeitrag 26'500 Franken. ahv-iv.ch
  10. Wechselkurs dieser Seite: 1 CHF entspricht rund 4.54 AED, Stand 4. September 2026, abgeleitet aus der festen Bindung des Dirham an den US-Dollar zu 3.6725 AED je Dollar. Für die Steuererklärung gelten die Jahresendkurse der Eidgenössischen Steuerverwaltung. estv.admin.ch
  11. Global Property Guide, Bruttorenditen Dubai, zweites Quartal 2026: im Mittel 5.53 Prozent. globalpropertyguide.com
  12. Nexus Bridge Capital, vier eigene, vollständig durchgerechnete Fälle mit offengelegten Kosten. Rendite in der Praxis (EN)

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