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Ratgeber · Stand 15. September 2026

Immobilie in Dubai kaufen: der Ablauf für Non-Residents

Sechs Schritte, alle Gebühren, die Vollmacht für den Kauf aus der Ferne, und die fünf Dinge, die Sie vor der Unterschrift prüfen sollten.

DTDenise Tanrikul, Managing PartnerFachliche Prüfung: Martin KrygierZuletzt geprüft: 15. September 2026
Sechs Schritte

Von der Finanzierungszusage bis zum Trustee-Termin, Title Deed und Hypothek werden am selben Tag eingetragen.

Offizielle Regel
Nur der Reisepass

Keine Emirates ID nötig, die Übertragung geht auch per Vollmacht.

Offizielle Regel
7 bis 8 %

Nebenkosten, mit denen Sie zusätzlich zum Kaufpreis rechnen.

Erfahrung Nexus Bridge

Alle Zahlen sind auf dieser Seite belegt, die Quellen stehen am Ende der Seite.

So lesen Sie diesen Ratgeber. Jede Angabe ist gekennzeichnet: Offizielle Regel verbindliche Vorgabe von Zentralbank oder Behörde · Bankpraxis Konditionen einzelner Banken, kurzfristig änderbar · Erfahrung Nexus Bridge unsere Beobachtung aus laufenden Mandaten · Beispiel Rechenbeispiel, keine Zusage.

Die kurze Antwort

Wie kaufe ich als Deutscher ohne Wohnsitz eine Immobilie in Dubai? In sechs Schritten: Finanzierung vorab klären → Objekt auswählen und Kaufvertrag (MOU) mit Anzahlung unterschreiben → NOC des Bauträgers einholen → Bewertung und Offer Letter der Bank → Übertragung beim Registration Trustee des Dubai Land Department → Title Deed und ggf. Hypothek werden am selben Tag eingetragen.[1] Sie brauchen dafür nur den Reisepass, keine Emirates ID; die Übertragung geht auch per Vollmacht. Rechnen Sie mit 7 bis 8 % Nebenkosten und, mit Finanzierung, vier bis acht Wochen.
Inhalt
  1. Was Sie als Nicht-Resident kaufen dürfen
  2. Die sechs Schritte im Detail
  3. Der Trustee-Termin, und warum es keinen Notar gibt
  4. Nebenkosten auf einen Blick
  5. Kauf aus der Ferne: Vollmacht
  6. Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
  7. Was der Kauf für den Aufenthalt bedeutet
  8. Quellen
  9. Häufige Fragen

Was Sie als Nicht-Resident kaufen dürfen

Offizielle Regel In den ausgewiesenen Freehold-Gebieten Dubais können Ausländer Volleigentum (Freehold) erwerben; das Eigentum wird beim Dubai Land Department (DLD) registriert und mit einem Title Deed auf den Namen des Käufers verbrieft.[1][3] Ein Aufenthaltstitel ist keine Voraussetzung. Außerhalb der Freehold-Gebiete sind nur Leasehold-Rechte (bis 99 Jahre) möglich, für Investoren aus DACH praktisch ohne Bedeutung, weil nahezu alle relevanten Lagen Freehold sind.

Die sechs Schritte im Detail

  1. Finanzierung vorab klären (1 bis 3 Wochen). Erfahrung Nexus Bridge Wer reserviert, bevor die Bank „ja“ gesagt hat, verhandelt aus der Schwäche und riskiert die Anzahlung. Vorabgenehmigung zuerst, Details im Finanzierungs-Ratgeber.
  2. Objekt und Kaufvertrag. Beim Bestandskauf unterschreiben Käufer und Verkäufer ein Memorandum of Understanding (Form F des DLD) mit Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Fristen; üblich ist eine Anzahlung von 10 %, die beim Makler oder Treuhänder hinterlegt wird. Erfahrung Nexus Bridge Zahlen Sie nie auf ein Privatkonto. Beim Off-Plan-Kauf ist es der Sale and Purchase Agreement (SPA) des Bauträgers mit Zahlungsplan; Zahlungen gehen auf das Treuhandkonto (Escrow) des Projekts.
  3. NOC des Bauträgers (3 bis 10 Tage). Das No Objection Certificate bestätigt, dass keine offenen Forderungen bestehen. Ohne NOC keine Übertragung.
  4. Bewertung und Offer Letter (2 bis 4 Wochen). Bei Finanzierung beauftragt die Bank einen Gutachter; auf Basis des Gutachtens erhalten Sie das verbindliche Angebot. Liegt das Gutachten unter dem Kaufpreis, beleiht die Bank den niedrigeren Wert.[4] Was das für Ihr Eigenkapital bedeutet, erklärt die Seite Bankbewertung in Dubai.
  5. Übertragung beim Trustee (1 Termin). Käufer, Verkäufer (oder Bevollmächtigte) und ggf. Bankvertreter treffen sich beim Registration Trustee des DLD. Kaufpreis (Manager's Cheque oder Banküberweisung), DLD-Gebühren und Trustee-Gebühr werden gezahlt; das DLD prüft und registriert.[1]
  6. Title Deed und Hypothek. Der Title Deed wird auf Ihren Namen ausgestellt; bei Finanzierung wird die Hypothek der Bank gleichzeitig eingetragen.[2] Danach: Übergabe der Schlüssel, Ummeldung von Strom/Wasser (DEWA), Servicegebühren.

Der Trustee-Termin, und warum es keinen Notar gibt

Offizielle Regel Die Eigentumsübertragung wird in Dubai nicht beurkundet, sondern registriert. Zuständig ist ein vom Dubai Land Department zugelassenes Registration Trustee Office. Das Dubai Land Department führt dieses Zentrum als Servicekanal für die Verkaufsregistrierung und gibt für den Vorgang selbst eine Bearbeitungszeit von 25 Minuten an.[1] Welche Büros zugelassen sind, steht in einem eigenen Verzeichnis der Behörde.[5]

Am Termin selbst passiert Folgendes:

Einen Notar im deutschen Sinn gibt es dabei nicht. Den Notary Public gibt es in Dubai sehr wohl, er sitzt aber bei den Gerichten und ist für Vollmachten, Erklärungen und Beglaubigungen zuständig, nicht für den Eigentumsübergang.[6] Wirksam wird der Kauf durch die Registrierung und die Urkunde, nicht durch eine Beurkundung des Vertrages. Wer also nach dem Notartermin fragt, sucht einen Schritt, den es hier nicht gibt.

Erfahrung Nexus Bridge Für deutsche Käufer ist das der größte Unterschied im Ablauf. Sie rechnen mit einem Termin von einer Stunde, einer Vorlesefrist und einer Wartezeit bis zur Umschreibung. Tatsächlich ist der Trustee-Termin ein Schaltertermin, und danach ist die Sache erledigt. Zeit kostet, was davor liegt: das NOC, die Bewertung und die Auszahlung der Bank.

Nebenkosten auf einen Blick

PositionHöheKategorie
DLD-Übertragungsgebühr4 % des Kaufpreises (formal je 2 % Käufer/Verkäufer, praktisch meist voll vom Käufer)Offizielle Regel[1]
Title-Deed-Ausstellung250 AEDOffizielle Regel[1]
Trustee-Gebühr4.000 AED + 5 % MwSt. (ab 500.000 AED Kaufpreis)Offizielle Regel[1]
Maklerprovisionüblich 2 % + MwSt.Bankpraxis
NOC-Gebühr des Bauträgerseinige hundert bis wenige tausend AEDBankpraxis
Bei Finanzierung: Hypothekenregistrierung0,25 % der Darlehenssumme + 270 AEDOffizielle Regel[2]
Bei Finanzierung: Bewertung, Bearbeitung2.500 bis 3.500 AED; ≈ 1 % der DarlehenssummeBankpraxis
Vollmacht (falls Sie nicht anreisen)Notar, Endbeglaubigung, Legalisation durch die Botschaft der VAE, Übersetzung: bankabhängig einige hundert EuroErfahrung Nexus Bridge

Beispiel Bei 1.500.000 AED Kaufpreis mit Finanzierung summieren sich die Nebenkosten auf rund 110.000 bis 115.000 AED (≈ 28.000 €), zusätzlich zum Eigenkapital. Die vollständige Rechnung inklusive Eigenkapital finden Sie im Eigenkapital-Rechner.

Kauf aus der Ferne: Vollmacht

Offizielle Regel Wer zur Übertragung nicht anreist, lässt sich vertreten. Die Vollmacht muss in Deutschland notariell beurkundet, vorbeglaubigt (die VAE sind kein Vertragsstaat des Haager Apostille-Übereinkommens, die Apostille allein genügt daher nicht), von der Botschaft der VAE legalisiert, in den VAE vom Außenministerium beglaubigt und ins Arabische übersetzt werden; das DLD akzeptiert nur Vollmachten mit klar begrenztem Umfang.[1] Erfahrung Nexus Bridge Planen Sie zwei bis vier Wochen ein und stoßen Sie die Vollmacht parallel zur Finanzierung an, nicht danach. Den kompletten Fernablauf beschreibt der Ratgeber Finanzierung ohne Emirates ID.

Warum die Apostille hier nicht weiterhilft. Die Apostille wirkt nur zwischen Staaten, die dem Haager Übereinkommen von 1961 beigetreten sind. Die Vereinigten Arabischen Emirate stehen in der Statustabelle der Haager Konferenz nicht.[7] Deutschland, Österreich und die Schweiz sind zwar Vertragsstaaten, für eine Urkunde, die in Dubai vorgelegt wird, nützt das aber nichts. Das Auswärtige Amt führt die VAE deshalb nicht in der Apostille-Liste, sondern unter den Ländern mit Endbeglaubigung, mit dem Zusatz, dass Handelsurkunden ausgenommen sind.[8] Die Vertretungen der VAE beschreiben denselben Weg: erst die Beglaubigung im Herkunftsland, dann die Botschaft der VAE, dann das Außenministerium in den VAE.[9]

Die Kette sieht in der Praxis so aus:

  1. Notarielle Beurkundung der Vollmacht im Heimatland, mit klar begrenztem Umfang.
  2. Vorbeglaubigung nach den Vorgaben der zuständigen Stelle im Heimatland.
  3. Legalisation durch die Vertretung der VAE in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.
  4. Beglaubigung durch das Außenministerium der VAE nach der Ankunft.
  5. Beglaubigte Übersetzung ins Arabische durch ein in den VAE zugelassenes Büro.

Erfahrung Nexus Bridge Jede Station will das Original, und jede Station hat eigene Öffnungszeiten. Zwei bis vier Wochen sind realistisch, und der häufigste Fehler ist eine zu weit gefasste Vollmacht, die das Dubai Land Department dann nicht annimmt. Lassen Sie den Wortlaut vorher prüfen, nicht erst am Schalter.

Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

Erfahrung Nexus Bridge Ob Ihr Wunschobjekt für Ausländer überhaupt als Volleigentum zulässig ist, entscheidet sich vor allem anderen: Welche Gebiete das sind, was in der Eigentumsurkunde stehen muss und worin sich Freehold und ein Nutzungsrecht bis 99 Jahre unterscheiden, steht unter Freehold-Zonen in Dubai.

Erfahrung Nexus Bridge Wir sind kein Makler und verkaufen keine Immobilien. Unsere Rolle ist die des Finanzierungs- und Prozessbegleiters auf Ihrer Seite des Tisches, vom Konto über die Bank bis zum Trustee-Termin.

Was der Kauf für den Aufenthalt bedeutet

Offizielle Regel Ein Kauf verschafft Ihnen keinen Aufenthaltstitel. Eigentum und Aufenthalt sind in den VAE zwei getrennte Dinge, und für den Kauf selbst brauchen Sie keine Emirates ID. Ab einem Immobilienwert von AED 2.000.000 kommt allerdings das Golden Visa in Betracht: zehn Jahre, verlängerbar, solange die Voraussetzungen weiter vorliegen.[10]

Drei Punkte, die dabei regelmäßig falsch wiedergegeben werden:

Erfahrung Nexus Bridge Wer wegen des Visums kauft, sollte die Reihenfolge kennen: erst die Urkunde, dann die Bewertung, dann der Antrag. Wer ein Objekt knapp unter zwei Millionen kauft und darauf hofft, dass der Wert später steigt, hat den Antrag zunächst nicht. Den vollständigen Ablauf mit Unterlagen und Fristen beschreibt der Ratgeber Golden Visa über die Immobilie.

Quellen

  1. Dubai Land Department, Property Sale Registration (Ablauf, Gebühren, Dokumente), https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/ (abgerufen 15. September 2026)
  2. Dubai Land Department, Mortgage Registration, https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/ (abgerufen 15. September 2026)
  3. Dubai Land Department, Startseite / Dienste (Trustee-Büros, Freehold-Gebiete), https://dubailand.gov.ae/ (abgerufen 15. September 2026)
  4. CBUAE, Regulations Regarding Mortgage Loans, https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/regulations-regarding-mortgage-loans (abgerufen 15. September 2026)
  5. Dubai Land Department, Real Estate Registration Trustee Centres, Verzeichnis der zugelassenen Trustee-Büros, dubailand.gov.ae (abgerufen 15. September 2026)
  6. Regierung der VAE, Public Attestation Services: Beglaubigungen und Vollmachten laufen über die Notary-Public-Abteilungen der Gerichte, u.ae (abgerufen 15. September 2026)
  7. Haager Konferenz für Internationales Privatrecht, Statustabelle zum Apostille-Übereinkommen von 1961: die Vereinigten Arabischen Emirate sind darin nicht als Vertragspartei geführt, hcch.net (abgerufen 15. September 2026)
  8. Auswärtiges Amt, Internationaler Urkundenverkehr: die VAE stehen in der Liste der Staaten mit Endbeglaubigung, ausgenommen Handelsurkunden, auswaertiges-amt.de (abgerufen 15. September 2026)
  9. Außenministerium der VAE, Attestation Information: Beglaubigung im Herkunftsland, danach Botschaft der VAE und Außenministerium in den VAE, mofa.gov.ae (abgerufen 15. September 2026)
  10. GDRFA Dubai, Issuing a golden residence permit (investors): zehn Jahre, verlängerbar, ab einem Immobilienwert von AED 2.000.000, mehrere Objekte kumulierbar, belastete Immobilien zulässig, gdrfad.gov.ae. Zum Nachweis der gezahlten zwei Millionen AED und zur Rolle des Dubai Land Department: dubailand.gov.ae (beide abgerufen 15. September 2026)

Kategorien: Offizielle Regel = Behörde / Zentralbank · Bankpraxis = Bankpraxis, kurzfristig änderbar · Erfahrung Nexus Bridge = Beobachtung aus eigener Tätigkeit · Beispiel = Rechenbeispiel ohne Gewähr.

Wie läuft ein Immobilienkauf in Dubai ab?

Stand: 23.09.2026. Quellen und Rechenweg stehen weiter oben auf dieser Seite.

Die kurze Antwort

Wie läuft ein Immobilienkauf in Dubai ab? Die kurze Antwort: Vertrag Form F über das Land Department. 10 % Anzahlung als Bankscheck, den ein registrierter Makler oder Treuhänder hält. Freigabe des Bauträgers, dann Übertragung im Treuhandbüro. Zwischen Vertrag und Übergabe liegen meist 30 bis 60 Tage.

Der Vertrag

Form F ist der Standardkaufvertrag des Land Department für Bestandsimmobilien. Nur ein bei der RERA registrierter Makler darf ihn anlegen. Unterschrieben wird digital über die App Dubai Rest mit UAE Pass. Vorher gehört ein Blick ins Register. Hypothek Sperrvermerk offene Gebühren.

Die Anzahlung

Üblich sind 10 % des Kaufpreises als Bankscheck auf den Namen des Verkäufers ausgestellt bei einer Bank in den Emiraten. Der Check wird nicht eingelöst, sondern vom Makler oder Treuhänder gehalten. Wer ohne Grund zurücktritt, verliert ihn. Zahlen Sie nie eine Anzahlung, bevor Form F unterschrieben ist.

Freigabe und Übertragung

Der Verkäufer holt beim Bauträger die Unbedenklichkeitsbescheinigung, das NOC meist 500 bis 5000 Dirham und 3 bis 7 Werktage. Sie bestätigt, dass keine Service Charge offen ist. Dann treffen sich alle im Treuhandbüro des Land Department. 4 % Übertragungsgebühr, Verwaltungsgebühr, Treuhändergebühr. Bei Finanzierung 0,250 % für die Hypothek. Am Ende steht die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen.

Drei Klauseln für Form F

Erstens: ein Finanzierungsvorbehalt mit Datum, falls die Bank absagt. Zweitens: eine Frist für das NOC, sonst hängt der Kauf am Verkäufer. Drittens: die anteilige Verteilung der Service Charge für das laufende Jahr Stand September 2026.

Nachrechnen lassen

Wie Ihr Immobilienkauf in Dubai von Form F bis zur Urkunde abläuft, begleiten wir Schritt für Schritt. Mehr auf nexusbridgecapital.de unter Kaufbegleitung. Nexus Bridge Capital, Dubai.

Häufige Fragen

Darf ich als Ausländer ohne Wohnsitz in Dubai Eigentum kaufen?
Ja. In den ausgewiesenen Freehold-Gebieten Dubais können Ausländer, Residenten wie Nicht-Residenten, Volleigentum erwerben, das beim Dubai Land Department mit einem Title Deed auf Ihren Namen eingetragen wird. Eine Emirates ID oder ein Visum ist dafür nicht erforderlich; der Reisepass genügt.
Wie läuft ein Immobilienkauf in Dubai ab?
Objektauswahl, Kaufvertrag (MOU / Form F) mit Anzahlung, NOC des Bauträgers, bei Finanzierung Bewertung und Offer Letter der Bank, dann Übertragungstermin beim Registration Trustee des Dubai Land Department: Zahlung, Eintragung, Title Deed, meist am selben Tag. Ohne Finanzierung dauert das zwei bis vier Wochen, mit Finanzierung vier bis acht.
Welche Nebenkosten fallen beim Kauf in Dubai an?
4 Prozent Übertragungsgebühr an das Dubai Land Department (formal je 2 Prozent Käufer und Verkäufer, in der Praxis meist voll vom Käufer), 250 AED Title-Deed-Ausstellung, Trustee-Gebühr rund 4.000 AED zzgl. MwSt., Maklerprovision üblich 2 Prozent zzgl. MwSt. Bei Finanzierung zusätzlich 0,25 Prozent Hypothekenregistrierung, Bewertung und Bearbeitungsgebühr der Bank, zusammen rund 7 bis 8 Prozent des Kaufpreises.
Muss ich zur Übertragung nach Dubai kommen?
Nein. Die Übertragung kann per Vollmacht erfolgen: notariell in Deutschland beurkundet, mit Endbeglaubigung und Legalisation, Beglaubigung durch die VAE-Botschaft und arabischer Übersetzung durch einen in den VAE zugelassenen Übersetzer. Planen Sie dafür zwei bis vier Wochen ein.
Was ist der Unterschied zwischen Oqood und Title Deed?
Oqood ist die Vorregistrierung eines Off-Plan-Kaufs beim Dubai Land Department, bevor das Gebäude fertig ist. Der Title Deed ist die Eigentumsurkunde für eine fertiggestellte Immobilie. Banken finanzieren Nicht-Residenten in der Regel erst, wenn ein Title Deed ausgestellt werden kann, also zur Übergabe.
Was ist ein NOC und warum brauche ich es?
Das No Objection Certificate des Bauträgers bestätigt, dass gegenüber dem Verkäufer keine offenen Servicegebühren oder Forderungen bestehen und der Bauträger der Übertragung nicht widerspricht. Ohne NOC nimmt das Dubai Land Department keine Übertragung vor. Es kostet je nach Bauträger einige hundert bis wenige tausend AED.
Welche Fehler machen Käufer aus Deutschland am häufigsten?
Reservieren vor der Finanzierungszusage, Nebenkosten unterschätzen, Servicegebühren der Anlage nicht prüfen, den Kaufvertrag ohne Prüfung unterschreiben, Geld an Privatkonten statt an Treuhand- oder Bauträgerkonten überweisen und die Vollmacht zu spät anstoßen.
Bewertet Nexus Bridge Capital die Immobilie selbst?
Nein, wir bewerten Immobilien nicht selbst. Wer ein Objekt sucht und verhandelt, sollte seinen Preis nicht selbst bestätigen. Ist eine Bewertung sinnvoll oder wird ein Gutachten gebraucht, holen wir einen unabhängigen, bei RERA, der Immobilienaufsicht des Dubai Land Department, akkreditierten Gutachter dazu, der weder mit uns noch mit dem Verkäufer verbunden ist. Sie erhalten den vollständigen Bericht, und von Gutachtern nehmen wir keine Provision. Finanzieren Sie über eine Bank, schickt die Bank ohnehin ihren eigenen Gutachter.
Kann ich die Immobilie verkaufen, solange die Hypothek läuft?
Ja, das ist Alltag in Dubai. Der Ablauf: Sie einigen sich mit dem Käufer über das Formular F, die Bank nennt den Ablösebetrag, der Käufer oder dessen Bank begleicht die Restschuld, die Hypothek wird gelöscht und die Übertragung läuft im Trustee Office des Dubai Land Department. Ohne NOC des Bauträgers geht nichts, und offene Service-Charge-Rückstände blockieren genau dieses NOC. Kostenseitig fallen die vorzeitige Rückzahlung (höchstens 1 Prozent der Restschuld, gedeckelt bei 10.000 AED), die 4 Prozent DLD-Gebühr und die Maklerprovision an. Planen Sie vier bis sechs Wochen ein.
Gibt es beim Immobilienkauf in Dubai einen Notartermin?
Nein. Die Übertragung wird bei einem vom Dubai Land Department zugelassenen Registration Trustee registriert, nicht notariell beurkundet. Der Vorgang dauert dort rund 25 Minuten. Einen Notary Public gibt es in Dubai, er gehört aber zu den Gerichten und ist für Vollmachten und Beglaubigungen zuständig, nicht für den Eigentumsübergang.
Reicht eine Apostille für meine Vollmacht?
Nein. Die Vereinigten Arabischen Emirate sind nicht Vertragsstaat des Haager Apostille-Übereinkommens. Eine Urkunde aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz braucht die vollständige Legalisationskette: Beurkundung, Vorbeglaubigung, Legalisation durch die Vertretung der VAE, Beglaubigung durch das Außenministerium der VAE und beglaubigte Übersetzung ins Arabische. Rechnen Sie mit zwei bis vier Wochen.
DT
Redaktion: Denise Tanrikul, Managing Partner · Fachliche Prüfung: Martin Krygier, Manager, selbst Käufer, Sanierer und Vermieter von Immobilien in Deutschland und Dubai Zuletzt geprüft am 15. September 2026. Regulatorische Angaben stammen aus den verlinkten Primärquellen (UAE Central Bank, Dubai Land Department, Bankseiten) und werden mindestens quartalsweise aktualisiert. Bankkonditionen ändern sich kurzfristig, vor einer Entscheidung immer den aktuellen Stand bei der Bank einholen.

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