Immobilie in Abu Dhabi kaufen, als Nicht-Resident

Alle Zahlen sind auf dieser Seite belegt, die Quellen stehen am Ende der Seite.

Abu Dhabi ist der ruhigere Nachbar von Dubai: mehr Endnutzer, weniger Spekulation, ein kleinerer und übersichtlicherer Markt. Für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist das kein Nachteil, sondern häufig ein Vorteil, vorausgesetzt, man kennt die drei Punkte, an denen sich Abu Dhabi wirklich von Dubai unterscheidet: die Eigentumsform, die Zonen und die Behörden.

Der Kostenunterschied zu Dubai

Beispiel Bei zwei ansonsten identischen Wohnungen für 2 Mio. AED liegt der Unterschied allein bei den Erwerbsnebenkosten in der Größenordnung von 40.000 bis 50.000 AED. Das ist kein Argument, in Abu Dhabi zu kaufen, wenn die Immobilie nicht passt, aber es ist ein handfestes Argument, Abu Dhabi überhaupt anzuschauen.

Offizielle Regel Die Registrierungsgebühr ist formal je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer zu tragen. In der Praxis ist die Verteilung Verhandlungssache und gehört in die Kaufvereinbarung, nicht in ein späteres Gespräch.

Wo Sie kaufen dürfen

Ausländer erwerben in Abu Dhabi ausschließlich in den Investment Zones. Ein erheblicher Teil der Wohngebiete bleibt Staatsangehörigen der VAE vorbehalten. Innerhalb der Investment Zones gilt seit 2019 volles Freehold.

Erfahrung Nexus Bridge Wir arbeiten in Abu Dhabi bewusst mit fertigen Objekten statt mit Projekten im Bau. Der Grund ist derselbe wie in Dubai: Erst mit einem ausgestellten Titel lässt sich eine Finanzierung sauber darstellen, und erst dann ist der Wert überprüfbar.

Freehold, Usufruct, Musataha, die Fallgrube

Erfahrung Nexus Bridge Das ist der häufigste Stolperstein im Bestandsmarkt. Die Vermarktungsbezeichnung eines Objekts sagt nichts über die Eigentumsform aus, sie steht im Titeldokument und wird über das Register geprüft. Wir tun das vor jedem Angebot, das wir vorlegen.

Behörden und Systeme im Vergleich

Offizielle Regel Eine Dubai-Maklerlizenz gilt in Abu Dhabi nicht. Wer Ihnen in Abu Dhabi ein Objekt vermittelt, muss dort zugelassen sein, das lässt sich vor dem ersten Termin prüfen.

So läuft der Kauf ab

1. Zielklärung. Rendite, Eigennutzung oder Aufenthaltsoption, davon hängen Zone und Objekttyp ab, nicht umgekehrt.
2. Objektauswahl und Titelprüfung. Eigentumsform, Belastungen, Servicegebühren und Vermietungshistorie werden vor dem Angebot geprüft.
3. Finanzierung (optional). Vorabgenehmigung bevor reserviert wird. Wer erst reserviert und dann zur Bank geht, verhandelt unter Zeitdruck.
4. Kaufvereinbarung und Anzahlung. Üblich sind 5 bis 10 Prozent. Hier wird auch festgelegt, wer welchen Anteil der Registrierungsgebühr trägt.
5. Registrierung und Übergabe. Zahlung, Eintragung, Titeldokument auf Ihren Namen.
6. Danach. Vermietung und Verwaltung, Kontoeröffnung, gegebenenfalls Antrag auf eine Aufenthaltsoption.

Was Sie als Nicht-Resident brauchen: Reisepass (keine Residency erforderlich), Nachweis der Eigenmittel beziehungsweise vollständige Finanzierungsunterlagen. Für die Finanzierung zusätzlich Bonitätsunterlagen aus dem Heimatland, dieselben, die wir auch für Dubai bankfertig aufbereiten (Kaufablauf in Dubai im Detail).

Finanzierung als Nicht-Resident

Bankpraxis Was sich in der Praxis unterscheidet: Nicht jede Bank bewertet Objekte in jedem Emirat gleich gern. Für Abu-Dhabi-Objekte kommen andere Häuser in die engere Wahl als für Dubai. Welche das sind, hängt von Ihrem Einkommensprofil ab, wir prüfen das im Erstgespräch, ohne dass Sie eine Anfrage nach der anderen stellen und sich dabei Absagen einhandeln.

Wie viel Eigenkapital Sie konkret brauchen, können Sie mit unserem Eigenkapital-Rechner durchspielen; die Nebenkosten der Registrierung ersetzen Sie dabei durch die 2 Prozent aus der Tabelle oben.

Laufende Kosten und Steuern

• Keine Grundsteuer, keine Steuer auf Mieteinnahmen von Privatpersonen, keine Kapitalertragsteuer beim Verkauf, wie in Dubai.
• Servicegebühren der Anlage, üblicherweise im Bereich von 10 bis 25 AED je Quadratfuß und Jahr, je nach Ausstattung und Betreiber. Diese Zahl gehört in jede Renditerechnung, bevor gekauft wird.
• Strom und Wasser über den örtlichen Versorger.
• 5 Prozent Mehrwertsteuer auf Dienstleistungen wie Makler- und Anwaltshonorare^[5]. Der Wohnimmobilienkauf selbst ist davon nicht betroffen.

Offizielle Regel Steuerfreiheit in den VAE bedeutet nicht Steuerfreiheit für Sie. Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne sind nach den Regeln Ihres Wohnsitzlandes zu behandeln. Das ist keine Steuerberatung, dafür arbeiten wir mit Kanzleien in Deutschland und Dubai zusammen.

Wann Abu Dhabi die bessere Wahl ist, und wann nicht

Erfahrung Nexus Bridge Unsere Einordnung nach den Mandaten, die wir begleiten: Abu Dhabi lohnt den Blick, wenn Sie Nebenkosten sparen wollen, wenn Ihnen ein Markt mit mehr Eigennutzern und weniger Umschlag lieber ist, oder wenn Sie Lifestyle-Lagen suchen. Dubai bleibt vorn, wenn Sie maximale Auswahl und Liquidität brauchen, der Wiederverkaufsmarkt ist dort um ein Vielfaches größer, Suchmandate gehen schneller. Wer eine Immobilie in zwölf Monaten wieder verkaufen will, ist in Dubai besser aufgehoben. Wer zehn Jahre hält und vermietet, sollte beide Emirate rechnen.

Quellen

Häufige Fragen