Glossar: Dubai-Immobilien & Banking von A bis Z

Vereinigte Arabische Emirate Dirham. Landeswährung der VAE, seit 1997 fest an den US-Dollar gebunden (3,6725 AED je USD). Kaufpreise, Gebühren und Hypothekenraten in Dubai werden in AED fällig.

Kreditform mit gleichbleibender Monatsrate über die Laufzeit. Anfangs besteht die Rate überwiegend aus Zinsen, mit jeder Zahlung steigt der Tilgungsanteil. Hypotheken in den VAE sind Annuitätendarlehen; die Rate ergibt sich aus Darlehen, Zinssatz und Laufzeit, bei variablem Zins wird sie nach jeder Zinsanpassung neu berechnet.

Vorabgenehmigung einer Bank: Nach Prüfung von Einkommen und Bonität nennt die Bank den maximalen Darlehensbetrag. Unverbindlich, meist 60 Tage gültig, Voraussetzung für eine seriöse Reservierung.

Der Referenzsatz, auf den eine Bank ihre Marge aufschlägt. In den VAE ist das bei variablen Hypotheken meist der EIBOR mit drei, sechs oder zwölf Monaten Laufzeit; manche Banken verwenden einen eigenen Basiszins, den sie selbst festlegen. Im Offer Letter steht, welcher Basiszins gilt und wie oft er angepasst wird.

Fertiggestellte, vom Bauträger übergebene Immobilie mit Title Deed. Nur Bestandsimmobilien lassen sich für Nicht-Residenten in der Regel beleihen; Off-Plan-Objekte werden, wenn überhaupt, erst zur Übergabe finanziert. Im Dubai-Monitor weisen wir Preise für Bestand und Off-Plan getrennt aus.

Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis, ohne Abzug von Kosten. Die Kennzahl, mit der Objekte verglichen werden, nicht die, mit der man rechnet: Service Charge, Verwaltung und Leerstand fehlen. Unsere Fallstudien zeigen daneben immer die Nettomietrendite und den Gesamtertrag auf das Eigenkapital; die Definitionen stehen auf der Methodik-Seite.

Zentrale Klimaanlage vieler Hochhäuser in Dubai, betrieben von einem externen Versorger. Die Kosten werden je nach Gebäude über die Service Charge, über einen eigenen Vertrag des Bewohners oder gemischt abgerechnet. Vor dem Kauf klären, wer den Chiller zahlt; bei Vermietung entscheidet das über die Nettomiete.

Automatischer Informationsaustausch über Finanzkonten zwischen Staaten nach OECD-Standard. Die VAE nehmen teil: Banken melden Kontostände und Erträge von Nicht-Residenten an deren Wohnsitzland, auch nach Deutschland, Österreich und in die Schweiz.

Schuldendienstquote. Alle laufenden Raten inklusive der neuen Hypothek dürfen laut UAE Central Bank 50 % des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten; für Rentner gelten 30 %.

Dubai Electricity and Water Authority, der Strom- und Wasserversorger Dubais. Beim Einzug wird ein Vertrag angemeldet, mit erstattungsfähiger Kaution (AED 2.000 für Wohnungen, AED 4.000 für Villen) und Aktivierungsgebühr. Bei vermieteten Wohnungen schließt in der Regel der Mieter den DEWA-Vertrag ab.

Grundbuchamt und Immobilienaufsicht Dubais. Registriert Eigentumsübertragungen (4 % Gebühr) und Hypotheken (0,25 %), stellt Title Deeds aus und beaufsichtigt Makler und Bauträger über die RERA.

Emirates Interbank Offered Rate. Referenzzins, zu dem sich Banken in den VAE untereinander Geld leihen; täglich von der UAE Central Bank veröffentlicht. Variable Hypotheken werden als „3M-EIBOR + Marge“ angeboten.

Amtliches Registrierungssystem für Mietverträge in Dubai, betrieben von der RERA. Jeder Mietvertrag muss registriert werden; die Ejari-Bescheinigung ist Voraussetzung für DEWA-Anschluss, Visa der Mieter und Verfahren vor dem Mietgericht. Für Vermieter ist sie der Beleg der Mieteinnahmen gegenüber Bank und Finanzamt.

Personalausweis der VAE, nur für Personen mit Aufenthaltstitel. Für Immobilienkauf, Kontoeröffnung als Nicht-Resident und Finanzierung nicht erforderlich, der Reisepass genügt.

Beleihung einer bereits (teilweise) bezahlten Immobilie zur Kapitalfreisetzung, etwa bei der Handover-Finanzierung, wenn die Bank mehr finanziert als die offene Schlussrate.

Treuhandkonto eines Off-Plan-Projekts, auf das Käuferzahlungen fließen und von dem der Bauträger nur nach Baufortschritt Geld erhält. Pflicht in Dubai; Zahlungen an andere Konten sind ein Warnsignal.

In der Hypothekenverordnung der UAE Central Bank: ausländischer Staatsangehöriger mit Aufenthaltstitel. Für ihn gelten die Beleihungsgrenzen von 80 % (Erstimmobilie bis 5 Mio. AED), 70 % (darüber), 60 % (Zweitimmobilie). Nicht-Residenten kommen in der Verordnung nicht vor.

Monatliche Gebühr, die Banken erheben, wenn der Kontostand unter die vereinbarte Mindesteinlage fällt. Höhe bankabhängig.

Zinsbindung für ein bis fünf Jahre. Danach läuft die Hypothek variabel weiter (Reversion Rate: EIBOR + Marge).

Volleigentum. In den ausgewiesenen Freehold-Gebieten Dubais können Ausländer, auch ohne Wohnsitz, Eigentum erwerben, das mit Title Deed auf ihren Namen eingetragen wird.

Unsere Vergleichskennzahl für finanzierte Käufe: laufender Überschuss nach Rate, Service Charge und Verwaltung plus Tilgung des ersten Jahres, geteilt durch das Eigenkapital (Anzahlung). Einmalkosten werden separat ausgewiesen, Wertsteigerung wird nie unterstellt. Fall 01: 3,47 %, Fall 02: 9,41 %, Fall 03: 6,97 %, Fall 04: 5,57 %.

Konto mit Scheckheft und vollem Zahlungsverkehr. In den VAE in der Regel Residenten mit Emirates ID vorbehalten. Nicht-Residenten erhalten meist ein Savings Account mit Debitkarte und Online-Banking, das für Hypothekenrate, Mieteingang und Service Charge ausreicht.

Langfristiger Aufenthaltstitel der VAE (5 oder 10 Jahre) für bestimmte Investoren, Fachkräfte und Talente. Für Immobilieninvestoren an einen Mindestwert des Eigentums geknüpft; Details und Schwellen ändern sich, Stand immer bei der zuständigen Behörde (ICP/GDRFA) prüfen.

Übergabe einer fertiggestellten Off-Plan-Immobilie durch den Bauträger. Zeitpunkt, zu dem die Schlussrate fällig wird und Banken Nicht-Residenten finanzieren (Handover-Finanzierung).

Hypothek, die bei der Übergabe eines Off-Plan-Objekts die letzte Rate an den Bauträger ablöst. Die Bank bewertet das fertige Objekt und beleiht den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Gutachten, in der Regel zu 65 Prozent für Nicht-Residenten. Der Zeitplan muss rückwärts vom Übergabetermin geplant werden; Einzelheiten im Ratgeber Handover-Finanzierung.

Islamische Finanzierungsform (Leasing-Modell): Die Bank erwirbt die Immobilie und vermietet sie an den Kunden, der sie am Ende übernimmt. Wirtschaftlich einer Hypothek vergleichbar, ohne Zinsbegriff.

Identifizierungs- und Sorgfaltspflichten der Bank bei Kontoeröffnung und Kredit: Identität, Wohnsitz, Beruf, Herkunft der Mittel, Verwendungszweck. Für Nicht-Residenten mit erhöhter Sorgfalt.

Verfahren, mit dem ein deutsches Dokument, etwa eine Vollmacht, in den VAE anerkannt wird. Die VAE sind kein Vertragsstaat des Haager Apostille-Übereinkommens; statt der Apostille gilt die Kette Notar, Vorbeglaubigung durch die zuständige deutsche Stelle, VAE-Botschaft, VAE-Außenministerium, dazu eine arabische Übersetzung. Dauer drei bis vier Wochen.

Schreiben der Bank des Verkäufers über die offene Restschuld einer bestehenden Hypothek. Nötig, wenn Sie eine belastete Bestandsimmobilie kaufen; die Hypothek wird vor der Übertragung abgelöst.

Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert (niedrigerer Wert aus Kaufpreis und Gutachten). Für Nicht-Residenten bei den führenden Banken in der Regel 65 %, in einigen Fällen 50 %.

Bankbestätigter Scheck, in Dubai das übliche Zahlungsmittel beim Übertragungstermin. Wird von Ihrer VAE-Bank ausgestellt, ein Grund, warum ein lokales Konto praktisch Pflicht ist.

Amtlicher Mietpreiskalkulator der RERA, der für jede Lage und Wohnungsgröße eine Spanne der Marktmiete ausweist. Er begrenzt Mieterhöhungen bei Vertragsverlängerung und dient Banken und Käufern als Maßstab, ob eine angebotene Miete realistisch ist. Unsere Mietkalkulationen im Property Management stützen sich darauf.

Memorandum of Understanding, Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer beim Bestandskauf, standardisiert als Form F des Dubai Land Department. Regelt Preis, Fristen, Anzahlung und Konventionalstrafen.

Islamische Finanzierungsform: Die Bank kauft die Immobilie und verkauft sie dem Kunden zu einem höheren, festen Preis, der in Raten gezahlt wird. Wirtschaftlich entspricht der Aufschlag dem Zins einer konventionellen Hypothek; rechtlich ist es ein Kaufvertrag. Neben der Ijara die zweite gängige scharia-konforme Struktur in den VAE.

Kosten des Kaufs zusätzlich zum Preis: 4 Prozent Übertragungsgebühr des DLD, 2 Prozent Maklerprovision plus Mehrwertsteuer, Treuhandbüro, Title Deed, bei Finanzierung Hypothekenregistrierung, Gutachten und Bankgebühr, dazu NOC und DEWA-Kaution. Zusammen 6,5 bis 8,5 Prozent, seit Februar 2025 nicht mehr finanzierbar. Jede Gebühr mit Quelle steht im Ratgeber Nebenkosten.

Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers: keine offenen Servicegebühren, keine Einwände gegen die Übertragung. Ohne NOC keine Registrierung beim DLD.

Person ohne Aufenthaltstitel in den VAE. Kann Eigentum kaufen, Konten eröffnen und finanzieren, zu konservativeren Bedingungen als Residenten, weil die Zentralbankverordnung diese Gruppe nicht regelt und jede Bank eigene Kriterien anwendet.

Kauf einer Immobilie vor Fertigstellung direkt vom Bauträger nach Zahlungsplan. Beleihungsgrenze der Zentralbank 50 %; für Nicht-Residenten in der Bauphase praktisch nicht finanzierbar, zur Übergabe schon.

Verbindliches Finanzierungsangebot der Bank nach Bewertung: Darlehenssumme, Zins, Laufzeit, Gebühren, Vorfälligkeit, Versicherungen. Die wichtigste Zeile ist die Reversion Rate nach der Festzinsphase.

Vorregistrierung eines Off-Plan-Kaufs beim Dubai Land Department. Wird bei Fertigstellung durch den Title Deed ersetzt.

Person mit hohem öffentlichen Amt oder deren enge Angehörige. Banken müssen verstärkte Sorgfalt anwenden; Kontoeröffnung möglich, aber langsamer.

Vom DLD lizenziertes Büro, bei dem Eigentumsübertragungen und Hypothekeneintragungen durchgeführt werden. Gebühr rund 4.000 AED zzgl. MwSt. je Vorgang.

Real Estate Regulatory Agency, Aufsichtsbehörde des DLD für Makler, Bauträger und Escrow-Konten.

Zins nach Ablauf der Festzinsphase, ausgedrückt als EIBOR plus Marge. Bestimmt die Rate für den größten Teil der Laufzeit, wichtiger als der Startzins.

Sparkonto. Der Kontotyp, den Banken in den VAE Nicht-Residenten anbieten: IBAN, Online-Banking, Debitkarte, Mehrwährung, kein Scheckbuch.

Jährliche Betriebs- und Instandhaltungskosten einer Wohnanlage, in AED je Quadratfuß. Vom Eigentümer zu tragen; Rückstände des Verkäufers blockieren das NOC.

Nachweis, woher das konkrete Geld (Funds) und das Vermögen insgesamt (Wealth) stammen: Gehalt, Verkaufserlös, Erbschaft, Ausschüttung. Kernstück jeder KYC-Prüfung.

Kaufvertrag mit dem Bauträger beim Off-Plan-Kauf, inklusive Zahlungsplan, Fertigstellungstermin und Konventionalstrafen.

Eigentumsurkunde des Dubai Land Department für eine fertiggestellte Immobilie. Voraussetzung für die Eintragung einer Hypothek und damit für die Finanzierung von Nicht-Residenten.

Zentralbank der VAE. Lizenziert und beaufsichtigt Banken, setzt die Hypothekenverordnung (Beleihungsgrenzen, Laufzeit max. 25 Jahre, Schuldendienstquote 50 %) und veröffentlicht den EIBOR.

Unabhängige Bewertung der Immobilie im Auftrag der Bank, vor jeder Kreditzusage vorgeschrieben. Liegt sie unter dem Kaufpreis, gilt die Beleihung auf den niedrigeren Wert.

Ermächtigung einer Person, den Käufer bei Kauf, Übertragung und Behördengängen in Dubai zu vertreten. Für den Kauf aus der Ferne unverzichtbar; sie muss notariell beurkundet und über die Beglaubigungskette legalisiert oder direkt bei einem Notar in Dubai errichtet werden. Der Kreditvertrag selbst verlangt bei den meisten Banken die eigene Unterschrift.