Nieruchomość w Dubaju: kredyt bez rezydencji, koszty i podatek w Polsce

Co znajdziesz na tej stronie

• Czy Polak w ogóle może kupić
• Kredyt bez rezydencji: 65 procent i skąd ta liczba
• Pełny rachunek dla mieszkania za AED 1 500 000
• Rentowność, której nie zawyżamy
• Podatek w Polsce: dlaczego Polak płaci więcej niż Holender
• Złota wiza a rezydencja podatkowa
• Siedem rzeczy, o których nikt nie pisze
• Najczęstsze pytania

Czy Polak w ogóle może kupić mieszkanie w Dubaju

Przepis Tak, i nie ma tu żadnego wyjątku dla Polaków. Dubaj nie reglamentuje własności według obywatelstwa, tylko według obszaru. W wyznaczonych strefach freehold cudzoziemiec nabywa pełną własność, wpisaną na jego nazwisko do rejestru Dubai Land Department, bezterminowo i dziedzicznie.^[1] Poza tymi strefami cudzoziemiec może nabyć prawo użytkowania na czas oznaczony, zwykle do 99 lat. Praktycznie cały rynek, o którym słyszysz, Marina, Downtown, Business Bay, JVC, Al Furjan, Dubai Hills, leży w strefach freehold.

Przepis Nie potrzebujesz wizy, Emirates ID ani pobytu w Emiratach. Wystarczy ważny paszport. To odróżnia Dubaj od wielu rynków, na których cudzoziemiec potrzebuje zgody urzędu; w Szwajcarii wymaga jej Lex Koller, w Polsce jest zezwolenie MSWiA dla cudzoziemców spoza EOG. W Dubaju odpowiednika nie ma.

Doświadczenie Nexus Bridge Co naprawdę bywa przeszkodą, to nie prawo, tylko bank i papiery: dochód udokumentowany w sposób, który zaakceptuje bank w Emiratach, oraz pełnomocnictwo, jeśli nie chcesz lecieć na podpis.

Kredyt hipoteczny bez rezydencji: 65 procent i skąd ta liczba

Przepis Bank centralny Emiratów wyznacza ramy w Rulebooku: maksymalny okres kredytu 25 lat, obciążenie wszystkimi ratami do 50 procent dochodu brutto, a wskaźnik loan to value zależy od kategorii nabywcy i od tego, czy to pierwsza nieruchomość.^[3] Dla nierezydenta banki nie schodzą w praktyce poniżej 35 procent wkładu.

Praktyka banków W naszych sprawach standardem jest 65 procent finansowania. Pięćdziesiąt procent pojawia się, gdy dochód jest trudny do sprawdzenia, gdy budynek jest na wewnętrznej liście ostrożnościowej banku albo gdy wiek kredytobiorcy na koniec okresu przekracza limit banku. Kto obiecuje 80 procent nierezydentowi, mówi o czymś innym niż o zwykłym kredycie na mieszkanie.

Przepis Od lutego 2025 r. opłaty transakcyjne nie mogą być finansowane kredytem. Wcześniej wiele banków doliczało 4 procent DLD i 2 procent prowizji do kredytu. Dziś te około 6 procent musisz mieć w gotówce ponad wkład własny. Ta jedna zmiana podniosła zapotrzebowanie na gotówkę bardziej niż jakikolwiek ruch stóp procentowych w ostatnich latach.

Praktyka banków Oprocentowanie jest albo stałe przez okres od roku do pięciu lat i potem zmienne, albo od razu zmienne: EIBOR plus marża banku. Dla nierezydenta marża jest wyższa niż dla mieszkańca Emiratów. Ważniejsza od pierwszej raty jest marża po okresie stałym, bo to ona rządzi większością okresu kredytowania. Szczegóły: kredyt hipoteczny w Dubaju bez rezydencji.

Pełny rachunek dla mieszkania za AED 1 500 000

Wyliczenie Mieszkanie gotowe, z rynku wtórnego, finansowane w 65 procentach. Kurs NBP 1 AED = 1,0185 zł, tabela B nr 035/B/NBP/2026 z 2 września 2026 r.^[9] Kwoty w złotych są orientacyjne, bo płacisz w dirhamach.

Doświadczenie Nexus Bridge Udział kosztów w cenie maleje wraz z jej wzrostem, bo biuro powiernicze, wycena, NOC i DEWA to kwoty stałe. Przy AED 800 000 koszty ważą 8,4 procent, przy AED 1,9 mln już 7,6 procent. Prawdziwa dźwignia leży jednak nie w opłatach, tylko we wskaźniku finansowania: 50 zamiast 65 procent to przy AED 1,5 mln dodatkowe AED 225 000, czyli około 229 162 zł gotówki. Pełne zestawienie: koszty zakupu co do dirhama.

Przepis Czego w Dubaju nie ma: podatku od czynności cywilnoprawnych, podatku od nieruchomości płaconego co roku do gminy, taksy notarialnej liczonej od wartości i opłaty sądowej za wpis. Przeniesienie własności odbywa się w biurze powierniczym Dubai Land Department i trwa około pół godziny. Za to jest service charge, ustalany dla budynku i zatwierdzany przez RERA, w naszych sprawach od AED 10 do 17 za stopę kwadratową rocznie. To największy stały koszt właściciela i to on decyduje o różnicy między rentownością brutto a netto.

Rentowność, której nie zawyżamy

Doświadczenie Nexus Bridge Publikujemy cztery własne sprawy z pełnym rachunkiem, bo tylko wtedy liczba coś znaczy. Brutto od 5,77 do 7,88 procent, netto od 4,71 do 7,03 procent. Ogłoszenia mówiące o 10 albo 12 procentach zwykle liczą najem krótkoterminowy przed kosztami, bez pustostanów, bez prowizji platformy i bez service charge. Nie twierdzimy, że taki wynik jest niemożliwy; twierdzimy, że nie jest wartością oczekiwaną.

Podatek w Polsce: dlaczego Polak płaci więcej niż Holender

Przepis Umowa między Polską a Emiratami pochodzi z 31 stycznia 1993 r. i została zmieniona protokołem podpisanym 11 grudnia 2013 r. Artykuł 6 przyznaje prawo opodatkowania dochodu z majątku nieruchomego państwu położenia nieruchomości, czyli Emiratom. Artykuł 24 określa, jak Polska usuwa podwójne opodatkowanie, i po protokole jest to proporcjonalne odliczenie: Polska pozwala odliczyć podatek zapłacony w Emiratach, ale nie więcej niż część podatku polskiego przypadająca na ten dochód.^[4]

Przepis Tu zaczyna się różnica, o której polskie poradniki milczą. Emiraty nie pobierają podatku dochodowego od osób fizycznych. Odliczenie proporcjonalne od zera daje zero. Polski podatek zostaje więc w całości. Holender w tej samej sytuacji korzysta ze zwolnienia z progresją i płaci u siebie znacznie mniej; Niemiec, którego umowa wygasła z końcem 2021 r., płaci pełną stawkę krajową. Polak jest bliżej Niemca niż Holendra i lepiej wiedzieć to przed zakupem niż w kwietniu.

Przepis Najem prywatny rozlicza się od 1 stycznia 2023 r. wyłącznie ryczałtem: 8,5 procent przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5 procent od nadwyżki.^[5] Ryczałt liczy się od przychodu, nie od dochodu. Service charge, zarządzanie, ubezpieczenie, remonty i odsetki od kredytu w Dubaju nie pomniejszają podstawy. To jest cichy koszt tej konstrukcji i w rachunku netto trzeba go uwzględnić.

Wyliczenie Mieszkanie za AED 1 500 000, czynsz brutto 7 procent, czyli AED 105 000 rocznie, po kursie NBP około 106 942 zł. Ryczałt 8,5 procent od przychodu to około 9 090 zł podatku rocznie, niezależnie od tego, ile zapłacisz za service charge. Przy tej samej kwocie holenderski właściciel dzięki umowie obowiązującej od 2010 r. nie zapłaci u siebie podatku od tego mieszkania.

Przepis Ulga abolicyjna tego nie naprawi. Art. 27g ustawy o PIT wymienia pracę, działalność wykonywaną osobiście, działalność gospodarczą i prawa autorskie. Najmu tam nie ma, a od rozliczenia za 2021 r. ulga jest i tak ograniczona do 1360 zł.^[6] Pełne omówienie: podatek od najmu z Dubaju w polskim PIT.

Nie jesteśmy doradcami podatkowymi i nie udzielamy porad podatkowych. Opisujemy stan prawny ze wskazaniem źródła; Twój przypadek powinien policzyć polski doradca podatkowy.

Złota wiza a rezydencja podatkowa

Przepis Złotą wizę na dziesięć lat można uzyskać przy wartości nieruchomości od 2 mln AED, po spełnieniu warunków formalnych. Wiza daje prawo pobytu, dostęp do Emirates ID i ułatwia wiele spraw bankowych.

Przepis Czego nie daje: zmiany rezydencji podatkowej. Polska ustala rezydencję na podstawie ośrodka interesów życiowych albo pobytu ponad 183 dni w roku podatkowym. Jeśli rodzina, praca i majątek zostają w Polsce, dalej jesteś polskim rezydentem i rozliczasz dochody światowe, z wizą albo bez. Zmiana rezydencji jest przeprowadzką, a nie zakupem dokumentu. Tego zdania brakuje w większości ogłoszeń, które sprzedają wizę razem z mieszkaniem.

Siedem rzeczy, o których nikt po polsku nie pisze

1. Emiraty nie są stroną konwencji haskiej o apostille. Przepis Pełnomocnictwo z polskiego notariatu wymaga legalizacji: notariusz, prezes sądu okręgowego, Ministerstwo Spraw Zagranicznych, ambasada ZEA, a w Dubaju tłumaczenie przysięgłe na arabski i legalizacja w MOFA. Realnie dwa do czterech tygodni. Kto planuje zakup „zdalnie w tydzień”, nie policzył tego kroku.
2. Kurs do PIT to nie kurs z kantoru. Przepis Przychód w walucie przelicza się po średnim kursie NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu. Przy czynszu płaconym z góry za rok to jeden kurs dla całej kwoty, przy czynszu kwartalnym cztery różne.
3. Ryczałt nie uwzględnia kosztów. Przepis Odsetki od kredytu w Dubaju, service charge i zarządzanie nie pomniejszają podstawy. Przy kredytowanym mieszkaniu realne obciążenie jest więc wyższe, niż wynika z samej stawki 8,5 procent.
4. Powyżej 7 mln zł aktywów zagranicznych zaczyna się sprawozdawczość NBP. Przepis Kwartalne formularze, 20 dni po kwartale, nieruchomości za granicą wymienione wprost.^[7] Poniżej progu nic nie robisz.
5. PCC nie powstaje, o ile podpisujesz w Dubaju. Przepis Art. 1 ust. 4 ustawy o PCC wymaga spełnienia łącznie dwóch warunków: nabywca mieszka w Polsce i czynność jest dokonana w Polsce.^[8] Przeniesienie w biurze powierniczym DLD to czynność poza Polską.
6. Dirham jest sztywno powiązany z dolarem. Przepis Kurs to 3,6725 AED za dolara od 1997 r. Twoje ryzyko walutowe to więc ryzyko kursu złotego do dolara, a nie egzotycznej waluty Zatoki. Rata kredytu jest w dirhamach, a Twoje dochody w złotych: to jest ryzyko, które trzeba nazwać, a nie przemilczeć.
7. Sprzedaż w ciągu pięciu lat jest opodatkowana w Polsce. Przepis Odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, podlega w Polsce podatkowi 19 procent od dochodu. Po tym okresie podatku z tego tytułu nie ma. Dubaj nie pobiera podatku od zysku ze sprzedaży, więc znów nie ma czego odliczyć.

Jak pracujemy

Doświadczenie Nexus Bridge Jesteśmy w Dubaju, mamy licencję IFZA nr 87814 i pracujemy wyłącznie za wynagrodzenie od rezultatu. Nie bierzemy prowizji od banków ani deweloperów, więc nie mamy powodu wpychać Cię w konkretny budynek. Robimy trzy rzeczy: sprawdzamy, czy i na jakich warunkach bank sfinansuje Twój przypadek; prowadzimy otwarcie rachunku bez rezydencji; prowadzimy sam zakup, od rezerwacji po wpis w DLD. Rozmowy po angielsku lub po niemiecku.

Zacznij od bezpłatnej oceny finansowania. Dwie minuty formularza, odpowiedź w jeden dzień roboczy, bez zapytania do jakiegokolwiek rejestru kredytowego.

Najczęstsze pytania

Źródła