- Czy trzeba płacić w Polsce podatek od wynajmu mieszkania w Dubaju?
- Co przewiduje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Emiratami?
- Czy ulga abolicyjna dotyczy najmu za granicą?
- Jaki kurs waluty stosuje się do przychodu z zagranicy?
- Czy sprzedaż mieszkania w Dubaju jest opodatkowana w Polsce?
- Czy trzeba zgłaszać zagraniczną nieruchomość do urzędu skarbowego?
Co znajdziesz na tej stronie
- Umowa z Emiratami i jedno słowo, które zmienia wszystko
- Ryczałt: 8,5 procent od czego dokładnie
- Pełny rachunek dla mieszkania za AED 1,5 mln
- Polska, Holandia, Niemcy: ten sam czynsz, trzy wyniki
- Kurs NBP i data uzyskania przychodu
- PIT-28, terminy i limit u małżonków
- Sprzedaż: zasada pięciu lat
- PCC, spadki, NBP i wymiana informacji
- Najczęstsze pytania
Umowa z Emiratami i jedno słowo, które zmienia wszystko
Przepis Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Zjednoczonymi Emiratami Arabskimi została podpisana w Abu Zabi 31 stycznia 1993 r. i zmieniona protokołem podpisanym 11 grudnia 2013 r.[1][2] Artykuł 6 mówi to, co typowa umowa: dochód z majątku nieruchomego może być opodatkowany w państwie, w którym nieruchomość jest położona. Dla mieszkania w Dubaju to Emiraty.
Przepis Cała różnica tkwi w artykule 24, który opisuje, jak Polska usuwa podwójne opodatkowanie. Są dwie techniki. Wyłączenie z progresją oznacza, że Polska w ogóle nie opodatkowuje takiego dochodu, a bierze go tylko pod uwagę przy ustalaniu stawki dla pozostałych dochodów. Proporcjonalne odliczenie oznacza, że Polska opodatkowuje dochód normalnie, ale pozwala odliczyć podatek zapłacony za granicą, nie więcej niż część podatku polskiego przypadająca na ten dochód. Po protokole z 2013 r. Polska stosuje wobec Emiratów odliczenie proporcjonalne.
Przepis W zwykłym układzie, gdy państwo źródła pobiera swój podatek, obie techniki dają zbliżony wynik. Emiraty jednak nie pobierają podatku dochodowego od osób fizycznych. Odliczenie proporcjonalne od zera daje zero. Polski podatek zostaje więc w całości, jakby nieruchomość leżała w Kielcach.
Ryczałt: 8,5 procent, ale od czego dokładnie
Przepis Od 1 stycznia 2023 r. najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma już wyboru skali podatkowej. Stawki: 8,5 procent przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5 procent od nadwyżki, liczone narastająco od stycznia.[3]
Przepis Kluczowe słowo to przychód. Nie dochód, nie zysk. Podstawą jest kwota, którą otrzymujesz jako czynsz. Nie odejmujesz od niej:
- service charge budynku, największego stałego kosztu właściciela, w Dubaju od AED 10 do 17 za stopę kwadratową rocznie,
- wynagrodzenia zarządcy, zwykle 5 do 8 procent czynszu,
- ubezpieczenia, remontów i wymiany wyposażenia,
- odsetek od kredytu hipotecznego, także tego wziętego w Emiratach,
- amortyzacji, której przy ryczałcie nie ma w ogóle.
Doświadczenie Nexus Bridge Dla kupującego za gotówkę stawka 8,5 procent jest łagodna. Dla kupującego z kredytem efektywne obciążenie liczone od faktycznego zysku bywa wielokrotnie wyższe, i to jest najczęściej pomijana konsekwencja przejścia na ryczałt w 2023 r. Poniżej rachunek.
Pełny rachunek dla mieszkania za AED 1,5 mln
Wyliczenie Mieszkanie 900 stóp kwadratowych za AED 1 500 000, kredyt AED 975 000 przy 6,5 procent, czynsz brutto 7 procent, czyli AED 105 000 rocznie. Kurs NBP 1 AED = 1,0185 zł.[9]
| Pozycja | AED / rok | PLN / rok |
|---|---|---|
| Czynsz brutto | 105 000 | 106 942 |
| Service charge, 900 stóp kw. po AED 14 | −12 600 | −12 833 |
| Zarządzanie, 5 procent czynszu | −5 250 | −5 347 |
| Odsetki od kredytu, pierwszy rok | −63 375 | −64 547 |
| Faktyczny zysk przed podatkiem | 23 775 | 24 215 |
| Podstawa ryczałtu, czyli przychód | 105 000 | 106 942 |
| Ryczałt do zapłaty w Polsce | −9 198 | −9 368 |
| Zysk po podatku | 14 577 | 14 847 |
Wyliczenie Podatek wynosi 9 368 zł, czyli 8,8 procent przychodu, ale 39 procent faktycznego zysku w pierwszym roku kredytu. Z upływem lat udział odsetek maleje i ta proporcja się poprawia, ale początek jest właśnie taki. Kto kupuje za gotówkę, ma ten sam podatek 9 368 zł przy zysku 88 762 zł, czyli obciążenie około 11 procent zysku. To jest realna różnica między zakupem gotówkowym a kredytowym w polskich warunkach, i nie wynika ona z Emiratów, tylko z konstrukcji ryczałtu.
Polska, Holandia, Niemcy: ten sam czynsz, trzy wyniki
Przepis Holandia podpisała z Emiratami umowę, która weszła w życie 2 czerwca 2010 r., i przyznaje holenderskiemu właścicielowi zwolnienie dla dochodu z nieruchomości. Niemiecka umowa wygasła z końcem 2021 r. i nie została zastąpiona, więc niemiecki właściciel płaci pełną krajową stawkę, ale od zysku, z odliczeniem kosztów i amortyzacji. Polska opodatkowuje przychód niższą stawką. Który układ wypada lepiej, zależy od tego, jak duży jest udział kredytu: przy zakupie gotówkowym polski ryczałt jest korzystny, przy wysokim kredycie przestaje być.
Kurs NBP i data uzyskania przychodu
Przepis Przychód w walucie obcej przelicza się na złote po średnim kursie NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu. Dniem uzyskania przychodu przy najmie prywatnym jest dzień otrzymania pieniędzy, a nie dzień wystawienia rachunku.
Doświadczenie Nexus Bridge W Dubaju czynsz płaci się zwykle z góry za rok, jednym albo dwoma czekami. To wygodne również podatkowo: całą kwotę przeliczasz po jednym kursie i masz jedną datę do udokumentowania. Przy czynszu kwartalnym są cztery kursy i cztery daty. Zapisuj datę wpływu na rachunek, bo to ona wyznacza kurs. Dirham jest sztywno powiązany z dolarem po kursie 3,6725 AED za dolara, więc realnie śledzisz kurs złotego do dolara.
PIT-28, terminy i limit u małżonków
Przepis Ryczałt wpłacasz co miesiąc, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu, a po spełnieniu warunków kwartalnie. Zeznanie roczne PIT-28 składasz do 30 kwietnia roku następnego.[4] Przychód z zagranicy i odliczenie proporcjonalne wykazuje się w samym PIT-28; załącznik PIT/ZG dotyczy PIT-36, PIT-36L, PIT-38 i PIT-39, nie PIT-28. Formalną stronę potwierdź u swojego doradcy podatkowego; my opisujemy stan prawny, nie prowadzimy rozliczeń.
Przepis Małżonkowie we wspólności majątkowej: domyślnie każde z nich rozlicza połowę przychodu i ma własny limit 100 000 zł, razem 200 000 zł przy stawce 8,5 procent. Alternatywnie mogą złożyć oświadczenie, że całość opodatkowuje jedno z nich, i wtedy jego limit wynosi 200 000 zł zgodnie z art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie.[4] Oświadczenie ma nieprzekraczalny termin, więc decyzję trzeba podjąć zawczasu.
Sprzedaż: zasada pięciu lat
Przepis Odpłatne zbycie nieruchomości poza działalnością gospodarczą podlega w Polsce podatkowi 19 procent od dochodu, jeżeli następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Po tym okresie podatku z tego tytułu nie ma. Zasada obejmuje także nieruchomości położone za granicą.
Przepis Emiraty nie pobierają podatku od zysku ze sprzedaży, więc przy metodzie odliczenia proporcjonalnego znów nie ma czego odliczyć. Praktyczny wniosek jest prosty i rzadko wypowiadany: data zakupu wyznacza Twoje okno podatkowe. Mieszkanie kupione w grudniu 2026 r. jest wolne od tego podatku od 1 stycznia 2032 r., kupione w styczniu 2027 r. dopiero od 1 stycznia 2033 r. Miesiąc podpisu potrafi przesunąć okno o cały rok.
Przepis Możliwa jest ulga mieszkaniowa, jeżeli przychód ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie. Uwaga na szczegół: ulga obejmuje wydatki na cele mieszkaniowe w Polsce, w innym państwie Unii Europejskiej, EOG albo w Szwajcarii; wydatek na kolejne mieszkanie w Dubaju do ulgi się nie kwalifikuje. To pytanie do doradcy podatkowego, a nie do nas i to jest pytanie do doradcy podatkowego, a nie do nas.
PCC, spadki, NBP i wymiana informacji
| Temat | Jak jest |
|---|---|
| PCC od zakupu | Przepis Nie powstaje, o ile umowa jest zawierana poza Polską. Art. 1 ust. 4 ustawy o PCC wymaga spełnienia łącznie dwóch warunków: nabywca mieszka w Polsce i czynność została dokonana na terytorium RP. Przeniesienie własności w biurze powierniczym Dubai Land Department jest czynnością poza Polską.[7] |
| Podatek od nieruchomości | Przepis Polska gmina nie opodatkowuje nieruchomości położonej w Emiratach. W Dubaju nie ma rocznego podatku od nieruchomości; jego funkcjonalnym odpowiednikiem jest service charge, ale to opłata wspólnoty, a nie danina publiczna. |
| Spadki i darowizny | Przepis Ustawa o podatku od spadków i darowizn obejmuje także rzeczy położone za granicą, gdy nabywca w chwili nabycia jest obywatelem polskim lub ma miejsce stałego pobytu w Polsce. Przekazanie mieszkania w Dubaju dzieciom trzeba więc policzyć według polskich przepisów i osobno uporządkować po stronie Emiratów, gdzie bez testamentu może mieć zastosowanie prawo szariatu. |
| Sprawozdawczość NBP | Przepis Obowiązek powstaje, gdy suma aktywów i pasywów zagranicznych przekracza 7 mln zł na koniec roku. Formularze kwartalne, 20 dni po zakończeniu kwartału; nieruchomości położone za granicą są w katalogu wymienione wprost.[6] Poniżej progu nie robisz nic. |
| Wymiana informacji | Przepis Emiraty stosują CRS od 1 stycznia 2017 r., podpisały MAC i MCAA w kwietniu 2017 r. i ratyfikowały je aktami federalnymi nr 54 i 48 z 2018 r.[8] Dane o rachunkach finansowych trafiają do kraju rezydencji. Sama nieruchomość nie jest raportowana automatycznie, ale czynsz z reguły przechodzi przez rachunek, który jest raportowany. |
Co z tego wynika przed zakupem
- Policz netto po polskim podatku, nie brutto. Przy kredytowanym mieszkaniu ryczałt zjada dużą część faktycznego zysku pierwszych lat, bo odsetek nie odliczysz.
- Zdecyduj o formie, zanim kupisz. Najem prywatny to ryczałt bez wyboru. Inne konstrukcje istnieją, ale zmieniają całą sytuację prawną i składkową i trzeba je zaplanować wcześniej.
- Zapisz datę nabycia. Ona wyznacza pięcioletnie okno sprzedaży.
- Uporządkuj dziedziczenie po obu stronach. Polski podatek od spadków i emirackie prawo spadkowe to dwa osobne tematy, a testament w Emiratach jest tańszy niż spór.
- Zaangażuj doradcę podatkowego w Polsce. My prowadzimy zakup i finansowanie w Dubaju i mówimy wprost, gdzie kończą się nasze kompetencje.
Nie jesteśmy doradcami podatkowymi i nie udzielamy porad podatkowych. Przedstawiamy stan prawny z podaniem źródeł, żeby rozmowa z Twoim doradcą zaczęła się od właściwych pytań.
Najczęstsze pytania
Czy w ogóle muszę wykazać mieszkanie w Dubaju w polskim PIT?
Czy zapłacę podatek dwa razy, w Emiratach i w Polsce?
Ile dokładnie wynosi ten podatek?
Dlaczego Holender płaci mniej niż ja?
Czy ulga abolicyjna mi pomoże?
Po jakim kursie przeliczyć czynsz w dirhamach?
Kiedy i na jakim formularzu to rozliczam?
Czy jako małżeństwo mamy jeden limit czy dwa?
Czy sprzedaż mieszkania w Dubaju jest opodatkowana w Polsce?
Czy zapłacę PCC albo podatek od spadków?
Czy urząd skarbowy się o tym dowie?
Czy da się to rozliczać inaczej niż ryczałtem?
Źródła
- Umowa między Rządem RP a Rządem Zjednoczonych Emiratów Arabskich w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, Abu Zabi 31 stycznia 1993 r., zmieniona protokołem z 11 grudnia 2013 r. Art. 6: dochód z majątku nieruchomego może być opodatkowany w państwie położenia. Art. 24: Polska stosuje odliczenie podatku zapłaconego w ZEA, nie więcej niż część podatku przypadająca na ten dochód. Tekst syntetyczny z konwencją MLI: podatki.gov.pl
- Wykaz umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, Ministerstwo Finansów. podatki.gov.pl
- Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, art. 12 ust. 1 pkt 4: od 1 stycznia 2023 r. ryczałt jest jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego; 8,5 procent do 100 000 zł przychodu, 12,5 procent powyżej. pit.pl
- Art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie: małżonkowie we wspólności majątkowej mają po 100 000 zł limitu, a przy oświadczeniu o opodatkowaniu całości przez jednego z nich limit wynosi 200 000 zł. Termin złożenia PIT-28 za rok podatkowy: 30 kwietnia roku następnego. infor.pl
- Ulga abolicyjna, art. 27g ustawy o PIT: obejmuje stosunek pracy, działalność wykonywaną osobiście, działalność gospodarczą i prawa autorskie; najem prywatny nie jest wymieniony. Limit odliczenia 1360 zł, obowiązuje od rozliczenia za 2021 r. pit.pl
- Prawo dewizowe art. 30 oraz rozporządzenie Ministra Finansów z 23 października 2009 r. w sprawie przekazywania danych NBP: osoby fizyczne składają sprawozdania, gdy suma aktywów i pasywów zagranicznych przekracza 7 mln zł na koniec roku; nieruchomości położone za granicą są wymienione wprost, formularze kwartalne w terminie 20 dni po kwartale. rp.pl
- Art. 1 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: rzecz położona za granicą podlega PCC tylko wtedy, gdy nabywca ma miejsce zamieszkania w Polsce i czynność została dokonana na terytorium RP. poradnikprzedsiebiorcy.pl
- Ministerstwo Finansów ZEA, automatyczna wymiana informacji o rachunkach finansowych: CRS obowiązuje w Emiratach od 1 stycznia 2017 r., MAC i MCAA podpisane w kwietniu 2017 r., ratyfikacja aktami federalnymi nr 54 i 48 z 2018 r. mof.gov.ae
- Narodowy Bank Polski, tabela kursów B nr 035/B/NBP/2026 z 2 września 2026 r.: 1 AED = 1,0185 zł. api.nbp.pl
- Nexus Bridge Capital, cztery własne, w pełni przeliczone sprawy z podanymi kosztami. Rentowność w praktyce (EN)
Sprawdzimy Twoje finansowanie, bez zobowiązań
Dwie minuty wystarczą, żeby pokazać, czy Twój plan da się sfinansować i na jakich warunkach. To nie jest wniosek kredytowy i nie zobowiązuje do niczego. Odpowiadamy w ciągu jednego dnia roboczego, po angielsku lub po niemiecku.