Zakup nieruchomości w Dubaju krok po kroku

Dziewięć kroków

1. Budżet i finansowanie, zanim zaczniesz oglądać

Doświadczenie Nexus Bridge Kolejność ma znaczenie. Najpierw ustal, ile bank realnie pożyczy, potem szukaj mieszkania. Odwrotna kolejność kończy się rezerwacją, której nie da się sfinansować, i utratą zadatku. Przy cenie AED 1 500 000 i finansowaniu 65 procent potrzebujesz około AED 641 000 gotówką, czyli mniej więcej 652 884 zł, licząc wkład własny i koszty. Przepis Od lutego 2025 r. opłaty DLD i prowizji nie wolno doliczać do kredytu.^[6]

2. Rachunek w banku w Emiratach

Doświadczenie Nexus Bridge Płatności realizuje się czekami bankierskimi w dirhamach, więc rachunek w ZEA jest w praktyce warunkiem transakcji. Otwarcie dla nierezydenta trwa zwykle dłużej niż uzyskanie wstępnej zgody kredytowej, bo bank prowadzi pełną procedurę KYC i pyta o pochodzenie środków. Szczegóły: konto w banku ZEA bez rezydencji.

3. Wybór nieruchomości i weryfikacja w rejestrach

Przepis Dubai Land Department prowadzi publiczne rejestry pośredników, deweloperów, projektów i rachunków powierniczych.^[2] Sprawdzamy licencję pośrednika, status projektu, service charge budynku i historię cen transakcyjnych w tym samym budynku, a nie w całej dzielnicy. Doświadczenie Nexus Bridge Service charge potrafi różnić się dwukrotnie między dwoma sąsiednimi wieżami i to on decyduje o różnicy między rentownością brutto a netto.

4. Rezerwacja i umowa: formularz F i MOU

Przepis Na rynku wtórnym strony podpisują Memorandum of Understanding, znane jako Form F, i kupujący wpłaca zwykle 10 procent zadatku, który trafia do pośrednika lub biura powierniczego. Doświadczenie Nexus Bridge W tym dokumencie ustala się termin przeniesienia i skutki jego niedotrzymania. Jeśli finansujesz kredytem, termin musi uwzględniać czas potrzebny bankowi; zbyt ambitny termin to najczęstsza przyczyna utraty zadatku.

5. Pełnomocnictwo, jeśli nie lecisz

Przepis Emiraty nie są stroną konwencji haskiej o apostille.^[3] Pełna ścieżka wygląda tak: notariusz w Polsce, uwierzytelnienie podpisu notariusza przez prezesa sądu okręgowego, legalizacja w Ministerstwie Spraw Zagranicznych,^[4] legalizacja w ambasadzie ZEA, w Dubaju tłumaczenie przysięgłe na arabski i legalizacja w emirackim MSZ. Doświadczenie Nexus Bridge Realnie dwa do czterech tygodni. Zacznij ten krok równolegle z wnioskiem kredytowym, a nie po jego rozpatrzeniu. Treść pełnomocnictwa musi wprost obejmować zakup, rejestrację, kredyt, podłączenie mediów i, jeśli chcesz, wynajem; pełnomocnictwo ogólne bywa odrzucane.

6. NOC dewelopera

Przepis Bez No Objection Certificate biuro powiernicze nie przeprowadzi przeniesienia. Deweloper potwierdza brak zaległości, przede wszystkim w service charge. Koszt AED 500 do 5 000, czas od jednego dnia do dwóch tygodni. Doświadczenie Nexus Bridge To najczęstsze miejsce, w którym transakcja utyka, i najczęstszy powód, dla którego termin z Form F trzeba przesuwać.

7. Wycena i ostateczna zgoda banku

Praktyka banków Bank zleca własną wycenę, koszt około AED 2 600 plus VAT. Jeśli wycena wypadnie poniżej ceny zakupu, bank finansuje 65 procent wyceny, a nie ceny, i różnicę dopłacasz z własnych środków. Doświadczenie Nexus Bridge To ryzyko trzeba mieć na uwadze przy cenach negocjowanych powyżej poziomu transakcji w budynku.

8. Przeniesienie w biurze powierniczym

Przepis Spotkanie w biurze powierniczym Dubai Land Department trwa około pół godziny. Wymieniane są czeki bankierskie, płacona jest opłata 4 procent, rejestrowana jest hipoteka za 0,25 procent kwoty kredytu plus AED 270, wystawiany jest Title Deed na Twoje nazwisko.^[1] Doświadczenie Nexus Bridge Title Deed jest wydawany tego samego dnia. Nie ma odpowiednika czekania na wpis do księgi wieczystej.

9. Po zakupie: DEWA, service charge, Ejari

Doświadczenie Nexus Bridge Przepisanie DEWA, ustalenie płatności service charge, przy wynajmie rejestracja umowy w systemie Ejari i wybór zarządcy. Zarządca kosztuje zwykle 5 do 8 procent czynszu i przy właścicielu mieszkającym za granicą jest w praktyce konieczny. Osobno: testament obejmujący majątek w Emiratach.

Zakup na etapie budowy: co jest inaczej

Przepis Przy zakupie od dewelopera umowa rejestrowana jest w systemie Oqood Dubai Land Department, a wpłaty trafiają na rachunek powierniczy nadzorowany przez RERA; deweloper pobiera z niego środki zgodnie z postępem budowy.^[5] Odpada prowizja pośrednika, bo płaci ją deweloper, i odpada NOC. Opłata biura powierniczego pojawia się dopiero przy przeniesieniu po odbiorze.

Doświadczenie Nexus Bridge Trzy rzeczy sprawdzamy zawsze przed podpisem: czy projekt jest zarejestrowany i ma przypisany rachunek escrow; jak brzmi definicja odbioru i jakie są skutki opóźnienia; oraz czy harmonogram płatności da się później skredytować. Finansowanie w trakcie budowy dla nierezydenta jest rzadkie, więc zwykle kredyt uruchamia się dopiero przy odbiorze, a wcześniejsze transze idą z własnych środków.

Przepis Cena off-plan bywa wyraźnie wyższa od ceny mieszkania gotowego w tym samym rejonie. To premia za czas i za ryzyko, a nie rabat. Kto liczy zysk z samego wzrostu w trakcie budowy, powinien napisać obok, ile wynosi ta premia na wejściu.

Pięć błędów, które kosztują najwięcej

1. Rezerwacja przed sprawdzeniem finansowania. Zadatek 10 procent przepada, jeśli termin z Form F nie zostanie dotrzymany, a bank nie zdąży.
2. Planowanie zakupu zdalnego bez uwzględnienia legalizacji. Apostille nie działa wobec Emiratów; pełna ścieżka to dwa do czterech tygodni.^[3]
3. Pominięcie service charge w rachunku. Od AED 10 do 17 za stopę kwadratową rocznie, w Polsce nie ma odpowiednika o tej skali, a przy ryczałcie nie odliczysz go od podatku.
4. Liczenie na finansowanie 80 procent. Dla nierezydenta standardem jest 65 procent, czasem 50. Różnica to przy AED 1,5 mln dodatkowe 229 162 zł gotówki.
5. Brak testamentu obejmującego majątek w Emiratach. Bez niego może mieć zastosowanie miejscowe prawo spadkowe, a prowadzenie postępowania z Polski jest bardzo trudne.

Co robimy my

Doświadczenie Nexus Bridge Prowadzimy cały proces z Dubaju: weryfikację nieruchomości i pośrednika w rejestrach DLD, negocjację, koordynację z bankiem, przygotowanie treści pełnomocnictwa, obecność przy przeniesieniu i przekazanie po odbiorze. Pracujemy wyłącznie za wynagrodzenie od rezultatu i nie bierzemy prowizji od deweloperów ani banków, więc nie mamy powodu kierować Cię do konkretnego projektu. Rozmowy prowadzimy po angielsku lub po niemiecku.

Najczęstsze pytania

Źródła