Die drei Seiten dieser Spur
| Seite | Worum es geht |
|---|---|
| Dubai-Immobilie in der österreichischen Steuererklärung | Das Abkommen, die Umstellung von der Befreiung auf die Anrechnung ab 2023, Mieteinkünfte, 1,5 Prozent Abschreibung, 30 Prozent beim Verkauf, Erbschaft und Schenkung |
| Hypothek in Dubai für Österreicher | Warum die Hausbank nicht finanziert, wie viel Eigenkapital nötig ist, warum die Bank den Gutachtenwert beleiht und wie das Geld nach Dubai kommt |
| Wegzug von Österreich nach Dubai | Wann die unbeschränkte Steuerpflicht endet, die Zweitwohnsitzverordnung mit ihren 70 Tagen, die Wegzugsbesteuerung bei Kapitalvermögen und die automatischen Meldungen |
Was für Österreich anders ist
Offizielle Regel Der größte Unterschied liegt beim Abkommen. Österreich hat seines mit den Emiraten behalten, Deutschland nicht. Nur wirkt es seit dem Abänderungsprotokoll von 2022 anders als früher: Für Steuerjahre ab 2023 rechnet Österreich die im Ausland gezahlte Steuer an, statt die Einkünfte freizustellen. Weil eine Privatperson in Dubai auf ihre Mieteinnahmen in aller Regel keine Einkommensteuer zahlt, bleibt für die Anrechnung meist nichts übrig, und die österreichische Steuer greift voll.
Der zweite Unterschied zeigt in die andere Richtung und wird oft übersehen. Eine Erbschafts- und Schenkungssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. In Deutschland unterliegt dieselbe Wohnung dem Zugriff auf das Weltvermögen, ohne Abkommen und ohne Anrechnungsmöglichkeit. Wer in der Familie beide Länder hat, sollte das nicht dem Zufall überlassen.
Der dritte Unterschied betrifft den Weg des Geldes. Österreichische Kreditinstitute melden Kapitalabflüsse ab 50.000 Euro an das Finanzministerium. Das ist keine Hürde, aber es ist gut zu wissen, bevor die erste große Überweisung läuft.
Was für alle gleich ist
Auf der Dubai-Seite macht Ihre Staatsangehörigkeit keinen Unterschied. Es gelten dieselben Regeln wie für jeden anderen Käufer ohne Wohnsitz vor Ort:
- In den ausgewiesenen Freehold-Gebieten können Ausländer Volleigentum erwerben; ein Aufenthaltstitel ist keine Voraussetzung. Details unter Freehold-Zonen in Dubai.
- Die Übertragung läuft über ein zugelassenes Trustee-Büro und nicht über einen Notar. Der Ablauf steht im Kaufablauf für Non-Residents.
- Die Nebenkosten liegen bei rund 7 bis 8 Prozent und sind seit Februar 2025 nicht mehr finanzierbar. Jede Position einzeln unter Nebenkosten beim Immobilienkauf.
- Die Maklervergütung ist der einzige Posten ohne festgelegte Höhe. Wer wen bezahlt, steht unter Maklerprovision in Dubai.
- Ein Konto vor Ort brauchen Sie vor dem Kauf, nicht danach: Konto in Dubai ohne Wohnsitz.
Die Reihenfolge, die sich bewährt hat
- Steuerliche Ausgangslage klären. Bleiben Sie in Österreich ansässig oder planen Sie den Wegzug? Die Antwort ändert die ganze Rechnung.
- Konto in den Emiraten eröffnen. Ohne Konto vor Ort gibt es keinen bestätigten Scheck für den Übertragungstermin.
- Finanzierung vorab genehmigen lassen. Erst danach reservieren, sonst verhandeln Sie aus der Schwäche.
- Objekt prüfen und kaufen. Urkunde, offene Servicegebühren, Bankfähigkeit, Abnahmezeugnis.
- Unterlagen für die Kanzlei sammeln. Kaufvertrag, Zahlungsbelege, Aufteilung Grund und Gebäude, Mietvertrag. Wer das gleich macht, spart bei der ersten Erklärung Stunden.
Was diese Spur nicht ist
- Diese Seiten sind keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung. Sie geben die Rechtslage mit Fundstelle wieder, damit Sie das Gespräch mit Ihrer Kanzlei vorbereitet führen können.
- Sie enthalten keine Renditeversprechen. Wo wir rechnen, rechnen wir mit offengelegten Annahmen, und eine Wertentwicklung sagen wir nicht voraus.
- Sie sind kein vollständiges Abbild der deutschsprachigen Hauptseiten, sondern die drei Themen, bei denen Österreich tatsächlich abweicht. Alles Übrige finden Sie im Ratgeber.
Wie wir arbeiten
Erfahrung Nexus Bridge Wir sind kein Makler und keine Bank. Wir begleiten Sie zur Bank, wir arbeiten nicht für die Bank. Wir nehmen keine Provision von Banken oder Verkäufern, unser Honorar wird vom Kunden bezahlt und nicht vom Produktvertrieb, es wird vorab vereinbart, und es gibt eine Geld-zurück-Garantie. Das ist der Grund, warum wir Ihnen von einem Objekt oder einem Angebot abraten können, ohne gegen das eigene Interesse zu arbeiten.
Wenn Sie aus Österreich kaufen wollen, schreiben Sie uns kurz, was ansteht. Wir antworten in maximal einem Werktag, und das Erstgespräch dazu ist kostenlos und unverbindlich.
Quellen
- Abänderungsprotokoll zum Abkommen zwischen der Republik Österreich und den Vereinigten Arabischen Emiraten, BGBl. III Nr. 211/2022, in Kraft seit 1. März 2023: Artikel 24 Absatz 2 des Abkommens wird durch die Anrechnungsmethode ersetzt, wirksam ab der Veranlagung 2023. ris.bka.gv.at (abgerufen am 15. September 2026)
- Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung mit den Vereinigten Arabischen Emiraten, BGBl. III Nr. 88/2004, anwendbar ab 1. Jänner 2005. ris.bka.gv.at, PDF (abgerufen am 15. September 2026)
- Wirtschaftskammer Österreich zur Schenkungsmeldung: die Anzeigepflicht nach dem Schenkungsmeldegesetz wurde 2008 als Reaktion auf die Aufhebung des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes eingeführt und besteht für Grundstücke weder bei Erbschaft noch bei Schenkung. wko.at (abgerufen am 15. September 2026)
- Kapitalabfluss-Meldegesetz, Artikel 1 des BGBl. I Nr. 116/2015: Meldepflicht der Kreditinstitute an den Bundesminister für Finanzen ab 50.000 Euro. ris.bka.gv.at (abgerufen am 15. September 2026)
Häufige Fragen
Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und den VAE?
Sind Mieteinnahmen aus Dubai in Österreich steuerfrei?
Kann ich als Österreicher in Dubai kaufen?
Finanziert eine österreichische Bank den Kauf?
Fällt in Österreich Erbschaftssteuer auf die Wohnung an?
Was ändert sich, wenn ich nach Dubai ziehe?
Finanzierung unverbindlich prüfen lassen
In zwei Minuten sehen wir, ob und wie Ihr Vorhaben finanzierbar ist. Keine Bonitätsabfrage, keine Verpflichtung, kein Eintrag bei der ZEK. Wir melden uns innerhalb eines Werktags, auf Deutsch.