Freehold-Zonen in Dubai: wo Ausländer kaufen dürfen

Alle Zahlen sind auf dieser Seite belegt, die Quellen stehen am Ende der Seite.

Was das Gesetz 7/2006 erlaubt

Offizielle Regel Das Gesetz Nr. 7 von 2006 über die Grundbucheintragung regelt in Artikel 4, wer in Dubai Eigentum an Immobilien erwerben darf. Der Grundsatz: Eigentum ist Staatsangehörigen der Vereinigten Arabischen Emirate, Staatsangehörigen der übrigen Golfstaaten, deren vollständig gehaltenen Gesellschaften und börsennotierten Aktiengesellschaften vorbehalten. Die Ausnahme, auf der der gesamte internationale Markt in Dubai beruht, steht unmittelbar dahinter: In den Gebieten, die der Herrscher von Dubai dafür bestimmt, können auch Nicht-Staatsangehörige Volleigentum ohne zeitliche Begrenzung erwerben oder ein Nießbrauch- oder Nutzungsrecht von höchstens 99 Jahren.^[1]

Die Bestimmung dieser Gebiete erfolgt durch Verordnung; die erste war die Verordnung Nr. 3 von 2006.^[2] Seitdem ist die Liste mehrfach erweitert worden, im Wesentlichen um die neu entwickelten Stadtteile. Praktisch heißt das: Fast alles, was Ihnen als Kapitalanlage in Dubai angeboten wird, liegt in einer solchen Zone. Aber eben nicht alles, und die Eigentumsform steht nicht im Exposé, sondern in der Urkunde.

Offizielle Regel Ein zweiter Punkt aus demselben Gesetz ist für Käufer aus dem Ausland mindestens ebenso wichtig: Das Grundbuch des Land Department hat nach Artikel 7 absolute Beweiskraft gegenüber jedermann, und die Eigentumsurkunde wird nach Artikel 22 aus diesem Register ausgestellt.^[1] Was dort steht, gilt. Was nicht dort steht, gilt nicht, unabhängig davon, was in einer Broschüre oder in einer Nachricht steht.

Welche Gebiete das sind

Eine Auswahl der bekannten Freehold-Gebiete, in denen Nicht-Residenten aus dem deutschsprachigen Raum üblicherweise kaufen. Die Liste ist nicht abschließend und wird laufend erweitert; maßgeblich ist immer die Eintragung des konkreten Objekts.

Erfahrung Nexus Bridge Für die Auswahl ist die Zone nur die Eintrittskarte. Entscheidend sind danach die Fragen, die sich rechnen lassen: Wie hoch ist die genehmigte Service Charge im Gebäude, welche Mieten sind dort registriert, wie liquide ist der Wiederverkauf. Wie sich der Markt 2026 entwickelt hat und wo die Medianpreise je Quadratfuß liegen, steht im Dubai-Monitor 09/2026.

Freehold, Leasehold, Nießbrauch

Erfahrung Nexus Bridge Die Restlaufzeit ist der Punkt, der in Verkaufsgesprächen meistens fehlt. Ein Nutzungsrecht mit 80 Jahren Restlaufzeit verhält sich wirtschaftlich noch fast wie Eigentum, eines mit 25 Jahren nicht mehr. Wer ein solches Objekt kauft, sollte wissen, an wen er es in zehn Jahren verkaufen will. Für den Nachlass gilt zusätzlich: Vermögen in den Emiraten regelt man am besten ausdrücklich, siehe Testament für Vermögen in den Emiraten.

Eigentumsurkunde und Oqood

Offizielle Regel Beim Kauf im Bestand stellt das Land Department mit der Übertragung die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen aus; die Übertragungsgebühr von vier Prozent des Kaufpreises fällt dabei an.^[3] Beim Kauf vom Bauträger gibt es bis zur Fertigstellung keine Eigentumsurkunde, sondern die Registrierung des Vorvertrags, das Oqood.^[3] Erst mit der Übergabe und der Umschreibung wird daraus Eigentum im Register.

Auf der Urkunde stehen die Angaben, auf die es ankommt: Eigentümer, Objekt und Gebäude, Fläche und die Eigentumsform. Ob eine Wohnung als Freehold gehalten wird, steht also dort und nirgendwo sonst. Ebenfalls im Register sichtbar sind eingetragene Hypotheken, denn eine Hypothek wird beim Land Department eingetragen.^[6] Was Off-Plan sonst noch von einem Bestandskauf unterscheidet, steht unter Off-Plan oder Bestand in Dubai.

Drei Prüfungen vor Form F

Die Absichtserklärung, in Dubai als Form F bekannt, ist der Punkt, an dem die Anzahlung fällig wird. Was danach auffällt, ist teuer. Deshalb gehören drei Prüfungen davor:

1. Liegt das Objekt in einer Freehold-Zone, und ist es Freehold? Beides steht in der Eigentumsurkunde, nicht im Exposé.^[1]
2. Wem gehört es, und welche Fläche ist eingetragen? Eigentümer und Fläche aus dem Register gegen die Angaben im Angebot halten. Abweichungen bei der Fläche verschieben jede Rechnung je Quadratfuß.
3. Gibt es Hypotheken, Sperrvermerke oder Rückstände? Eine eingetragene Hypothek muss vor der Übertragung abgelöst werden, und offene Service-Charge-Rückstände blockieren das Unbedenklichkeitszeugnis und damit die Umschreibung.^[6]

Erfahrung Nexus Bridge Beim Kauf vom Bauträger kommen zwei weitere Prüfungen hinzu: ob das Projekt registriert ist^[5] und ob der Makler eine gültige Lizenz und die Genehmigungsnummer für die Anzeige hat.^[4] Welche Fragen Sie darüber hinaus jedem Anbieter stellen sollten, steht unter Dubai-Berater prüfen. Der vollständige Ablauf mit allen Stationen und Gebühren steht unter Immobilie in Dubai kaufen: Ablauf für Non-Residents, die Gebühren im Einzelnen unter Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Was das für die Finanzierung bedeutet

Bankpraxis Für eine Bank in den Emiraten ist die Eigentumsform kein Nebenaspekt, sondern die Sicherheit. Eine Hypothek wird im Grundbuch eingetragen,^[6] und das setzt eine eintragungsfähige, unbefristete Rechtsposition voraus. Bei Freehold im Bestand ist das der Normalfall: Die führenden Banken der VAE finanzieren Nicht-Residenten in der Regel mit 65 Prozent des Kaufpreises, in einigen Fällen mit 50 Prozent, und die Bank entscheidet das im Einzelfall. Die Obergrenzen und die Schuldendienstquote gibt die Zentralbank vor.^[7] Bei Leasehold mit begrenzter Restlaufzeit wird es schwieriger, und in der Bauphase finanziert praktisch keine Bank.

Wie viel Eigenkapital daraus konkret wird, rechnet der Eigenkapital-Ratgeber für Ihren Kaufpreis durch; was Banken im Einzelnen prüfen, steht im großen Finanzierungs-Ratgeber. Ein Hinweis noch zum Aufenthaltstitel: Das Golden Visa über Immobilieneigentum gilt zehn Jahre ab einem Immobilienwert von AED 2 Millionen und ist verlängerbar, Einzelheiten unter Golden Visa über die Immobilie. Und für Abu Dhabi gelten eigene Regeln, siehe Immobilie in Abu Dhabi kaufen.

Quellen

Häufige Fragen