Off-Plan oder Bestand in Dubai: wer finanziert, landet im Bestand

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Was die beiden Wege wirklich unterscheidet

Beim Kauf vom Plan (Off-Plan) kaufen Sie eine Einheit, die es noch nicht gibt. Sie unterschreiben einen Kaufvertrag mit dem Bauträger, zahlen nach einem Zahlungsplan in Raten, und das Geld geht auf ein Treuhandkonto des Projekts. Eingetragen wird zunächst nur ein Vorvertrag beim Dubai Land Department, die sogenannte Oqood-Registrierung; ein Title Deed auf Ihren Namen entsteht erst mit der Übergabe.^[6] Bis dahin gibt es keine Miete, keine bekannte Service Charge und keine registrierte Vergleichsmiete im Gebäude.

Beim Kauf im Bestand kaufen Sie eine fertige Wohnung von einem Voreigentümer: besichtigen, den genehmigten Satz der Service Charge im Index des Land Department nachschlagen, die registrierten Mieten im Gebäude prüfen. Dafür zahlen Sie den Preis eines fertigen Objekts und die üblichen zwei Prozent Maklerprovision plus Mehrwertsteuer. Alle Stationen bis zum Title Deed stehen unter Immobilie in Dubai kaufen: Ablauf für Non-Residents.

Warum die Bank fast immer Bestand bedeutet

Offizielle Regel Die Hypothekenverordnung der Zentralbank setzt für Objekte, die noch nicht fertiggestellt sind, eine Obergrenze von 50 Prozent Beleihung fest, und zwar für alle Käufergruppen.^[2][1] Das allein wäre noch kein Ausschluss. Entscheidend ist, was dazukommt: Vor der Fertigstellung gibt es kein Title Deed, gegen das sich eine Hypothek sauber eintragen ließe, sondern nur die Oqood-Registrierung,^[6] und ein unabhängiges Gutachten über einen Rohbau ist für eine Bank kaum belastbar. Bankpraxis In der Praxis richten sich die Programme, bei denen Bank und Bauträger schon während der Bauphase finanzieren, überwiegend an Residenten.

Erfahrung Nexus Bridge Für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum ohne Wohnsitz in den Emiraten heißt das: Der Kredit kommt zur Übergabe, nicht davor. Die Raten des Zahlungsplans zahlen Sie aus Eigenmitteln, die Schlussrate finanzieren Sie mit einer Handover-Finanzierung in der Regel zu 65 Prozent des dann festgestellten Werts. Wer diesen Weg geht, muss zweierlei aushalten: die Liquidität für die Bauzeit und das Risiko, dass das Gutachten zur Übergabe unter dem Kaufpreis von damals liegt, denn die Bank beleiht immer den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Gutachten. Wie viel Eigenkapital daraus wird, rechnet der Eigenkapital-Ratgeber durch.

Das Treuhandkonto: was es schützt und was nicht

Offizielle Regel Das Gesetz Nr. 8 von 2007 verpflichtet jeden Bauträger, der in Dubai Einheiten vom Plan verkauft, ein Treuhandkonto einzurichten und alle Zahlungen der Käufer und der finanzierenden Banken dorthin zu leiten (Artikel 3).^[3] Das Geld auf diesem Konto ist ausschließlich für den Bau genau dieses Projekts bestimmt, und Gläubiger des Bauträgers können nicht darauf zugreifen (Artikel 9). Geführt werden die Konten nur von zugelassenen Treuhändern; das Land Department führt darüber ein Register, verlangt regelmäßige Abrechnungen und kann jederzeit prüfen (Artikel 10 und 11). Nach der Fertigstellungsbescheinigung behält der Treuhänder fünf Prozent des Kontowerts ein und gibt sie erst ein Jahr nach der Eintragung der Einheiten auf die Käufer an den Bauträger frei (Artikel 14).

Und was das Treuhandkonto nicht ist. Diese fünf Prozent werden im Verkaufsgespräch gern als Mängelsicherheit für die Käufer dargestellt. Das sind sie nicht. Der Einbehalt richtet sich an den Treuhänder und wird danach an den Bauträger ausgezahlt, nicht an Sie. Ihre Ansprüche wegen Mängeln folgen aus Artikel 40 des Dubaier Gesetzes Nr. 6 von 2019, mit zehn Jahren auf die Struktur ab dem Abnahmezeugnis und einem Jahr auf die Installationen ab Übergabe. Welche Frist wann läuft und wie man sie wahrt, steht unter Baumängel in Dubai: welche Fristen wirklich gelten.

Erfahrung Nexus Bridge Das ist ein starker Schutz gegen Zweckentfremdung und gegen die Insolvenz des Bauträgers. Es ist aber keine Garantie für den Termin und keine Garantie für den Wert: Das Treuhandkonto sorgt dafür, dass Ihr Geld in Beton fließt und nicht in eine andere Baustelle. Ob der Beton pünktlich fertig wird und was die Wohnung am Tag der Übergabe wert ist, bleibt Ihr Risiko.

Beides ist vor der Unterschrift prüfbar: Das Land Department führt ein öffentliches Verzeichnis der zugelassenen Treuhänder,^[4] und ein Verkauf vom Plan setzt die Registrierung des Projekts voraus.^[5]

Was der Markt 2026 zeigt

Die häufigste Begründung für Off-Plan lautet, man kaufe billiger ein. Das lässt sich prüfen. Im August 2026 lag der Medianpreis fertiggestellter Wohnungen in Dubai bei AED 1.377 je Quadratfuß, der Medianpreis im Off-Plan-Segment bei AED 1.725.^[7]

Beispiel Die beiden Segmente sind nicht deckungsgleich: Off-Plan-Ware ist im Schnitt neuer und liegt in anderen Gebieten. Ein Aufschlag von 25,3 Prozent beweist deshalb nicht, dass dieselbe Wohnung vom Plan teurer wäre. Er widerlegt aber die pauschale Aussage, Off-Plan sei der günstige Einstieg.

Auffällig ist das Mengenverhältnis. Auf Off-Plan entfielen im August 77,7 Prozent aller registrierten Verkäufe,^[7] im ersten Halbjahr 2026 aber nur AED 139,75 Milliarden Umsatz aus 58.840 Verträgen gegen AED 146,69 Milliarden aus nur 27.160 Bestandsverträgen.^[8] Off-Plan ist die Masse der Verträge, nicht die Masse des Geldes, und nicht das Segment, in dem eine Bank Sie begleitet. Die vollständige Auswertung steht im Dubai-Monitor 09/2026; die aktuellen Augustzahlen und der Aufschlag von 25,3 Prozent stehen im Dubai-Monitor 10/2026.

Die Rechnung über drei Jahre

Beispiel Der eigentliche Unterschied ist nicht der Preis, sondern die Zeit. Eine fertige Wohnung zahlt vom ersten Monat an Miete, ein Off-Plan-Objekt frühestens nach der Übergabe. Die folgende Tabelle nimmt die vier veröffentlichten Fallstudien und rechnet aus, was der Bestand in drei Jahren netto einbringt: Jahresmiete abzüglich Service Charge und fünf Prozent Verwaltung, mal drei. Ohne Leerstand, ohne Zins und ohne jede Wertänderung.

Bei Fall 01 mit einem Kaufpreis von AED 1,3 Millionen sind das über drei Jahre AED 225.000 an Bruttomiete, also 17,3 Prozent des Kaufpreises, und nach Service Charge und Verwaltung noch AED 183.609 oder 14,1 Prozent.^[10] Ein Off-Plan-Objekt, das im selben Zeitraum gebaut wird, muss diesen Rückstand aufholen: entweder über einen entsprechend niedrigeren Einstiegspreis oder über eine Wertsteigerung bis zur Übergabe. Für die Rechnung heißt das, dass eine vergleichbare Einheit vom Plan mindestens rund 14,1 Prozent unter dem Bestandspreis liegen müsste, um gleichzuziehen, und das nur, wenn der Termin hält.

Erfahrung Nexus Bridge Dazu kommt ein Effekt, den viele Rechnungen unterschlagen: Wer im Bestand mit Kredit kauft, tilgt in diesen drei Jahren bereits. Wer vom Plan kauft, zahlt Raten ohne Miete und ohne Tilgung. Wie sich Miete, Service Charge und Zins zu einem Ertrag auf das Eigenkapital verrechnen, steht mit denselben vier Objekten unter Mietrendite in Dubai, die laufende Umlage unter Service Charge in Dubai.

Was jeder Weg an Einmalkosten kostet

Beispiel Ein Punkt spricht für Off-Plan, und er ist echt: Die Einmalkosten sind niedriger. Der Bauträger zahlt den Makler, ein Unbedenklichkeitszeugnis braucht es nicht, und ohne Bank entfallen Gutachten, Bearbeitungsgebühr und Hypothekenregistrierung. Die vier Prozent des Land Department fallen in beiden Fällen an, vom Plan meist als Oqood-Registrierung.^[6] Gerechnet für AED 1,3 Millionen:

Der Unterschied von rund AED 47.485 entspricht 3,7 Prozent des Kaufpreises und ist der stärkste Punkt der Off-Plan-Seite. Die 14,1 Prozent Mietertrag der drei Bauzeitjahre aus Fall 01 gleicht er trotzdem nicht aus. Jede einzelne Gebühr mit Quelle steht unter Nebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai.

Wann Off-Plan passt

Off-Plan ist kein Fehler. Es ist ein anderes Geschäft mit einem anderen Zeithorizont. Aus unserer Begleitung sind es vier Bedingungen, die zusammenkommen müssen:

1. Sie kaufen bar. Solange keine Bank in der Bauphase beleiht, läuft der Zahlungsplan aus Eigenmitteln. Wer diese Liquidität nicht über die gesamte Bauzeit sicher hat, kauft besser etwas Fertiges, das sich finanzieren lässt.
2. Sie haben Zeit. Zwei bis vier Jahre ohne Miete müssen in Ihre Planung passen, samt Puffer für eine Verzögerung.
3. Der Zahlungsplan ersetzt einen Sparplan. Wer die 35 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten heute nicht hat, aber über drei Jahre regelmäßig ansparen kann, nutzt den Ratenplan als das, was er wirtschaftlich ist: eine Ansparphase mit fixem Ziel.
4. Der Bauträger hat eine belegte Bilanz fertiggestellter Projekte. Keine Prospekte und keine Renderings, sondern übergebene Gebäude mit eingetragenen Käufern.

Erfahrung Nexus Bridge Unser Manager kauft selbst in Dubai, im Bestand und vom Bauträger. Deshalb steht hier keine Empfehlung für einen der beiden Wege, sondern die Rechnung für beide. Was aus einem fertigen Objekt in der Praxis wird, zeigt Fall 04, ein interner Fall: Ferienapartment statt Langzeitmiete.

Sechs Punkte vor der Unterschrift

1. Projektregistrierung prüfen. Ohne Registrierung beim Land Department darf vom Plan nicht verkauft werden.^[5]
2. Treuhandkonto prüfen. Welches Konto, welcher Treuhänder, steht er im Verzeichnis?^[4] Zahlungen gehören auf dieses Konto und nirgendwo sonst.
3. Den vertraglichen Übergabetermin lesen, nicht den aus dem Prospekt. Jeder zusätzliche Monat ist ein Monat ohne Miete.
4. Die Schätzung der Service Charge hinterfragen. Im Vertrag steht meist nur ein Schätzwert. Realistischer ist der genehmigte Satz vergleichbarer Gebäude desselben Bauträgers.
5. Den Preis je Quadratfuß gegen den Markt halten. Gegen fertige Objekte in derselben Lage, nicht nur gegen andere Off-Plan-Angebote.^[7]
6. Die Handover-Finanzierung vorher durchrechnen. Liegt das Gutachten zur Übergabe unter dem Kaufpreis, zahlen Sie die Lücke aus Eigenmitteln. Der Zeitplan rückwärts steht unter Handover-Finanzierung.

Bankpraxis Und ein Satz zur Reihenfolge: Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie eine Reservierung unterschreiben. Eine Reservierungsgebühr ist schnell gezahlt und selten erstattungsfähig. Was Banken prüfen, steht im großen Finanzierungs-Ratgeber.

Quellen

Häufige Fragen