Finanzieren oder bar kaufen? AED 1,9 Mio. in vier Varianten

Das Objekt und die Zahlen

Beispiel Ein Mietvertrag mit einem einzigen Scheck für das ganze Jahr ist in Dubai die stärkste Variante für den Eigentümer: die komplette Jahresmiete liegt am ersten Tag auf dem Konto, es gibt kein Ausfallrisiko über die Laufzeit und keine Verwaltung von Teilzahlungen. Mieter lassen sich diesen Vorteil normalerweise mit einem Preisnachlass bezahlen: wer vier oder sechs Schecks akzeptiert, erzielt in der Regel eine höhere Nominalmiete. Diese Wohnung erzielt AED 140.000 trotz Einmalzahlung.

Die Rechnung mit Kredit

Nebenkosten im Einzelnen: Übertragungsgebühr DLD 4 % (AED 76.000), Maklerprovision 2 % (AED 38.000), Hypothekenregistrierung 0,25 % zzgl. AED 270 (AED 3.358), Bearbeitungsgebühr der Bank, Bewertung und Trustee (rund AED 19.700). Seit Februar 2025 dürfen Banken die DLD-Gebühr und die Maklerprovision nicht mehr in das Darlehen nehmen.^[2]

Was die Wohnung im Jahr macht

• Bruttomietrendite: 7,37 Prozent
• Nach Service Charge: 6,66 Prozent
• Nach Service Charge und Verwaltung: 6,30 Prozent
• Laufender Überschuss auf das Eigenkapital: 3,10 Prozent

Beispiel Diese Rechnung enthält keine Wertsteigerung. Was hier verdient wird, kommt aus Miete und Tilgung.

Vier Varianten, ein Ergebnis

Dieselbe Wohnung, dieselbe Miete, dieselbe Service Charge, nur die Finanzierungsstruktur wechselt. Alle vier Varianten sind mit denselben Annahmen gerechnet: 5,99 Prozent Zins, 5 Prozent Verwaltung, keine Wertsteigerung.

Warum der Hebel hier wenig bringt

Offizielle Regel Ein Kredit erhöht die Eigenkapitalrendite nur dann, wenn die Rendite des Objekts über den Kreditzins hinausgeht. Diese Bedingung ist hier erfüllt, aber nur knapp:

0,31 Prozentpunkte auf ein Darlehen von AED 1.235.000 sind rund AED 3.800 im Jahr; bezogen auf AED 665.000 Eigenkapital und zusammen mit dem Tilgungseffekt ergibt das den Vorsprung von 0,67 Prozentpunkten. Dem stehen einmalig die kreditbedingten Kosten gegenüber, Bearbeitungsgebühr, Hypothekenregistrierung und Bewertung, zusammen rund AED 23.100, die im ersten Jahr anfallen und den Vorsprung dieses einen Jahres aufzehren.

Erfahrung Nexus Bridge Ab dem zweiten Jahr bleibt der Vorsprung stehen. Der Effekt bleibt aber klein, solange die Spanne zwischen Nettorendite und Zins unter einem Prozentpunkt liegt. Ein spürbar positiver Hebel entsteht in Dubai erst bei Objekten mit niedriger Service Charge und hoher Vermietbarkeit, so wie in Fallstudie 02, wo die Nettorendite bei 7,4 Prozent und die Service Charge bei 5,7 Prozent der Miete liegt. Dort trägt der Kredit sich selbst mit Abstand.

Wofür der Kredit dann gut ist

Die richtige Frage lautet nicht „bringt der Kredit mehr Rendite“, sondern „was kann ich mit dem Kapital sonst tun“. Für diesen Vergleich zählt der gesamte Liquiditätsbedarf inklusive Einmalkosten, weil DLD-Gebühr und Maklerprovision seit Februar 2025 nicht mehr finanziert werden dürfen und bar bezahlt werden müssen. Bei gleichem Kapital von AED 2.014.000 sieht der Vergleich so aus:

Drei Gründe bleiben, die nichts mit der Renditerechnung zu tun haben und trotzdem oft ausschlaggebend sind:

• Streuung. Zwei oder drei Objekte in verschiedenen Communities und Preisklassen tragen ein Leerstandsrisiko deutlich besser als eines. Das ist kein Renditeargument, sondern ein Risikoargument.
• Erhaltene Liquidität. AED 1.235.000, die nicht in Beton stehen, sind im Zweifel mehr wert als zwei Drittel eines Prozentpunkts Mehrrendite. Immobilien in Dubai sind handelbar, aber nicht in einer Woche.
• Zugang überhaupt. Für viele Käufer ist der Barkauf keine Option, und dann stellt sich die Frage nicht. Für sie ist die relevante Zahl nicht die Renditedifferenz, sondern die tragbare Rate, siehe Eigenkapital-Rechnung.

Die Service Charge frisst 9,6 Prozent

Erfahrung Nexus Bridge AED 17 je Quadratfuß sind für einen gepflegten Turm in zentraler Lage normal und trotzdem der größte einzelne Renditefaktor nach der Miete selbst. Auf 787 Quadratfuß sind das AED 13.379 im Jahr, also 9,6 Prozent der Mieteinnahme. Die Bruttorendite von 7,37 Prozent sinkt dadurch auf 6,66 Prozent.

Diese Zahl steht in keinem Exposé an prominenter Stelle und ist vor dem Kauf abfragbar. Wer sie erst nach der Übertragung erfährt, hat den Preis auf einer falschen Grundlage verhandelt. Was daran hängt, steht im Ratgeber Property Management.

Hundert­tausend unter der Visums­schwelle

Offizielle Regel Das Zehn-Jahres-Visum für Immobilieneigentümer setzt einen Immobilienwert von AED 2.000.000 voraus.^[4] Dieser Kauf liegt mit AED 1.900.000 AED 100.000 darunter. Maßgeblich ist die Bewertung des Dubai Land Department, nicht der Kaufpreis, und mehrere Immobilien lassen sich zusammenrechnen, aber als einzelnes Objekt qualifiziert diese Wohnung nicht.

Drei Fälle nebeneinander

Drei Objekte, drei Preisklassen, dieselben Regeln, und ein Renditeabstand von 3,47 auf 9,41 Prozent. Der Unterschied liegt nicht in der Bank und nicht im Zins, sondern in Service Charge, Miete je Quadratfuß und Vermietbarkeit. Genau diese drei Zahlen stehen in Exposés selten nebeneinander.

Was wir daraus mitnehmen

1. Die Finanzierung verbessert die Rendite eines einzelnen Objekts nur wenig. Bei 5,99 Prozent Zins und 6,30 Prozent Nettorendite bleiben zwei Drittel eines Prozentpunkts, die im ersten Jahr von den Kreditnebenkosten aufgezehrt werden. Das allein rechtfertigt den Kredit nicht, wenn Bargeld verfügbar wäre. Wer das anders darstellt, verkauft.
2. Der Kredit ist ein Zugangs- und Streuungsinstrument. Sein Wert liegt darin, mehrere Objekte oder überhaupt ein Objekt möglich zu machen und Liquidität zu erhalten, kaum in einer höheren Prozentzahl.
3. Die Laufzeit entscheidet über Liquidität, nicht über Rendite. Zwischen 20 und 25 Jahren liegen 0,05 Prozentpunkte Gesamtertrag, aber AED 891 monatlicher Unterschied in der Rate. Man wählt sie nach dem Cashflow, den man braucht, nicht nach dem Ertrag, den man hofft.
4. Wer finanziert, wettet auf den Preis. Ab rund 0,1 Prozent jährlicher Wertsteigerung gewinnt der Hebel, darunter verliert er, und zwar mit dem zweieinhalbfachen Ausschlag in beide Richtungen. Diese Wette kann man eingehen. Man sollte nur wissen, dass man sie eingeht.
5. Die Service Charge gehört vor die Preisverhandlung. AED 10 gegen AED 25 je Quadratfuß sind bei diesem Objekt 0,62 Prozentpunkte Nettorendite, mehr, als jede Zinsverhandlung je einbringt.

Quellen

Häufige Fragen