Der Fall in drei Sätzen
Ein Unternehmer aus Deutschland, der zugleich angestellt ist, kaufte ein möbliert übergebenes Studio in Al Furjan
für AED 800.000. Die Finanzierung hatte er bereits mitgebracht; unser Mandat war die Kaufbegleitung: Objekt finden, Preis verhandeln, Kauf durchführen, vermieten. Er war einmal in Dubai, für die Unterschrift unter
den Kreditvertrag; die Übertragung lief per Vollmacht. Nach der Übergabe war die Wohnung in drei Tagen vermietet.
Was diese Fallstudie ist, und was nicht. Ein real begleitetes, abgeschlossenes Mandat,
anonymisiert und mit Einverständnis des Klienten veröffentlicht. Alle Beträge stammen aus den Unterlagen des Mandats;
Rate, Renditen und Nebenkosten sind nachgerechnet. Die Finanzierung haben nicht wir vermittelt: sie war bereits
über eine andere Beratung arrangiert, als der Klient zu uns kam. Was wir weggelassen haben: Name, Arbeitgeber, Gesellschaft
und der Name des Turms. Stand 11. September 2026.
Inhalt
Ausgangslage
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Klient | Unternehmer aus Deutschland, zugleich angestellt, kein Wohnsitz in den VAE |
| Einkommen, das die Bank geprüft hat | Angestelltengehalt, 4.000 € netto im Monat |
| Objekt | Studio, 360 sqft, Al Furjan, Dubai |
| Lage | rund 100 Meter zur Metrostation |
| Objektstatus | fertiggestellt, Übergabe komplett möbliert durch den Bauträger |
| Bauqualität | nach unserer Prüfung deutlich über dem Durchschnitt der Community |
| Kaufpreis | AED 800.000 (AED 2.222 je sqft) |
| Finanzierung | 65 % Beleihung, 35 % Eigenkapital, 5,80 %, 25 Jahre |
| Herkunft der Finanzierung | über eine andere Beratung arrangiert, zehn Wochen bis zur Kreditfreigabe |
| Unser Mandat | Kaufbegleitung: Objektsuche, Verhandlung, Kaufabwicklung, Vermietung |
Angestellt und Unternehmer zugleich
Dieses Profil klingt nach dem besten aus zwei Welten und ist für eine Bank in den VAE zunächst das Gegenteil: zwei Einkommensarten, zwei Nachweiswege, zwei Risikologiken. Bankpraxis Was in solchen Fällen fast immer passiert, ist passiert: die Bank hat sich an die Quelle gehalten, die sie am leichtesten belegen kann, das Angestelltengehalt. Das Unternehmereinkommen spielte für die Kreditentscheidung eine untergeordnete Rolle.
Offizielle Regel Die UAE-Zentralbank begrenzt den Schuldendienst auf 50 Prozent des Bruttoeinkommens, und zwar für alle laufenden Raten zusammen.[3] Rechnet man diese Grenze hier bewusst streng auf den Nettobetrag von 4.000 Euro, also strenger als die Vorschrift verlangt, ergibt sich folgendes Bild:
| Position | Wert |
|---|---|
| Nettoeinkommen | 4.000 € = rund AED 17.054 |
| Rate | AED 3.287 (rund 771 €) |
| Anteil am Nettoeinkommen | 19 % |
| Ausschöpfung einer 50-Prozent-Grenze auf den Nettobetrag | 39 % |
Erfahrung Nexus Bridge Wer als Selbstständiger oder Unternehmer will, dass die Bank beide Quellen anerkennt, muss für die selbstständige Seite zwei bis drei Jahre geordnete Nachweise liefern und sie so aufbereiten, dass ein Kreditanalyst in Dubai sie in zehn Minuten versteht. Wie das aussieht, steht im Ratgeber Finanzierung für Selbstständige und Unternehmer. In diesem Mandat war das nicht nötig, weil das Gehalt allein trug.
Was wir übernommen haben
Der Klient kam mit einer fertigen Finanzierungszusage und ohne Objekt. Von da an lag alles bei uns:
- Objektsuche nach vorher festgelegten Kriterien. Zielgröße, Budget, erreichbare Miete, und als hartes Kriterium die Anbindung. Nicht „irgendein Studio in Al Furjan“, sondern eines, dessen Vermietbarkeit sich begründen lässt.
- Prüfung vor dem Angebot. Titeldokument, eingetragene Belastungen, Servicegebühren je Quadratfuß, Rückstände, Vermietungshistorie vergleichbarer Einheiten im selben Objekt.
- Preisverhandlung. Im Markt des Sommers 2026 mit erstem Verhandlungsspielraum seit 2022, der Dubaier Preisindex lag im Juli 7,7 Prozent unter dem Höchststand vom Dezember 2025.[5]
- Kaufvertrag und Anzahlung, Zahlung nie auf ein Privatkonto.
- Koordination mit der Bank, deren Akte wir nicht selbst aufgebaut hatten: Bewertungstermin, Offer Letter, Auszahlungstermin.
- Übertragung beim Registration Trustee des Dubai Land Department, per Vollmacht, ohne den Klienten.[1] Hypothek und Title Deed wurden am selben Tag eingetragen.[2]
- Nach der Übergabe: Versorger, Servicegebührenkonto, Vermarktung, Mieterauswahl, Mietvertrag, Ejari.
Eine Reise, eine Unterschrift
Der Klient war einmal in Dubai, und zwar für die Originalunterschriften unter dem Kreditvertrag bei der Bank.
Der Rest, einschließlich der Eigentumsübertragung, lief über eine Vollmacht. Das ist keine Ausnahme, sondern der
Normalfall, wenn die Vollmacht früh genug angestoßen wird: notarielle Beurkundung im Heimatland, Vorbeglaubigung (die VAE sind kein Apostille-Staat),
Legalisation durch die Botschaft der VAE, Beglaubigung durch das Außenministerium der VAE, arabische Übersetzung. Zwei bis vier Wochen, parallel zum übrigen Verfahren.
Der komplette Fernablauf steht im Ratgeber Finanzierung ohne Emirates ID.
Die Rechnung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | AED 800.000 |
| Eigenkapital (35 %) | AED 280.000 |
| Darlehen (65 %) | AED 520.000 |
| Einmalige Anschaffungskosten (rund 7,9 %, separat, nicht in der Rendite) | AED 63.600 |
| Liquiditätsbedarf insgesamt (Eigenkapital plus Einmalkosten) | rund AED 343.600 (42,9 % des Kaufpreises) |
| Zinssatz / Laufzeit | 5,80 % / 25 Jahre |
| Monatliche Rate | AED 3.287 (rund 771 €) |
Nebenkosten im Einzelnen: Übertragungsgebühr DLD 4 % (AED 32.000), Maklerprovision 2 % (AED 16.000), Hypothekenregistrierung 0,25 % zzgl. AED 270 (AED 1.570), Bewertung, Trustee und Bearbeitungsgebühr (rund AED 14.000). Seit Februar 2025 dürfen Banken die DLD-Gebühr und die Maklerprovision nicht mehr in das Darlehen nehmen.
Was die Wohnung im Jahr macht
| Position | Pro Jahr | Anteil an der Miete |
|---|---|---|
| Mieteinnahme | AED 63.000 | 100 % |
| Annuität (12 Raten) | − AED 39.445 | 62,6 % |
| Service Charge (360 sqft × AED 10) | − AED 3.600 | 5,7 % |
| Verwaltung (5 % der Miete) | − AED 3.150 | 5,0 % |
| Überschuss | AED 16.805 | 26,7 % |
Was das als Rendite bedeutet
- Bruttomietrendite: 7,88 Prozent (AED 175 Miete je sqft im Jahr)
- Nach Service Charge: 7,42 Prozent
- Laufender Überschuss auf das Eigenkapital: 6,00 Prozent
- Tilgung im ersten Jahr: AED 9.536 (Zinsanteil AED 29.909)
- Vermögenszuwachs im ersten Jahr: AED 26.341, 9,41 Prozent auf das Eigenkapital von AED 280.000 (rechnet man die Einmalkosten von AED 63.600 mit ein: 7,67 Prozent)
Beispiel Diese Rechnung enthält keine Wertsteigerung. Was hier verdient wird, kommt aus Miete und Tilgung.
Zum Preis je Quadratfuß, damit niemand falsch vergleicht. AED 800.000 auf 360 Quadratfuß sind
AED 2.222 je Quadratfuß; der dubaiweite Median für fertige Wohnimmobilien lag im Juli 2026 bei AED 1.379.[5]
Dieser Vergleich hinkt jedoch systematisch: kleine Einheiten kosten je Quadratfuß immer mehr als große, weil Bad,
Küche und Erschließung unabhängig von der Fläche anfallen. Aussagekräftig ist bei einem Studio die Miete je Quadratfuß,
und die lag hier bei AED 175.
Drei Tage bis zum Mieter
Nach der Übergabe war die Wohnung in drei Tagen vermietet, zu einer Jahresmiete von AED 63.000. Rechnerisch hätte sie 3,2 Monate Leerstand aus eigener Kraft getragen, bevor der Jahresüberschuss aufgezehrt gewesen wäre. Gebraucht hat sie drei Tage.
Erfahrung Nexus Bridge Das ist kein Glück, sondern das Ergebnis von drei Eigenschaften, die vor dem Kauf feststanden:
- Rund 100 Meter zur Metrostation. In Dubai ist das die Eigenschaft, die den Mieterkreis verbreitert: wer ohne eigenen Wagen zur Arbeit fährt, sucht genau in diesem Radius, und dieser Mieterkreis ist groß.
- Überdurchschnittliche Bauqualität. Innerhalb derselben Community liegen zwischen zwei Türmen Welten. Wir prüfen das vor dem Angebot, nicht danach.
- Komplett möbliert vom Bauträger übergeben. Ohne Möblierung wäre eine Jahresmiete von AED 63.000 auf 360 Quadratfuß nicht darstellbar. Das ist der Satz, der zu dieser Rendite dazugehört.
Bei der Verlängerung gilt anschließend die Staffel des Mietindex des Emirats Dubai: ob und um wie viel erhöht werden darf, entscheidet der Index, nicht der Eigentümer, und die Ankündigung muss spätestens 90 Tage vor Vertragsende vorliegen.[4] Was daran hängt, steht im Ratgeber Property Management.
Zwei Fälle, eine Spanne
Nebeneinandergelegt zeigen unsere beiden veröffentlichten Mandate, wie weit dieselbe Regel auseinanderfällt, sobald sich Objektgröße und Einkommen ändern.
| Fall 01 · Dubai Marina | Fall 02 · Al Furjan | |
|---|---|---|
| Objekt | Ein-Zimmer, 591 sqft, voller Meerblick | Studio, 360 sqft, möbliert, an der Metro |
| Kaufpreis | AED 1.300.000 | AED 800.000 |
| Eigenkapital | 50 % (nachgefordert) | 35 % |
| Auslastung der Schuldendienstgrenze | 98,1 % | 19 % des Nettoeinkommens |
| Service Charge | AED 17 / sqft = 13,4 % der Miete | AED 10 / sqft = 5,7 % der Miete |
| Bruttorendite | 5,77 % | 7,88 % |
| Gesamtertrag Jahr 1 auf das Eigenkapital | 3,47 % | 9,41 % |
| Einmalkosten (separat) | AED 93.900 | AED 63.600 |
| Bis zum Mieter | 4 Stunden | 3 Tage |
| Unsere Rolle | Finanzierung und Begleitung | Kaufbegleitung, Finanzierung lag vor |
Was dieser Vergleich zeigt
Das teurere Objekt ist nicht das bessere Investment, und das billigere ist nicht das schlechtere. Fall 01 kauft Lage und
Ausblick und zahlt dafür mit einer hohen Service Charge und einer Rate am Anschlag. Fall 02 kauft Anbindung und
Vermietbarkeit und verdient je eingesetztem Dirham mehr als das Doppelte. Was beide Fälle gemeinsam haben, ist die
Reihenfolge: erst die tragbare Rate, dann das Darlehen, dann der Kaufpreis, und erst dann das Objekt.
Was wir daraus mitnehmen
- Bei zwei Einkommensarten entscheidet die belegbarere. Wer angestellt und selbstständig ist, sollte damit rechnen, dass die Bank auf das Gehalt schaut. Das ist keine schlechte Nachricht, solange das Gehalt trägt, aber es bestimmt die Größenordnung, und man sollte es vorher wissen und nicht im Offer Letter lesen.
- Die Service Charge entscheidet die Nettorendite, nicht die Lage. AED 10 gegen AED 17 je Quadratfuß sind zwischen unseren beiden Fällen 7,7 Prozentpunkte der Mieteinnahme. Diese Zahl steht in keinem Exposé an prominenter Stelle, und sie ist vor dem Kauf abfragbar.
- Anbindung ist ein Renditemerkmal. Nicht Komfort. Ein Objekt, das sich in Tagen statt in Wochen vermietet, verdient jedes Jahr aufs Neue mehr, und der Effekt summiert sich über die Haltedauer stärker als ein besserer Einkaufspreis.
- Möbliert ist eine Rechengröße, kein Bonus. Die AED 63.000 hängen an der Möblierung. Wer diese Rendite auf ein unmöbliertes Objekt überträgt, rechnet sich reich.
- Kaufbegleitung ist die Leistung, die man erst schätzt, wenn die Bank schon steht. Bei diesem Mandat war die Finanzierung das gelöste Problem. Offen waren Objektwahl, Preis, Prüfung, Abwicklung und Vermietung, und genau daran entscheidet sich, ob aus einer Zusage eine funktionierende Immobilie wird.
Was dieser Fall nicht beweist. Er zeigt nicht, dass Studios in Al Furjan generell 7,9 Prozent
brutto bringen. Er zeigt, dass dieses Objekt, zu diesem Preis, möbliert, an der Metro und mit dieser
Bauqualität, diese Zahlen liefert. Ein unmöbliertes Studio in derselben Community, zwei Straßen weiter, rechnet anders.
Prüfen Sie Ihr eigenes Objekt, bevor Sie unterschreiben, im Eigenkapital-Rechner, im Ratgeber zum
Kaufablauf oder mit uns.
Quellen
- Dubai Land Department, Property Sale Registration (Übertragungsgebühr und Ablauf), https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/ (abgerufen 11. September 2026)
- Dubai Land Department, Request for Mortgage Registration, https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/ (abgerufen 11. September 2026)
- UAE Central Bank Rulebook, Mortgage Regulations (Beleihung, Laufzeit, Schuldendienstquote), https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/regulations-regarding-mortgage-loans (abgerufen 11. September 2026)
- Dubai Land Department, Mietindex des Emirats Dubai, https://dubailand.gov.ae/en/eservices/rental-index/rental-index/ (abgerufen 11. September 2026)
- Dubai-Monitor Ausgabe 01, September 2026, Preisindex und Median je Quadratfuß, https://www.nexusbridgecapital.de/guide/dubai-monitor-09-2026/ (abgerufen 11. September 2026)
- Fallstudie 01, Finanzierung trotz Jobwechsel, Dubai Marina, https://www.nexusbridgecapital.de/fallstudien/finanzierung-trotz-jobwechsel-dubai-marina/ (abgerufen 11. September 2026)
Kategorien: Offizielle Regel = Behörde / Zentralbank · Bankpraxis = Bankpraxis, kurzfristig änderbar · Erfahrung Nexus Bridge = Beobachtung aus eigener Tätigkeit · Beispiel = Rechenbeispiel ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Was macht eine Kaufbegleitung in Dubai konkret?
In diesem Mandat: Objektsuche nach vorher festgelegten Kriterien, Prüfung von Titel, Servicegebühren und Vermietungshistorie, Preisverhandlung, Kaufvertrag, Koordination mit der bereits gewählten Bank, Übertragung beim Registration Trustee des Dubai Land Department per Vollmacht, Ummeldung der Versorger und anschließend die Vermietung. Der Klient war für die Originalunterschriften unter dem Kreditvertrag einmal vor Ort; alles andere lief ohne ihn.
Kann ich eine Immobilie in Dubai kaufen, ohne mehrfach hinzufliegen?
Ja. Die Übertragung beim Registration Trustee ist per Vollmacht möglich. Sie muss im Heimatland notariell beurkundet, vorbeglaubigt (die VAE sind kein Apostille-Staat, die Apostille allein genügt nicht), von der Botschaft der VAE legalisiert und ins Arabische übersetzt werden, und das Dubai Land Department akzeptiert nur Vollmachten mit klar begrenztem Umfang. In diesem Fall genügte eine einzige Reise, und die diente der Unterschrift unter den Kreditvertrag bei der Bank.
Wie prüft eine Bank jemanden, der angestellt und Unternehmer zugleich ist?
Sie sucht sich in aller Regel die Einkommensquelle, die sie am leichtesten belegen kann. In diesem Fall war das das Angestelltengehalt von 4.000 Euro netto; das Unternehmereinkommen spielte für die Kreditentscheidung eine untergeordnete Rolle. Wer beide Quellen anerkannt haben will, muss für die selbstständige Seite zwei bis drei Jahre geordnete Nachweise liefern.
Wie hoch war die Rate im Verhältnis zum Einkommen?
Die Rate lag bei 3.287 AED im Monat, rund 771 Euro. Das sind 19 Prozent des Nettoeinkommens von 4.000 Euro. Selbst wenn man die Schuldendienstgrenze der Zentralbank von 50 Prozent streng auf den Nettobetrag anwendet, was strenger ist als die Vorschrift verlangt, sind nur 39 Prozent des Rahmens ausgeschöpft.
Wie hoch ist die Servicegebühr bei einem Studio in Al Furjan?
In diesem Objekt 10 AED je Quadratfuß, auf 360 Quadratfuß also 3.600 AED im Jahr. Das sind 5,7 Prozent der Mieteinnahme. In gepflegten Türmen in zentraleren Lagen sind 15 bis 25 AED je Quadratfuß üblich, was den Unterschied in der Nettorendite erklärt.
Warum ist der Preis je Quadratfuß höher als der Dubai-Median?
800.000 AED auf 360 Quadratfuß sind 2.222 AED je Quadratfuß, der dubaiweite Median für fertige Wohnimmobilien lag im Juli 2026 bei 1.379 AED. Der Vergleich hinkt allerdings: kleine Einheiten kosten je Quadratfuß immer mehr als große, weil Bad und Küche unabhängig von der Fläche anfallen. Aussagekräftig ist bei einem Studio die Miete je Quadratfuß, und die lag hier bei 175 AED.
Warum war die Wohnung in drei Tagen vermietet?
Drei Dinge kamen zusammen: eine Metrostation in etwa 100 Metern Entfernung, eine überdurchschnittliche Bauqualität und die Übergabe komplett möbliert durch den Bauträger. Wer ohne eigenen Wagen in Dubai arbeitet, sucht genau diese Kombination. Ohne Möblierung wäre eine Jahresmiete von 63.000 AED auf dieser Fläche nicht darstellbar gewesen.
Habt ihr die Finanzierung besorgt?
Nein. Die Finanzierung war bereits über eine andere Beratung arrangiert, als der Klient zu uns kam; von der Einreichung bis zur Kreditfreigabe vergingen zehn Wochen. Unser Mandat war die Kaufbegleitung: Objekt finden, verhandeln, den Kauf durchführen und anschließend vermieten.
Was kostet ein solcher Kauf an Nebenkosten?
Rund 7,9 Prozent des Kaufpreises, hier etwa 63.600 AED: 4 Prozent Übertragungsgebühr an das Dubai Land Department, 2 Prozent Maklerprovision, 0,25 Prozent plus 270 AED Hypothekenregistrierung sowie Bewertung, Trustee und Bearbeitungsgebühr der Bank. Diese Beträge sind seit Februar 2025 nicht mitfinanzierbar.
DT
Redaktion: Denise Tanrikul, Managing Partner · Fachliche Prüfung: Martin Krygier, Manager, selbst Käufer, Sanierer und Vermieter von Immobilien in Deutschland und Dubai
Zuletzt geprüft am 11. September 2026. Regulatorische Angaben stammen aus den verlinkten Primärquellen (UAE Central Bank, Dubai Land Department, Bankseiten) und werden mindestens quartalsweise aktualisiert. Bankkonditionen ändern sich kurzfristig, vor einer Entscheidung immer den aktuellen Stand bei der Bank einholen.
Finanzierung unverbindlich prüfen
In zwei Minuten sehen wir, ob und wie Ihr Vorhaben finanzierbar ist. Keine Bonitätsabfrage, keine Verpflichtung. Wir melden uns innerhalb eines Werktags.