Dreimonats-EIBOR, Stand 23. September 2026, die Basis der meisten variablen Zinsen in Dubai.
Offizielle Regelmehr pro Monat je 0,25 Prozentpunkte Zinsanstieg, gerechnet auf 1 Mio. AED über 20 Jahre.
BeispielDer EIBOR ist für alle gleich, der Aufschlag nicht. Ein Prozentpunkt kostet bei 1 Mio. AED rund 130.000 bis 140.000 AED.
Erfahrung Nexus BridgeAlle Zahlen sind auf dieser Seite belegt, die Quellen stehen am Ende der Seite.
Datenstand: EIBOR und Base Rate vom 23. September 2026 (Zentralbank der VAE), DLD-Preisindex August 2026.
Die kurze Antwort
EIBOR, aktueller Stand
| Wert | Stand 23. September 2026 |
|---|---|
| 1 Monat EIBOR | 4,02 % |
| 3 Monate EIBOR | 4,28 % |
| 6 Monate EIBOR | 4,45 % |
| 12 Monate EIBOR | 5,05 % |
| Base Rate der Zentralbank | 3,90 % |
Die EIBOR-Kurve am 23. September 2026
Referenz für variable Hypotheken ist üblicherweise der Dreimonatswert. Gezeichnet aus der Tabelle darüber, Quelle Zentralbank der VAE.
EIBOR-Fixing und Base Rate laut Veröffentlichung der Zentralbank der Vereinigten Arabischen Emirate vom 23. September 2026. Zur Quelle. Diese Werte sind Interbankensätze und der Leitzins, nicht Ihr Hypothekenzins. Ihr Zins setzt sich aus dem EIBOR und der Marge Ihrer Bank zusammen. Die Werte kommen aus einer zentralen Datendatei, die aus der Veröffentlichung der Zentralbank gespeist wird; maßgeblich ist immer das Datum in der Tabelle.
Den EIBOR zeigen wir oben mit Datum, weil er öffentlich und überprüfbar ist. „Aktuelle Bestzinsen“ einzelner Banken nennen wir bewusst nicht: Die Marge hängt vom Profil ab, und eine Zahl ohne Datum und ohne Profil ist irreführend. Stattdessen erklären wir, wie ein Angebot aufgebaut ist, was die Zahlen bedeuten und wo Sie verhandeln können.
EIBOR, der Referenzzins
Offizielle Regel Die Emirates Interbank Offered Rate ist der Satz, zu dem sich Banken in den VAE untereinander Geld leihen. Die UAE Central Bank veröffentlicht ihn täglich für Laufzeiten von Overnight bis zwölf Monaten.[1] Weil der AED fest an den US-Dollar gebunden ist, folgt der EIBOR im Wesentlichen den US-Leitzinsen: Senkt die Fed, sinkt der EIBOR, mit kurzer Verzögerung.
Bankpraxis Variable Hypotheken werden als „3M-EIBOR + x %“ ausgewiesen; die Anpassung erfolgt quartalsweise. Manche Banken koppeln an den 1M-EIBOR oder an einen eigenen Basiszins (Base Rate). Die Marge (x) ist der einzige Teil, den die Bank festlegt, und der einzige, den Sie verhandeln können.
So lesen Sie ein Angebot
| Begriff im Offer Letter | Bedeutung | Worauf achten |
|---|---|---|
| Fixed rate, 1/2/3/5 years | Festzins für die genannte Dauer | Was gilt danach? (Reversion rate) |
| Reversion rate / Post-fixed rate | Zins nach der Festzinsphase: EIBOR + Marge | Die Marge ist die entscheidende Zahl |
| Floor | Mindestzins, unter den der variable Zins nicht fällt | Ein hoher Floor nimmt Ihnen sinkende EIBOR-Phasen |
| Processing fee | Bearbeitungsgebühr, häufig ≈ 1 % der Darlehenssumme | Gedeckelt? Verhandelbar? |
| Early settlement fee | Vorfälligkeitsentschädigung bei Rückzahlung / Umschuldung | Prozentsatz der Restschuld und Obergrenze prüfen[2] |
| Partial settlement | Sondertilgung | Wie viel pro Jahr gebührenfrei? |
| Life / property insurance | Pflichtversicherungen | Freie Anbieterwahl oder Bankprodukt? |
| Valuation fee | Bewertungsgebühr | Einmalig, vor Zusage fällig |
Was ein Prozentpunkt kostet
Beispiel Annuitätendarlehen, 1.000.000 AED, 20 Jahre:
| Zins | Rate / Monat | Zinsen gesamt über 20 Jahre |
|---|---|---|
| 4,0 % | ≈ 6.060 AED | ≈ 454.000 AED |
| 5,0 % | ≈ 6.600 AED | ≈ 584.000 AED |
| 6,0 % | ≈ 7.160 AED | ≈ 719.000 AED |
| 7,0 % | ≈ 7.750 AED | ≈ 861.000 AED |
Beispiel Ein Prozentpunkt Marge kostet bei einer Million AED über die Laufzeit rund 130.000 bis 140.000 AED. Das ist der Betrag, um den es beim Vergleich von zwei bis drei Banken geht, nicht um die Bearbeitungsgebühr.
Stresstest: Was +0,25, +0,50 und +1,00 Prozentpunkte kosten
Beispiel 1.000.000 AED, 20 Jahre, Ausgangszins 5,5 Prozent, die Mitte der Spanne, mit der wir für Nicht-Residenten rechnen. Unterstellt ist, dass der höhere Zins über die gesamte Laufzeit gilt.
| Zinsänderung | Zins | Rate / Monat | Mehr pro Monat | Mehr über 20 Jahre |
|---|---|---|---|---|
| Ausgangslage | 5,50 % | ≈ 6.880 AED | 0 | 0 |
| +0,25 Prozentpunkte | 5,75 % | ≈ 7.020 AED | ≈ 140 AED | ≈ 34.000 AED |
| +0,50 Prozentpunkte | 6,00 % | ≈ 7.160 AED | ≈ 285 AED | ≈ 68.500 AED |
| +1,00 Prozentpunkt | 6,50 % | ≈ 7.460 AED | ≈ 575 AED | ≈ 138.000 AED |
Was ein Zinsanstieg monatlich kostet, bei AED 1.000.000 über 20 Jahre
Die Säulen zeigen den Mehrbetrag pro Monat gegenüber der Ausgangslage von 5,50 Prozent, nicht die Rate selbst. Über 20 Jahre summiert sich das auf rund 34.000, 68.500 und 138.000 AED. Auf dem Handy steht unter der Säule die Monatsrate in AED.
Ein halber Prozentpunkt mehr kostet bei einer Million AED rund 285 AED im Monat. Deshalb lohnt sich der Vergleich der Marge vor der Unterschrift unter den Offer Letter, nicht erst nach der Festzinsphase.
Was nach der Festzinsphase passiert
Erfahrung Nexus Bridge Die Reversion Rate ist die Zeile, die über den größten Teil Ihrer Laufzeit entscheidet. Bei drei Jahren Festzins und 20 Jahren Laufzeit gilt sie 17 Jahre lang. Der Startzins gilt nur für die ersten drei.
Bankpraxis Wir rechnen hier mit Konditionen für Nicht-Residenten, nicht mit den Angeboten aus Werbebannern für Residenten: Festzins in der Spanne 5 bis 6 Prozent, danach 3M-EIBOR plus eine Marge, die je nach Einstufung zwischen 2,25 und 3,25 Prozentpunkten liegt.
Beispiel Rechenbeispiel: 1.000.000 AED, 20 Jahre, drei Jahre Festzins, danach variabel. Der EIBOR steht im Beispiel unverändert bei 4,36 Prozent.
| Festzins Jahr 1 bis 3 | Rate Jahr 1 bis 3 | Marge danach | Rate ab Jahr 4 |
|---|---|---|---|
| 5,00 % | ≈ 6.600 AED | 2,25 Prozentpunkte, also 6,61 % | ≈ 7.400 AED |
| 5,00 % | ≈ 6.600 AED | 3,25 Prozentpunkte, also 7,61 % | ≈ 7.930 AED |
| 6,00 % | ≈ 7.160 AED | 2,25 Prozentpunkte, also 6,61 % | ≈ 7.480 AED |
| 6,00 % | ≈ 7.160 AED | 3,25 Prozentpunkte, also 7,61 % | ≈ 8.010 AED |
Erfahrung Nexus Bridge Die beiden Margenzeilen unterscheiden sich nur durch Ihre Einstufung bei derselben Bank, nicht durch den Markt. Ein Prozentpunkt Marge kostet rund 520 AED pro Monat und über die Restlaufzeit rund 107.000 AED. Über die vollen 20 Jahre zahlen Sie im günstigsten dieser vier Fälle rund 748.000 AED Zinsen, im teuersten rund 891.000 AED.
Beispiel Bewegt sich der EIBOR, verschiebt sich alles mit: Bei 5,50 Prozent liegt die Rate ab Jahr 4 je nach Einstufung zwischen rund 8.000 und 8.630 AED, bei 2,50 Prozent zwischen rund 6.480 und 7.040 AED.
Erfahrung Nexus Bridge Prüfen Sie zusätzlich, ob das Angebot einen Floor enthält. Ein Mindestzins verhindert, dass ein fallender EIBOR bei Ihnen ankommt. Und rechnen Sie Ihre Planung mit der Zeile der schwächeren Einstufung. Wer die trägt, trägt auch eine Zinswende.
Was den Zins für Nicht-Residenten senkt
- Erfahrung Nexus Bridge Kontobeziehung mit Historie. Ein Non-Resident-Konto, über das seit Monaten Geld fließt, verbessert Einstufung und Marge.
- Erfahrung Nexus Bridge Höheres Eigenkapital. 50 % statt 35 % Eigenkapital verkleinert das Risiko der Bank, und häufig die Marge.
- Erfahrung Nexus Bridge Vollständige Unterlagen beim ersten Einreichen. Klingt banal, entscheidet aber über die Risikoklasse, in die der Analyst Sie einsortiert.
- Erfahrung Nexus Bridge Zwei bis drei Angebote parallel. Banken wissen, dass Sie vergleichen, und bewegen sich bei der Marge.
- Bankpraxis Gehaltstransfer / Anlageprodukte. Viele Rabatte sind an Gehaltseingang oder Anlageprodukte geknüpft, für Nicht-Residenten meist nicht erreichbar oder nicht sinnvoll.
Der Zins ist nicht Ihr einziges Risiko
Den Gesamtzusammenhang, Beleihung, Eigenkapital, Laufzeit, Alter, erklärt der Finanzierungs-Ratgeber. Die Fragen, die Sie jeder Bank stellen sollten, stehen auf der Seite Wie die Top-Banken Non-Residents prüfen.
Quellen
- UAE Central Bank, EIBOR Rates (täglich), https://www.centralbank.ae/en/forex-eibor/eibor-rates/ (abgerufen 11. September 2026)
- CBUAE, Regulations Regarding Mortgage Loans (Vorfälligkeit, Laufzeit), https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/regulations-regarding-mortgage-loans (abgerufen 11. September 2026)
- CBUAE, Article 3: Important Ratios, https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios (abgerufen 11. September 2026)
Kategorien: Offizielle Regel = Behörde / Zentralbank · Bankpraxis = Bankpraxis, kurzfristig änderbar · Erfahrung Nexus Bridge = Beobachtung aus eigener Tätigkeit · Beispiel = Rechenbeispiel ohne Gewähr.
Lohnt sich eine Umschuldung meiner Dubai-Hypothek?
Stand: 26.09.2026. Quellen und Rechenweg stehen weiter oben auf dieser Seite.
Die kurze Antwort
Lohnt sich eine Umschuldung meiner Dubai-Hypothek? Die kurze Antwort seltener als die Werbung sagt. Der Wechsel kostet einmalig rund bis 2 % der Kreditsumme und er rechnet sich erst, wenn die Zinsersparnis das über die Restlaufzeit wieder hereinholt. In unserem Fall 04 wäre das erst nach 7,2 Jahren der Fall.
Was der Wechsel kostet
Die alte Bank darf höchstens 1 % der Restschuld, höchstens 10.000 Dirham nehmen. Das ist die Deckelung der Zentralbank. Dazu die Ablösebescheinigung. Die neue Bank nimmt eine Bearbeitungsgebühr, meist rund 1 % plus Wertgutachten. Das Land Department nimmt 0,250 % der Kreditsumme für die Übertragung der Hypothek. Dazu Treuhändergebühr.
Die Rechnung
Ersparnis pro Jahr ist die Zinsdifferenz mal Restschuld. Die Kosten des Wechsels, geteilt durch diese Ersparnis ergibt die Zahl der Jahre, ab der sich der Wechsel lohnt. Liegt diese Zahl über der Zeit, die Sie das Objekt halten wollen, bleiben Sie, wo Sie sind.
Der Fall 04
Kaufpreis 1,5 Millionen Dirham 60 % finanziert zu 6,49 % über 24 Jahre. Mit den Wechselkosten und dem am Markt erreichbaren Zinsabstand liegt die Amortisation bei 7,2 Jahren. Wer das Objekt in 5 Jahren verkaufen will, zahlt beim Wechsel drauf.
Wann es sich lohnt
Wenn der Zinsabstand mindestens einen halben Prozentpunkt beträgt, die Restlaufzeit lang ist und Sie das Objekt halten. Und bevor Sie wechseln, die eigene Bank fragen. Ein Zinswechsel innerhalb derselben Bank ist nach der Festzinsphase oft möglich, manchmal ohne Gebühr. Stand September 2026. Ob sich eine Umschuldung Ihrer Dubai-Hypothek lohnt, rechnen wir mit Ihrer Restschuld, Ihrem Zins und Ihren Plänen nach. Fall 04.
Nachrechnen lassen
Mit allen Zahlen steht auf nexusbridgecapital.de unter Fallstudien. Nexus Bridge Capital, Dubai.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Hypothekenzinsen in Dubai aktuell?
Was ist der EIBOR?
Festzins oder variabel, was ist besser?
Wie berechnet sich die monatliche Rate?
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung in den VAE?
Warum ist mein Zins höher als der eines Residenten?
Wie lange kann ich den Zins in Dubai festschreiben?
Kann ich in Dubai Sondertilgungen leisten?
Kann ich meine Hypothek in Dubai später umschulden?
In welcher Währung wird die Hypothek in Dubai vergeben?
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