Islamische Immobilienfinanzierung: andere Konstruktion, gleiches Ergebnis

Alle Zahlen sind auf dieser Seite belegt, die Quellen stehen am Ende der Seite.

Warum es die Struktur ändert und nicht den Preis

Das islamische Recht verbietet Riba, also den Ertrag aus dem bloßen Verleihen von Geld. Verboten ist damit nicht der Gewinn, sondern eine bestimmte Art, ihn zu erzielen. Wer nach diesen Grundsätzen finanzieren will, muss deshalb ein Geschäft konstruieren, bei dem die Bank nicht Geld verleiht, sondern etwas kauft, besitzt oder vermietet und daran verdient.

Genau das ist der ganze Unterschied. Am Ende zahlen Sie in beiden Welten mehr zurück als Sie erhalten haben, und in beiden Welten hängt der Aufschlag an Laufzeit, Bonität und Marktzins. Scharia-konforme Angebote in den Emiraten werden regelmäßig am selben Referenzsatz ausgerichtet wie verzinsliche, dem EIBOR.^[2]

Erfahrung Nexus Bridge Wir werden häufig gefragt, ob die islamische Variante billiger sei. In den Mandaten, die wir begleitet haben, war sie es nicht systematisch. Sie war manchmal etwas günstiger, manchmal etwas teurer, und in beiden Fällen lag der Grund im konkreten Angebot und nicht in der Bauform. Wer aus Preisgründen zur islamischen Variante greift, sucht an der falschen Stelle.

Umgekehrt gilt auch: es gibt keinen Grund, sie zu meiden. Offizielle Regel Verzinsliche Darlehen sind in den Vereinigten Arabischen Emiraten zulässig und üblich, und scharia-konforme Strukturen sind es ebenso. Beide unterliegen derselben Aufsicht.

Die drei Bauformen, nebeneinander

Drei Konstruktionen kommen bei Wohnimmobilien vor. Sie unterscheiden sich darin, wer während der Laufzeit Eigentümer ist und woraus die Bank ihren Ertrag zieht.

Der wichtige Punkt bei der Murabaha: der Aufschlag steht bei Vertragsschluss fest und darf danach nicht mehr erhöht werden. Das Handelsgesetz der Emirate beschreibt die Murabaha als Verkauf zum Einstandspreis zuzüglich eines festgelegten Gewinns, der nach Vertragsschluss nicht mehr steigen darf.^[3] Das ist ein echter Vorteil gegenüber einer variabel verzinsten Finanzierung, und er wird selten so genannt.

Der wichtige Punkt bei der Ijara: die Übertragung am Ende ist ein eigener Vertrag und passiert nicht automatisch. Sie kann als Schenkung, als Verkauf zum symbolischen Preis, schrittweise oder zu einem vorab vereinbarten Preis ausgestaltet sein.^[3] Wer nicht liest, welche Variante in seinem Vertrag steht, weiß nicht, was am Ende der Laufzeit tatsächlich geschieht.

Wem gehört die Wohnung während der Laufzeit

Das ist die Frage, die wir in Erstgesprächen am häufigsten stellen müssen, weil sie von selbst fast nie kommt.

Bei der Murabaha sind Sie ab dem Weiterverkauf Eigentümer, und die Bank sichert sich wie bei einer gewöhnlichen Finanzierung ab. Bei der Ijara bleibt die Bank während der gesamten Laufzeit Eigentümerin, und Sie sind Mieter mit einem Anspruch auf spätere Übertragung.

Bankpraxis Wie das im Einzelfall in Dubai eingetragen wird, hängt vom Produkt und vom Vertrag ab. Es gibt Ijara-Gestaltungen, bei denen die Bank auf der Eigentumsurkunde steht, und es gibt Gestaltungen, bei denen Sie eingetragen sind und die Bank ihre Position als registriertes Sicherungsrecht hält. Beides kommt vor. Verlassen Sie sich nicht auf die allgemeine Beschreibung der Bauform, sondern lassen Sie sich zeigen, was konkret eingetragen wird.

Offizielle Regel Unabhängig von der Bauform gilt: Ein Sicherungsrecht an einer Immobilie in Dubai wirkt erst mit der Eintragung beim Dubai Land Department. Ohne Eintragung hat es keine rechtliche Wirkung. Die Registrierung kostet 0,25 Prozent der Finanzierungssumme zuzüglich AED 270.

Warum das praktisch wichtig ist, zeigt sich beim Verkauf. Wollen Sie die Wohnung während der Laufzeit veräußern, ist der Ablauf ein anderer, je nachdem ob Sie eingetragener Eigentümer sind oder Mieter mit Übertragungsanspruch. Beides ist lösbar, aber es dauert unterschiedlich lange und es kostet unterschiedlich viel. Das gehört vor die Unterschrift geklärt und nicht in dem Moment, in dem ein Käufer wartet.

Was die Zentralbank vorschreibt, gilt hier genauso

Ein verbreiteter Irrtum lautet, dass scharia-konforme Anbieter außerhalb der normalen Bankenaufsicht stünden. Das Gegenteil steht im Regelwerk.

Offizielle Regel Das Regelwerk der Zentralbank zu Hypothekendarlehen hält ausdrücklich fest, dass Anbieter, die nach Scharia-Grundsätzen finanzieren, neben den Anforderungen ihres eigenen Aufsichtsgremiums auch die Anforderungen dieses Regelwerks erfüllen müssen.^[1] Damit gelten dieselben Grenzen:

Bankpraxis Für Nichtansässige liegt die tatsächlich angebotene Beleihung in der Praxis darunter, unabhängig davon, ob konventionell oder scharia-konform finanziert wird. Was die Regel erlaubt, ist die Obergrenze und nicht das Angebot.

Vorzeitige Ablösung und der Nachlass auf den Gewinn

Offizielle Regel Für die vorzeitige Ablösung einer Wohnimmobilienfinanzierung gilt in den Emiraten eine Obergrenze: höchstens 1 Prozent des ausstehenden Betrags oder AED 10.000, je nachdem, was niedriger ist. Diese Deckelung stammt aus einer Entscheidung der Zentralbank, die seit dem 8. Oktober 2019 gilt.^[4]

Bei einer Murabaha kommt eine Besonderheit dazu. Weil der Gesamtpreis von Anfang an feststeht, schulden Sie rechnerisch auch den Gewinnanteil künftiger Jahre. Dafür gibt es den Ibra, einen Nachlass auf den noch nicht verdienten Gewinn, wenn vorzeitig abgelöst wird. Er ist in der Praxis üblich und wird von den Aufsichtsgremien erwartet, seine Höhe ist aber nicht in jedem Vertrag ausformuliert.

Erfahrung Nexus Bridge Wir lassen uns deshalb vor der Unterschrift schriftlich geben, wie der Nachlass berechnet wird. Nicht, dass es ihn gibt, sondern nach welcher Formel. Der Unterschied zwischen einer klaren Formel und einer Zusage nach billigem Ermessen zeigt sich erst in dem Moment, in dem Sie ablösen wollen.

Wo die Kosten wirklich auseinandergehen

Die Nebenkosten sind bei beiden Wegen weitgehend identisch: Bewertung, Bearbeitungsgebühr der Bank, Registrierung des Sicherungsrechts beim Dubai Land Department, Trustee-Termin. Zwei Posten unterscheiden sich.

Versicherung. Scharia-konforme Finanzierungen arbeiten mit Takaful statt mit einer gewöhnlichen Versicherung. Das ist ein Modell auf Gegenseitigkeit. Ob es im Einzelfall teurer oder günstiger ist, hängt vom Anbieter ab und lässt sich nur am konkreten Angebot vergleichen.

Instandhaltung bei der Ijara. Weil die Bank während der Laufzeit Eigentümerin ist, trifft sie nach dem Handelsgesetz der Emirate die Pflicht zur grundlegenden Instandhaltung und zur Versicherung, und diese Kosten dürfen dem Mieter nicht auferlegt werden.^[3] In der Praxis wird das über die Miethöhe eingepreist. Prüfen Sie deshalb, welche Positionen Ihr Vertrag Ihnen als Mieter zuweist, und vergleichen Sie das mit dem, was das Gesetz vorsieht.

Beispiel Zwei Angebote über AED 1.000.000 Finanzierungssumme, beide auf 20 Jahre, das eine verzinslich, das andere als Murabaha. Solange Sie nur die beworbenen Sätze vergleichen, vergleichen Sie zwei Zahlen, die unterschiedlich zustande kommen. Vergleichbar werden sie erst, wenn Sie beide Angebote auf dieselbe Größe bringen: Summe aller Zahlungen über die Laufzeit, zuzüglich aller einmaligen Gebühren, abzüglich dessen, was Sie bei vorzeitiger Ablösung zurückbekommen. Diese drei Zeilen sind die einzige ehrliche Gegenüberstellung.

Sechs Fragen vor der Unterschrift

Diese Fragen stellen wir in jedem Mandat, in dem eine scharia-konforme Finanzierung im Raum steht. Sie kosten zehn Minuten und ersparen im Zweifel Jahre.

1. Wer steht während der Laufzeit auf der Eigentumsurkunde? Bitte nicht die Bauform nennen, sondern die Eintragung zeigen.
2. Wie ist die Übertragung am Ende geregelt? Als Schenkung, als Verkauf zum symbolischen Preis oder zu einem festen Betrag, und in welchem Dokument steht das?
3. Nach welcher Formel wird der Nachlass bei vorzeitiger Ablösung berechnet? Schriftlich, nicht mündlich.
4. Was passiert, wenn ich während der Laufzeit verkaufen will? Welcher Ablauf, welche Fristen, welche Kosten.
5. Welche Instandhaltungs- und Versicherungskosten trägt wer? Und deckt sich das mit dem, was das Gesetz dem Eigentümer zuweist?
6. Wie hoch ist die Summe aller Zahlungen über die volle Laufzeit? Diese eine Zahl macht jedes Angebot mit jedem anderen vergleichbar.

Wie wir arbeiten

Wir vergeben keine Finanzierungen und wir vermitteln keine. Wir prüfen, ob eine Finanzierung in Ihrem Fall realistisch ist, holen die Angebote ein, rechnen sie auf dieselbe Größe herunter und begleiten Sie zum Termin bei der Bank und beim Trustee.

Ob die Finanzierung am Ende konventionell oder scharia-konform ist, ändert an unserer Arbeit nichts und an unserer Vergütung ebenfalls nicht. Unser Honorar wird vom Kunden bezahlt, nicht vom Produktvertrieb. Wir nehmen keine Provision von Banken oder Verkäufern, und wir begleiten Sie zur Bank, wir arbeiten nicht für die Bank. Das Honorar wird vorab vereinbart und vorab bezahlt, und wenn kein Angebot der Bank zustande kommt, erstatten wir es vollständig.

Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Welche Bauform zu Ihrer Situation passt und was Ihr Vertrag im Einzelnen bedeutet, gehört vor der Unterschrift zu einem Anwalt in den Emiraten.

Quellen

Häufige Fragen