Finanzierung in Dubai für Selbstständige & Unternehmer

Alle Zahlen sind auf dieser Seite belegt, die Quellen stehen am Ende der Seite.

Die kurze Antwort

Erfahrung Nexus Bridge Selbstständige scheitern in Dubai selten am Einkommen. Sie scheitern an der Aufbereitung: Banken in den VAE kennen weder die Einnahmen-Überschuss-Rechnung noch den „vorläufigen Steuerbescheid“ noch das deutsche Verständnis von „Privatentnahme“. Wer seine Zahlen so übersetzt, dass ein Kreditanalyst in Dubai sie in zehn Minuten versteht, bekommt eine Zusage. Wer den deutschen Ordner schickt, bekommt Rückfragen, und jede Rückfrage kostet zwei Wochen.

Drei Gruppen, drei Prüfwege

Die Rechnung, die entscheidet: Schuldendienstquote

Offizielle Regel Die UAE Central Bank begrenzt die Schuldendienstquote (Debt Burden Ratio) auf 50 % des Bruttoeinkommens.^[2][3] Darin zählen alle laufenden Verbindlichkeiten, auch die deutsche Baufinanzierung, Leasingraten und Kreditkartenlimits.

Beispiel Selbstständiger, gemitteltes Einkommen 12.000 € brutto/Monat, bestehende Rate in Deutschland 2.500 €, Leasing 600 €. Verfügbar für die Dubai-Rate: 12.000 × 50 % − 3.100 = 2.900 € (≈ 11.600 AED). Bei einem Zins von 5 % und 20 Jahren Laufzeit trägt das eine Darlehenssumme von rund 1,75 Mio. AED. Rechnet die Bank das Einkommen mit einem Abschlag von 20 % (9.600 €), sinkt der Spielraum auf 1.700 €, also rund 1,0 Mio. AED. Genau diese Spanne entscheidet über die Objektklasse.

Unterlagen, so, wie die Bank sie lesen will

1. Deckblatt (1 Seite, Englisch): Wer Sie sind, was Sie tun, Einkommen der letzten drei Jahre in einer Tabelle, bestehende Verbindlichkeiten, verfügbares Eigenkapital.
2. Einkommensteuerbescheide 2 Jahre mit beglaubigter englischer Übersetzung der relevanten Zeilen.
3. Jahresabschlüsse / EÜR mit Bestätigung des Steuerberaters (Briefkopf, Unterschrift), das ersetzt in den Augen der Bank das fehlende Testat.
4. Kontoauszüge 6 bis 12 Monate, Privat- und Firmenkonto, Zuflüsse markiert und den Rechnungen zugeordnet.
5. Gesellschaftsunterlagen: Handelsregisterauszug, Gesellschafterliste, Ausschüttungsbeschlüsse.
6. Bonitätsauskunft aus dem Heimatland (SCHUFA, KSV1870, ZEK), nicht älter als drei Monate.
7. Eigenkapitalnachweis mit Herkunft.

Erfahrung Nexus Bridge Die Reihenfolge ist Absicht: Der Analyst liest das Deckblatt, prüft zwei Belege stichprobenartig und entscheidet. Fehlt das Deckblatt, liest er alles, oder nichts.

Wenn die Einkommensprüfung nicht passt

Bankpraxis Einzelne Banken ersetzen den Einkommensnachweis durch eine Vermögensbeziehung: Ein Mindestvermögen bei der Bank (in der Regel ein sechsstelliger AED-Betrag als Einlage oder Depot) genügt, die Beleihung liegt dann meist bei 50 %. Für Unternehmer mit hohem Vermögen, aber schwer darstellbarem Einkommen ist das häufig der schnellere Weg.

Erfahrung Nexus Bridge Zweite Alternative: mehr Eigenkapital. Wer statt 35 % gleich 50 % einbringt, verkleinert die Rate, senkt die Schuldendienstquote und öffnet Banken, die sonst ablehnen würden. Dritte Alternative: Off-Plan mit Bauträger-Zahlungsplan während der Bauphase und Handover-Finanzierung zur Übergabe, die Einkommenshistorie ist dann zwei Jahre älter und oft besser.

Die typischen Fehler von Selbstständigen

• Das beste Jahr als Maßstab nehmen, die Bank nimmt den Durchschnitt oder das schwächste.
• Privatentnahmen als „Gehalt“ bezeichnen, ohne Beschluss und Kontobewegung zählt es nicht.
• Die deutsche Baufinanzierung „vergessen“, sie steht in der Bonitätsauskunft und fliegt bei der Prüfung auf.
• Unterlagen häppchenweise nachreichen, jede Lücke startet die Prüfung neu.
• Bei drei Banken parallel ohne Abstimmung anfragen, Ablehnungen werden dokumentiert. Parallel ja, aber vorbereitet und gezielt.

Alle Grundlagen, Zentralbankregeln, Eigenkapital, Ablauf, Nebenkosten, erklärt der Ratgeber Immobilienfinanzierung Dubai; wie viel Liquidität Sie konkret brauchen, rechnet der Eigenkapital-Rechner.

Quellen

Häufige Fragen