96 Fragen, kurz und direkt beantwortet

Ja. Mehrere der führenden Banken der Vereinigten Arabischen Emirate eröffnen Konten für Nicht-Residenten, ohne Emirates ID und ohne Visum. In der Regel handelt es sich um ein Sparkonto mit Debitkarte, Online-Banking und Mehrwährungsfunktion, nicht um ein volles Girokonto mit Scheckbuch. Entscheidend sind ein plausibler Verwendungszweck, eine nachvollziehbare Herkunft der Mittel und vollständige Unterlagen.

Mit vorbereitetem Profil und persönlichem Termin: typischerweise einige Tage bis wenige Wochen bis zur Aktivierung. Ohne Vorbereitung berichten Betroffene von drei Wochen bis zu sechs Monaten. Versprechen wie „garantiert in 24 Stunden“ ignorieren die Geldwäscheprüfung (KYC), die jede Bank durchführen muss.

Reisepass, aktueller Adressnachweis aus dem Heimatland, Kontoauszüge der letzten sechs Monate, Einkommens- oder Vermögensnachweis, ein Nachweis zur Herkunft der Mittel (Source of Funds), häufig ein Lebenslauf und eine kurze Begründung, wofür das Konto genutzt wird. Einzelne Banken verlangen zusätzlich eine Bankreferenz.

In den meisten Fällen ja. Die Identifizierung erfolgt persönlich in der Filiale; einige Banken akzeptieren Video-Identifikation. Ein gut vorbereiteter Termin dauert ein bis zwei Stunden. Dubai ist von Frankfurt, Wien und Zürich in rund sechs Stunden erreichbar.

Bankabhängig. Öffentlich berichtet werden Schwellen ab etwa 30.000 AED (rund 7.500 €) für einfache Sparkonten und 250.000 bis 500.000 AED für Priority- oder Premium-Segmente. Wird die Mindesteinlage unterschritten, fällt eine monatliche Gebühr an.

Ja. Die Vereinigten Arabischen Emirate nehmen am automatischen Informationsaustausch (Common Reporting Standard, CRS) teil. Kontostände und Erträge werden jährlich an die Steuerbehörde des Wohnsitzlandes übermittelt. Ein Dubai-Konto ist ein Instrument zur Diversifikation, kein Weg, Einkünfte zu verbergen.

Banken in den VAE werden von der UAE Central Bank beaufsichtigt und unterliegen Kapital-, Liquiditäts- und Verbraucherschutzvorgaben. Eine gesetzliche Einlagensicherung nach EU-Muster mit fester Deckungssumme gibt es nicht; die großen Institute gelten als systemrelevant und werden vom Staat gestützt. Wer Sicherheit sucht, wählt eine der führenden Banken des Landes, nicht die mit der schnellsten Zusage.

Üblich sind AED, USD und EUR, oft auch GBP und CHF als Unterkonten. Der AED ist fest an den US-Dollar gebunden (3,6725 AED je USD). Für Immobilienkäufer ist ein AED-Konto praktisch Pflicht, weil Kaufpreis, Gebühren und Hypothekenrate in AED fällig werden.

Die Kontoführung selbst ist bei Einhaltung der Mindesteinlage meist gebührenfrei; bei Unterschreitung fallen bankabhängig monatliche Gebühren an. Auslandsüberweisungen kosten je nach Bank und Betrag eine Pauschale plus Wechselkursmarge. Unser Honorar für die Begleitung wird vorab schriftlich vereinbart und vorab bezahlt. Kommt kein Konto zustande, erstatten wir es vollständig.

Unklare oder nicht belegte Herkunft der Mittel, Tätigkeit in einer Branche, die Banken als Hochrisiko einstufen (etwa Krypto-Handel, Glücksspiel, Waffen), politisch exponierte Personen ohne verstärkte Prüfung, unvollständige Unterlagen und eine Begründung, die die Bank nicht nachvollziehen kann. Fast alle diese Gründe lassen sich durch Vorbereitung vermeiden, nicht alle.

Über eine normale Banküberweisung, aber vorbereitet. Das Geld geht entweder auf das Treuhandkonto des Bauträgers oder auf Ihr eigenes AED-Konto in den Emiraten, aus dem dann Anzahlung und Gebühren bezahlt werden. Zwei Punkte gehören dazu: Zahlungen ins Ausland sind in Deutschland ab 50.000 Euro nach Paragraf 67 der Außenwirtschaftsverordnung an die Bundesbank zu melden, seit dem 1. Januar 2025 gilt diese Grenze statt der früheren 12.500 Euro, Frist ist der siebte Bankarbeitstag des Folgemonats. Und prüfen Sie den Umrechnungskurs Ihrer Bank, bei sechsstelligen Beträgen ist der Unterschied größer als jede Gebühr.

Ja, immer. Bank und Trustee Office fragen nach der Herkunft der Mittel, das ist Pflichtprogramm der Geldwäscheprüfung und keine Schikane. Akzeptiert werden Gehaltszuflüsse, Verkaufserlöse mit Kaufvertrag, Ausschüttungen mit Gesellschafterbeschluss, Erbschaften mit Nachweis oder eine Beleihung mit Darlehensvertrag. Was fehlt, verzögert: Ohne saubere Kette bleibt die Zahlung liegen. Wir stellen die Nachweise vorher zusammen, damit der Termin nicht am Papier scheitert.

Ausschließlich für Sie. Wir sind kein Vermittler einer Bank und erhalten von keiner Bank eine Provision. Wir begleiten Sie zur Bank, bereiten Ihre Unterlagen bankgerecht auf und verhandeln in Ihrem Interesse, die Kreditentscheidung selbst, also auch die Höhe des geforderten Eigenkapitals, trifft immer die Bank nach ihrer eigenen Risikoeinschätzung. Unser Honorar zahlt der Kunde, nicht die Bank, und es wird vorab schriftlich vereinbart. Sollte uns eine Bank oder ein Bauträger je eine Vergütung zahlen, legen wir das offen.

Ja. Mehrere der führenden Banken der Vereinigten Arabischen Emirate vergeben Hypotheken an Nicht-Residenten. Sie brauchen weder Emirates ID noch Visum. Der Unterschied zu Residenten liegt in der niedrigeren Beleihung (in der Regel 65 % statt bis zu 80 %, in einigen Fällen nur 50 %) und in strengeren Einkommens- und Dokumentationsanforderungen.

In der Regel 35 % des Kaufpreises, in einigen Fällen 50 %, plus rund 7 bis 8 % Nebenkosten. Beispiel bei 1.500.000 AED Kaufpreis: 525.000 AED Eigenkapital (bei 50 %: 750.000 AED) plus etwa 110.000 AED Nebenkosten. Seit Februar 2025 dürfen Banken die 4 % DLD-Gebühr und die 2 % Maklerprovision nicht mehr mitfinanzieren.

Die UAE Central Bank begrenzt für Expatriates die Beleihung auf 80 % (Erstimmobilie bis 5 Mio. AED), 70 % (über 5 Mio. AED), 60 % (Zweitimmobilie) und 50 % (Off-Plan). Nicht-Residenten sind in der Verordnung nicht eigens geregelt; die Banken, mit denen wir arbeiten, finanzieren in der Regel 65 %, in einigen Fällen 50 %. Marktweit reicht die Spanne bei fertiggestellten Objekten von 50 bis 65 %.

Ja. Banken akzeptieren Einkommen aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz, verlangen aber lückenlose Nachweise: Gehaltsabrechnungen oder Steuerbescheide, Kontoauszüge über drei bis zwölf Monate und häufig eine Bonitätsauskunft aus dem Heimatland (SCHUFA, KSV1870, ZEK). Die Schuldendienstquote darf 50 % des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.

In der Regel nicht während der Bauphase. Die Zentralbank deckelt Off-Plan-Hypotheken bei 50 %, und die meisten Off-Plan-Programme richten sich an Residenten. Für Nicht-Residenten ist der übliche Weg: Bauphase über den Zahlungsplan des Bauträgers, Finanzierung der Schlussrate zur Übergabe (Handover-Finanzierung).

Planen Sie vier bis acht Wochen von der Vorabgenehmigung bis zur Eintragung beim Dubai Land Department. Die Vorabgenehmigung selbst ist bei guter Vorbereitung in wenigen Tagen möglich und meist 60 Tage gültig.

Maximal 25 Jahre laut Zentralbank. Banken begrenzen zusätzlich über das Alter bei Endfälligkeit, üblich sind 65 Jahre für Angestellte und 70 Jahre für Selbstständige; einzelne Banken sind bei Nicht-Residenten strenger und begrenzen die Laufzeit auf 15 Jahre oder das Endalter auf 60.

Beim Dubai Land Department fallen 4 % Übertragungsgebühr und 0,25 % Hypothekenregistrierung an, dazu Trustee-Gebühren von rund 4.000 AED zzgl. MwSt. je Vorgang, Bewertung (ca. 2.500 bis 3.500 AED) und Bearbeitungsgebühr der Bank (häufig um 1 % der Darlehenssumme).

Praktisch ja. Die Rate wird von einem VAE-Konto eingezogen, und einige Banken knüpfen Nicht-Residenten-Hypotheken an eine Kontobeziehung oder ein Mindestvermögen. Ein Non-Resident-Konto lässt sich ohne Wohnsitz eröffnen, das ist der erste Schritt, den wir mit Klienten gehen.

Unvollständige Unterlagen, fehlende Bonitätsauskunft aus dem Heimatland, Einkommen in einer nicht akzeptierten Währung oder Struktur, Schuldendienstquote über 50 %, ein nicht finanzierbares Objekt (Off-Plan, ungeklärte Rechtslage) sowie das Alter bei Endfälligkeit.

Ein gesetzliches Mindesteinkommen gibt es nicht. Banken prüfen zwei Hürden: ein eigenes Zugangskriterium, in der Größenordnung von 15.000 AED im Monat oder ersatzweise ein Guthaben bei der Bank, und die Schuldendienstquote der Zentralbank von 50 Prozent des Bruttoeinkommens, in die alle laufenden Raten einfließen, auch die deutsche Baufinanzierung. Faustregel: Für eine Rate von 6.600 AED brauchen Sie rund 13.200 AED anrechenbares Bruttoeinkommen, sofern Sie sonst schuldenfrei sind. Wir bei Nexus Bridge Capital rechnen Ihr Profil vorab gegen die Politik mehrerer Banken durch, bevor eine Anfrage in eine Auskunftei läuft: Zweitmeinung zur Finanzierung.

Oft ja, aber mit kürzerer Laufzeit. Banken verlangen die Rückzahlung bis zum Endalter, üblich sind 65 Jahre bei Angestellten und 70 bei Selbstständigen, einzelne Banken setzen für Nicht-Residenten 60 an. Für Rentner gilt zudem eine Schuldendienstquote von 30 statt 50 Prozent. Anrechenbar sind gesetzliche Rente, Betriebsrente, Miet- und Kapitaleinkünfte, jeweils mit Nachweis. Die kürzere Laufzeit hebt die Rate spürbar, deshalb lohnt sich vorher eine Rechnung: Rechner mit PDF-Analyse.

Der Weg ist geregelt und beginnt nicht mit dem Verlust der Wohnung. Nach dem Gesetz Nr. 14 von 2008 über die Hypothek im Emirat Dubai muss die Bank vor jeder Vollstreckung über einen Notary Public eine Frist von mindestens 30 Tagen setzen (Artikel 25). Erst danach kann der Vollstreckungsrichter die Immobilie pfänden und über eine öffentliche Versteigerung des Dubai Land Department verwerten lassen (Artikel 26 und 28). Vorher stehen Ihnen die üblichen Wege offen: mit der Bank sprechen, vermieten, umschulden oder selbst verkaufen, was fast immer mehr bringt als eine Auktion. Wer merkt, dass es eng wird, sollte das früh besprechen, nicht nach der zweiten Mahnung.

Sechs Punkte, die wir in eigenen Fällen gesehen haben. Erstens der Zins nach der Festzinsphase, die Reversion Rate, die zwanzig von fünfundzwanzig Jahren bestimmt. Zweitens die Bindung des Dirham an den US-Dollar, die aus einer Immobilie für einen Euro-Verdiener eine Dollarposition macht. Drittens ein Gutachten, das bei der Übergabe unter dem Kaufpreis liegt und die Lücke sofort fällig macht. Viertens eine steigende Service Charge, die die Nettorendite frisst. Fünftens Leerstand zwischen zwei Mietern. Sechstens das Endalter, das die Laufzeit kürzt und die Rate hebt. Wir schreiben alle sechs in die Zweitmeinung zur Finanzierung, bevor jemand unterschreibt.

Ja, aber anders als viele denken. Jede Bank führt eine Liste akzeptierter Wohnsitz- und Herkunftsländer, die aus Compliance-Gründen gepflegt und geändert wird. Für Staatsangehörige aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist das Standardgeschäft. Anders sieht es aus, wenn Einkommen oder Vermögen aus einem sanktionierten oder als Hochrisiko eingestuften Land stammen, oder wenn eine politisch exponierte Person beteiligt ist. Das ist keine Wertung, sondern Bankprüfung. Wir klären das im Vorfeld, damit Sie keine Absage in Ihrer Akte stehen haben.

In der Regel ja. Beleihung, Zins und Laufzeit hängen am Profil, nicht am Pass. Drei Unterschiede in der Praxis: Die Bonitätsauskunft heißt KSV1870 in Österreich und ZEK in der Schweiz, beide werden anerkannt. Einkommen in Schweizer Franken rechnen einzelne Banken mit einem Abschlag an, weil die Rate in Dirham fällig wird. Und die Beglaubigungskette läuft über die jeweilige VAE-Botschaft in Wien oder Bern, denn die Emirate sind kein Apostille-Staat. Nexus Bridge Capital begleitet Käufer aus allen drei Ländern, die Unterlagenlisten unterscheiden sich nur an diesen Stellen.

Schwierig wird es dort, wo die Geldwäscheprüfung der Bank ansetzt: Wohnsitz oder Einkommen in einem sanktionierten Land, Vermögen aus einer Jurisdiktion, die eine Bank intern als Hochrisiko führt, oder ein Bezug zu einer politisch exponierten Person. Die Listen sind bankindividuell und ändern sich mit jedem Compliance-Review, deshalb nennen wir hier keine Länder als feste Wahrheit. Sinnvoll ist der umgekehrte Weg: Profil einmal anonym vorprüfen lassen und danach die Bank ansprechen, die es aufnimmt.

Reisepass und ein zweiter Ausweis, ein Wohnsitznachweis, Kontoauszüge über sechs bis zwölf Monate, Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen und Arbeitgeberbescheinigung, bei Selbstständigen zwei Jahresabschlüsse und Steuerbescheide plus Handelsregisterauszug), eine Bonitätsauskunft aus dem Heimatland, eine Aufstellung laufender Kredite und ein Nachweis über die Herkunft des Eigenkapitals. Alles auf Englisch oder mit beglaubigter Übersetzung. Wir stellen die Mappe bankgerecht zusammen, weil unvollständige Unterlagen der häufigste Ablehnungsgrund sind.

Eine schriftliche Vorabzusage der Bank über den Darlehensbetrag, bevor Sie ein Objekt haben. Sie beruht auf Ihrem Profil, nicht auf der Immobilie, ist bei guter Vorbereitung in wenigen Tagen da und meist 60 Tage gültig. Sie ist aus zwei Gründen wichtig: Sie verhandeln mit einem Verkäufer als jemand, der zahlen kann, und Sie erfahren Ihr Budget, bevor Sie sich in eine Wohnung verlieben. Wir holen das Pre-Approval als ersten Schritt, nicht als letzten.

In der Regel ja. Banken in den VAE verlangen zur Hypothek eine Risikolebensversicherung auf die Darlehenssumme und eine Gebäudeversicherung. Die Prämie hängt an Alter, Summe und Gesundheitsfragen und läuft oft über die Bank, manche Institute lassen einen eigenen Anbieter zu. Beides steht im Offer Letter und gehört in Ihre Rechnung, nicht in die Fußnote. Fragen Sie vor Unterschrift, ob Sie den Versicherer frei wählen dürfen.

Ja, und zwar gegenüber dem US-Dollar. Der Dirham ist seit 1997 fest an den Dollar gebunden (3,6725 AED je USD). Ihre Rate, die Nebenkosten und die Service Charge fallen in Dirham an, Ihre Miete kommt in Dirham herein, Ihr Gehalt aber in Euro. Wird der Euro stärker, wird die Rate in Euro günstiger und der Wert der Wohnung in Euro kleiner, bei einem schwächeren Euro umgekehrt. Wer die Wohnung vermietet, gleicht einen großen Teil davon aus, weil Einnahme und Rate in derselben Währung laufen. Planen Sie trotzdem einen Puffer ein und rechnen Sie zwei Kursstände durch: Rechner mit PDF-Analyse.

Das hängt an Ihrer Rechnung, nicht an der Stimmung. Die drei Zahlen, die entscheiden: die Nettorendite nach Service Charge und Verwaltung, der Zins nach der Festzinsphase und der Preis je Quadratfuß im Vergleich zur Lage. Liegt die Nettorendite über dem Zins, arbeitet die Finanzierung für Sie, sonst gegen Sie. Unsere vier veröffentlichten Fälle liegen brutto zwischen 5,77 und 7,88 Prozent und netto zwischen 4,71 und 7,03 Prozent, der Markt insgesamt bei rund 5,5 Prozent. Wir rechnen keine Renditeversprechen, wir rechnen Ihren Fall: Finanzierungs-Ratgeber.

Das hängt von Ihrem Profil ab, nicht von der Bank. Mit hohem, regelmäßigem Angestellteneinkommen ist der Weg über eine Bank mit Mindesteinkommens-Modell am geradlinigsten. Mit Vermögen, aber komplexem Einkommen passt ein Institut, bei dem ein Mindestvermögen den Einkommensnachweis ersetzt. Selbstständige brauchen eine Bank, die Selbstständige ausdrücklich zulässt und zwei Jahre Nachweise akzeptiert. Wir prüfen im Erstgespräch, welche zwei bis drei der führenden Banken zu Ihrer Konstellation passen.

In der Regel finanzieren die Top-Banken, mit denen wir arbeiten, 65 % des Kaufpreises einer fertiggestellten Immobilie; Sie bringen 35 % Eigenkapital plus rund 7 bis 8 % Nebenkosten. In einigen Fällen, etwa bei schwer bewertbarer Einkommensstruktur, bestimmten Objekten oder höherem Alter, müssen Sie 50 % Eigenkapital aufbringen.

Ja, und wir empfehlen es. Eine Vorabgenehmigung ist unverbindlich. Da die Kriterien nicht harmonisiert sind, erhöht ein Parallelantrag bei zwei bis drei Instituten die Chance auf Zusage und verbessert Ihre Verhandlungsposition.

Praktisch nicht. Deutsche Banken beleihen keine Auslandsimmobilien in den VAE. Möglich ist allenfalls eine Beleihung Ihrer deutschen Immobilie, deren Erlös Sie dann als Eigenkapital in Dubai einsetzen, das ist ein anderes Produkt mit anderen Risiken.

Nein, Sie können jede Bank direkt ansprechen. Ein Berater lohnt sich, wenn Sie mehrere Banken parallel prüfen lassen, Ihre Unterlagen bankgerecht aufbereiten möchten oder aus der Ferne agieren. Achten Sie vor allem darauf, wer ihn bezahlt: Wir arbeiten ausschließlich für den Kunden, nicht für eine Bank, und erhalten von keiner Bank eine Provision. Unser Honorar zahlt der Kunde, nicht die Bank. Die Kreditentscheidung, und damit auch die Höhe des geforderten Eigenkapitals, trifft immer die Bank.

Die Bank beauftragt ihren eigenen Gutachter, Sie zahlen ihn (in unserem Kostenmodell 2.600 AED). Geprüft werden vergleichbare Verkäufe in derselben Anlage, Größe und Grundriss, Zustand und Baujahr, die Lage im Gebäude sowie offene Service-Charge-Rückstände und der Status der Anlage. Ergebnis ist ein Wert, nicht der Kaufpreis: Beliehen wird immer der niedrigere von beiden. Liegt das Gutachten darunter, tragen Sie die Differenz aus Eigenmitteln. Deshalb prüfen wir vor dem Angebot, was vergleichbare Einheiten zuletzt gekostet haben.

Ja, in der Regel verlangt sie eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Wohnsitzland, in Deutschland die SCHUFA, in Österreich KSV1870, in der Schweiz ZEK. Eine Kreditakte in den Emiraten haben Sie als Nicht-Resident nicht, deshalb ersetzt die Heimatauskunft sie, ergänzt um sechs bis zwölf Monate Kontoauszüge. Die Bank achtet dort auf regelmäßige Eingänge, geplatzte Lastschriften und unerklärte große Bewegungen. Ein einzelner alter Negativeintrag ist kein Ausschluss, wenn er erklärt wird, und genau das bereiten wir mit vor.

Ja, aber es gibt eine Untergrenze beim Darlehen, nicht bei der Wohnung. Üblich sind Mindestdarlehen ab etwa 350.000 AED, nach oben liegen die Grenzen typischerweise bei 10 Millionen AED. Bei sehr kleinen Kaufpreisen bleiben also weniger Banken übrig, und einzelne Institute schließen bestimmte Anlagen aus. Unsere Fallstudie 02 ist genau dieser Fall: ein finanziertes Studio in Al Furjan.

Fertige Villen und Townhouses laufen wie Apartments, dieselbe Beleihung, dieselbe Prüfung, nur mit höherem Gutachtenaufwand und deutlich höheren laufenden Kosten. Bauland ist ein anderer Fall: Die Hypothekenregeln der Zentralbank regeln fertige Objekte und Off-Plan, ein Grundstückskauf kommt darin nicht vor. In der Praxis finanzieren Banken Nicht-Residenten kein reines Bauland, und Baufinanzierungen für ein eigenes Bauvorhaben sind die Ausnahme. Wer eine Villa plant, rechnet deshalb mit Kauf im Bestand oder mit Eigenkapital.

Ja, und sie steht auch Nicht-Residenten offen. Statt eines verzinsten Darlehens erwirbt die Bank die Immobilie und überlässt sie Ihnen gegen eine Rate, bis das Eigentum übergeht (Ijarah), oder sie verkauft sie mit einem festen Aufschlag an Sie weiter (Murabaha). Wirtschaftlich ist die Belastung mit einer konventionellen Hypothek vergleichbar, die Rate wird auf denselben Rhythmen angepasst. Die Unterschiede liegen im Vertrag, besonders bei vorzeitiger Ablösung, bei den Gebühren und bei der Behandlung von Verzug. Wir vergleichen beide Varianten mit denselben Zahlen, damit die Entscheidung nicht am Etikett hängt.

Nein. 20 % gelten laut Zentralbank nur für Expatriates mit Aufenthaltstitel bei einer Erstimmobilie bis 5 Mio. AED. Nicht-Residenten erhalten von den führenden Banken in der Regel 65 % Beleihung, brauchen also 35 % Eigenkapital, in einigen Fällen 50 %, plus Nebenkosten.

Seit dem 1. Februar 2025 nicht mehr. Die Zentralbank hat Banken angewiesen, die 4 % DLD-Gebühr und die 2 % Maklerprovision nicht mehr in die Hypothek einzurechnen. Diese rund 6 % müssen zusätzlich zum Eigenkapital vorhanden sein.

Ja, Banken in Dubai fragen nach der Herkunft, nicht nach der Quelle des Eigenkapitals. Sie müssen die Mittel aber nachweisen und die Rate der deutschen Beleihung fließt in Ihre Schuldendienstquote ein, das senkt die maximale Rate in Dubai.

Die Bank beleiht den niedrigeren Gutachtenwert. Die Differenz zum Kaufpreis müssen Sie aus Eigenmitteln decken. Deshalb sollten Sie eine Reserve von 5 bis 10 % über dem rechnerischen Bedarf einplanen.

Als Nicht-Resident nicht. Die 80 Prozent, die in Anzeigen auftauchen, gelten laut Zentralbank für Expatriates mit Aufenthaltstitel bei der ersten Immobilie bis 5 Millionen AED. Ohne Wohnsitz in den Emiraten finanzieren die führenden Banken in der Regel 65 Prozent, in einigen Fällen 50. Wer eine höhere Zusage liest, sollte prüfen, für welche Käufergruppe sie gilt.

Nein, sie kommen obendrauf. Seit dem 1. Februar 2025 dürfen Banken die 4 Prozent Grundbuchgebühr des Dubai Land Department und die 2 Prozent Maklerprovision nicht mehr mitfinanzieren. Rechnen Sie mit 7 bis 8 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zum Eigenkapital. Bei 1,5 Millionen AED sind das rund 525.000 AED Eigenkapital plus etwa 110.000 AED Nebenkosten, zusammen rund 635.000 AED liquide.

Ja, aber nicht bei jeder Bank. Einige der führenden Banken der VAE finanzieren Selbstständige und Unternehmer ausdrücklich, verlangen dann aber in der Regel zwei Jahre Einkommensnachweise, Steuerbescheide, Jahresabschlüsse und Firmenkontoauszüge über sechs bis zwölf Monate. Schwankende Einkünfte werden konservativ gemittelt.

Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre, Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen mit Testat oder Steuerberaterbestätigung, Firmen- und Privatkontoauszüge über sechs bis zwölf Monate, Handelsregisterauszug bzw. Gewerbeanmeldung, Gesellschafterliste und bei GmbH-Geschäftsführern die Beschlüsse zu Gehalt und Ausschüttungen.

Ja, wenn sie dokumentiert und regelmäßig sind: Gesellschafterbeschluss, Überweisung auf das Privatkonto, Kapitalertragsteuerbescheinigung. Einmalige Sonderausschüttungen werden nicht oder nur anteilig angerechnet. Banken bewerten die Nachhaltigkeit des Einkommens, nicht die Höhe im besten Jahr.

Über die Schuldendienstquote (Debt Burden Ratio): Alle laufenden Raten, inklusive der neuen Hypothek, dürfen laut Zentralbank 50 Prozent des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Bei Selbstständigen wird das Einkommen aus den Nachweisen der letzten zwei Jahre gemittelt, häufig mit einem Sicherheitsabschlag.

Dann rechnet die Bank mit dem niedrigeren Wert oder dem Durchschnitt und erwartet eine plausible Erklärung. Eine Alternative ist eine Bank mit Vermögensprüfung statt Einkommensprüfung: Dort ersetzt ein Mindestvermögen bei der Bank den Einkommensnachweis, die Beleihung liegt dann meist bei 50 Prozent.

Möglich, aber aufwendiger: Käufe über ausländische Gesellschaften erfordern beim Dubai Land Department zusätzliche Legalisationen, und viele Banken finanzieren Nicht-Residenten nur als Privatpersonen. Für die meisten Käufer aus DACH ist der private Erwerb mit Finanzierung der einfachere Weg; die steuerliche Einordnung gehört zum Steuerberater.

Die Finanzierung der Schlussrate einer Off-Plan-Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe (Handover). Während der Bauphase zahlen Sie die Raten des Bauträger-Zahlungsplans aus Eigenmitteln; die verbleibenden, oft 20 bis 40 Prozent, finanziert eine Bank, sobald das Objekt fertiggestellt und übergabefähig ist.

Weil es keine belastbare Sicherheit gibt: Vor der Fertigstellung existiert kein Title Deed, sondern nur die Vorregistrierung (Oqood). Die Zentralbank deckelt Off-Plan-Hypotheken ohnehin bei 50 Prozent, und die meisten Bauträger-Bank-Programme richten sich an Residenten. Für Nicht-Residenten ist der Standardweg deshalb die Finanzierung bei Übergabe.

Drei bis vier Monate vor dem angekündigten Übergabetermin. Die Vorabgenehmigung ist meist 60 Tage gültig; Bewertung und Offer Letter brauchen zwei bis vier Wochen. Wer erst nach der Handover-Mitteilung des Bauträgers anfängt, gerät unter Zeitdruck und zahlt Verzugsgebühren.

Maßgeblich ist der niedrigere Wert aus Kaufpreis und aktuellem Gutachten. Darauf gilt die übliche Non-Resident-Beleihung: in der Regel 65 Prozent, in einigen Fällen 50 Prozent. Da Sie während der Bauphase bereits 60 bis 80 Prozent eingezahlt haben, deckt die Bank die Schlussrate in fast allen Fällen vollständig, und kann darüber hinaus bereits gezahltes Eigenkapital teilweise zurückführen (Equity Release), sofern die Bank das anbietet.

Die Bank beleiht den Gutachtenwert. Liegt er unter dem Kaufpreis, müssen Sie die Differenz zur Schlussrate aus Eigenmitteln decken. Deshalb gehört eine Reserve von fünf bis zehn Prozent der Schlussrate in jede Handover-Planung.

Ja. Ist die Immobilie bereits übergeben und der Title Deed ausgestellt, handelt es sich um eine normale Finanzierung einer fertiggestellten Immobilie, ohne die Zeitbindung an den Handover-Termin. Auch eine Beleihung zur Kapitalfreisetzung ist dann möglich.

Ja, das ist ein Equity Release. Die Bank bewertet die schuldenfreie Wohnung und zahlt einen Teil des Wertes aus, für Nicht-Residenten zu strengeren Bedingungen als beim Kauf und häufig mit einer niedrigeren Beleihung. Geprüft werden Verwendungszweck, Einkommen und dieselbe Schuldendienstquote wie bei einer normalen Hypothek. Typischer Fall: Off-Plan wurde über den Zahlungsplan bar bezahlt, jetzt soll Kapital für den nächsten Kauf frei werden. Wir prüfen vorher, ob die Rechnung nach Gebühren aufgeht.

Wir nennen bewusst keine „aktuellen“ Zinssätze ohne Datum: Sie veralten innerhalb von Wochen. Hypotheken in den VAE werden als Festzins für ein bis fünf Jahre oder variabel als „3-Monats-EIBOR plus Marge“ angeboten. Den tagesaktuellen EIBOR veröffentlicht die UAE Central Bank; die Marge für Nicht-Residenten liegt typischerweise über der für Residenten. Fragen Sie den Tagesstand bei uns an, mit Datum.

Die Emirates Interbank Offered Rate, der Referenzzins, zu dem sich Banken in den VAE untereinander Geld leihen. Er wird täglich von der UAE Central Bank veröffentlicht, für Laufzeiten von einer Woche bis zwölf Monaten. Variable Hypotheken sind an den 3-Monats- oder 1-Monats-EIBOR gekoppelt: Zins = EIBOR + feste Marge der Bank.

Festzins gibt Planungssicherheit für ein bis fünf Jahre, danach läuft das Darlehen variabel weiter. Entscheidend ist deshalb nicht der Startzins, sondern die Marge nach der Festzinsphase, sie steht im Offer Letter. Wer in fünf Jahren verkaufen will, sollte zusätzlich die Vorfälligkeitsentschädigung vergleichen.

Nach der Annuitätenformel aus Darlehenssumme, Zins und Laufzeit. Bei 1.000.000 AED, 5 % und 20 Jahren sind es rund 6.600 AED pro Monat. Steigt der Zins auf 6 %, sind es rund 7.160 AED, ein Prozentpunkt kostet bei dieser Summe etwa 560 AED im Monat.

Sie ist gedeckelt: höchstens 1 Prozent der Restschuld und nicht mehr als 10.000 AED. Das ist ein Bruchteil dessen, was eine vorzeitige Rückzahlung in Deutschland kostet, und der Grund, warum Umschuldung und Sondertilgung in Dubai überhaupt eine Option sind. Der genaue Wortlaut steht im Offer Letter und ist vor Unterschrift verhandelbar, danach nicht mehr.

Weil die Bank ein höheres Risiko einpreist: kein lokales Einkommen, keine Historie im VAE-Kreditbüro, aufwendigere Vollstreckung im Ausland. Nicht-Residenten zahlen typischerweise einen Aufschlag auf die Marge. Ein Non-Resident-Konto mit Historie, höheres Eigenkapital und vollständige Unterlagen verkleinern den Aufschlag.

Üblich sind ein, drei oder fünf Jahre. Danach läuft das Darlehen variabel weiter, zum EIBOR plus der Marge der Bank, der sogenannten Reversion Rate. Bei 25 Jahren Laufzeit bestimmt diese Marge zwanzig Jahre Ihrer Rate und nicht der schöne Startzins. Deshalb ist die wichtigste Zeile im Offer Letter nicht der Festzins, sondern der Aufschlag danach. Wir lesen Angebote genau an dieser Stelle gegen: Zweitmeinung zur Finanzierung.

In der Regel ja. Viele Banken räumen einen jährlichen Betrag ein, der ohne Gebühr zurückgezahlt werden darf, häufig ein Anteil der Restschuld. Darüber hinaus greift die Regel der Zentralbank für die vorzeitige Rückzahlung: höchstens 1 Prozent der Restschuld und gedeckelt bei 10.000 AED. Das ist ein Bruchteil dessen, was eine Vorfälligkeitsentschädigung in Deutschland kostet, und macht Sondertilgungen in Dubai zu einem echten Werkzeug. Die konkrete Regelung steht im Offer Letter, vor Unterschrift verhandelbar.

Ja, das heißt dort Buyout: Eine neue Bank löst die alte ab und übernimmt die Hypothek. Zu rechnen sind die vorzeitige Rückzahlung bei der alten Bank (höchstens 1 Prozent der Restschuld, gedeckelt bei 10.000 AED), eine neue Bearbeitungsgebühr von bis zu 1 Prozent, ein neues Gutachten und die Gebühr für den Hypothekenwechsel beim Dubai Land Department von 0,25 Prozent der Darlehenssumme. In unserer Fallstudie 04 lohnt ein Wechsel von 6,49 auf 5,99 Prozent erst nach 7,2 Jahren Restlaufzeit. Rechnen Sie die Schwelle, bevor Sie das Angebot annehmen.

In Dirham. Kaufpreis, Gebühren, Rate und Service Charge laufen in AED, ebenso die Miete. Der Dirham ist seit 1997 fest an den US-Dollar gebunden, zu 3,6725 AED je Dollar, deshalb folgt der EIBOR den amerikanischen Leitzinsen und nicht der Europäischen Zentralbank. Für einen Euro-Verdiener heißt das: Der Zins hängt an Washington, nicht an Frankfurt.

Ja. In den ausgewiesenen Freehold-Gebieten Dubais können Ausländer, Residenten wie Nicht-Residenten, Volleigentum erwerben, das beim Dubai Land Department mit einem Title Deed auf Ihren Namen eingetragen wird. Eine Emirates ID oder ein Visum ist dafür nicht erforderlich; der Reisepass genügt.

Objektauswahl, Kaufvertrag (MOU / Form F) mit Anzahlung, NOC des Bauträgers, bei Finanzierung Bewertung und Offer Letter der Bank, dann Übertragungstermin beim Registration Trustee des Dubai Land Department: Zahlung, Eintragung, Title Deed, meist am selben Tag. Ohne Finanzierung dauert das zwei bis vier Wochen, mit Finanzierung vier bis acht.

4 Prozent Übertragungsgebühr an das Dubai Land Department (formal je 2 Prozent Käufer und Verkäufer, in der Praxis meist voll vom Käufer), 250 AED Title-Deed-Ausstellung, Trustee-Gebühr rund 4.000 AED zzgl. MwSt., Maklerprovision üblich 2 Prozent zzgl. MwSt. Bei Finanzierung zusätzlich 0,25 Prozent Hypothekenregistrierung, Bewertung und Bearbeitungsgebühr der Bank, zusammen rund 7 bis 8 Prozent des Kaufpreises.

Nein. Die Übertragung kann per Vollmacht erfolgen: notariell in Deutschland beurkundet, mit Endbeglaubigung und Legalisation, Beglaubigung durch die VAE-Botschaft und arabischer Übersetzung durch einen in den VAE zugelassenen Übersetzer. Planen Sie dafür zwei bis vier Wochen ein.

Oqood ist die Vorregistrierung eines Off-Plan-Kaufs beim Dubai Land Department, bevor das Gebäude fertig ist. Der Title Deed ist die Eigentumsurkunde für eine fertiggestellte Immobilie. Banken finanzieren Nicht-Residenten in der Regel erst, wenn ein Title Deed ausgestellt werden kann, also zur Übergabe.

Das No Objection Certificate des Bauträgers bestätigt, dass gegenüber dem Verkäufer keine offenen Servicegebühren oder Forderungen bestehen und der Bauträger der Übertragung nicht widerspricht. Ohne NOC nimmt das Dubai Land Department keine Übertragung vor. Es kostet je nach Bauträger einige hundert bis wenige tausend AED.

Reservieren vor der Finanzierungszusage, Nebenkosten unterschätzen, Servicegebühren der Anlage nicht prüfen, den Kaufvertrag ohne Prüfung unterschreiben, Geld an Privatkonten statt an Treuhand- oder Bauträgerkonten überweisen und die Vollmacht zu spät anstoßen.

Ja, das ist Alltag in Dubai. Der Ablauf: Sie einigen sich mit dem Käufer über das Formular F, die Bank nennt den Ablösebetrag, der Käufer oder dessen Bank begleicht die Restschuld, die Hypothek wird gelöscht und die Übertragung läuft im Trustee Office des Dubai Land Department. Ohne NOC des Bauträgers geht nichts, und offene Service-Charge-Rückstände blockieren genau dieses NOC. Kostenseitig fallen die vorzeitige Rückzahlung (höchstens 1 Prozent der Restschuld, gedeckelt bei 10.000 AED), die 4 Prozent DLD-Gebühr und die Maklerprovision an. Planen Sie vier bis sechs Wochen ein.

Nein. Die Übertragung wird bei einem vom Dubai Land Department zugelassenen Registration Trustee registriert, nicht notariell beurkundet. Der Vorgang dauert dort rund 25 Minuten. Einen Notary Public gibt es in Dubai, er gehört aber zu den Gerichten und ist für Vollmachten und Beglaubigungen zuständig, nicht für den Eigentumsübergang.

Nein. Die Vereinigten Arabischen Emirate sind nicht Vertragsstaat des Haager Apostille-Übereinkommens. Eine Urkunde aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz braucht die vollständige Legalisationskette: Beurkundung, Vorbeglaubigung, Legalisation durch die Vertretung der VAE, Beglaubigung durch das Außenministerium der VAE und beglaubigte Übersetzung ins Arabische. Rechnen Sie mit zwei bis vier Wochen.

Nicht zwingend. Vorabgenehmigung, Bewertung und Offer Letter laufen aus der Ferne. Für die Kontoeröffnung verlangen manche Banken einen persönlichen Termin, andere akzeptieren Video-Identifikation. Die Übertragung beim Dubai Land Department kann per notariell beglaubigter und legalisierter Vollmacht erfolgen.

Nein. Für die Eigentumsübertragung genügt Nicht-Residenten laut Dubai Land Department ein gültiger Reisepass. Die Emirates ID ist ein Ausweis für Residenten und für den Kauf oder die Finanzierung nicht erforderlich.

Theoretisch ja, praktisch nein. Die Rate wird von einem VAE-Konto eingezogen, und mehrere Banken knüpfen Nicht-Residenten-Hypotheken an eine Kontobeziehung. Die Kontoeröffnung ist deshalb der erste Schritt, und ohne Wohnsitz möglich.

Für Vollmachten: notarielle Beurkundung in Deutschland, Vorbeglaubigung (die VAE sind kein Vertragsstaat des Haager Apostille-Übereinkommens, eine Apostille allein genügt nicht), anschließend Legalisation durch die VAE-Botschaft, Beglaubigung durch das Außenministerium der VAE und Übersetzung ins Arabische durch einen in den VAE zugelassenen Übersetzer. Planen Sie zwei bis vier Wochen ein.

Fast vollständig. Antrag, Unterlagen, Gutachten und Offer Letter laufen digital, die Übertragung beim Dubai Land Department kann eine legalisierte Vollmacht übernehmen. Was Banken häufig persönlich sehen wollen, ist die Unterschrift unter den Kreditvertrag; in unserer Fallstudie 02 war der Käufer genau einmal in Dubai, für diesen Termin. Rechnen Sie für die Vollmacht zwei bis vier Wochen Beglaubigungskette ein, die Emirate sind kein Apostille-Staat.

Nexus Bridge Capital ist eine Marke der NEXUSBRIDGE CAPITAL CONSULTING - FZCO, einer in der Freezone IFZA in Dubai lizenzierten Beratungsgesellschaft (Lizenz Nr. 87814). Das Team begleitet Privatpersonen und Unternehmer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz sowie Käufer aus aller Welt bei Non-Resident-Banking, Immobilienerwerb und Immobilienfinanzierung in Dubai, vor Ort, auf Deutsch, Englisch und Französisch, ausschließlich für den Kunden, ohne Provisionen von Banken. Gründerin und Geschäftsführerin ist Aziza Krygier.

Das Erstgespräch ist kostenlos. Danach zahlt der Kunde ein Honorar, das vor Beginn schriftlich vereinbart und vorab bezahlt wird. Dazu gehört eine Geld-zurück-Garantie: Kommt kein Angebot der Bank zustande, weder beim Konto noch bei der Finanzierung, erstatten wir das Honorar vollständig. Diese Zusage steht im Mandatsvertrag. Wir erhalten keine Provisionen von Banken; sollte eine Bank oder ein Bauträger eine Vergütung zahlen, legen wir das offen.

Ausschließlich für Sie. Wir sind kein Vermittler einer Bank und erhalten von keiner Bank eine Provision. Wir begleiten Sie zur Bank, bereiten Ihre Unterlagen bankgerecht auf und verhandeln in Ihrem Interesse, die Kreditentscheidung selbst, also auch die Höhe des geforderten Eigenkapitals, trifft immer die Bank nach ihrer eigenen Risikoeinschätzung. Unser Honorar zahlt der Kunde, nicht die Bank, und es wird vorab schriftlich vereinbart. Sollte uns eine Bank oder ein Bauträger je eine Vergütung zahlen, legen wir das offen.

Per E-Mail an info@nexusbridgecapital.de, per WhatsApp unter +971 55 154 9119 oder über das Buchungsformular auf nexusbridgecapital.de. Das Team sitzt im IFZA Business Park, Building A1, Dubai Digital Park, Dubai Silicon Oasis, und antwortet in der Regel innerhalb eines Werktags.

Nein. Nexus Bridge Capital ist die Zweitmarke der NEXUSBRIDGE CAPITAL CONSULTING - FZCO mit IFZA-Lizenz 87814; die Hauptmarke derselben Gesellschaft ist NexusBridge Consulting. Mit der britischen Nexus Bridge Capital Ltd, der NexusBridge Group oder anderen gleichnamigen Unternehmen besteht keine Verbindung.

Nein. Weder für die Kontoeröffnung als Nicht-Resident noch für den Immobilienkauf noch für die Finanzierung ist eine Emirates ID erforderlich. Der Reisepass genügt; die Emirates ID ist ein Ausweis für Residenten.

Ja. Banken in den VAE akzeptieren Einkommen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, verlangen aber lückenlose Nachweise auf Englisch und eine Bonitätsauskunft aus dem Heimatland. Die Schuldendienstquote von 50 Prozent gilt auf das Bruttoeinkommen inklusive aller bestehenden Raten.

In der Regel 35 Prozent des Kaufpreises, in einigen Fällen 50 Prozent, plus rund 7 bis 8 Prozent Nebenkosten, die seit Februar 2025 nicht mehr mitfinanziert werden dürfen. Bei 1,5 Millionen AED Kaufpreis sind das etwa 640.000 AED, im 50-Prozent-Fall etwa 860.000 AED.

Nein. Zinsen auf einem Konto in Dubai sind in Ihrem Wohnsitzland zu versteuern, und das Konto wird über den automatischen Informationsaustausch (CRS) an Ihr Finanzamt gemeldet. Die VAE erheben selbst keine Einkommensteuer auf Privatpersonen, das ändert nichts an Ihrer Steuerpflicht in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.