In einem Satz
Wir veröffentlichen nur, was sich nachrechnen und belegen lässt: eine Kennzahl für alle Fälle, ein Kostenmodell für alle Rechner, Primärquellen mit Datum,
reale Mandate mit Einverständnis, interne Fälle offengelegt, keine Provision von Banken, und eine öffentliche Korrekturliste.
Inhalt
Die Kennzahlen und wie wir sie rechnen
Alle Fallstudien, der Vergleich Dubai gegen Deutschland, die Rechner und die PDF-Analyse verwenden dieselben Definitionen. Nur so lassen sich Fälle vergleichen.
| Kennzahl | Formel | Was sie aussagt |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahresmiete ÷ Kaufpreis | Rendite des Objekts vor Kosten, zum Vergleich von Objekten |
| Nettomietrendite | (Jahresmiete − Service Charge − 5 % Verwaltung) ÷ Kaufpreis | Rendite des Objekts nach laufenden Kosten, ohne Kredit |
| Monatliche Rate | Annuität: Darlehen × i ÷ (1 − (1 + i)−n), i = Zins ÷ 12, n = Monate | Feste Rate über die Laufzeit, Zinsanteil fällt, Tilgungsanteil steigt |
| Laufender Überschuss | Jahresmiete − 12 Raten − Service Charge − Verwaltung | Was nach allen laufenden Zahlungen auf dem Konto bleibt |
| Gesamtertrag Jahr 1 auf das Eigenkapital | (Überschuss + Tilgung Jahr 1) ÷ Eigenkapital | Die Kennzahl, mit der wir Fälle vergleichen; Einmalkosten separat |
| Gesamtertrag inklusive Einmalkosten | (Überschuss + Tilgung Jahr 1) ÷ (Eigenkapital + Einmalkosten) | Konservative Investorensicht, steht in jeder Fallstudie als Vergleich daneben |
| Schuldendienstquote | Rate ÷ Nettoeinkommen | Grenze der Zentralbank: 50 Prozent aller Kreditraten |
| Mietdeckung | Jahresmiete ÷ (12 Raten + Service Charge + Verwaltung) | Über 100 Prozent trägt sich das Objekt selbst |
Beispiel Wertsteigerung wird in keiner Rechnung unterstellt. Wo wir Szenarien mit Preisänderungen zeigen, sind sie als Szenarien beschriftet. Einmalkosten des Kaufs sind Anschaffungskosten und werden nicht in die Renditebasis gerechnet; der Wert inklusive Einmalkosten steht als Vergleich daneben.
Das Kostenmodell
| Position | Ansatz | Art |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr Dubai Land Department | 4 % des Kaufpreises | Gebührenordnung |
| Maklerprovision | 2 % des Kaufpreises zuzüglich 5 % Mehrwertsteuer | Marktüblich |
| Hypothekenregistrierung | 0,25 % der Darlehenssumme zuzüglich AED 270 | Gebührenordnung |
| Trustee und DLD-Verwaltungsgebühren | AED 4.000 zuzüglich Mehrwertsteuer, zuzüglich rund AED 520 bis 580 | Gebührenordnung, gerundet |
| Bewertung durch die Bank | AED 2.600 | Annahme |
| Bearbeitungsgebühr der Bank | 1 % der Darlehenssumme | Annahme, Obergrenze der Praxis |
| Verwaltung | 5 % der Jahresmiete | Annahme |
| Service Charge | tatsächlicher Satz je Quadratfuß des Objekts | Objektwert |
Jede Gebühr mit amtlicher Quelle, gerechnet für drei reale Kaufpreise, steht unter Nebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai. Weichen die tatsächlichen Kosten eines Falls ab, verwenden wir die tatsächlichen und sagen es dazu. In den Rechnern gilt das Modell, damit jeder Nutzer dieselbe Grundlage hat.
Quellen und Kennzeichnung
Jede Aussage auf dieser Website trägt eine von vier Markierungen:
- Offizielle Regel verbindliche Vorgabe einer Behörde oder eines Gesetzes, mit Quelle.
- Bankpraxis Praxis einzelner Banken, kurzfristig änderbar, ohne Nennung des Instituts.
- Erfahrung Nexus Bridge unsere Beobachtung aus laufenden Mandaten.
- Beispiel Rechenbeispiel, keine Zusage.
Regeln stammen aus Primärquellen: dem Rulebook der Zentralbank der VAE, dem Dubai Land Department, der Federal Tax Authority, für deutsches Steuerrecht aus dem Einkommensteuergesetz. Marktzahlen stammen aus amtlichen Veröffentlichungen oder benannten Studien mit Datum. Jede Seite endet mit einer nummerierten Quellenliste und trägt ein Stand-Datum. Was wir nicht belegen können, steht nicht auf der Seite.
Regeln für Fallstudien
- Nur reale, selbst begleitete Mandate oder interne Fälle. Keine Musterfälle, die als Mandate auftreten.
- Veröffentlichung von Klientenfällen nur mit schriftlichem Einverständnis, anonymisiert; interne Fälle anonymisiert und mit Offenlegung der Rolle.
- Keine Gehälter, Vermögen oder Einkommen von Personen, auch nicht der eigenen. Keine Türme, keine Einheitennummern.
- Jede Fallstudie hat ein Prüfskript, das die veröffentlichten Zahlen aus den Eingangsdaten nachrechnet. Stimmen sie nicht überein, wird nicht gebaut.
- Unbequeme Ergebnisse bleiben stehen. Fall 01 und Fall 04 zeigen negativen Hebel, Fall 03 einen kleinen.
- Offene Ausgänge werden als offen bezeichnet und später nachgetragen, wie die Belegungszahlen in Fall 04.
Interessenlage und Honorar
Wir begleiten den Kunden zur Bank, wir arbeiten nicht für die Bank. Wir erhalten keine Provision von Banken, unser Honorar zahlt der Kunde. Deshalb nennen wir keine Institute als Empfehlung, sondern beschreiben, wie die führenden Banken der VAE prüfen. Partner, mit denen wir zusammenarbeiten, stehen auf der Seite Über uns; auch dort fließt keine Vergütung für Nennungen.
Rechner und PDF-Analyse
Die Rechner auf der Startseite, in der Eigenkapital-Rechnung und auf der englischen Rechnerseite verwenden die Formeln und das Kostenmodell dieser Seite. Die PDF-Analyse entsteht vollständig im Browser des Nutzers; es werden keine Eingaben an uns übertragen und keine E-Mail-Adresse verlangt. Die Analyse ist eine Modellrechnung; Beleihung, Zins und Zusage legt allein die Bank fest.
Software und KI
Wir nutzen Software und KI-Werkzeuge für Recherche, Rechnung, Textentwurf und Prüfung. Die Verantwortung bleibt bei Menschen: Denise Tanrikul verantwortet die Redaktion, Martin Krygier prüft fachlich auf Praxistauglichkeit, und keine Zahl geht online, die nicht im Prüfskript nachgerechnet wurde. Die Erfahrung, aus der die Bewertungen stammen, kommt aus laufenden Mandaten und internen Fällen, nicht aus Software.
Korrekturliste
| Datum | Seite | Änderung |
|---|---|---|
| 4. September 2026 | Fallstudien 01 bis 03, PDF-Analyse | Kennzahl „Gesamtertrag Jahr 1" von „auf das eingesetzte Kapital inklusive Einmalkosten" auf „auf das Eigenkapital" umgestellt; der bisherige Wert steht als Vergleich in Klammern. Neue Werte 3,47 %, 9,41 %, 6,97 % (bisher 3,04 %, 7,67 %, 5,78 %). Grund: Einheitlichkeit mit der Behandlung der Einmalkosten als Anschaffungskosten. |
| 4. September 2026 | Dubai-Immobilie und deutsche Steuern | Abschnitt zu § 2a EStG (Verlustverrechnung Drittstaaten) ergänzt. |
| 4. September 2026 | mehrere Seiten | Apostille-Hinweis korrigiert: Die VAE sind nicht Mitglied des Haager Apostille-Übereinkommens; Beglaubigungskette statt Apostille. |
| 11. September 2026 | alle Seiten, Methodik, Partnerprogramm | Formulierungen zur eigenen Rolle präzisiert: Im Fußbereich jeder Seite steht jetzt, dass Nexus Bridge Capital weder Bank noch Darlehensgeber noch Darlehensvermittler ist und dass allein die finanzierende Bank in den VAE entscheidet. Die Beschreibung des Honorars lautet im Zusammenhang mit Finanzierungen nicht mehr „erfolgsbasiert“, sondern „das Honorar zahlt der Kunde, nicht die Bank“; bei Kontoeröffnung und Golden Visa stand dort zunächst weiter die Erfolgsbindung (am 12. September 2026 abgelöst, siehe unten). Der Abschnitt dieser Seite heißt jetzt „Interessenlage und Honorar“ statt „Unabhängigkeit und Honorar“. Im Partnerprogramm ist die Empfehlungsvergütung vollständig entfallen. Anlass war eine Rechtsprüfung, keine neue Quelle; inhaltliche Angaben sind unverändert. |
| 11. September 2026 | Bankenseite, Mietrendite, Vergleich Dubai und Deutschland, Ratgeber Finanzierung | Allgemeine Zinsspannen für Nichtansässige sind durch eine qualitative Beschreibung ersetzt: Nichtansässige zahlen einen Aufschlag gegenüber Ansässigen, veröffentlichte Konditionen gelten nur für Ansässige, und die Bank quotiert individuell und erst nach Prüfung des Profils. Der EIBOR als Basis und die Rechenbeispiele in den Fallstudien mit ihrem jeweiligen Datum bleiben unverändert, weil sie dokumentierte Einzelfälle und keine Konditionsangabe sind. Selbstbezügliche Zeitangaben zur eigenen Tätigkeit sind auf allen Seiten entfernt. Anlass war dieselbe Rechtsprüfung; es ändert sich keine Sachaussage. |
| 12. September 2026 | Startseite, Kontoseite, Golden Visa, FAQ, Ratgeber | Die Vergütung ist in einem Wortlaut zusammengefasst: Das Honorar wird vorab schriftlich vereinbart und vorab bezahlt, dazu gehört eine Geld-zurück-Garantie. Kommt kein Angebot der Bank zustande, weder beim Konto noch bei der Finanzierung, wird das Honorar vollständig erstattet, und diese Zusage steht im Mandatsvertrag. Die bisherigen Formulierungen „erfolgsbasiert“, „Kommt kein Konto zustande, fällt kein Honorar an“ und „Erst das Ergebnis, dann das Honorar“ waren mit der Vorabzahlung nicht vereinbar und sind ersetzt. Im Transkript des Zweitmeinungsvideos bleibt das gesprochene Wort stehen, darunter steht ein Nachtrag. Zusätzlich sind alle Halbgeviertstriche in Zahlenspannen ausgeschrieben. |
| 12. September 2026 | alle Seiten, Impressum, Datenschutz, AGB | Der Rechtsname wird jetzt überall in der Schreibweise der Handelslizenz geführt, NEXUSBRIDGE CAPITAL CONSULTING - FZCO, und die Anschrift durchgehend als IFZA Business Park, Building A1, Dubai Digital Park, Premises 87814-001, Dubai Silicon Oasis. Vorher standen in Impressum, Datenschutz und AGB drei verschiedene Schreibweisen des Namens und eine andere Gebäudeangabe als auf den Ratgeberseiten. Neu ist außerdem die Seite Nexus Bridge Capital, wer wir sind und wer nicht in deutscher und englischer Fassung, die die Erkennungsmerkmale dieses Unternehmens und die amtlichen Kennzahlen gleichnamiger Unternehmen mit Quellen nebeneinanderstellt. Auf der englischen Spur ist die Honorarbeschreibung nachgezogen: statt „success-based“ steht dort jetzt, dass das Honorar der Kunde zahlt und nie eine Bank, und die Selbstbeschreibung „independent“ ist entfallen. Es ändert sich keine Sachaussage. |
| 12. September 2026 | Dubai-Monitor 01, Glossar EN, Hypothek EN, Eigenkapital EN, Marktbericht EN, Vergleich Dubai und Deutschland | Die Euro-Umrechnung stand auf sechs Seiten bei „rund 4 AED je Euro“ und war damit rund 6 Prozent zu niedrig. Sie lautet jetzt einheitlich 4,26 AED je Euro, Stand 11. September 2026, abgeleitet aus dem EZB-Referenzkurs von 1,1592 US-Dollar je Euro und der festen Bindung von 3,6725 AED je US-Dollar. Der Kurs wird ab sofort an einer einzigen Stelle gepflegt. Die davon abgeleiteten Euro-Beispielbeträge auf den englischen Seiten sind neu gerechnet. Die AED-Beträge selbst ändern sich nicht. |
| 10. September 2026 | Immobilienfinanzierung Dubai, Nebenkosten, Eigenkapital, Service Charge | Feste Gebühr der Hypothekenregistrierung von 250 auf 290 AED vereinheitlicht (Fachquellen 2026); Verwaltungsgebühr des DLD (580 AED fertige Einheit, 40 AED vom Plan) als Fachquellenwert ergänzt; Beleihung für Nicht-Residenten zusätzlich als Marktspanne 50 bis 65 % ausgewiesen; Service Charge um den Hinweis auf Villen und Luxustürme ergänzt. |
| 5. September 2026 | Nebenkosten (deutsch und englisch) | Übertragungsgebühr des Dubai Land Department als gesetzlich 2 % Käufer und 2 % Verkäufer, in der Praxis 4 % beim Käufer dokumentiert; DLD-Verwaltungsgebühren aufgeschlüsselt (Title Deed AED 250, Karte AED 250, Wissens- und Innovationsgebühr je AED 10). |
| 15. September 2026 | Immobilienfinanzierung Dubai, Handover, Kaufablauf, Eigenkapital, Monitor 09 und 10, Fallstudie Al Furjan, englische Spur, PDF-Analyse | Feste Gebühr der Hypothekenregistrierung von 290 auf 270 AED berichtigt (AED 250 für die Urkunde plus zweimal AED 10 Wissens- und Innovationsgebühr). Die davon abgeleiteten Beträge sind neu gerechnet. Der Rechner auf der Seite Immobilienfinanzierung Dubai Rechner rechnet jetzt wie die übrigen Seiten und die PDF-Analyse mit 5 Prozent der Jahresmiete als Verwaltung, dadurch ändern sich dort Nettomietrendite, Cashflow und Mietdeckung. |
Fehler gefunden? info@nexusbridgecapital.de. Wir antworten und tragen die Korrektur hier ein.
Häufige Fragen
Wie berechnet Nexus Bridge Capital die Rendite einer Immobilie?
Bruttomietrendite ist Jahresmiete durch Kaufpreis. Nettomietrendite zieht Service Charge und 5 Prozent Verwaltung ab. Der Gesamtertrag im ersten Jahr ist der laufende Überschuss nach Rate, Service Charge und Verwaltung plus die Tilgung des ersten Jahres, bezogen auf das Eigenkapital (Anzahlung). Einmalkosten des Kaufs werden separat ausgewiesen; der Wert inklusive Einmalkosten steht als Vergleich daneben. Wertsteigerung wird nie unterstellt.
Welche Nebenkosten setzt ihr an?
Übertragungsgebühr des Dubai Land Department 4 Prozent, Maklerprovision 2 Prozent zuzüglich 5 Prozent Mehrwertsteuer, Hypothekenregistrierung 0,25 Prozent zuzüglich AED 270, Trustee AED 4.000 zuzüglich Mehrwertsteuer sowie rund AED 520 bis 580 Verwaltungsgebühren, Bewertung AED 2.600 und Bearbeitungsgebühr der Bank 1 Prozent der Darlehenssumme. Bewertung und Bearbeitungsgebühr sind Annahmen und als solche gekennzeichnet.
Woher stammen eure Zahlen?
Regeln aus Primärquellen: Rulebook der Zentralbank der VAE, Dubai Land Department, Federal Tax Authority, Gesetze im Internet für deutsches Steuerrecht. Marktzahlen aus amtlichen Veröffentlichungen und benannten Studien mit Datum. Bankpraxis aus eigenen Mandaten, gekennzeichnet als Erfahrung, nicht als Regel. Jede Seite trägt ein Stand-Datum und eine Quellenliste.
Sind die Fallstudien echt?
Ja. Wir veröffentlichen nur reale, selbst begleitete Mandate mit Einverständnis der Klienten, anonymisiert, und interne Fälle, offengelegt. Wir nennen keine Gehälter oder Vermögen von Personen, keine Türme und keine Einheitennummern. Zahlen, die nicht stimmen würden, wenn man sie nachrechnet, stehen nicht auf der Seite; jede Fallstudie hat ein Prüfskript.
Nennt ihr Banken?
Nein. Wir schreiben von den führenden Banken der VAE und beschreiben Bankpraxis, ohne Institute zu empfehlen. Wir erhalten keine Provision von Banken, das Honorar zahlt der Kunde. Deshalb gibt es keinen Grund, eine Bank besser aussehen zu lassen als eine andere.
Wie geht ihr mit Fehlern um?
Wer einen Fehler findet, schreibt an info@nexusbridgecapital.de. Wir prüfen, korrigieren und tragen die Änderung mit Datum in die Korrekturliste auf dieser Seite ein. Größere Änderungen an Methode oder Kennzahlen werden dort ebenfalls dokumentiert.
Setzt ihr KI ein?
Ja, für Recherche, Rechnung, Entwurf und Prüfung von Texten. Die Verantwortung bleibt bei Menschen: Denise Tanrikul verantwortet die Redaktion, Martin Krygier prüft fachlich, und keine Zahl geht online, die nicht im Prüfskript nachgerechnet wurde. Was Software nicht kann, sind die Mandate, aus denen die Erfahrung stammt.