Immobilie in Dubai oder in Deutschland? Der Nettovergleich

Alle Zahlen sind auf dieser Seite belegt, die Quellen stehen am Ende der Seite.

Wie wir vergleichen

Vergleiche zwischen Dubai und Deutschland scheitern meist an zwei Stellen: Es werden Bruttomieten gegen Nettorenditen gestellt, und die Steuer wird pauschal „abgezogen“, obwohl sie in Deutschland nicht die Miete trifft, sondern den Überschuss. Wir rechnen deshalb beide Seiten mit derselben Methode, die auch in unseren Fallstudien gilt:

• Gleiche Struktur: 35 Prozent Eigenkapital, 65 Prozent Darlehen, Annuität, in beiden Ländern. Deutsche Banken würden mehr beleihen; das ändert die Richtung des Ergebnisses nicht, nur seine Größe (Abschnitt Risiken).
• Gleiche Kennzahl: Gesamtertrag im ersten Jahr, also laufender Überschuss nach allen Kosten plus Tilgung, bezogen auf das Eigenkapital. Kaufnebenkosten werden separat ausgewiesen, keine Wertsteigerung wird unterstellt.
• Belegte Marktwerte: Deutschland nach dem Baufi24-Mietrenditeatlas für das erste Halbjahr 2026 und den Bauzinsen vom 4. September 2026; Dubai nach unserer veröffentlichten Fallstudie 02 (Studio in Al Furjan, AED 800.000), ergänzt um die Marktwerte des Global Property Guide für das zweite Quartal 2026.^[1][3][12]
• Steuer in drei Wohnsitz-Szenarien: Wohnung in Deutschland mit Wohnsitz Deutschland, Wohnung in Dubai mit Wohnsitz Deutschland, Wohnung in Dubai mit Wohnsitz Dubai. Grenzsteuersatz 42 Prozent, der 2026 ab 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen greift.^[7]

Beispiel Alle Zahlen dieser Seite sind in einem Skript hinterlegt und werden bei jeder Aktualisierung automatisch nachgerechnet. Wer eigene Werte einsetzen will, nutzt den Rechner mit PDF-Analyse.

Bruttorendite: 3,4 gegen 6 bis 8 Prozent

Erfahrung Nexus Bridge Die Bruttomietrendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie sagt nichts über Kosten oder Steuern, aber sie setzt die Obergrenze für alles, was danach kommt. In den sieben deutschen Metropolen liegt sie nach dem Mietrenditeatlas von Baufi24 im ersten Halbjahr 2026 bei 3,4 Prozent, bei durchschnittlich 5.936 Euro je Quadratmeter Kaufpreis und 16,64 Euro je Quadratmeter Monatsmiete. Hamburg (3,02 Prozent), München (3,22), Frankfurt (3,24) und Berlin (3,36) bilden das untere Ende; über 5 Prozent gibt es nur in Städten wie Chemnitz oder Gelsenkirchen.^[1][2]

Dubai liegt nach Global Property Guide im zweiten Quartal 2026 im Schnitt aller Lagen bei 5,53 Prozent, Studios bei 7,80 Prozent, 1-Zimmer-Wohnungen bei 6,03 Prozent; große Wohnungen mit vier und mehr Zimmern nur bei 3,76 Prozent.^[12] Unsere drei veröffentlichten Fälle liegen mit 5,77, 7,88 und 7,37 Prozent in diesem Korridor.

Kaufnebenkosten: 11 gegen 7 Prozent

Offizielle Regel In Deutschland fallen beim Kauf Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) an, dazu rund 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch und, seit der Teilung der Maklerkosten Ende 2020, bis zu 3,57 Prozent Käuferanteil der Provision.^[4][5] In Berlin oder Hessen sind das zusammen 11,1 Prozent, in NRW 11,6 Prozent, in Bayern 8,6 Prozent. In Dubai sind es 4 Prozent Übertragungsgebühr an das Dubai Land Department, 2 Prozent Maklerprovision plus 5 Prozent Mehrwertsteuer und bei Finanzierung Registrierung, Bewertung, Trustee und Bankgebühr: 7,9 Prozent in Fallstudie 02, rund 6 Prozent bei Barkauf.

Diese Kosten sind in beiden Ländern verloren, wenn die Immobilie nicht im Wert steigt. Bei 385.800 Euro Kaufpreis in Berlin sind das 42.708 Euro, die erst nach rund drei Jahren Nettomiete wieder verdient sind. Die Details zur Dubaier Seite stehen in der Eigenkapital-Rechnung.

Deutschland durchgerechnet: die Top-7-Wohnung

Beispiel Eine 65-Quadratmeter-Wohnung zum Metropolen-Durchschnitt: 385.800 Euro Kaufpreis, 12.979 Euro Jahresmiete (3,36 Prozent brutto), Kaufnebenkosten 42.708 Euro (Berlin/Hessen). Finanziert werden 65 Prozent, 250.770 Euro, zu 3,9 Prozent Sollzins mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung, dem deutschen Standard; die Rate liegt bei 1.233 Euro im Monat.^[3] Nicht auf den Mieter umlegbar sind Verwaltung (360 Euro), Instandhaltungsrücklage (1 Euro je Quadratmeter und Monat, 780 Euro) und ein Mietausfallwagnis von 2 Prozent (260 Euro), zusammen 1.400 Euro im Jahr.

Erfahrung Nexus Bridge Das Ergebnis überrascht viele: Die deutsche Wohnung ist nach Steuern rentabler als vor Steuern. Bei 3,4 Prozent Bruttorendite und 3,9 Prozent Zins erzeugt sie einen steuerlichen Verlust, den ein deutscher Vermieter mit seinem Gehalt verrechnen darf. Das Finanzamt zahlt mit. Was bleibt, ist ein Investment, das jeden Monat 268 Euro kostet und seine Rendite aus Erstattung, Tilgung und der Hoffnung auf Wertsteigerung bezieht, nicht aus der Miete. Wer bar kauft, kommt auf 3,0 Prozent Nettomietrendite vor und 2,5 Prozent nach Steuern, bezogen auf den Kaufpreis; bezogen auf das gesamte eingesetzte Geld inklusive Nebenkosten sind es 2,2 Prozent.

Dubai durchgerechnet: Fallstudie 02

Beispiel Als Dubai-Beispiel nehmen wir keinen Idealfall, sondern ein reales Mandat: ein möbliertes Studio in Al Furjan, AED 800.000 (rund 200.000 Euro), 360 Quadratfuß, vermietet für AED 63.000 im Jahr (7,88 Prozent brutto), Service Charge AED 10 je Quadratfuß, 65 Prozent Beleihung zu 5,80 Prozent über 25 Jahre. Fallstudie 03, ein interner Fall über AED 1,9 Millionen, liegt mit 6,97 Prozent Eigenkapitalrendite etwas darunter und ist als zweiter Datenpunkt verlinkt.

Der Unterschied zu Deutschland liegt nicht im Zins, der in Dubai fast zwei Punkte höher ist, sondern in der Nettomietrendite von 7,0 Prozent, die über dem Zins liegt. Dann arbeitet der Hebel für den Käufer; in Deutschland arbeitet er bei 3,4 Prozent gegen ihn. Warum das so ist und wann es kippt, steht in Fallstudie 03.

Drei Wohnsitze, drei Steuerbilder

Offizielle Regel Entscheidend ist nicht, wo die Wohnung steht, sondern wo der Eigentümer wohnt.

• Wohnung in Deutschland, Wohnsitz Deutschland: Überschuss aus Vermietung ist steuerpflichtig, ein Verlust mit anderen Einkünften verrechenbar. Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei.
• Wohnung in Dubai, Wohnsitz Deutschland: Seit dem Ende des Doppelbesteuerungsabkommens (31. Dezember 2021) wird die Dubai-Miete in Deutschland besteuert wie eine deutsche, nach Abzug von Zinsen, Service Charge, Verwaltung und Abschreibung. Ein Verlust ist aber nur mit künftigen Dubai-Mieten verrechenbar, nicht mit dem Gehalt (§ 2a EStG).^[10] In den VAE fällt nichts an. Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei. Alle Details auf der Seite Dubai-Immobilie und deutsche Steuern.
• Wohnung in Dubai, Wohnsitz Dubai: Keine Einkommensteuer auf Miete, keine Steuer auf den Verkaufsgewinn, in keinem der beiden Länder. Der Wegzug selbst hat eigene Regeln, etwa bei Unternehmensbeteiligungen, und gehört zum Steuerberater. Ab AED 2 Millionen Immobilienwert ist das zehnjährige Golden Visa ein Weg dorthin.

Der Nettovergleich in einer Tabelle

Gesamtertrag Jahr 1 = laufender Überschuss plus Tilgung, bezogen auf das Eigenkapital (Anzahlung); Einmalkosten separat. Ohne Wertsteigerung. Deutschland: 42 % Grenzsteuersatz, AfA 2 % auf 80 % Gebäudeanteil. Dubai bei Wohnsitz DE: AfA 2 % auf Gebäudeanteil, Umrechnung 4,26 AED je Euro, Stand 11. September 2026 (EZB-Referenzkurs, Peg 3,6725 AED je US-Dollar). Alle Rechenschritte in den verlinkten Fallstudien.

Was für Deutschland spricht, und was Dubai riskanter macht

Ein Vergleich, der nur Renditen zeigt, ist Werbung. Diese Punkte gehören auf die andere Seite der Waage:

Erfahrung Nexus Bridge Der wichtigste Punkt ist die Währung. Wer in Euro denkt und in Dirham verdient, hat ein Dollar-Investment. In Jahren mit schwachem Dollar schrumpft die Euro-Rendite, in Jahren mit starkem Dollar wächst sie. Das ist kein Argument gegen Dubai, aber eines gegen Rechnungen, die den Kurs festhalten. Wer das Risiko nicht will, streut: eine Wohnung in Deutschland, eine in Dubai, ist eine legitime Antwort.

Was wir daraus mitnehmen

1. Der Renditeabstand ist real, aber er entsteht am Kaufpreis, nicht an der Miete. 5.936 Euro je Quadratmeter bei 16,64 Euro Miete tragen keine Finanzierung zu 3,9 Prozent. AED 2.222 je Quadratfuß bei AED 175 Miete tragen eine zu 5,80 Prozent.
2. „40 Prozent Steuer“ ist in Deutschland bei finanzierten Wohnungen die falsche Sorge. Die Wohnung erzeugt einen Verlust, den das Finanzamt mitträgt. Die richtige Sorge ist der negative Cashflow: 268 Euro im Monat, jeden Monat, bis die Miete den Zins überholt.
3. Für Dubai entscheidet der Wohnsitz über zwei Prozentpunkte. 9,4 Prozent steuerfrei gegen 7,5 Prozent nach deutscher Steuer. Wer den Umzug ohnehin plant, rechnet mit der ersten Zahl; wer bleibt, mit der zweiten. Beide schlagen 2,9 Prozent.
4. Der Barkauf verändert die Reihenfolge nicht. 2,5 Prozent in Deutschland gegen 4,8 Prozent (Wohnsitz DE) und 7,0 Prozent (Wohnsitz Dubai).
5. Dubai kauft man mit offenen Augen: Dollar, variabler Zins, Zyklus. Wer diese drei Zahlen kennt und trotzdem kauft, kauft richtig. Wer sie nicht kennt, sollte erst rechnen. Dafür gibt es den Rechner mit PDF-Analyse und unsere Finanzierungsbegleitung.

Quellen

Häufige Fragen