Welche deutsche Bank finanziert Immobilien in Dubai?

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Warum deutsche Banken hier nicht mitspielen

Bankpraxis Eine deutsche Baufinanzierung steht und fällt mit der Sicherheit: der Grundschuld, die die Bank im deutschen Grundbuch eintragen lässt und im Ernstfall verwerten kann. Für eine Wohnung in Dubai gibt es dieses Instrument nicht. Eigentum und Hypotheken werden dort beim Dubai Land Department registriert,^[2] nach den Regeln der Vereinigten Arabischen Emirate, und eine deutsche Bank hat weder Zugang zu diesem Register noch die Möglichkeit, im Verwertungsfall vor Ort zu handeln.

Erfahrung Nexus Bridge Deshalb erhalten Sie auf die Frage „Finanzieren Sie mir eine Wohnung in Dubai?“ bei jeder deutschen Bank, Sparkasse oder Genossenschaftsbank dieselbe Antwort: nein. Das ist keine Aussage über Sie oder über Dubai, sondern über das Sicherheitenmodell. Sinnvoll ist die Frage anders gestellt: „Beleihen Sie meine Immobilie in Deutschland, und zahlen Sie mir den Betrag frei aus?“ Darauf sagen viele Banken ja.

Weg 1: Hypothek bei einer Bank in den VAE

Offizielle Regel Die Banken der VAE vergeben Hypotheken an Nicht-Residenten. Der Rahmen kommt von der UAE-Zentralbank: Beleihungsgrenzen nach Aufenthaltsstatus und Objekt, ein Schuldendienst von höchstens 50 Prozent des Einkommens, eine Höchstlaufzeit von 25 Jahren und ein Höchstalter bei Endfälligkeit.^[1] Die Hypothek wird beim Dubai Land Department eingetragen, die Wohnung ist die Sicherheit.^[2]

Bankpraxis In der Praxis finanzieren die führenden Banken der VAE Nicht-Residenten in der Regel 65 Prozent des Kaufpreises, in einigen Fällen 50 Prozent. Die Entscheidung trifft immer die Bank nach ihrer Risikoeinschätzung; Einkommen in Euro wird umgerechnet und meist mit einem Abschlag bewertet, weil die Bank in Dirham verleiht. Den Zins quotiert die Bank individuell und erst nach Prüfung des Profils; Basis ist der EIBOR plus eine Marge.^[4] Wie ein Angebot aufgebaut ist, steht im Ratgeber Zinsen und Hypothek in Dubai.

Erfahrung Nexus Bridge Was diesen Weg trägt: die Wohnung bezahlt ihren Kredit selbst. In unseren veröffentlichten Fällen deckt die Miete Rate, Service Charge und Verwaltung, in Fallstudie 01 bei einem Einkommen von 2.000 Euro brutto, in Fallstudie 03 bei einem Kauf über AED 1,9 Millionen. Was Sie mitbringen müssen, sind das Eigenkapital von 35 Prozent plus rund 7 Prozent Nebenkosten,^[3] die seit Februar 2025 nicht mehr mitfinanziert werden dürfen. Die Zahlen für Ihren Kaufpreis liefert die Eigenkapital-Rechnung.

Weg 2: Deutsche Immobilie beleihen, in Dubai bar kaufen

Bankpraxis Wer in Deutschland eine abbezahlte oder gering belastete Immobilie besitzt, kann sie bei seiner Hausbank neu beleihen. Der Kredit ist dann eine normale deutsche Grundschuldfinanzierung zu deutschen Konditionen, und die Auszahlung ist frei verwendbar. In Dubai tritt man damit als Barkäufer auf.

Vorteile: der deutsche Zins ist derzeit niedriger als der in den VAE, Sie brauchen keine Kreditprüfung in Dubai, und Barkäufer haben bei Preisverhandlung und Abwicklung die stärkere Position. Nachteile: das Risiko liegt auf Ihrer deutschen Immobilie, die Beleihung kostet Notar und Grundschuldbestellung, die Bank prüft Ihre gesamte Vermögenslage neu, und die volle Kaufsumme ist in Dubai gebunden statt nur 35 Prozent.

Erfahrung Nexus Bridge Dieser Weg passt zu Käufern, die Liquidität nicht brauchen, sondern Rendite auf vorhandenes, unproduktives Eigenkapital in Deutschland suchen. Er passt nicht zu Käufern, die in Dubai mehrere Objekte aufbauen wollen; dafür bindet er zu viel Kapital pro Wohnung.

Weg 3: Die Kombination

Erfahrung Nexus Bridge Der Weg, den wir am häufigsten begleiten, wenn deutsches Vermögen vorhanden ist: das Eigenkapital von 35 Prozent und die Nebenkosten kommen aus einer deutschen Beleihung, die restlichen 65 Prozent aus einer Hypothek in den VAE. Ergebnis: es wird kaum eigenes Bargeld gebunden, das Risiko verteilt sich auf zwei Objekte in zwei Rechtsräumen, und die Wohnung in Dubai trägt ihren Teil aus der Miete.

Offizielle Regel Was dabei zu beachten ist: Die Bank in den VAE fragt nach der Herkunft des Eigenkapitals. Eine deutsche Beleihung ist eine saubere, dokumentierbare Herkunft, sie muss nur als solche belegt werden: Darlehensvertrag, Auszahlungsbeleg, Kontoauszug. Und die Rate der deutschen Beleihung zählt bei der Schuldendienstquote in den VAE mit.^[1]

Die drei Wege im Vergleich

Beispiel Die Renditezahlen stammen aus Fallstudie 03, einem internen Fall, und gelten für genau dieses Objekt. Der wichtigste Befund daraus: bei 5,99 Prozent Zins verbessert die Hypothek die Rendite eines einzelnen Objekts nicht, sie kauft Zugang und Liquidität. Das gilt für alle drei Wege.

„Kredit aus Dubai für Deutsche“: was es nicht gibt

Bankpraxis Wer diesen Begriff sucht, meint meist eine der drei Varianten oben. Zur Klarheit, was es nicht gibt: einen freien Konsumentenkredit, einen Firmenkredit oder eine Umschuldung aus den VAE für jemanden ohne Wohnsitz dort. Banken in den VAE vergeben an Nicht-Residenten praktisch nur besicherte Immobilienkredite. Angebote, die etwas anderes versprechen, insbesondere gegen Vorabgebühr, sind mit großer Wahrscheinlichkeit Betrug. Dasselbe gilt für „zinslose“ Kredite: Islamische Finanzierungen (Murabaha, Ijara) haben keinen Zins im Wortsinn, aber eine Gewinnmarge, die wirtschaftlich dasselbe leistet.

Quellen

Häufige Fragen