65 %
Beleihung, die Banken bei Nicht-Residenten in der Regel ansetzen, in einigen Fällen 50 Prozent.
BankpraxisNicht die Werbung
Die Zusage hängt an Einkommensstruktur, Objekt und Alter, nicht an dem, was eine Bank nach außen verspricht.
Erfahrung Nexus BridgeOhne Emirates ID
Mehrere führende Banken der VAE führen eigene Programme für Nicht-Residenten, ohne Visum, mit DACH-Einkommen.
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So lesen Sie diesen Ratgeber. Jede Angabe ist gekennzeichnet:
Offizielle Regel verbindliche Vorgabe von Zentralbank oder Behörde ·
Bankpraxis Konditionen einzelner Banken, kurzfristig änderbar ·
Erfahrung Nexus Bridge unsere Beobachtung aus laufenden Mandaten ·
Beispiel Rechenbeispiel, keine Zusage.
Die kurze Antwort
Welche Banken finanzieren Non-Residents in Dubai?
Mehrere der führenden Banken der Vereinigten Arabischen Emirate führen eigene Programme für Nicht-Residenten, ohne Emirates ID, ohne Visum, mit Einkommen aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Wir arbeiten mit diesen Top-Banken zusammen. In der Regel finanzieren sie 65 % des Kaufpreises; in einigen Fällen muss der Käufer 50 % Eigenkapital aufbringen. Welche Bank zu Ihnen passt, entscheidet nicht der Name, sondern Ihr Profil.
Erfahrung Nexus Bridge Wir veröffentlichen hier bewusst keine Tabelle mit Banknamen und Konditionen. Drei Gründe: Die öffentlichen Produktseiten der Banken sind lückenhaft und widersprechen sich teilweise selbst. Konditionen ändern sich ohne Ankündigung, eine Tabelle vom Frühjahr ist im Herbst falsch. Und die entscheidenden Kriterien stehen ohnehin nicht auf der Produktseite, sondern in der internen Kreditrichtlinie. Was Sie stattdessen wissen müssen: nach welchen Kriterien die Banken prüfen, und wie Sie sich so aufstellen, dass mindestens zwei von drei Anfragen positiv ausgehen.
Die sieben Kriterien, nach denen Banken Non-Residents prüfen
| Kriterium | Bandbreite zwischen den Banken | Was das für Sie bedeutet |
|---|---|---|
| 1. Beleihung | in der Regel 65 %, in einigen Fällen 50 % | Bestimmt Ihr Eigenkapital. Die Zusage hängt an Einkommensstruktur, Objekt und Alter, nicht an der Werbung der Bank |
| 2. Zugangsmodell | Mindesteinkommen (Größenordnung 15.000 AED/Monat) oder Mindestvermögen bei der Bank oder bestehende Kontobeziehung | Entscheidet, welche Bank überhaupt in Frage kommt. Ein Non-Resident-Konto mit Historie öffnet Türen |
| 3. Berufsgruppe | Angestellte überall; Selbstständige und Unternehmer nicht bei jeder Bank; meist 2 Jahre Nachweise | Selbstständige brauchen die Bank mit passender Prüfung, nicht die mit dem besten Zins |
| 4. Alter und Laufzeit | bis 25 Jahre; Endalter 60 bis 70 Jahre; einzelne Banken max. 15 Jahre für Non-Residents | Ab Mitte 50 entscheidet die Bankwahl über die monatliche Rate |
| 5. Objekt | fertiggestellte Immobilien überall; Off-Plan in der Bauphase fast nirgends; teils nur bestimmte Lagen und Bauträger | Off-Plan über Zahlungsplan + Handover-Finanzierung lösen |
| 6. Zinsmodell | fest 1 bis 5 Jahre, dann variabel; oder variabel ab Start (EIBOR + Marge); konventionell oder islamisch (Ijarah) | Die Marge nach der Festzinsphase vergleichen, nicht nur den Startzins |
| 7. Darlehensrahmen | Mindestdarlehen ab ca. 350.000 AED; Höchstdarlehen typisch bis 10 Mio. AED | Für sehr kleine und sehr große Objekte engt sich die Auswahl ein |
Bankpraxis Bandbreiten aus laufenden Finanzierungsanfragen, Stand 11. September 2026. Banken ändern Kriterien ohne Ankündigung; verbindlich ist ausschließlich das schriftliche Angebot der Bank.
Warum die Beleihung nicht die Zusage ist
Erfahrung Nexus Bridge Die Beleihung ist die Obergrenze, nicht das Ergebnis. Zwei Faktoren drücken sie in der Praxis regelmäßig: das Gutachten, das unter dem Kaufpreis liegen kann, und die Schuldendienstquote von maximal 50 % Ihres Bruttoeinkommens. Wer mit 65 % rechnet, aber mit der Rate über 50 % Einkommensbelastung landet, bekommt weniger, oder nichts.
Der zweite Punkt: Kontobeziehung. Mehrere Top-Banken knüpfen Non-Resident-Hypotheken an ein Konto, einen Kundenstatus oder ein Mindestvermögen. Das ist kein Nachteil, sondern oft der Schlüssel, ein Non-Resident-Konto mit nachgewiesener Historie öffnet Türen, die ein reiner Hypothekenantrag verschlossen lässt. Deshalb beginnen wir Mandate fast immer mit der Kontoeröffnung.
Welches Bankmodell passt zu welchem Profil
| Ihr Profil | Passendes Bankmodell | Warum |
|---|---|---|
| Angestellt, Einkommen > 4.000 € netto, saubere Historie | Banken mit Mindesteinkommens-Modell | Standardfall; klare, schnelle Prüfung, in der Regel 65 % |
| Vermögend, aber komplexes oder schwankendes Einkommen | Banken mit Vermögens- statt Einkommensprüfung („Low-Doc“) | Mindestvermögen ersetzt den Einkommensnachweis; Beleihung eher 50 % |
| Selbstständig / Freiberuflich | Banken, die Selbstständige ausdrücklich zulassen | 2 Jahre Nachweise; Aufbereitung entscheidet |
| Unternehmer mit Beteiligungen | Private-Banking-Strukturen | Prüfung über Gesamtvermögen und Gesellschafterstruktur |
| Islamische Finanzierung gewünscht | Islamische Banken | Ijarah statt Zinsdarlehen |
| Handover-Finanzierung bei Off-Plan | bankabhängig, Bauträger-Freigabe nötig | Vorabgenehmigung 3 bis 4 Monate vor Übergabe |
Erfahrung Nexus Bridge Diese Zuordnung ist eine Orientierung aus unserer Praxis, keine Garantie. Wir prüfen im Erstgespräch, welche zwei bis drei der führenden Banken für Ihre Konstellation infrage kommen, und sagen auch, wenn keine passt.
Was festgelegt ist, und was je nach Bank abweicht
Die Übersicht trennt drei Ebenen: was die Zentralbank verbindlich vorgibt, was jede Bank selbst entscheidet, und was wir in laufenden Mandaten beobachten. Banknamen nennen wir bewusst nicht; welche Bank zu Ihrem Profil passt, klären wir in der Ersteinschätzung. Stand: 24. Oktober 2026.
| Kriterium | Festgelegt | Je nach Bank | Unsere Praxis |
|---|---|---|---|
| Beleihung, fertige Immobilie | Offizielle Regel Obergrenzen nach Käufergruppe und Objekt, für Expatriates 80 % (Erstimmobilie unter 5 Mio. AED), 70 % darüber, 60 % für weitere oder Anlageimmobilien.[2] | Bankpraxis Wie die Bank Ihren Kauf einordnet und welche eigene Grenze sie für Nicht-Residenten setzt. | Erfahrung Nexus Bridge In der Regel 65 %, in einigen Fällen 50 %. |
| Beleihung, Off-Plan | Offizielle Regel 50 % für alle Käufergruppen.[2] | Bankpraxis Viele Banken finanzieren Nicht-Residenten erst zur Übergabe. | Erfahrung Nexus Bridge Antrag drei bis vier Monate vor dem Übergabetermin, siehe Handover-Finanzierung. |
| Schuldendienstquote | Offizielle Regel Alle Kreditraten zusammen höchstens 50 % des Einkommens.[3] | Bankpraxis Wie Bonus, Mieten und Einkommen aus Selbstständigkeit angerechnet werden. | Wir rechnen Ihre Quote vorab mit den Regeln der passenden Bank. |
| Laufzeit | Offizielle Regel Höchstens 25 Jahre.[2] | Bankpraxis Höchstalter bei Laufzeitende. | |
| Bewertung | Offizielle Regel Unabhängige Bewertung vor Ort vor jeder Zusage.[1] | Bankpraxis Gutachter aus dem Panel der Bank; beleiht wird meist der niedrigere Wert aus Preis und Gutachten. | Erfahrung Nexus Bridge Reserve für ein Gutachten unter dem Kaufpreis einplanen, siehe Rechner Bankbewertung. |
| Wohnsitzland und Staatsangehörigkeit | Keine veröffentlichte Vorgabe der Zentralbank. | Bankpraxis Jede Bank führt eigene, nicht öffentliche Länderlisten. | Erfahrung Nexus Bridge Wir klären vorab, welche Bank Ihr Land und Ihr Einkommen akzeptiert. |
| Unterlagen | Keine einheitliche Liste. | Bankpraxis Umfang und Übersetzungen je nach Bank. | Erfahrung Nexus Bridge Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge der letzten 6 Monate; Selbstständige zusätzlich Handelsregisterauszug oder Gewerbeanmeldung. |
| Sharjah | Gleiche Zentralbankregeln wie in Dubai. | Bankpraxis Die Bank prüft Projekt und Haus einzeln. | Erfahrung Nexus Bridge Fertige Häuser in Masaar finanzierbar, auch ohne Wohnsitz in den VAE, mit 35 bis 50 % Eigenkapital, siehe Masaar, Sharjah. |
Sieben Fragen, die Sie jeder Bank stellen sollten
- Welche Beleihung gilt für meine Nationalität und meinen Wohnsitz, nicht „für Non-Residents“ allgemein?
- Welche Marge gilt nach Ablauf der Festzinsphase, und an welchen Referenzzins ist sie gekoppelt?
- Wie hoch ist die Bearbeitungsgebühr, und ist sie gedeckelt?
- Welche Versicherungen sind Pflicht, und darf ich den Anbieter frei wählen?
- Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf oder Umschuldung?
- Akzeptieren Sie meine Bonitätsauskunft aus Deutschland/Österreich/der Schweiz, oder brauchen Sie ein bestimmtes Format?
- Wie lange ist die Vorabgenehmigung gültig, und was passiert, wenn das Gutachten niedriger ausfällt?
Den Gesamtzusammenhang, Zentralbankregeln, Eigenkapital, Unterlagen, Ablauf, erklärt unser Ratgeber zur Immobilienfinanzierung in Dubai.
Quellen
- CBUAE, Regulations Regarding Mortgage Loans (Circular 31/2013), https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/regulations-regarding-mortgage-loans (abgerufen 24. Oktober 2026)
- CBUAE, Article 3: Important Ratios (LTV, Laufzeit, DBR), https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios (abgerufen 24. Oktober 2026)
- CBUAE, Regulation 29/2011 (Schuldendienstquote 50 %), https://rulebook.centralbank.ae/en/entiresection/4256 (abgerufen 11. September 2026)
- CBUAE, Änderungen 2019/2020 (Alter, LTV), https://rulebook.centralbank.ae/en/entiresection/4244 (abgerufen 11. September 2026)
- CBUAE, EIBOR-Referenzzinssätze (täglich), https://www.centralbank.ae/en/forex-eibor/eibor-rates/ (abgerufen 11. September 2026)
- Dubai Land Department, Mortgage Registration (0,25 %), https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/ (abgerufen 11. September 2026)
Kategorien: Offizielle Regel = Behörde / Zentralbank · Bankpraxis = Bankpraxis, kurzfristig änderbar · Erfahrung Nexus Bridge = Beobachtung aus eigener Tätigkeit · Beispiel = Rechenbeispiel ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Welche Bank ist für Nicht-Residenten am einfachsten?
Das hängt von Ihrem Profil ab, nicht von der Bank. Mit hohem, regelmäßigem Angestellteneinkommen ist der Weg über eine Bank mit Mindesteinkommens-Modell am geradlinigsten. Mit Vermögen, aber komplexem Einkommen passt ein Institut, bei dem ein Mindestvermögen den Einkommensnachweis ersetzt. Selbstständige brauchen eine Bank, die Selbstständige ausdrücklich zulässt und zwei Jahre Nachweise akzeptiert. Wir prüfen im Erstgespräch, welche zwei bis drei der führenden Banken zu Ihrer Konstellation passen.
Mit wie viel Finanzierung kann ich als Nicht-Resident rechnen?
In der Regel finanzieren die Top-Banken, mit denen wir arbeiten, 65 % des Kaufpreises einer fertiggestellten Immobilie; Sie bringen 35 % Eigenkapital plus rund 7 bis 8 % Nebenkosten. In einigen Fällen, etwa bei schwer bewertbarer Einkommensstruktur, bestimmten Objekten oder höherem Alter, müssen Sie 50 % Eigenkapital aufbringen.
Kann ich bei mehreren Banken gleichzeitig anfragen?
Ja, und wir empfehlen es. Eine Vorabgenehmigung ist unverbindlich. Da die Kriterien nicht harmonisiert sind, erhöht ein Parallelantrag bei zwei bis drei Instituten die Chance auf Zusage und verbessert Ihre Verhandlungsposition.
Finanzieren deutsche Banken eine Immobilie in Dubai?
Praktisch nicht. Deutsche Banken beleihen keine Auslandsimmobilien in den VAE. Möglich ist allenfalls eine Beleihung Ihrer deutschen Immobilie, deren Erlös Sie dann als Eigenkapital in Dubai einsetzen, das ist ein anderes Produkt mit anderen Risiken.
Brauche ich einen Vermittler?
Nein, Sie können jede Bank direkt ansprechen. Ein Berater lohnt sich, wenn Sie mehrere Banken parallel prüfen lassen, Ihre Unterlagen bankgerecht aufbereiten möchten oder aus der Ferne agieren. Achten Sie vor allem darauf, wer ihn bezahlt: Wir arbeiten ausschließlich für den Kunden, nicht für eine Bank, und erhalten von keiner Bank eine Provision. Unser Honorar zahlt der Kunde, nicht die Bank. Die Kreditentscheidung, und damit auch die Höhe des geforderten Eigenkapitals, trifft immer die Bank.
Was prüft die Bank in der Bewertung meiner Wunschimmobilie?
Die Bank beauftragt ihren eigenen Gutachter, Sie zahlen ihn (in unserem Kostenmodell 2.600 AED). Geprüft werden vergleichbare Verkäufe in derselben Anlage, Größe und Grundriss, Zustand und Baujahr, die Lage im Gebäude sowie offene Service-Charge-Rückstände und der Status der Anlage. Ergebnis ist ein Wert, nicht der Kaufpreis: Beliehen wird immer der niedrigere von beiden. Liegt das Gutachten darunter, tragen Sie die Differenz aus Eigenmitteln. Deshalb prüfen wir vor dem Angebot, was vergleichbare Einheiten zuletzt gekostet haben.
Schaut eine Bank in Dubai in meine SCHUFA?
Ja, in der Regel verlangt sie eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Wohnsitzland, in Deutschland die SCHUFA, in Österreich KSV1870, in der Schweiz ZEK. Eine Kreditakte in den Emiraten haben Sie als Nicht-Resident nicht, deshalb ersetzt die Heimatauskunft sie, ergänzt um sechs bis zwölf Monate Kontoauszüge. Die Bank achtet dort auf regelmäßige Eingänge, geplatzte Lastschriften und unerklärte große Bewegungen. Ein einzelner alter Negativeintrag ist kein Ausschluss, wenn er erklärt wird, und genau das bereiten wir mit vor.
Finanziert die Bank auch ein Studio oder eine kleine Wohnung?
Ja, aber es gibt eine Untergrenze beim Darlehen, nicht bei der Wohnung. Üblich sind Mindestdarlehen ab etwa 350.000 AED, nach oben liegen die Grenzen typischerweise bei 10 Millionen AED. Bei sehr kleinen Kaufpreisen bleiben also weniger Banken übrig, und einzelne Institute schließen bestimmte Anlagen aus. Unsere Fallstudie 02 ist genau dieser Fall: ein finanziertes Studio in Al Furjan.
Werden Villa, Townhouse und Grundstück anders finanziert als ein Apartment?
Fertige Villen und Townhouses laufen wie Apartments, dieselbe Beleihung, dieselbe Prüfung, nur mit höherem Gutachtenaufwand und deutlich höheren laufenden Kosten. Bauland ist ein anderer Fall: Die Hypothekenregeln der Zentralbank regeln fertige Objekte und Off-Plan, ein Grundstückskauf kommt darin nicht vor. In der Praxis finanzieren Banken Nicht-Residenten kein reines Bauland, und Baufinanzierungen für ein eigenes Bauvorhaben sind die Ausnahme. Wer eine Villa plant, rechnet deshalb mit Kauf im Bestand oder mit Eigenkapital.
Gibt es in Dubai eine islamische Finanzierung ohne Zinsen?
Ja, und sie steht auch Nicht-Residenten offen. Statt eines verzinsten Darlehens erwirbt die Bank die Immobilie und überlässt sie Ihnen gegen eine Rate, bis das Eigentum übergeht (Ijarah), oder sie verkauft sie mit einem festen Aufschlag an Sie weiter (Murabaha). Wirtschaftlich ist die Belastung mit einer konventionellen Hypothek vergleichbar, die Rate wird auf denselben Rhythmen angepasst. Die Unterschiede liegen im Vertrag, besonders bei vorzeitiger Ablösung, bei den Gebühren und bei der Behandlung von Verzug. Wir vergleichen beide Varianten mit denselben Zahlen, damit die Entscheidung nicht am Etikett hängt.
MK
Redaktion: Martin Krygier, Manager, selbst Käufer, Sanierer und Vermieter von Immobilien in Deutschland und Dubai · Fachliche Prüfung: Denise Tanrikul, Managing Partner
Zuletzt geprüft am 24. Oktober 2026. Regulatorische Angaben stammen aus den verlinkten Primärquellen (UAE Central Bank, Dubai Land Department, Bankseiten) und werden mindestens quartalsweise aktualisiert. Bankkonditionen ändern sich kurzfristig, vor einer Entscheidung immer den aktuellen Stand bei der Bank einholen.
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