Immobilienfinanzierung Dubai Rechner für Deutsche und Non-Residents

Alle Zahlen sind auf dieser Seite belegt, die Quellen stehen am Ende der Seite.

Ein durchgerechnetes Beispiel

Damit die Zahlen nicht abstrakt bleiben, hier der Fall, den der Rechner beim Öffnen anzeigt: Ausländer ohne Wohnsitz in den Emiraten, erste Wohnimmobilie, Bestandsobjekt, Kaufpreis AED 2.000.000, Bankbewertung ebenfalls AED 2.000.000, Beleihung 60 Prozent, Zinssatz 4,5 Prozent, Laufzeit 20 Jahre, Bruttoeinkommen AED 40.000 im Monat, keine laufenden Kreditraten, Jahresmiete AED 140.000, Service Charge AED 14.000 im Jahr, dazu 5 Prozent der Jahresmiete als Verwaltung.

Die Zahl, die überrascht, ist selten die Rate. Es ist der Liquiditätsbedarf. Bei einem Kaufpreis von zwei Millionen brauchen Sie in diesem Fall fast eine Million auf dem Konto, weil zur Anzahlung noch einmal rund 7,5 Prozent an Einmalkosten kommen, und die kommen aus Eigenmitteln.

Wie die Monatsrate berechnet wird

Die Rate ist eine Annuität. Aus dem Jahreszins wird ein Monatszins, aus der Laufzeit eine Monatszahl, und daraus ergibt sich eine über die Laufzeit gleichbleibende Zahlung, in der zu Beginn viel Zins und wenig Tilgung steckt und am Ende umgekehrt. In Worten: Der Darlehensbetrag wird mit dem Monatszins multipliziert und durch den Ausdruck geteilt, der sich ergibt, wenn man eins minus den auf die Monatszahl abgezinsten Faktor rechnet. Bei einem Zinssatz von null wäre es einfach der Darlehensbetrag geteilt durch die Monatszahl.

Zwei Dinge dazu, die in Dubai anders sind als in Deutschland. Erstens ist der Zins selten für die ganze Laufzeit fest. Üblich sind ein bis fünf Jahre Festzins, danach folgt eine Kopplung an den Referenzsatz EIBOR zuzüglich einer Marge. Den EIBOR stellt die Zentralbank als Administrator fest und veröffentlicht ihn täglich.⁸ Die Marge nach der Festzinsphase ist die Zahl, die über die Laufzeit entscheidet, und sie steht im Angebot oft klein. Zweitens ist die Höchstlaufzeit reguliert: Die Verordnung der Zentralbank nennt 25 Jahre als Obergrenze.¹ Der Rechner rechnet deshalb nie mit mehr, auch wenn Sie mehr eintragen.

Wie viel Eigenkapital ein Non-Resident braucht

Hier trennen sich Vorschrift und Praxis, und der Unterschied wird fast überall verwischt. Die Verordnung der Zentralbank kennt keine eigene Stufe für Nicht-Residenten. Ihr Anwendungsbereich ist institutionenbezogen, sie gilt für Banken, Finanzierungsgesellschaften und andere Institute, die Hypothekendarlehen vergeben, und sie unterscheidet auf der Kundenseite nach Staatsangehörigen, Bürgern der Golfstaaten und Ausländern, nicht nach dem Wohnsitz.¹

Die geltenden Obergrenzen, seit der Änderung durch den Beschluss des Zentralbankrats von 2020:²

Bankpraxis Was Nicht-Residenten tatsächlich angeboten bekommen, liegt darunter, in der Regel zwischen 50 und 65 Prozent. Das ist die Risikopolitik einzelner Häuser, keine Vorschrift, und es unterscheidet sich von Bank zu Bank und von Objekt zu Objekt. Wer liest, für Nicht-Residenten gelte eine Grenze von 50 oder 60 Prozent, liest eine Verallgemeinerung von Marktbeobachtungen. Für die Planung heißt das: Rechnen Sie mit einem Drittel bis der Hälfte Eigenkapital, aber verhandeln Sie, statt die Zahl als gegeben hinzunehmen.

Offizielle Regel Eines ist dagegen eindeutig geregelt: Die Anzahlung muss aus eigenen Mitteln kommen. Die Verordnung verlangt ausdrücklich, dass sie nicht aus anderen Kreditquellen stammt, Privatkredite und Kreditkarten eingeschlossen.³

Welche Kosten nicht finanziert werden können

Die Kaufnebenkosten sind aus Eigenmitteln zu tragen. Der Grund dafür ist systematisch und braucht keinen Presseartikel: Die Beleihungsquote ist als Verhältnis des Darlehens zum geschätzten Wert der Immobilie definiert.³ Gebühren sind kein Bestandteil dieses Wertes. Würde eine Bank sie mitfinanzieren, überschritte das Darlehen die zulässige Quote.

Seit Anfang 2025 wird zusätzlich berichtet, dass Banken die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department und die Maklervergütung nicht mehr in die Finanzierung einschließen; als Stichtag wird der 1. Februar 2025 genannt.¹⁰ Wir kennzeichnen das ausdrücklich als Presselage: Eine Veröffentlichung der Zentralbank mit diesem Inhalt haben wir im Regelwerk nicht gefunden, und die Hypothekenverordnung ist seit 2020 unverändert. Für Ihre Planung ändert das nichts, weil das Ergebnis dasselbe ist.

Diese Positionen fallen an und stehen so in den Gebührenordnungen:

Korrektur in eigener Sache. Auf einzelnen unserer Seiten stand bei der Hypothekeneintragung bisher ein Pauschalbetrag von AED 290. Richtig sind AED 270, nämlich AED 250 für die Urkunde plus zweimal AED 10 für die Wissens- und Innovationsgebühr.⁶ Seit dem 15. September 2026 rechnen alle unsere Seiten, der Rechner und die PDF-Analyse mit 270.

Die 50-Prozent-Regel zur Schuldendienstquote

Offizielle Regel Die Schuldendienstquote, im Regelwerk Debt Burden Ratio, begrenzt die Summe aller Kreditraten auf die Hälfte des regelmäßigen Einkommens. Die Hypothekenverordnung setzt die Grenze nicht selbst, sondern verweist auf die Vorschriften über Bankkredite an Privatkunden und nennt dabei 50 Prozent des Bruttogehalts und jedes regelmäßigen Einkommens aus einer definierten und konkreten Quelle.¹⁴ Die Verbraucherschutzvorgaben der Zentralbank bestätigen die Bindung an die vorgeschriebene Quote und verlangen zusätzlich, dass sich die Bank nicht allein auf die Selbstauskunft zum Einkommen verlässt.⁹

Drei Punkte, an denen die Rechnung in der Praxis kippt:

• Alle Raten zählen, nicht nur die neue. Auch ein Autokredit in Deutschland, eine Ratenzahlung und die Mindestrate auf Kreditkarten gehen ein.
• Nur belastbares Einkommen zählt. Boni und einmalige Zahlungen sind zu kürzen oder auszuschließen; verlangt wird verlässliches, nachhaltiges Einkommen.⁴
• Mieteinnahmen dürfen angerechnet werden, aber mit Abschlag. Bei Anlageobjekten sind mindestens zwei Monatsmieten aus der Berechnung herauszurechnen, als Leerstandspuffer.¹ Der Rechner macht genau das.

Für Rentner gilt eine strengere Quote, und wer über die Pensionierung hinaus tilgt, muss nachweisen, dass die Rate auch danach innerhalb der Quote bedient werden kann, bezogen auf das Einkommen nach der Pensionierung.¹

Welche Rolle das Alter spielt

Hier ist die verbreitete Darstellung überholt. In der geltenden Fassung der Verordnung steht ausdrücklich, dass das Höchstalter bei der letzten Rate von den Anbietern der Hypothekendarlehen im Rahmen ihrer Risikomanagement- und Kreditvergaberichtlinien festzulegen ist.¹ Die Zentralbank delegiert die Altersgrenze also an die Bank, statt sie selbst zu setzen.

Bankpraxis Die Zahlen, die überall kursieren, 65 Jahre bei Angestellten und 70 bei Selbstständigen für Ausländer, 70 beziehungsweise 75 für Staatsangehörige, sind deshalb Marktpraxis und keine Vorschrift. Sie sind trotzdem wichtig, weil sie die Laufzeit begrenzen: Wer mit 55 kauft und eine Bank mit Grenze 65 vor sich hat, bekommt zehn Jahre statt zwanzig, und die Rate verdoppelt sich fast. Der Rechner zeigt Ihnen deshalb das Alter bei der letzten Rate und kennzeichnet die Grenze als Bankfrage, nicht als Regel.

Warum die Bankbewertung alles verändern kann

Offizielle Regel Die Beleihungsquote ist im Regelwerk als Verhältnis des ausstehenden Darlehens zum geschätzten Wert der Wohnimmobilie definiert, nicht zum Kaufpreis.³ Vor einer unwiderruflichen Kreditzusage ist eine unabhängige Bewertung vor Ort durch einen fachlich geeigneten Dritten durchzuführen, der von Käufer, Verkäufer, Bauträger und Kreditentscheidung unabhängig ist. Und Bewertungsberichte dürfen erwartete künftige Preissteigerungen nicht abbilden.³

Daraus folgt der häufigste Bruch in der Finanzierungskette. Liegt die Bewertung unter dem Kaufpreis, rechnet die Bank mit dem niedrigeren Wert, und die Differenz tragen Sie zusätzlich zur Anzahlung. Bei einem Kaufpreis von zwei Millionen, einer Bewertung von 1,9 Millionen und 60 Prozent Beleihung sinkt das Darlehen um 60.000, während der Kaufpreis gleich bleibt. Sie brauchen also 60.000 mehr Eigenkapital, ohne dass sich am Objekt etwas geändert hätte. Der Rechner hat dafür ein eigenes Feld, damit Sie den Fall vorher durchspielen können.

Erfahrung Nexus Bridge Deshalb ist unsere Reihenfolge immer dieselbe: erst die Vorabgenehmigung, dann reservieren. Wer die Anzahlung geleistet hat und im Vertrag eine Frist stehen hat, verhandelt nach einer niedrigen Bewertung aus der Schwäche.

Handover, Secondary und Off-Plan

Die drei Begriffe stehen für drei verschiedene Finanzierungslagen, und nur einer davon ist reguliert unterschiedlich behandelt.

Für Nicht-Residenten ist der praktische Unterschied größer als der rechtliche. Beim Bestand hat die Bank ein bewertbares Objekt und eine Urkunde, an der sie ihre Hypothek eintragen kann. Beim Neubau vor der Übergabe hat sie beides noch nicht, weshalb viele Häuser Nicht-Residenten hier gar nicht erst finanzieren. Das ist Risikopolitik, keine Vorschrift, und es ist der Grund, warum die Frage nach der Objektart im Rechner ganz oben steht.

Was Vorschrift ist und was nur Bankpraxis

Diese Unterscheidung ist der eigentliche Zweck dieser Seite. Wer sie kennt, weiß, worüber sich verhandeln lässt.

Methodik und Grenzen

Erfahrung Nexus Bridge Wir sind kein Makler und keine Bank. Wir begleiten Sie zur Bank, wir arbeiten nicht für die Bank. Wir nehmen keine Provision von Banken oder Verkäufern, unser Honorar wird vom Kunden bezahlt und nicht vom Produktvertrieb, es wird vorab vereinbart, und es gibt eine Geld-zurück-Garantie. Wenn Sie das Ergebnis des Rechners gegen echte Angebote halten wollen, schreiben Sie uns. Wir antworten in maximal einem Werktag, und das Erstgespräch dazu ist kostenlos und unverbindlich.

Häufige Fragen

Quellen