Zweitmeinung zur Dubai-Finanzierung: sechs Punkte, 24 Stunden, kostenlos

Die meisten Angebote, die uns erreichen, sind nicht falsch. Sie sind unvollständig: eine Rendite ohne Service Charge, eine Rate ohne Ende der Zinsbindung, ein Eigenkapital ohne die Nebenkosten, die seit 2025 bar zu zahlen sind. Diese Seite zeigt, was wir prüfen und warum, damit Sie die Punkte auch selbst nachvollziehen können.

Warum eine Zweitmeinung, und warum von uns

Erfahrung Nexus Bridge Ein Immobilienangebot in Dubai entsteht fast immer auf der Verkäuferseite: Bauträger, Makler, manchmal ein Finanzierungsvermittler, der von der Bank bezahlt wird. Jeder davon verdient am Abschluss. Das macht die Zahlen nicht automatisch falsch, aber es erklärt, welche Zahlen fehlen. In den Angeboten, die wir in den vergangenen Monaten nachgerechnet haben, fehlten am häufigsten die Service Charge, die Herkunft der Mietannahme und die Einmalkosten. Das sind zusammen leicht zwei bis drei Prozentpunkte Rendite auf das Eigenkapital.

Unsere Rolle ist eine andere: Wir begleiten Käufer zur Bank, wir arbeiten nicht für die Bank. Unser Honorar kommt vom Kunden, nicht als Provision von Banken oder Bauträgern. Wenn eine Rechnung nicht aufgeht, verdienen wir mit dem Nein nichts, verlieren aber auch nichts. Genau deshalb können wir es aussprechen. Wie wir rechnen, steht offen in unserer Methodik, jede Kennzahl mit Formel.

Die sechs Prüfpunkte

1. Eigenkapitalquote: passt die Beleihung zu Ihnen?

Offizielle Regel Die Zentralbank setzt Obergrenzen für Käufer mit Aufenthaltstitel, bis zu 80 Prozent Beleihung bei der ersten Immobilie.^[1] Bankpraxis Für Nicht-Residenten gibt es keine Kategorie in der Verordnung; die führenden Banken der VAE finanzieren in der Regel 65 Prozent des Kaufpreises, in einigen Fällen 50 Prozent, und die Bank entscheidet. Ein Angebot, das mit 20 oder 25 Prozent Eigenkapital rechnet, rechnet mit dem Residenten-Wert. Wir prüfen, welche Quote zu Ihrem Profil passt und ob die Liquidität dafür reicht, inklusive der Nebenkosten, die seit Februar 2025 nicht mehr mitfinanziert werden dürfen. Die Rechnung dahinter: Eigenkapital für eine Immobilie in Dubai.

2. Rate und Zinsbindung: was passiert nach dem Festzins?

Offizielle Regel Die Rate darf zusammen mit allen anderen Krediten höchstens 50 Prozent Ihres Bruttoeinkommens ausmachen, die Laufzeit höchstens 25 Jahre.^[1] Bankpraxis Die meisten Angebote nennen einen Festzins für ein bis fünf Jahre; danach gilt EIBOR plus Marge.^[5] Wir rechnen die Rate mit dem Festzins und mit dem Anschlusszins, prüfen die Schuldendienstquote und schauen auf die Ausstiegskosten: Die Zentralbank begrenzt die Vorfälligkeitsentschädigung auf 1 Prozent der Restschuld, höchstens AED 10.000.^[1] Mehr zu Zinsaufbau und Marge im Ratgeber Zinsen und Hypothek in Dubai.

3. Service Charge: die Zahl, die in der Werbung fehlt

Offizielle Regel Die jährliche Umlage für Gebäude und Anlagen wird je Quadratfuß berechnet und vom Dubai Land Department je Gebäude genehmigt und veröffentlicht.^[2] Erfahrung Nexus Bridge Bei Apartments liegt sie meist zwischen 10 und 30 Dirham je Quadratfuß, in Premiumtürmen darüber. Bei 700 Quadratfuß und 17 Dirham sind das rund 12.000 Dirham im Jahr, die von der Miete abgehen, also gut ein Prozentpunkt Rendite. Wir gleichen die Angabe im Angebot mit dem Index ab und rechnen netto.

4. Registrierte Miete: Schätzung oder Vertrag?

Offizielle Regel Jeder Mietvertrag in Dubai muss registriert werden; die registrierten Mieten fließen in den Mietindex des Land Department ein.^[3] Erfahrung Nexus Bridge Angebote nennen oft eine erwartete Miete ohne Herkunft, gelegentlich eine vom Bauträger garantierte Rendite für zwei oder drei Jahre. Wir fragen nach dem registrierten Vertrag oder vergleichen mit dem Index und rechnen, was nach der Garantie bleibt. Wie brutto und netto in vier echten Fällen auseinanderliegen: Mietrendite in Dubai realistisch.

5. Einmalkosten: rund 7 bis 8 Prozent, bar

Offizielle Regel 4 Prozent Übertragungsgebühr des Dubai Land Department,^[4] dazu Registrierung, Treuhandbüro, bei Finanzierung 0,25 Prozent Hypothekeneintrag, Gutachten und eine Bankgebühr von bis zu 1 Prozent. Bankpraxis Plus 2 Prozent Maklerprovision zuzüglich Mehrwertsteuer. Zusammen rund 7 bis 8 Prozent des Kaufpreises, bei Finanzierung etwas mehr, und seit 2025 nicht finanzierbar. Wir prüfen, ob das Angebot diese Posten vollständig ausweist. Jede Gebühr mit Quelle: Nebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai.

6. Steuerwirkung im Wohnsitzland: die Frage für Ihren Steuerberater

Offizielle Regel Deutschland hat seit 2022 kein Doppelbesteuerungsabkommen mit den Emiraten; wer in Deutschland wohnt, versteuert die Miete aus Dubai dort.^[6] Österreich und die Schweiz haben eigene Regeln. Wir ordnen ein, welche Posten üblicherweise abziehbar sind und welche Fristen beim Verkauf zählen, und geben Ihnen die konkreten Fragen für Ihren Steuerberater mit. Die Beratung selbst leistet der Steuerberater. Einordnung für Deutschland: Dubai-Immobilie und deutsche Steuern.

Ein Beispiel aus unseren Fallstudien

Beispiel Fallstudie 03 ist ein interner Fall mit allen Zahlen: 787 Quadratfuß, 1,9 Millionen Dirham. Finanziert mit 65 Prozent Beleihung liegt der Gesamtertrag im ersten Jahr bei 6,97 Prozent auf das Eigenkapital, bar gekauft bei 6,30 Prozent. Der Hebel bringt bei rund 6 Prozent Zins also 0,67 Prozentpunkte, nicht die zehn Prozent, mit denen manche Präsentation rechnet. In Fallstudie 04 zeigt dieselbe Prüfsystematik, warum sich eine Umschuldung erst nach 7,2 Jahren lohnt und was ein Ferienapartment pro Nacht bringen muss, um mit der Langzeitmiete gleichzuziehen. Beide Seiten legen offen, wie wir rechnen; die Zweitmeinung ist dieselbe Rechnung mit Ihren Zahlen.

Ablauf und Antwort

1. Bogen ausfüllen. Zehn Eckdaten, unten auf dieser Seite. Kein Vertrag, keine Namen von Bank oder Bauträger nötig.
2. Wir rechnen. Mit Ihren Zahlen, dem Service-Charge-Index, dem Mietindex und den Regeln der Zentralbank. Fehlt etwas, fragen wir einmal nach.
3. Sie bekommen eine Seite. Sechs Punkte, jeder grün, gelb oder rot, je ein Satz Begründung, dazu die zwei oder drei Fragen, die Sie dem Anbieter stellen sollten, bevor Sie unterschreiben.
4. Danach entscheiden Sie. Ohne Verpflichtung. Wenn Sie wollen, begleiten wir die Finanzierung oder den Kauf; das Honorar dafür wird vorher schriftlich vereinbart.

Erfahrung Nexus Bridge Antwort an Werktagen innerhalb von 24 Stunden. Wer lieber spricht: Termin buchen oder WhatsApp.

Wenn Sie nicht das Angebot, sondern den Anbieter prüfen wollen: Zehn Fragen, die jeder Berater in fünf Minuten beantworten kann, mit guten Antworten und Warnzeichen, stehen zum Ausdrucken unter Dubai-Berater prüfen.

Was die Zweitmeinung nicht ist

Keine Steuerberatung, keine Rechtsberatung, keine Bewertung des Objekts im Sinne eines Gutachtens und keine Kreditzusage. Kreditentscheidungen trifft immer die Bank. Wir nennen auf dieser Website keine Banknamen mit Konditionen; welche Bank zu einem Profil passt, hängt von Einkommensart, Wohnsitzland, Alter und Objekt ab, siehe wie die führenden Banken Nicht-Residenten prüfen. Und wir schreiben nichts schön: Wenn die Rendite netto unter dem Zins liegt, steht das so auf der Seite.

Quellen

Häufige Fragen