Dubai-Immobilie und deutsche Steuern: was seit dem Ende des Abkommens gilt

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Kein Abkommen mehr: was das bedeutet

Offizielle Regel Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten galt vom 1. Juli 2010 bis zum 31. Dezember 2021. Das Bundesfinanzministerium hat den VAE im Juni 2021 mitgeteilt, dass Deutschland nicht verlängert.^[1] Seit dem 1. Januar 2022 gibt es kein Abkommen.

Für Immobilieneigentümer ist die Folge einfacher, als es klingt. Unter dem alten Abkommen waren Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland freigestellt und wurden nur beim Steuersatz berücksichtigt (Progressionsvorbehalt). Ohne Abkommen gilt das deutsche Recht allein: Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, versteuert sein Welteinkommen,^[2] also auch die Miete aus Dubai. Eine Anrechnung ausländischer Steuer gibt es nicht, weil die VAE keine erheben. Doppelt besteuert wird also nichts; es wird einfach in Deutschland besteuert.

Mieteinnahmen: so rechnet das Finanzamt

Offizielle Regel Die Miete aus Dubai gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG.^[3] Besteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss nach Werbungskosten. Abziehbar sind insbesondere:

• Schuldzinsen der Hypothek, nicht die Tilgung. Bei 65 Prozent Beleihung ist das in den ersten Jahren der größte Posten.
• Service Charge, die jährliche Gebühr für Gebäude und Gemeinschaftsflächen, in Dubai zwischen 10 und 25 AED je Quadratfuß.
• Verwaltung (Property Management), Versicherung, Kontoführung, Kosten für Mietersuche und Ejari.
• Abschreibung auf den Gebäudeanteil (Abschnitt unten).
• Reisekosten, soweit sie der Vermietung dienen und nicht dem Urlaub; hier prüft das Finanzamt genau.

Beispiel Das Beispiel zeigt den Punkt, den viele Käufer übersehen: Bei einer finanzierten Wohnung bleibt in den ersten Jahren steuerlich oft fast nichts übrig, weil Zinsen und Abschreibung die Miete nahezu aufzehren. Wirtschaftlich verdient die Wohnung trotzdem, über die Tilgung, die keine Werbungskosten ist. In Fallstudie 03 sind das AED 25.758 im ersten Jahr.

Abschreibung: 2 oder 3 Prozent, nicht 5

Offizielle Regel Die lineare Gebäudeabschreibung nach § 7 Absatz 4 EStG gilt auch für Auslandsimmobilien: 2 Prozent jährlich für Gebäude, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, 3 Prozent für Gebäude mit Fertigstellung ab 2023.^[4] Die degressive Abschreibung von 5 Prozent für neue Wohngebäude ist auf Gebäude in der EU und im EWR beschränkt und gilt für Dubai nicht.

Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises einschließlich Nebenkosten (DLD-Gebühr, Maklerprovision, Trustee), nicht der Bodenanteil. Bei einer Wohnung im Hochhaus ist der Bodenanteil klein, in der Praxis werden 15 bis 25 Prozent angesetzt; verbindlich ist das nicht, und das Finanzamt kann eine Aufteilung verlangen. Möblierung wird getrennt und schneller abgeschrieben.

Verluste: die Drittstaaten-Bremse des § 2a

Offizielle Regel Ergibt die Rechnung aus Miete, Zinsen, Service Charge und Abschreibung ein Minus, gilt eine Besonderheit, die viele Käufer erst bei der ersten Steuererklärung bemerken: Negative Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie in einem Drittstaat, und die VAE sind seit dem Ende des Abkommens ein solcher, dürfen nach § 2a EStG nur mit positiven Einkünften derselben Art aus demselben Staat verrechnet werden.^[10] Ein Verlust aus der Wohnung in Dubai mindert also nicht das deutsche Gehalt. Er wird gesondert festgestellt, vorgetragen und mit späteren Überschüssen aus der Vermietung in den VAE verrechnet, etwa wenn die Zinsen sinken oder die Miete steigt.

Beispiel Praktisch heißt das: Die Einmalkosten des Kaufs sind steuerlich kein Verlust des ersten Jahres. DLD-Gebühr und Maklerprovision wandern in die Abschreibungsbasis und wirken über Jahrzehnte; Bankgebühr, Hypothekenregistrierung und Bewertung sind Werbungskosten des Jahres, in dem sie anfallen. Reicht die Miete nicht, um sie zu decken, entsteht ein Verlustvortrag im VAE-Topf, kein Abzug vom übrigen Einkommen. Wer mit einem Steuervorteil aus der Dubai-Wohnung rechnet, sollte das vor dem Kauf mit dem Steuerberater durchgehen.

Was in den VAE anfällt, und was nicht

Erfahrung Nexus Bridge Der häufigste Denkfehler: „In Dubai ist alles steuerfrei, also ist meine Wohnung steuerfrei.“ Richtig ist: In Dubai ist sie steuerfrei, in Deutschland nicht, solange Sie dort wohnen. Wer das vor dem Kauf einpreist, ist nicht enttäuscht; wer es danach erfährt, rechnet seine Rendite neu. Was in den VAE an Nachlassregeln gilt, steht im Ratgeber Testament für VAE-Vermögen.

Verkauf: die Zehnjahresfrist

Offizielle Regel In den VAE ist der Verkaufsgewinn für Privatpersonen steuerfrei. In Deutschland gilt § 23 EStG: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig, danach nicht.^[5] Der Gewinn erhöht sich um die in Anspruch genommene Abschreibung. Die Frist läuft ab dem obligatorischen Vertrag; bei Off-Plan-Käufen mit Kaufvertrag vor Fertigstellung ist genau dieser Zeitpunkt die Frage, die ein Steuerberater klären sollte, bevor man verkauft.

Erbschaft und Schenkung: was Deutschland verlangt

Offizielle Regel Der Punkt wird beim Kauf fast nie mitgedacht und ist der teuerste, den wir auf dieser Seite behandeln. Ist der Erblasser, der Schenker oder der Erwerber zum maßgeblichen Zeitpunkt Inländer, unterliegt der gesamte Vermögensanfall der deutschen Erbschaft- oder Schenkungsteuer, § 2 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG. Es genügt, dass eine der drei Personen Inländer ist. Inländer ist, wer im Inland einen Wohnsitz hat (§ 8 AO) oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt (§ 9 AO). Die Wohnung in Dubai ist damit erfasst, weil das Gesetz auf den gesamten Vermögensanfall abstellt und nicht auf die Lage.^[11]

Auch der Wegzug hilft nicht sofort. Deutsche Staatsangehörige bleiben nach § 2 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe b ErbStG noch fünf Jahre nach dem Wegzug erfasst, solange sie in dieser Zeit keinen Wohnsitz im Inland haben. Für Bedienstete inländischer öffentlicher Stellen im Ausland gilt nach Buchstabe c gar keine zeitliche Grenze.

Die Anrechnung läuft leer. § 21 ErbStG rechnet eine im Ausland festgesetzte und gezahlte, der deutschen Erbschaftsteuer entsprechende Steuer auf Antrag an. In den VAE wird auf natürliche Personen keine Erbschaft-, Nachlass- oder Schenkungsteuer erhoben.^[14] Es gibt also nichts anzurechnen. Das Ergebnis ist zweischneidig: Doppelt besteuert wird nicht, weil nur ein Staat zugreift. Entlastet wird aber auch nicht. Die deutsche Steuer bleibt in voller Höhe stehen.

Bewertet wird mit dem gemeinen Wert. Für ausländischen Grundbesitz gilt § 31 BewG in Verbindung mit § 9 BewG, also der Preis, der bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Die typisierten Bewertungsverfahren für inländische Grundstücke greifen nicht. Praktisch heißt das: ein Gutachten oder ein belastbarer Vergleichswert, und nicht der Kaufpreis von vor acht Jahren.

Die beiden Begünstigungen, und was von ihnen übrig bleibt

Der Abschlag von zehn Prozent für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nach § 13d ErbStG ist im Wortlaut auf Grundstücke im Inland, in der EU und im EWR beschränkt. Diese Beschränkung ist aber nicht mehr das letzte Wort: Der Europäische Gerichtshof hat sie 2023 an der Kapitalverkehrsfreiheit gemessen (Rechtssache C-670/21), und die obersten Finanzbehörden der Länder gewähren den Abschlag seit den gleich lautenden Erlassen vom 19. Juni 2024 auch für Grundstücke in Drittstaaten, wenn mit dem betreffenden Staat ein Informationsaustausch in Steuersachen sichergestellt ist.^[15]

Ob die Vereinigten Arabischen Emirate diese Voraussetzung erfüllen, konnten wir nicht belegen. Ein Abkommen mit Auskunftsklausel besteht seit dem Auslaufen 2021 nicht mehr, und die einschlägige Statusliste war uns nicht zugänglich. Wir führen den Punkt deshalb als offen und nicht als Vorteil. Wer damit rechnen will, sollte ihn vorher steuerlich klären lassen.

Die Befreiung für das Familienheim nach § 13 Absatz 1 Nummer 4b und 4c ErbStG verlangt ausdrücklich ein im Inland, in der EU oder im EWR belegenes bebautes Grundstück. Für eine Wohnung in Dubai greift sie nach dem Wortlaut nicht, und eine Öffnung für Drittstaaten wie bei § 13d ist uns hier nicht bekannt.

Erbrecht ist nicht Steuerrecht

Wer seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat, dessen gesamter Nachlass unterliegt aus deutscher Sicht deutschem Erbrecht, die Wohnung in Dubai eingeschlossen. Das folgt aus Artikel 21 und 23 der EU-Erbrechtsverordnung, und die Verordnung ist nach Artikel 20 auch dann anzuwenden, wenn sie auf das Recht eines Nichtmitgliedstaats verweist.^[16] Ausgenommen ist allerdings die Eintragung in ein Register, Artikel 1 Absatz 2 Buchstabe l. Die Umschreibung beim Dubai Land Department richtet sich also nach dem Recht der VAE.

Und die VAE sind an die Verordnung nicht gebunden. Ob dort deutsches Erbrecht angewendet wird, entscheidet allein das dortige Recht. Für Nicht-Muslime gilt seit Februar 2023 das Bundesgesetzesdekret Nr. 41 von 2022, dessen Vorschriften auf Nicht-Muslime anwendbar sind, sofern diese nicht das Recht ihres Heimatstaates oder ein anderes in den VAE geltendes Personenstandsrecht wählen.^[17] Daneben gibt es den Wills Service der DIFC Courts, bei dem Nicht-Muslime ein Testament registrieren können; ein Property Will erfasst bis zu fünf Immobilien in den VAE.^[18]

Erfahrung Nexus Bridge Das ist die Stelle, an der wir regelmäßig übergeben. Wir können Ihnen sagen, welche Unterlagen es braucht, welchen Wert das Objekt hat und wie die Kette beim Land Department läuft. Die Gestaltung gehört in die Hände eines Steuerberaters und, für das Testament, eines Anwalts auf beiden Seiten. Was wir dringend empfehlen: Klären Sie das vor dem Kauf und nicht danach, weil sich hinterher an der Eigentümerstellung nur noch mit Kosten etwas ändern lässt.

Was das Finanzamt erfährt

Offizielle Regel Die VAE nehmen seit 2017 am automatischen Informationsaustausch (CRS) teil.^[9] Gemeldet wird das Konto, auf dem die Miete eingeht: Inhaber, Saldo, Gutschriften. Die Wohnung selbst steht im Register des Dubai Land Department und wird nicht automatisch ausgetauscht, aber das Konto reicht. Erfahrung Nexus Bridge Die richtige Reihenfolge ist deshalb: erklären, bevor gefragt wird. Eine sauber erklärte Auslandsimmobilie ist für das Finanzamt Routine, eine nachträglich entdeckte ist es nicht.

Wegzug nach Dubai

Offizielle Regel Wer Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland aufgibt, ist dort nur noch beschränkt steuerpflichtig, und zwar mit inländischen Einkünften. Die Dubai-Miete gehört nicht dazu; sie ist dann in keinem der beiden Länder einkommensteuerpflichtig. Der Wegzug hat eigene Regeln, etwa bei Anteilen an Kapitalgesellschaften, und ist kein Thema für eine Ratgeberseite, sondern für den Steuerberater vor dem Umzug. Wer die Aufenthaltsfrage über die Immobilie lösen will, findet die Voraussetzungen im Ratgeber Golden Visa über die Immobilie.

Quellen

Häufige Fragen