Dubai-Immobilie verkaufen: Dubai nimmt nichts, Deutschland vielleicht schon

Alle Zahlen sind auf dieser Seite belegt, die Quellen stehen am Ende der Seite.

Zwei Länder, zwei getrennte Fragen

Der häufigste Denkfehler in diesem Thema ist die Annahme, dass die Steuerfreiheit in Dubai die Frage erledigt. Sie erledigt genau eine der beiden Fragen, nämlich die für die Vereinigten Arabischen Emirate. Die andere Frage stellt Deutschland, und sie wird unabhängig davon beantwortet.

Offizielle Regel Wer in Deutschland einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist dort unbeschränkt einkommensteuerpflichtig und damit mit seinem gesamten Welteinkommen erfasst, unabhängig davon, wo die Einkünfte entstehen.^[1] Ob eine Wohnung in Bochum oder in Dubai steht, ändert an dieser Grundregel nichts. Was sie ändern kann, ist ein Doppelbesteuerungsabkommen, und genau daran fehlt es hier.

Die Zehnjahresfrist im Wortlaut

Offizielle Regel Nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG ist die Veräußerung eines Grundstücks ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.^[2] Der Gewinn zählt dann zu den sonstigen Einkünften und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet, nicht mit der Abgeltungsteuer.

Die Ausnahme für eigene Wohnzwecke

Offizielle Regel § 23 EStG nimmt Objekte aus, die entweder im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.^[2]

Die zweite Variante ist die praktisch wichtigere, und sie wird oft zu großzügig gelesen. Verlangt sind nicht drei volle Kalenderjahre, sondern eine zusammenhängende Nutzung, die sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Sie kann im Randjahr also kurz sein. Was sie nicht sein darf, ist unterbrochen.

Diese Ausnahme gilt nach der Rechtsprechung auch für Ferien- und Zweitwohnungen im Ausland, sofern sie tatsächlich selbst bewohnt wurden und nicht vermietet waren.^[4] Genau hier liegt für Dubai-Eigentümer die Falle: eine vermietete Wohnung fällt nicht darunter, auch nicht teilweise, und eine über eine Plattform kurzzeitvermietete erst recht nicht.

Erfahrung Nexus Bridge In unseren Mandaten ist die typische Dubai-Wohnung vermietet. Die Eigennutzungsausnahme greift dort also in aller Regel nicht, und die Zehnjahresfrist ist die einzige Größe, die zählt.

Kein Abkommen mehr, und was daraus folgt

Offizielle Regel Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen und wurde nicht durch ein neues ersetzt.^[3] Für Zeiträume ab 2022 gibt es damit kein Abkommen, das Besteuerungsrechte zwischen den beiden Staaten zuweist.

Ohne Abkommen wendet Deutschland sein nationales Recht ungebremst an. Eine Entlastung könnte in solchen Fällen über die Anrechnung ausländischer Steuer entstehen. Nur setzt eine Anrechnung voraus, dass im anderen Staat überhaupt eine vergleichbare Steuer erhoben wurde, und in den VAE gibt es auf den privaten Veräußerungsgewinn einer natürlichen Person keine.

Nüchtern formuliert: Die Steuerfreiheit in Dubai ist genau deshalb kein Vorteil in dieser Frage, weil es nichts gibt, was angerechnet werden könnte. Wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, gehört auf den Tisch eines Steuerberaters im Wohnsitzland, und zwar vor dem Verkauf.

Der wunde Punkt bei Off-Plan: wann beginnt die Frist?

Die Zehnjahresfrist knüpft an die schuldrechtlichen Verträge an, also an das Verpflichtungsgeschäft, nicht an Übergabe, Schlüssel oder Eintragung.^[2] Bei einem Kauf im Bestand ist das eindeutig. Bei einem Off-Plan-Kauf ist es die Frage, die wir am häufigsten gestellt bekommen und die wir bewusst nicht beantworten.

Der Grund: In Dubai stehen mehrere Dokumente nebeneinander, das Reservierungsformular, der Kaufvertrag mit dem Bauträger und die Eintragung im vorläufigen Register. Welches davon aus deutscher Sicht als Anschaffung zählt, ist eine Frage der steuerlichen Würdigung des konkreten Vertrags und keine, die man pauschal beantworten kann.

Was auf der Seite der VAE passiert

Offizielle Regel Für eine privat gehaltene Immobilie ist der Verkauf durch eine natürliche Person in den VAE außerhalb des Anwendungsbereichs der Körperschaftsteuer. Der Leitfaden der Steuerbehörde vom Oktober 2024 arbeitet genau diesen Fall an einem Beispiel ab und ordnet ihn als Immobilieninvestment ein.^[5]

Anders liegt es, wenn die Immobilie über eine Gesellschaft gehalten wird. Dann ist der Veräußerungsgewinn Geschäftseinkommen und unterliegt oberhalb von AED 375.000 dem Satz von 9 Prozent. Eine Beteiligungsausnahme für den direkten Verkauf einer Immobilie gibt es nicht. Wir haben das ausführlicher auf unserer Seite zur Besteuerung von Dubai-Immobilien beschrieben.

Dazu kommen die Kosten des Verkaufs selbst, die keine Steuern sind, aber den Gewinn mindern: die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department, Maklerprovision, Gebühren des Bauträgers für die Freigabe und, bei laufender Finanzierung, die Ablösung.

Sieben Fragen für Ihren Steuerberater

Das ist der eigentliche Zweck dieser Seite. Nehmen Sie diese Liste mit:

1. Welches Datum gilt in meinem Fall als Anschaffung, insbesondere wenn ich Off-Plan gekauft habe?
2. Läuft meine Zehnjahresfrist noch, und wann genau endet sie?
3. Greift bei mir die Ausnahme für eigene Wohnzwecke, und wenn ja, nach welcher der beiden Varianten?
4. Wie wirkt sich aus, dass die Wohnung zeitweise vermietet war?
5. Welche Anschaffungsnebenkosten und Verkaufskosten mindern den Gewinn?
6. Wie wirken sich Abschreibungen aus, die ich während der Vermietung geltend gemacht habe?
7. Was ist zu erklären, in welcher Anlage, und was muss ich an Unterlagen aufbewahren?

Fünf Fehler, die wir häufig sehen

1. Aus der Steuerfreiheit in Dubai auf Steuerfreiheit in Deutschland schließen. Das sind zwei getrennte Fragen, und seit dem Auslaufen des Abkommens gibt es nichts, was sie miteinander verbindet.
2. Vom alten Abkommen ausgehen. Es ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen. Wer mit Regeln aus einem Ratgeber von 2019 plant, plant mit Recht, das es nicht mehr gibt.
3. Die Eigennutzungsausnahme auf eine vermietete Wohnung anwenden. Sie gilt nur, wenn tatsächlich selbst bewohnt wurde.
4. Die Frist ab Übergabe rechnen. Maßgeblich sind die schuldrechtlichen Verträge, nicht der Schlüssel. Bei Off-Plan liegen dazwischen leicht drei Jahre.
5. Erst nach dem Verkauf zum Steuerberater gehen. Nach der Unterschrift ist der Zeitpunkt der Veräußerung festgelegt, und damit auch die Frage, ob die Frist gerissen wurde.

Wie wir arbeiten

Wir beraten nicht in Steuerfragen und dürfen es nicht. Was wir tun, ist die Unterlagen so aufzubereiten, dass Ihr Steuerberater damit arbeiten kann: Kaufvertrag, Nebenkostenbelege, Nachweise zur Nutzung, Eintragungsdokumente und die Zahlen zum Verkauf. Unser Honorar zahlt der Kunde, nicht der Produktvertrieb, und wir nehmen keine Provision von Banken oder Verkäufern.

Quellen

Häufige Fragen