Startseite›Immobilienfinanzierung Dubai›Bankbewertung
Finanzierung · Satellit zum Finanzierungs-Ratgeber

Bankbewertung in Dubai: wer bewertet und was gilt, wenn der Wert unter dem Kaufpreis liegt

Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern den Wert, den ihr Gutachter feststellt. Wer bewertet, was das kostet und was Sie tun können, wenn der Wert niedriger ausfällt.

MKMartin Krygier, ManagerFachliche Prüfung: Denise TanrikulZuletzt geprüft: 22. September 2026
65 %

Beleihung, die Banken bei Nicht-Residenten in der Praxis ansetzen, in einzelnen Fällen 50 Prozent.

Bankpraxis
Der niedrigere Wert

Die Quote gilt auf Kaufpreis oder Gutachtenwert, je nachdem, welcher der beiden kleiner ist.

Offizielle Regel
AED 65.000

zusätzliches Eigenkapital, wenn das Gutachten bei einem Kaufpreis von AED 2 Mio. fünf Prozent darunter liegt.

Beispiel

Alle Zahlen sind auf dieser Seite belegt, die Quellen stehen am Ende der Seite.

Die kurze Antwort Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern den Wert, den ihr Gutachter feststellt. Offizielle Regel Die Zentralbank schreibt vor, dass vor jeder verbindlichen Kreditzusage ein Gutachter das Objekt vor Ort bewertet, der von Käufer, Verkäufer, Bauträger und Kreditentscheidung unabhängig ist.[1] Bankpraxis Liegt der Wert unter dem Kaufpreis, rechnen Banken die Beleihungsquote auf den niedrigeren Betrag, und die Differenz tragen Sie aus Eigenmitteln.[5] Die Bewertung kostet nach den Gebührenlisten vieler Banken rund AED 2.500 zuzüglich Mehrwertsteuer und liegt meist nach zwei bis fünf Werktagen vor.[5]
Inhalt
  1. Wer die Bewertung macht
  2. Bankbewertung, amtliche Bewertung, eigenes Gutachten
  3. Wenn der Wert unter dem Kaufpreis liegt
  4. Was Sie bei einem Unterwert tun können
  5. Wann die Bewertung kommt und wie lange sie gilt
  6. Warum wir Beratung und Bewertung trennen
  7. Häufige Fragen
  8. Quellen

Wer die Bewertung macht

Offizielle Regel Die Hypothekenverordnung der Zentralbank verlangt vor jeder unwiderruflichen Kreditzusage eine Bewertung vor Ort durch einen fachlich geeigneten Dritten, der unabhängig ist von Käufer, Verkäufer, Bauträger und dem Kreditentscheid der Bank. Jede Bank führt dafür eine vom Vorstand genehmigte Liste unabhängiger Gutachter.[1] Den Gutachter beauftragt also die Bank, nicht Sie, nicht der Makler und nicht Ihr Berater.

Diese Trennung ist kein Formalismus. Der Kaufpreis ist das, worauf sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben. Der Gutachtenwert ist das, was ein unbeteiligter Fachmann für realistisch hält. Nur auf den zweiten Wert gibt die Bank Kredit. Ob ein Bewertungsunternehmen in Dubai akkreditiert ist, zeigt die öffentliche Liste des Dubai Land Department.[4]

Bankbewertung, amtliche Bewertung, eigenes Gutachten

Im Alltag werden drei verschiedene Dinge „Bewertung“ genannt. Sie haben unterschiedliche Auftraggeber, Zwecke und Preise.

ArtWer beauftragtWofürKosten
BankbewertungDie finanzierende Bank, Gutachter aus ihrer ListeGrundlage der BeleihungBankpraxis meist rund AED 2.500 + Mehrwertsteuer[5]
Amtliche Bewertung des Dubai Land Department (Taqeemi)Eigentümer über das Dubai Land Department, erstellt von akkreditierten BewertungsunternehmenAmtliche Zwecke, etwa Nachlass oder Schenkung[6]Offizielle Regel Wohnung oder Villa AED 4.000 + 10 + 10, dazu Servicegebühr des Trustee-Centers[3]
Eigenes Gutachten vor dem KaufDer KäuferPreisprüfung vor Reservierung und AnzahlungFrei vereinbart, keine amtliche Gebührenordnung

Die Bankbewertung ersetzt kein amtliches Zertifikat, und ein amtliches Zertifikat ersetzt nicht die Bewertung durch den Gutachter der Bank. Die Gebühren des Kaufs insgesamt stehen unter Nebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai.

Wenn der Wert unter dem Kaufpreis liegt

Bankpraxis Banken wenden die Beleihungsquote auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Gutachtenwert an.[5] Die Beleihungsgrenzen selbst gibt die Zentralbank vor;[2] für Nicht-Residenten liegen die Quoten der Banken in der Praxis darunter. Was ein Unterwert bedeutet, zeigt ein Beispiel.

Beispiel Kaufpreis AED 2.000.000, Beleihung 65 Prozent, einmal ohne und einmal mit einem Gutachtenwert von AED 1.900.000:

Gutachten = KaufpreisGutachten 5 Prozent darunter
KaufpreisAED 2.000.000AED 2.000.000
GutachtenwertAED 2.000.000AED 1.900.000
Kredit bei 65 ProzentAED 1.300.000AED 1.235.000
Eigenanteil am KaufpreisAED 700.000AED 765.000
Mehrbedarf an Eigenkapital0AED 65.000

Woran die Beleihung ansetzt

Kaufpreis AED 2.000.000 Gutachtenwert, 5 Prozent darunter AED 1.900.000 Kredit, 65 Prozent vom Gutachtenwert AED 1.235.000 Eigenanteil am Kaufpreis AED 765.000 Kaufpreis AED 2.000.000 Gutachtenwert, 5 Prozent darunter AED 1.900.000 Kredit, 65 Prozent vom Gutachtenwert AED 1.235.000 Eigenanteil am Kaufpreis AED 765.000

Die Bank rechnet mit dem niedrigeren der beiden oberen Werte. Die Nebenkosten kommen hinzu und sind ebenfalls aus Eigenmitteln zu tragen. Gezeichnet aus dem Rechenbeispiel dieser Seite.

Die Nebenkosten kommen in beiden Fällen hinzu und sind ebenfalls aus Eigenmitteln zu tragen. Mit eigenen Zahlen rechnen Sie das im Finanzierungsrechner nach, die Eigenkapitalrechnung steht unter Eigenkapital für eine Immobilie in Dubai.

Rechner: Wie viel Bargeld Sie wirklich brauchen

Mit Bewertungslücke, bereits gezahlten Beträgen und Kaufnebenkosten. Modellrechnung für Dubai, keine Kreditzusage. Übliche Beleihung für Käufer ohne Wohnsitz in den VAE: 50 bis 65 %.

Kredit1.170.000 AED
Bewertungslücke130.000 AED
Kaufnebenkosten149.040 AED
Noch bar aufzubringen979.040 AED

Rechenweg: Kredit = Beleihungsbasis × Beleihung, höchstens der noch offene Betrag. Bewertungslücke = (Kaufpreis − Beleihungsbasis) × Beleihung. Kaufnebenkosten fertige Immobilie: 4 % DLD + 520 + 4.200 Trustee + 2 % Makler zzgl. 5 % MwSt + 2.000 NOC + 2.110 Versorger; mit Kredit zusätzlich 0,25 % Hypothekeneintragung + 270 + 2.730 Gutachten + 1 % Bearbeitung zzgl. MwSt. Bar = Kaufpreis − Kredit − bereits gezahlt + Nebenkosten. Für Sharjah gelten eigene Gebühren.

Was Sie bei einem Unterwert tun können

  1. Nachverhandeln. Der Bewertungsbericht ist ein sachliches Argument gegenüber dem Verkäufer, weil er von einem unbeteiligten Gutachter stammt.
  2. Die Differenz aus Eigenmitteln tragen. Das geht, wenn die Liquidität reicht und der Preis aus anderen Gründen stimmt.
  3. Eine andere Bank anfragen. Deren Gutachter bewertet unabhängig und kann zu einem anderen Wert kommen. Eine Garantie dafür gibt es nicht.
  4. Vom Kauf zurücktreten. Ob das ohne Verlust der Anzahlung möglich ist, hängt davon ab, was im Kaufvertrag zur Finanzierung vereinbart wurde. Das gehört vor die Unterschrift geklärt, nicht danach.

Bankpraxis Deshalb steht die Finanzierungsprüfung vor der Reservierung. Wie Banken Nicht-Residenten insgesamt prüfen, steht im großen Finanzierungs-Ratgeber.

Wann die Bewertung kommt und wie lange sie gilt

Die Bankbewertung folgt auf die Vorabgenehmigung und den unterschriebenen Kaufvertrag: Die Bank beauftragt den Gutachter, dieser besichtigt das Objekt, und mit dem Bericht erstellt die Bank den Offer Letter. Bankpraxis Bei einer üblichen Wohnung dauert das meist zwei bis fünf Werktage; die Gültigkeit der Bewertung legt jede Bank selbst fest, üblich sind 30 bis 90 Tage.[5] Bei Off-Plan bewertet die Bank zur Übergabe, dazu mehr unter Handover-Finanzierung. Den gesamten Ablauf eines Kaufs zeigt Immobilie in Dubai kaufen: Ablauf für Non-Residents.

Warum wir Beratung und Bewertung trennen

Was die Zentralbank für die Bank vorschreibt, gilt bei uns auch für die Beratung: Wer ein Objekt sucht und verhandelt, sollte seinen Preis nicht selbst bestätigen. Wir bewerten deshalb nie selbst. Ist vor dem Kauf ein eigenes Gutachten sinnvoll, holen wir einen unabhängigen, bei RERA akkreditierten Gutachter dazu, der weder mit uns noch mit dem Verkäufer verbunden ist, und von Gutachtern nehmen wir keine Provision. Mehr dazu auf der Startseite unter Wer sucht, bewertet nicht. Worauf Sie bei jedem Anbieter achten sollten, steht unter Dubai-Berater prüfen.

Quellen

  1. UAE Central Bank Rulebook, Regulations Regarding Mortgage Loans, Article 2: unabhängige Bewertung vor Ort vor jeder unwiderruflichen Kreditzusage, Liste unabhängiger Gutachter je Bank, https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/regulations-regarding-mortgage-loans (abgerufen 22. September 2026)
  2. UAE Central Bank Rulebook, Article 3: Important Ratios, Beleihungsgrenzen und Schuldendienstquote, https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios (abgerufen 22. September 2026)
  3. Dubai Land Department, Property Valuation: amtliche Bewertung und Gebühren, https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-valuation (abgerufen 22. September 2026)
  4. Dubai Land Department, Accredited real estate valuation companies: öffentliche Liste der akkreditierten Bewertungsunternehmen, https://dubailand.gov.ae/en/eservices/approved-valuation-companies/ (abgerufen 22. September 2026)
  5. EGSH, Property Valuation for Bank Mortgages in Dubai, 21. September 2026: Gebühr, Dauer und Beleihung auf den niedrigeren Wert (Bankpraxis), https://egsh.ae/insights/property-valuation-for-bank-mortgages-in-dubai (abgerufen 22. September 2026)
  6. Credence & Co., DLD Property Valuation in Dubai, Juli 2026: Zweck und Gültigkeit des Taqeemi-Zertifikats, https://www.cnco.ae/post/dld-property-valuation-in-dubai-the-complete-2026-guide-by-credence-co (abgerufen 22. September 2026)
  7. Methodik, wie wir rechnen, Kostenmodell und Korrekturliste, https://www.nexusbridgecapital.de/methodik/ (abgerufen 22. September 2026)

Kategorien: Offizielle Regel = Behörde / Zentralbank · Bankpraxis = Bankpraxis, kurzfristig änderbar · Erfahrung Nexus Bridge = Beobachtung aus eigener Tätigkeit · Beispiel = Rechenbeispiel ohne Gewähr.

Häufige Fragen

Wer bezahlt die Bankbewertung in Dubai?
Der Käufer, über die Bewertungsgebühr der finanzierenden Bank. Nach den veröffentlichten Gebührenlisten vieler Banken liegt sie bei einer üblichen Wohnung bei rund AED 2.500 zuzüglich Mehrwertsteuer. Das ist Bankpraxis und kann je Institut und Objekt abweichen.
Kann ich den Gutachter für die Bank selbst aussuchen?
Nein. Die Bank beauftragt einen Gutachter aus ihrer eigenen, vom Vorstand genehmigten Liste. Die Zentralbank verlangt, dass dieser Gutachter von Käufer, Verkäufer, Bauträger und Kreditentscheidung unabhängig ist und das Objekt vor Ort bewertet, bevor die Bank sich verbindlich zum Kredit verpflichtet.
Was passiert, wenn die Bankbewertung unter dem Kaufpreis liegt?
Die Bank rechnet die Beleihungsquote auf den niedrigeren Wert. Der Kredit fällt kleiner aus, und die Differenz zum Kaufpreis tragen Sie aus Eigenmitteln. Sie können den Preis mit dem Bewertungsbericht nachverhandeln, bei einer anderen Bank anfragen oder, wenn der Kaufvertrag das vorsieht, vom Kauf zurücktreten.
Wie lange dauert eine Bankbewertung?
Bei einer üblichen Wohnung meist zwei bis fünf Werktage von der Besichtigung bis zum Bericht. Länger dauert es, wenn der Zugang zum Objekt schwierig ist oder das Objekt ungewöhnlich ist.
Wie lange ist eine Bankbewertung gültig?
Das legt jede Bank selbst fest, üblich sind 30 bis 90 Tage. Verzögert sich der Kauf, kann die Bank eine neue oder aktualisierte Bewertung verlangen.
Ist die Bankbewertung dasselbe wie die amtliche Bewertung des Dubai Land Department?
Nein. Die Bankbewertung dient der Beleihung und wird von der Bank beauftragt. Die amtliche Bewertung des Dubai Land Department, das Taqeemi-Zertifikat, dient amtlichen Zwecken und kostet für eine Wohnung oder Villa AED 4.000 plus zweimal AED 10, dazu die Servicegebühr des Trustee-Centers. Das eine ersetzt das andere nicht.
Kann ich eine Bewertung schon vor der Reservierung einholen?
Ja, über ein eigenes Gutachten eines akkreditierten Bewertungsunternehmens. Dafür gibt es keine amtliche Gebührenordnung, der Preis wird frei vereinbart. Die Bank bewertet später trotzdem selbst, ein eigenes Gutachten hilft aber, einen überhöhten Preis vor der Anzahlung zu erkennen.
Bewertet Nexus Bridge Capital Immobilien selbst?
Nein. Wer ein Objekt sucht und verhandelt, sollte seinen Preis nicht selbst bestätigen. Ist ein eigenes Gutachten sinnvoll, holen wir einen unabhängigen, bei RERA akkreditierten Gutachter dazu, der weder mit uns noch mit dem Verkäufer verbunden ist. Von Gutachtern nehmen wir keine Provision.
MK
Redaktion: Martin Krygier, Manager, selbst Käufer, Sanierer und Vermieter von Immobilien in Deutschland und Dubai · Fachliche Prüfung: Denise Tanrikul, Managing Partner Zuletzt geprüft am 22. September 2026. Regulatorische Angaben stammen aus den verlinkten Primärquellen (UAE Central Bank, Dubai Land Department, Bankseiten) und werden mindestens quartalsweise aktualisiert. Bankkonditionen ändern sich kurzfristig, vor einer Entscheidung immer den aktuellen Stand bei der Bank einholen.

Finanzierung unverbindlich prüfen

In zwei Minuten sehen wir, ob und wie Ihr Vorhaben finanzierbar ist. Keine Bonitätsabfrage, keine Verpflichtung. Wir melden uns innerhalb eines Werktags.

Wir fragen bewusst keine Ausweis- oder Kontodaten ab. Übermittlung per E-Mail oder WhatsApp; Verarbeitung gemäß Datenschutzerklärung.
Danke, Ihre Anfrage ist vorbereitet. Falls sich kein E-Mail-Fenster geöffnet hat, senden Sie sie bitte per WhatsApp.