Dubai 2026: Korrektur, nicht Crash, und das Volumen sagt mehr als der Preis

Alle Zahlen sind auf dieser Seite belegt, die Quellen stehen am Ende der Seite.

Was die Augustzahlen zeigen

Die Diskussion über den Dubai-Markt wird meist ohne Zahlen geführt, und wenn Zahlen fallen, dann Angebotspreise aus Portalen. Diese Seite arbeitet ausschließlich mit registrierten Kaufverträgen, also mit dem, was beim Dubai Land Department tatsächlich eingetragen wurde.

Drei Dinge stehen darin, die man einzeln lesen sollte. Erstens: der Jahresvergleich ist im Juli erstmals leicht negativ geworden und im August deutlicher. Zweitens: der Rückgang gegenüber dem Hoch beträgt knapp sechs Prozent, nicht dreißig. Drittens: der Index steht heute ungefähr dort, wo er Mitte 2025 stand. Es sind also etwa vierzehn Monate Preiszuwachs abgeschmolzen, nicht der ganze Zyklus.

Ich habe das gegengeprüft, weil eine einzelne Quelle für so eine Aussage nicht genügt. Cavendish Maxwell meldet für denselben Monat einen Rückgang von 1,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr, einen Durchschnitt von AED 1.636 je Quadratfuß und nennt es den ersten Jahresrückgang seit 2021.^[2] Bei der Zahl der Verkäufe liegen beide Quellen fast aufeinander, rund 10.900 gegen 10.678, jeweils etwa 14 Prozent unter Juli. Zwei unabhängige Datensätze, dieselbe Richtung, dieselbe Größenordnung.

Das Volumen ist die eigentliche Nachricht

Wer nur auf den Preis schaut, sieht sechs Prozent und zuckt mit den Schultern. Die stärkere Bewegung steckt im Volumen.

Von 18.609 registrierten Verkäufen im September 2025 auf 10.678 im August 2026 sind es 43 Prozent weniger.^[1] Cavendish Maxwell beziffert die Transaktionswerte der ersten acht Monate 2026 auf 24 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum.^[2]

Das ist ein anderer Zustand als ein Preisverfall. Ein Markt, in dem die Preise leicht nachgeben und die Umsätze halbiert sind, ist ein Markt, in dem Verkäufer ihre Vorstellung noch nicht angepasst haben und Käufer nicht mehr mitgehen. Preise bewegen sich in so einer Lage später als Volumina, nicht früher.

Erfahrung Nexus Bridge Praktisch heißt das für einen Käufer: die Verhandlungsposition hat sich verschoben, aber nicht überall gleich. Bei Objekten, die seit Monaten inseriert sind, ist heute ein Gespräch möglich, das vor einem Jahr keines war.

Bestand und Off-Plan laufen auseinander

Hier liegt der für die Kaufentscheidung wichtigste Teil, und er wird fast überall zu einfach erzählt.

Die einfache Lesart wäre: der Bestand hält, Off-Plan fällt. So stimmt es nicht. Beide Segmente liegen etwa gleich weit unter ihrem jeweiligen Hoch, rund vier bis fünf Prozent. Der Unterschied liegt in der Richtung: der Bestand ist im August wieder gestiegen, Off-Plan ist den dritten Monat in Folge gefallen. Auf Jahressicht ist der Bestand das einzige Segment, das noch im Plus steht.

Nach Objektart ist das Bild dagegen einheitlich: Apartments lagen im August 2,6 Prozent unter Vorjahr, Villen 1,0 Prozent.^[1] Die Trennlinie in diesem Zyklus ist also der Fertigstellungsstand, nicht der Gebäudetyp.

Warum das keine Blase im engeren Sinn ist

Eine Blase ist nicht dasselbe wie ein hoher Preis. Das Merkmal einer Blase ist, dass der Aufbau mit fremdem Geld finanziert wurde, weil dann ein Preisrückgang Zwangsverkäufe auslöst und der Rückgang sich selbst verstärkt.

Offizielle Regel Genau dieser Mechanismus ist in Dubai regulatorisch gedämpft. Die Zentralbank begrenzt die Beleihung, deckelt die Gesamtbelastung aus allen Krediten auf 50 Prozent des Bruttoeinkommens und die Laufzeit auf 25 Jahre, und sie schreibt als Bewertungsgrundlage den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Bankbewertung vor.^[3] Für Nichtansässige liegt die Beleihung in der Praxis bei rund 65 Prozent, teilweise bei 50.^[4]

Dazu kommt der zweite, oft übersehene Punkt: 77 Prozent der Verkäufe sind Off-Plan, und Off-Plan wird während der Bauzeit in aller Regel nicht von einer Bank finanziert, sondern aus Eigenmitteln über den Zahlungsplan des Bauträgers. Ein großer Teil des Marktes ist also gar nicht kreditfinanziert.

Das ist keine Entwarnung. Es verschiebt nur die Frage. Das Risiko in diesem Markt liegt weniger bei der Bank als beim Käufer selbst, der über drei Jahre Bauzeit Raten aus eigener Tasche bedient und am Ende eine Finanzierungsentscheidung braucht, die zu diesem Zeitpunkt niemand zugesagt hat.

Warum diese Zahlen sich rückwirkend ändern

Ein Hinweis, den wir für wichtiger halten als jede einzelne Zahl auf dieser Seite.

Der Index wird aus registrierten Transaktionen berechnet, und Registrierungen laufen nach. Mit jeder neuen Datenlieferung wird deshalb die gesamte Reihe rückwirkend neu berechnet, auch für Monate, die längst vorbei sind. Wir haben das an unserem eigenen Material erlebt: eine Seite, die Anfang September mit dem Julistand richtig war, weist heute gegenüber demselben Anbieter andere Werte aus, weil der Anbieter die Reihe revidiert hat.

Erfahrung Nexus Bridge Daraus folgen zwei Dinge. Erstens: jede Marktzahl gehört mit einem Stand zitiert, sonst ist sie in drei Monaten nicht mehr nachprüfbar. Zweitens: wer Ihnen eine Zahl ohne Datum und ohne Quelle nennt, kann Ihnen auch nicht sagen, ob sie noch gilt.

Was das für einen Käufer 2026 bedeutet

Wir leiten daraus keine Kaufempfehlung ab, weder in die eine noch in die andere Richtung. Was sich aus den Zahlen sachlich ergibt, ist Folgendes:

• Die Zeit drängt weniger als 2024. Ein Markt mit halbiertem Volumen und leicht fallenden Preisen belohnt Sorgfalt, nicht Geschwindigkeit. Wer heute unter Zeitdruck kauft, tut das aus eigenem Antrieb, nicht wegen des Marktes.
• Der Unterschied zwischen den Segmenten ist größer geworden. Wer finanzieren will, landet ohnehin fast immer im Bestand, und das ist gerade das Segment, das sich besser hält.
• Rechnen Sie mit dem Registerpreis, nicht mit dem Inserat. Alle Zahlen auf dieser Seite sind eingetragene Kaufverträge. Ein Angebotspreis ist eine Vorstellung, keine Tatsache.
• Klären Sie die Finanzierung vor dem Objekt. Das ist in jedem Markt richtig und in einem nachgebenden besonders, weil eine Anzahlung, die Sie schon geleistet haben, Ihre Verhandlungsposition kostet.

Fünf Fehler, die wir gerade häufig sehen

1. Prozentzahlen ohne Bezugspunkt. Minus 2,4 Prozent zum Vorjahr und minus 5,9 Prozent zum Hoch sind zwei verschiedene Aussagen. Wer sie vermischt, redet über zwei verschiedene Märkte.
2. Den Volumenrückgang für einen Preisrückgang halten. Minus 43 Prozent Verkäufe sind nicht minus 43 Prozent Preis. Die Zahl, die durch Schlagzeilen geistert, ist meist die Volumenzahl.
3. Off-Plan und Bestand in einen Topf werfen. Auf Jahressicht steht der Bestand im Plus und Off-Plan bei null. Ein Marktkommentar ohne diese Trennung sagt wenig.
4. Den Medianaufschlag von 26 Prozent als Aufpreis für dieselbe Wohnung lesen. Er mischt Lagen und Objektarten.
5. Mit Zahlen aus dem letzten Jahr argumentieren. Alles, was vor der Augustlieferung geschrieben wurde, beschreibt einen Markt, in dem beide Segmente noch stiegen.

Wie wir arbeiten

Unser Honorar zahlt der Kunde, nicht der Produktvertrieb. Wir nehmen keine Provision von Banken oder Verkäufern, das Honorar wird vorab vereinbart, und wir begleiten Sie zur Bank, wir arbeiten nicht für die Bank. Wir haben nichts im Bestand, das verkauft werden müsste. Das ist der Grund, warum auf dieser Seite steht, dass beide Segmente unter ihrem Hoch liegen.

Quellen

Häufige Fragen