Preisindex für Wohnimmobilien im August 2026, Basis Januar 2012 gleich 100.
Offizielle RegelAbstand zum Höchststand von 220,49 Punkten im Januar 2026.
Offizielle RegelMedianpreis je Quadratfuß, bei 10.678 registrierten Verkäufen im August.
Offizielle RegelAlle Zahlen sind auf dieser Seite belegt, die Quellen stehen am Ende der Seite.
- Wie haben sich die Immobilienpreise in Dubai entwickelt?
- Sind die Immobilienpreise in Dubai gefallen?
- Gibt es einen Preisindex für Dubai?
- Was kostet ein Quadratfuß in Dubai?
- Ist der Markt in Dubai eine Blase?
- Warum ändern sich die veröffentlichten Zahlen später?
Wo der Index heute steht
Offizielle Regel Der hier gezeigte Index misst den Preis je Quadratfuß aus registrierten Verkäufen in Dubai, nicht aus Angebotspreisen in Inseraten. Er beruht auf den beim Dubai Land Department eingetragenen Kaufverträgen. Angebotspreise liegen regelmäßig über den registrierten Preisen, weil sie den Verhandlungsspielraum noch enthalten.[1]
Stand August 2026 ergibt sich dieses Bild: Indexstand 207,39, minus 0,33 Prozent zum Vormonat, minus 2,38 Prozent zum Vorjahr, Median AED 1.695,37 je Quadratfuß, 10.678 registrierte Verkäufe im Monat. Der Höchststand der gesamten Reihe liegt im Januar 2026 bei 220,49 Punkten. Von dort bis August sind es 5,9 Prozent nach unten.
Erfahrung Nexus Bridge Der Abstand zum Höchststand ist die Zahl, nach der in Beratungsgesprächen am häufigsten gefragt wird, und die am wenigsten aussagt. Ein Index über alle Wohnimmobilien mischt Studio und Villa, Marina und Randlage, fertig und im Bau. Für die Frage, ob Ihr Objekt teurer oder billiger geworden ist, taugt er nicht. Wofür er taugt, steht in Abschnitt 6.
Die Reihe seit 2012, drei Zyklen
Die Reihe beginnt im Januar 2012 bei 100 Punkten und umfasst inzwischen mehr als vierzehn Jahre. In dieser Zeit hat der Markt zwei vollständige Zyklen durchlaufen und befindet sich im dritten.
| Wendepunkt | Monat | Indexstand | Veränderung seit dem vorherigen Wendepunkt |
|---|---|---|---|
| Beginn der Reihe | Januar 2012 | 100,00 | Basis |
| Hoch des ersten Zyklus | Juni 2014 | 139,85 | plus 39,9 Prozent |
| Tief nach dem ersten Zyklus | Februar 2021 | 108,49 | minus 22,4 Prozent |
| Bisheriger Höchststand | Januar 2026 | 220,49 | plus 103,2 Prozent |
| Aktueller Stand | August 2026 | 207,39 | minus 5,9 Prozent |
Zwei Dinge fallen an dieser Tabelle auf. Erstens hat der Rückgang nach 2014 sechseinhalb Jahre gedauert und 22,4 Prozent gekostet, gemessen an der Monatsspitze. Wer 2014 gekauft hat, war nominal erst 2022 wieder auf dem Einstandsniveau. Zweitens war der Anstieg von Februar 2021 bis Januar 2026 mit gut hundert Prozent der stärkste der gesamten Reihe. Beides gehört in dieselbe Betrachtung.
Erfahrung Nexus Bridge Wir rechnen Mandate deshalb grundsätzlich ohne Wertsteigerung durch. Was ein Objekt trägt, muss es aus der Miete tragen. Wertsteigerung ist in unseren Fallstudien kein Bestandteil der Rendite, sondern eine getrennt ausgewiesene Annahme, siehe Methodik.
Fertig, Off-Plan, Apartments, Villen
Ein einziger Indexstand verdeckt, dass sich die Segmente im Jahr 2026 in verschiedene Richtungen bewegen. Die folgenden Werte beziehen sich alle auf den August 2026 und stammen aus derselben Reihe.[1]
| Segment | Index | zum Vormonat | zum Vorjahr | Median je sqft | Verkäufe im Monat |
|---|---|---|---|---|---|
| Alle Wohnimmobilien | 207,39 | −0,33 % | −2,38 % | AED 1.695,37 | 10.678 |
| Fertiggestellt | 181,59 | +0,74 % | +2,31 % | AED 1.375,17 | 2.488 |
| Off-Plan | 254,97 | −0,17 % | −0,07 % | AED 1.735,26 | 8.190 |
| Apartments | 199,92 | −0,26 % | −2,63 % | AED 1.700,77 | 9.506 |
| Villen | 270,95 | −0,71 % | −1,01 % | AED 1.620,70 | 1.172 |
Drei Punkte, die man aus dieser Tabelle mitnehmen sollte. Erstens ist das fertige Segment das einzige, das zum Vorjahr im Plus steht, mit 2,31 Prozent. Zweitens kostet ein Quadratfuß Off-Plan im Median AED 1.735,26 gegenüber AED 1.375,17 im Bestand, also 26,2 Prozent mehr. Drittens entfallen von 10.678 registrierten Verkäufen 8.190 auf Off-Plan und nur 2.488 auf fertige Ware. Der Markt, über den berichtet wird, ist zu drei Vierteln ein Markt für Objekte, die es noch nicht gibt.
Bankpraxis Für einen Käufer ohne Wohnsitz in den Emiraten ist das mehr als eine Statistik. Banken in den Emiraten finanzieren in der Bauphase deutlich zurückhaltender; die Zentralbank begrenzt die Beleihung bei Off-Plan auf 50 Prozent. Wer finanziert, landet daher in aller Regel im kleineren der beiden Segmente, und das ist genau das Segment, das zuletzt gestiegen ist. Der Zusammenhang ist im Ratgeber Off-Plan oder Bestand durchgerechnet.
Beispiel Der Preisaufschlag von 26,2 Prozent je Quadratfuß ist kein Beleg dafür, dass Off-Plan teurer ist. Er misst auch, dass in der Bauphase andere Objekte gehandelt werden: neuere Projekte, andere Lagen, andere Ausstattung. Ein Vergleich ist erst belastbar, wenn er dasselbe Gebäude oder dieselbe Gemeinschaft betrifft.
Die Transaktionszahl neben dem Preis
Der Preisindex allein beantwortet nicht, wie flüssig der Markt ist. Dafür steht die Zahl der registrierten Verkäufe daneben: im August 2026 waren es 10.678, davon 8.190 Off-Plan und 2.488 im Bestand.[1]
Was diese Zahl zeigt: wie viele Käufe tatsächlich zustande gekommen und eingetragen worden sind. Was sie nicht zeigt: wie viele Objekte angeboten wurden, wie lange sie im Angebot standen und zu welchem Abschlag verkauft wurde. Aussagen darüber, ob das Volumen dem Preis vorausläuft, hört man häufig; belegen lässt sich das aus dieser Reihe allein nicht, und wir behaupten es deshalb nicht.
Erfahrung Nexus Bridge Praktisch nutzen wir die Volumenzahl anders, nämlich als Prüfgröße für ein einzelnes Objekt: Wie viele vergleichbare Einheiten sind in diesem Gebäude in den letzten zwölf Monaten registriert worden? Bei zwei Verkäufen im Jahr ist ein Wiederverkauf eine Geduldsfrage, unabhängig davon, was der Gesamtindex macht.
Warum sich dieselben Monatswerte später ändern
Offizielle Regel Der Index beruht auf eingetragenen Kaufverträgen. Eintragungen laufen nach: ein im August geschlossener Kauf kann erst Wochen später im Register erscheinen. Jede Monatszahl wird deshalb so lange nachgeführt, bis alle Verträge dieses Monats eingetragen sind. Das ist kein Fehler, sondern die Eigenschaft eines Registers.
Wie stark das ausfällt, lässt sich an unseren eigenen Veröffentlichungen zeigen. Im Dubai-Monitor 10/2026 haben wir für den August 2026 die damals gültigen Werte veröffentlicht. Dieselbe Quelle liefert für denselben Monat heute andere Zahlen:
| August 2026 | bei Veröffentlichung | Stand 15. September 2026 | Unterschied |
|---|---|---|---|
| Index, alle Wohnimmobilien | 203,61 | 207,39 | plus 3,78 Punkte |
| Index, fertiggestellt | 173,98 | 181,59 | plus 7,61 Punkte |
| Verkäufe insgesamt | 10.100 | 10.678 | plus 578 |
| Verkäufe fertiggestellt | 2.253 | 2.488 | plus 235 |
| Median je sqft, alle | AED 1.694,07 | AED 1.695,37 | plus AED 1,30 |
Der Medianpreis bleibt praktisch unverändert, die Stückzahlen und die Indexstände nicht. Das gilt auch weiter zurück: für den Juli 2026 nannte unsere Ausgabe 01 zunächst 205,98 Punkte, die Ausgabe 02 dann 204,01 Punkte, und heute steht dort 208,08. Der Höchststand der Reihe wanderte von Dezember 2025 über Januar 2026 mit 216,61 auf heute Januar 2026 mit 220,49.
Erfahrung Nexus Bridge Daraus folgen zwei Regeln, an die wir uns selbst halten. Erstens: jede Indexzahl wird mit Abrufdatum genannt, sonst ist sie wertlos. Zweitens: die zwei jüngsten Monate einer solchen Reihe sind vorläufig und taugen nicht als Grundlage für eine Kaufentscheidung. Wer eine Schlagzeile über einen Monatsrückgang liest, liest in aller Regel eine vorläufige Zahl.
Was ein Käufer daraus ableiten kann, und was nicht
Der Index beantwortet drei Fragen zuverlässig und drei andere überhaupt nicht.
| Dafür taugt er | Dafür nicht |
|---|---|
| Die Richtung des Gesamtmarktes über Jahre, nicht über Wochen | Den Wert einer bestimmten Wohnung |
| Den Abstand zwischen fertigem und im Bau befindlichem Segment | Den richtigen Kaufzeitpunkt |
| Die Größenordnung der Handelstätigkeit | Eine Prognose für die kommenden Monate |
Erfahrung Nexus Bridge Wenn ein Mandant fragt, ob er warten soll, ist die ehrliche Antwort: der Index sagt dazu nichts. Was etwas sagt, ist die eigene Rechnung. Trägt sich das Objekt bei heutigem Zins und heutiger Miete, ist der Indexstand zweitrangig. Trägt es sich nur unter der Annahme steigender Preise, dann ist es unabhängig vom Indexstand die falsche Entscheidung. Die Größen, die das entscheiden, stehen in der Mietrendite und in den Nebenkosten.
Ein Wort zum Begriff Blase, nach dem hier viel gesucht wird. Ein Rückgang von 5,9 Prozent gegenüber einem Höchststand, bei weiter hoher Handelstätigkeit und einem fertigen Segment im Plus, ist eine Korrektur und kein Einbruch. Ob daraus mehr wird, lässt sich aus dieser Reihe nicht ablesen. Die ausführliche Einordnung steht in Dubai 2026: Korrektur, keine Blase.
Die datierten Ausgaben
Diese Seite hält den langen Verlauf fest und wird fortgeschrieben. Die monatlichen Berichte mit Zins, Rechenbeispiel und Marktkommentar bleiben datiert stehen, damit nachprüfbar ist, was wann galt.
- Dubai-Monitor, das Archiv aller Ausgaben
- Ausgabe 02, Oktober 2026, Datenstand August 2026
- Ausgabe 01, September 2026, Datenstand Juli 2026
- Korrektur, nicht Crash, die Einordnung des Jahres 2026
Quellen
- PropertyIndex (PIX), Marktindex Dubai nach Segment, Basis Januar 2012 gleich 100, Datenstand August 2026, abgerufen am 15. September 2026. Der Index beruht auf den beim Dubai Land Department eingetragenen Kaufverträgen und wird rückwirkend nachgeführt. Verwendete Werte: Gesamtreihe Januar 2012 bis August 2026, Segmentwerte für August 2026, Medianpreise je Quadratfuß und Zahl der registrierten Verkäufe.
- Government of Dubai, Dubai Land Department, Grundbuch und Registrierung von Kaufverträgen als Datengrundlage der Reihe, https://dubailand.gov.ae/en/, abgerufen am 15. September 2026.
- Nexus Bridge Capital, Dubai-Monitor Ausgabe 01 vom September 2026 und Ausgabe 02 vom Oktober 2026, als Beleg für die in Abschnitt 5 gezeigten Abweichungen zwischen Erstveröffentlichung und heutigem Stand.
Häufige Fragen
Wie haben sich die Immobilienpreise in Dubai entwickelt?
Sind die Immobilienpreise in Dubai gefallen?
Was kostet ein Quadratfuß in Dubai?
Warum ändern sich die veröffentlichten Zahlen später?
Ist der Immobilienmarkt in Dubai eine Blase?
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Finanzierung unverbindlich prüfen
In zwei Minuten sehen wir, ob und wie Ihr Vorhaben finanzierbar ist. Keine Bonitätsabfrage, keine Verpflichtung. Wir melden uns innerhalb eines Werktags.