Wer in Dubai wen bezahlt: Provision, Honorar und die Rechnung

Alle Zahlen sind auf dieser Seite belegt, die Quellen stehen am Ende der Seite.

Was geregelt ist, und was nicht

Offizielle Regel Nach der Maklerverordnung Nr. 85 von 2006 schuldet die beauftragende Partei die Vergütung. Beauftragen beide Seiten denselben Makler, haftet jede Partei nur für ihren eigenen Anteil. Der Maklervertrag muss schriftlich sein und die Bedingungen der Vermittlung nennen. Der Anspruch entsteht erst mit dem Abschluss des Kaufvertrags und dessen Eintragung beim Land Department, soweit nichts anderes vereinbart ist. Scheitern die Verhandlungen, besteht weder ein Anspruch auf Vergütung noch auf Ersatz der Aufwendungen.^[2]

Offizielle Regel Zur Höhe sagt das Recht nichts. In den amtlichen Fragen und Antworten des Dubai Land Department heißt es, die Provision bestimme sich nach der Vereinbarung, und sei sie dort nicht bestimmt, nach der Verkehrssitte.^[1] Es gibt also keinen staatlich vorgegebenen Satz, an dem Sie sich festhalten könnten.

Der überall genannte Satz von 2 Prozent des Kaufpreises ist verbreitete Marktpraxis. Wir kennzeichnen ihn hier ausdrücklich als solche, weil die Marktquellen sich widersprechen: das eine Portal beschreibt zwei Prozent für jede Seite an den jeweils eigenen Makler, das andere zwei Prozent insgesamt, getragen vom Käufer.^[4] Eine behördliche Bestätigung eines Zwei-Prozent-Satzes haben wir nicht gefunden. Wer Ihnen sagt, zwei Prozent seien vorgeschrieben, sagt Ihnen etwas Falsches.

Offizielle Regel Auf die Maklerleistung fallen 5 Prozent Mehrwertsteuer an. Der Regelsatz beträgt nach Artikel 3 des Bundesgesetzes Nr. 8 von 2017 fünf Prozent, und eine Vermittlungsleistung ist nach Artikel 6 eine Dienstleistung. Die Befreiung für Wohnimmobilien betrifft das Gebäude, nicht die Vermittlung. Voraussetzung ist, dass das Maklerunternehmen umsatzsteuerlich registriert ist; die Registrierungsschwelle liegt bei AED 375.000 Jahresumsatz.^[5] Beispiel Bei einem Kaufpreis von AED 1.500.000 sind das AED 30.000 Provision zuzüglich AED 1.500 Mehrwertsteuer, zusammen AED 31.500.

Drei Rollen, drei Zahlungswege

Im Kauf einer Wohnung in Dubai treten für einen Käufer ohne Wohnsitz in den Emiraten regelmäßig drei Rollen auf, die selten sauber auseinandergehalten werden. Sie unterscheiden sich nicht nur in der Aufgabe, sondern vor allem darin, wer sie bezahlt.

Erfahrung Nexus Bridge Die zweite Zeile ist die, auf die es ankommt. Ein Berater, der vom Bauträger oder von der Bank vergütet wird, kann fachlich hervorragend sein und wird trotzdem nie sagen: kaufen Sie dieses Objekt nicht. Das ist kein Vorwurf, sondern Arithmetik. Wir arbeiten deshalb honorarbasiert, vorab vereinbart, und nehmen keine Provision von Banken oder Verkäufern. Was das im Einzelfall kostet, steht vor der Beauftragung fest.

Die Verträge A, B und F

Offizielle Regel Das Dubai Land Department hat einheitliche Vertragsmuster eingeführt, die seit dem 1. Mai 2014 für alle Kauf- und Verkaufsvorgänge verbindlich sind und über das behördliche System Trakheesi erzeugt werden.^[6]

Praktisch heißt das: ohne wirksamen Vertrag A oder B fehlt dem Makler die Grundlage für eine Provision. Und weil die Provision in Vertrag A ein Pflichtfeld ist, steht sie dort schwarz auf weiß. Lassen Sie sich das Feld zeigen, bevor Sie Form F unterschreiben.

Erfahrung Nexus Bridge Ein häufig genanntes Formular I, angeblich eine Vereinbarung zwischen zwei Maklern über die Aufteilung der Provision, taucht in keiner amtlichen Veröffentlichung auf, die wir prüfen konnten. Wir führen es hier deshalb nicht als behördliches Formular, sondern als Branchenbegriff.

Kauf vom Bauträger

Offizielle Regel Wer eine Wohnung direkt vom Bauträger kauft, steht in einer anderen Vertragslage als beim Kauf aus zweiter Hand. Der Praxisleitfaden des Dubai Land Department beschreibt den Neubauvertrieb als Vermarktungsvertrag zwischen dem Bauträger und dem Maklerunternehmen.³ Der Käufer unterschreibt in dieser Konstellation keinen eigenen Maklervertrag, und er bekommt vom Makler auch keine Rechnung.

Daraus wird im Verkaufsgespräch gern der Satz, beim Neubau koste der Makler den Käufer nichts. Das stimmt für die Rechnung, und nur dafür. Die Vergütung des Vertriebs steckt in der Preisliste des Bauträgers, so wie Vertriebskosten in jedem anderen Produkt auch darin stecken. Wer beim Bauträger kauft, zahlt sie mit. Er sieht sie nur nicht ausgewiesen.

Wie hoch sie ist, sagt keine Behörde. In der Branche werden Sätze zwischen zwei und acht Prozent des Kaufpreises genannt, je nach Projekt, Verkaufsphase und Umsatz des Vertriebspartners. Eine amtliche Quelle für diese Spanne gibt es nicht. Wir führen sie hier deshalb ausdrücklich als Branchenangabe und nicht als Regel, und wir würden uns auf keine dieser Zahlen berufen, wenn es um Geld geht.

Bankpraxis Für die Finanzierung ist der Unterschied gering. Die Bank rechnet mit dem Kaufpreis, der im Vertrag steht, nicht mit dem Preis, der ohne Vertriebsanteil möglich gewesen wäre. Ein Nachlass, den der Bauträger als Vertriebsanteil einbehält, taucht in der Beleihung nicht auf.

Und noch etwas gilt auch im Neubau: Eine zusätzliche Rechnung des Maklers an den Käufer ist damit nicht ausgeschlossen, sie braucht aber eine eigene schriftliche Vereinbarung mit dem Käufer. Ohne einen solchen Vertrag besteht kein Anspruch gegen den Käufer.² Wenn Ihnen also im Neubau erst gesagt wird, der Makler koste Sie nichts, und später eine Rechnung kommt, lohnt der Blick in die Unterlagen, ob Sie irgendwann etwas unterschrieben haben.

Wie Sie die Zulassung prüfen

Offizielle Regel Immobilienvermittlung ist in Dubai eine zugelassene Tätigkeit. Die einzelne Person braucht eine Maklerkarte der RERA, das Büro braucht eine Gewerbelizenz mit der passenden Tätigkeit, und der einzelne Vorgang läuft über das behördliche System Trakheesi.⁶ Alle drei Ebenen können Sie selbst nachsehen, ohne jemanden um Erlaubnis zu fragen, und es dauert wenige Minuten.⁷

Erfahrung Nexus Bridge In der Praxis fällt die Prüfung selten deshalb aus, weil sie kompliziert wäre. Sie fällt aus, weil sie unhöflich wirkt. Uns ist das umgekehrt lieber: Wer sauber zugelassen ist, zeigt die Karte gern, und wer sie nicht zeigt, hat Ihnen damit schon geantwortet. Wir sehen bei jedem Objekt, das wir für einen Mandanten begleiten, die Karte und die Nummer des Vorgangs an, bevor wir über Preise sprechen.

Ein zweiter Punkt wird oft übersehen. Die Vermittlung einer Finanzierung ist nicht Teil der Maklerzulassung, sondern eine eigene Tätigkeit. Wer Finanzprodukte vermittelt oder dafür wirbt, fällt zusätzlich unter die Aufsicht der Zentralbank.⁹ Die Verbraucherschutzvorgaben der Zentralbank verlangen, dass alle anfallenden Gebühren offengelegt werden und der Kunde spätestens bei der Unterschrift eine Aufstellung davon in der Hand hat.¹⁰ Wenn Ihnen jemand Objekt und Finanzierung aus einer Hand anbietet, sind das zwei Zulassungen, nicht eine.

Sieben Fragen, die zeigen, wer wen bezahlt

Diese Fragen kosten zusammen keine fünf Minuten. Sie sind nicht als Misstrauen gemeint, sondern als das Übliche. Entscheidend ist weniger die Antwort selbst als die Bereitschaft, sie schriftlich zu wiederholen.

1. Wer hat Sie beauftragt, und wer bezahlt Sie? Eine gute Antwort nennt eine Seite, nicht beide zugleich, und sie kommt ohne Zögern.
2. Bekommen Sie von der anderen Seite ebenfalls etwas? Ein Doppelmandat ist zulässig, es muss aber offen liegen, und dann schuldet jede Seite nur ihren eigenen Anteil.²
3. Steht die Vergütung als Zahl im Vertrag? Wo nichts vereinbart ist, entscheidet die Verkehrssitte, und die ist in der Diskussion hinterher immer teurer als eine Zahl auf Papier.¹
4. Ist die Umsatzsteuer im genannten Satz enthalten? Fünf Prozent auf die Vergütung sind kein Verhandlungsspielraum, sondern eine Steuer, und die Frage ist nur, ob sie schon im Satz steckt.⁵
5. Was passiert, wenn der Kauf nicht zustande kommt? Ohne Abschluss besteht weder ein Anspruch auf Vergütung noch auf Ersatz der Aufwendungen.²
6. Zeigen Sie mir bitte Ihre Karte und die Nummer des Vorgangs. Beides lässt sich in der Anwendung des Dubai Land Department in einer Minute nachsehen.⁸
7. Beim Neubau: Was bekommen Sie vom Bauträger für dieses Projekt? Die Antwort erklärt oft, warum Ihnen gerade dieses Projekt gezeigt wird und ein anderes nicht.

Was wir nehmen, und was nicht

Erfahrung Nexus Bridge Wir sind kein Maklerbüro. Wir vermitteln Ihnen keine Wohnung, und wir bekommen für keine Wohnung eine Vergütung von der Verkäuferseite. Wir nehmen keine Provision von Banken oder Verkäufern. Unser Honorar wird vom Kunden bezahlt, nicht vom Produktvertrieb. Das ist der einzige Grund, warum wir Ihnen von einem Objekt abraten können, ohne dabei gegen das eigene Interesse zu arbeiten.

Bei der Finanzierung gilt derselbe Satz in der anderen Richtung: Wir begleiten Sie zur Bank, wir arbeiten nicht für die Bank. Wir sitzen bei den Terminen dabei, wir lesen die Unterlagen mit, und wir sagen Ihnen, was ein Angebot über die Laufzeit tatsächlich kostet. Bezahlt werden wir dafür von Ihnen, honorarbasiert, vorab vereinbart, mit Geld-zurück-Garantie.

Wenn Sie wissen wollen, wie eine Rechnung in Ihrem Fall aussieht, schreiben Sie uns. Wir antworten in maximal einem Werktag, und das Erstgespräch dazu ist kostenlos und unverbindlich.

Häufige Fragen

Quellen