Baumängel nach der Übergabe: welche Frist wann läuft

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Drei Fristen, die oft verwechselt werden

Offizielle Regel In Verkaufsgesprächen wird meist von einer Frist gesprochen, oft von der Zehnjahresfrist. Tatsächlich sind es drei, sie laufen gegen verschiedene Gegner, sie beginnen zu verschiedenen Zeitpunkten, und sie decken Verschiedenes ab. Wer sie durcheinanderbringt, meldet den Mangel an der falschen Stelle oder meldet ihn zu spät.

Wichtig zum Anwendungsbereich. Artikel 40 steht im Gesetz über das Eigentum an gemeinschaftlichem Immobilieneigentum. Er gilt für Einheiten in Gemeinschaftsanlagen, also für die klassische Eigentumswohnung in einem Turm oder in einer verwalteten Anlage. Für eine freistehende Villa auf einem eigenen Grundstück außerhalb einer solchen Anlage greift er nicht ohne Weiteres. Wenn Sie nicht sicher sind, in welche Kategorie Ihr Objekt fällt, steht die Antwort in der Urkunde und im Verwaltungsvertrag.

Zehn Jahre auf die Struktur

Offizielle Regel Der Bauträger haftet zehn Jahre lang für strukturelle Mängel am Gebäude. Der entscheidende Punkt steht im Nebensatz: Die Frist läuft ab dem Tag, an dem das Abnahmezeugnis für das Gebäude ausgestellt wurde, nicht ab dem Tag, an dem Sie eingezogen sind.¹

Das hat eine praktische Folge, die im Verkaufsgespräch selten erwähnt wird. Wenn Sie eine Wohnung drei Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes kaufen, bleiben Ihnen nicht zehn Jahre, sondern sieben. Kaufen Sie eine acht Jahre alte Wohnung, sind es zwei. Bei einem Gebäude, das älter als zehn Jahre ist, ist diese Frist abgelaufen, und zwar für alle Eigentümer gleichzeitig, unabhängig davon, wann der Einzelne gekauft hat.

Erfahrung Nexus Bridge Deshalb gehört das Datum des Abnahmezeugnisses aus unserer Sicht in jede Kaufprüfung, und zwar als Datum, nicht als Jahreszahl. Es steht nicht im Exposé. Man bekommt es über die Verwaltung, über die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft oder über den Bauträger selbst. Wer beim Wiederverkauf hört, das Gebäude sei neu, und dann feststellt, dass das Zeugnis vier Jahre alt ist, hat vier Jahre Haftung weniger gekauft, als er dachte.

Was als strukturell gilt, ist im Gesetz nicht abschließend aufgezählt. In der Praxis geht es um Tragwerk, Fundament, tragende Wände, Decken und die Gebäudehülle, also um das, was das Gebäude trägt und dicht hält. Risse in einer nichttragenden Trennwand fallen typischerweise nicht darunter, Feuchtigkeit, die durch die Fassade kommt, eher schon. Die Abgrenzung ist im Streitfall eine Sachverständigenfrage.

Ein Jahr auf die Installationen

Offizielle Regel Für die mechanischen, elektrischen, sanitären und abwassertechnischen Installationen gilt eine eigene, deutlich kürzere Frist von einem Jahr, und diese läuft ab der Übergabe der Einheit an den Eigentümer.¹ Klimaanlage, Leitungen, Abflüsse, Elektrik: Was hier nicht innerhalb des ersten Jahres gemeldet wird, ist als Anspruch gegen den Bauträger in aller Regel weg.

Das Gesetz knüpft an die Übergabe an den Eigentümer an. Wie das beim Wiederverkauf zu lesen ist, ob also die Übergabe an den Ersterwerber oder an Sie gemeint ist, ist eine Auslegungsfrage, die wir hier nicht entscheiden können und die im Zweifel ein Anwalt beantworten muss. Praktisch heißt das: Verlassen Sie sich beim Kauf aus zweiter Hand nicht darauf, dass diese Frist für Sie neu beginnt.

Erfahrung Nexus Bridge Das erste Jahr ist damit das wichtigste. Wir empfehlen Käufern deshalb zwei Dinge: eine fachliche Abnahmebegehung vor der Schlüsselübergabe, bei der die Mängelliste schriftlich festgehalten und vom Bauträger gegengezeichnet wird, und eine zweite Begehung nach etwa zehn Monaten, bevor die Jahresfrist abläuft. Beides kostet wenig und ist der einzige Zeitpunkt, an dem ein Mangel noch ohne Streit erledigt wird.

Und noch eine Regel, die man kennen sollte: Eine Vereinbarung im Kaufvertrag, die diese Haftung verkürzt oder ausschließt, ist nichtig.¹ Wenn im Vertrag eine kürzere Gewährleistung steht, heißt das nicht, dass sie gilt.

Die Frist gegen den Verkäufer

Offizielle Regel Neben der Haftung des Bauträgers gibt es die allgemeine Mängelhaftung des Verkäufers aus dem Kaufrecht. Sie ist eine andere Baustelle: Sie richtet sich gegen die Person oder Gesellschaft, von der Sie gekauft haben, und sie betrifft verborgene Mängel, also solche, die bei der Übergabe schon da waren, aber nicht zu sehen.

Hier hat sich zum 1. Juni 2026 etwas geändert. Mit dem Bundesgesetzesdekret Nr. 25 von 2025 gilt ein neues Zivilgesetzbuch, das das Bundesgesetz Nr. 5 von 1985 abgelöst hat.² Die Frist für Ansprüche wegen verborgener Mängel beträgt danach ein Jahr ab dem Tag nach der Übergabe, wo sie vorher sechs Monate betrug, sofern nicht vertraglich eine längere Garantie vereinbart ist.³ Diese Angabe stützen wir auf zwei übereinstimmende anwaltliche Darstellungen, weil uns der amtliche Volltext an dieser Stelle nicht vollständig zugänglich war. Wir kennzeichnen das hier ausdrücklich, statt es als geprüften Gesetzeswortlaut auszugeben.

Die fünf Prozent im Treuhandkonto

Offizielle Regel Beim Kauf vom Bauträger wird gern auf die fünf Prozent verwiesen, die auf dem Treuhandkonto zurückbehalten werden, und zwar als eine Art Mängelsicherheit für die Käufer. Der Blick ins Gesetz zeigt etwas anderes. Nach dem Dubaier Gesetz Nr. 8 von 2007 behält der Treuhänder fünf Prozent des Gesamtwertes des Treuhandkontos ein, sobald der Bauträger das Abnahmezeugnis erhalten hat, und zahlt diesen Betrag ein Jahr nach der Eintragung der Einheiten auf die Käufer an den Bauträger aus.⁴

Der Einbehalt richtet sich also an den Treuhänder und wirkt zugunsten des Systems. Er ist keine Kaution, auf die ein einzelner Käufer zugreifen kann, und er begründet keinen Zahlungsanspruch gegen den Treuhänder. Wer im Verkaufsgespräch hört, für Ihre Mängel seien fünf Prozent hinterlegt, hört eine Vereinfachung, die in der Sache nicht stimmt. Ihre Ansprüche gegen den Bauträger folgen aus Artikel 40, nicht aus dem Treuhandkonto.

Erfahrung Nexus Bridge Das ist keine Kleinigkeit. Wir haben Käufer erlebt, die ein Jahr lang mit dem Bauträger diskutiert haben, weil sie davon ausgingen, am Ende greife automatisch die hinterlegte Summe. Sie greift nicht automatisch. Wer die Jahresfrist auf die Installationen darüber verstreichen lässt, verliert den Anspruch, den er tatsächlich hatte.

Wen Sie überhaupt in Anspruch nehmen können

Der Anspruch aus Artikel 40 richtet sich gegen den Bauträger. Das ist die Gesellschaft, die im Kaufvertrag und in der Urkunde steht, nicht die Baufirma und nicht das Ingenieurbüro. Diese Unterscheidung entscheidet darüber, an wen Sie schreiben.

Die bekannte Zehnjahreshaftung von Bauunternehmer und Ingenieur, die in der Literatur decennial liability heißt, ist vertraglicher Natur und besteht gegenüber dem Besteller des Bauwerks. Nach der von Al Tamimi zitierten Entscheidung des Dubai Court of Cassation aus dem Jahr 2007 kann sich ein Dritter, der zu keinem von beiden in einem Vertragsverhältnis steht, auf diese Haftung nicht berufen.⁵ Für den Wohnungskäufer heißt das im Regelfall: kein direkter Anspruch gegen die Baufirma, sondern der Weg über den Bauträger.

Zur Einordnung gehört auch, dass sich seit dem 1. Juni 2026 die Fundstellen geändert haben. Die Zehnjahreshaftung des Werkvertragsrechts steht im neuen Zivilgesetzbuch in den Artikeln 821 bis 824, wo sie zuvor in den Artikeln 880 bis 883 stand. An der Grundaussage ändert das nichts: Die Haftung bleibt auf das Verhältnis zwischen Besteller, Hauptunternehmer und Ingenieur bezogen, und ein Ausschluss bleibt unwirksam.⁶ Wenn Sie eine ältere deutschsprachige Darstellung lesen, die noch Artikel 880 nennt, ist sie nicht falsch, aber überholt.

Bei Mängeln an Gemeinschaftsflächen, also an Fassade, Dach, Tiefgarage, Aufzügen oder Poolanlage, ist ohnehin nicht der einzelne Eigentümer der richtige Absender, sondern die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise deren Verwaltung. Das ist kein Formalismus: Ein einzelner Eigentümer, der die Fassade auf eigene Faust reklamiert, bekommt in der Regel keine Antwort, während dieselbe Meldung über die Verwaltung bearbeitet wird.

Was Sie bei einem Mangel tun

Der Ablauf ist unspektakulär, und genau deshalb wird er oft übersprungen. Die entscheidenden Fehler passieren nicht vor Gericht, sondern in den ersten Wochen.

1. Dokumentieren, bevor Sie reparieren. Fotos mit Datum, wenn möglich mit einem Maßstab im Bild, dazu eine kurze schriftliche Beschreibung, seit wann der Mangel besteht. Wer zuerst repariert und dann meldet, hat den Beweis beseitigt.
2. Schriftlich melden, nicht anrufen. Eine E-Mail an den Bauträger und, bei Gemeinschaftsflächen, an die Verwaltung. Datum und Empfänger sind wichtiger als die Formulierung.
3. Die Frist notieren. Bei Installationen läuft ein Jahr ab Übergabe. Tragen Sie sich den Ablauf zehn Monate nach Übergabe in den Kalender, nicht elf.
4. Über die Eigentümergemeinschaft gehen, wo es um Gemeinschaftsflächen geht. Die Verwaltung sammelt die Meldungen und hat den Zugang zum Bauträger.
5. Beschwerde beim Dubai Land Department. Es gibt dafür einen eigenen Dienst für Beschwerden über Immobilienunternehmen, der eine Vorgangsnummer vergibt und deren Status abfragbar macht.⁷
6. Die richtige Stelle wählen, wenn es streitig wird. Das Rental Disputes Center gehört zwar zum Dubai Land Department, ist aber für Mietstreitigkeiten zuständig, nicht für Kauf und Baumängel. Für den Streit mit dem Bauträger ist das Immobiliengericht der Dubai Courts der Weg.⁸

Was wir dabei tun, und was nicht

Erfahrung Nexus Bridge Wir sind keine Anwälte, und dieser Text ist keine Rechtsberatung. Was wir tun, liegt davor: dafür sorgen, dass die Fristen überhaupt bekannt sind und die Unterlagen vorliegen, wenn sie gebraucht werden. In der Praxis sind das vier Dinge.

Bezahlt werden wir dafür von Ihnen. Wir nehmen keine Provision von Banken oder Verkäufern, unser Honorar wird vom Kunden bezahlt, nicht vom Produktvertrieb, und es wird vorab vereinbart. Das ist der Grund, warum wir Ihnen bei der Abnahme auch sagen können, dass ein Objekt so nicht übernommen werden sollte.

Wenn Sie einen konkreten Fall haben und wissen wollen, welche Frist bei Ihnen noch läuft, schreiben Sie uns kurz, wann übergeben wurde und wann das Gebäude fertiggestellt war. Wir antworten in maximal einem Werktag, und das Erstgespräch dazu ist kostenlos und unverbindlich.

Häufige Fragen

Quellen