Der zinsfreie Zahlungsplan: wo der Preis der Stundung wirklich steht

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Die Frage ist nicht, ob Zinsen im Vertrag stehen

Bauträger in Dubai werben mit Zahlungsplänen, bei denen ein Teil des Kaufpreises erst nach der Übergabe fällig wird, oft über zwei bis fünf Jahre verteilt. In der Werbung heißt das zinsfrei, und im Vertrag steht tatsächlich kein Zinssatz.

Das beantwortet aber die falsche Frage. Die richtige Frage lautet nicht, ob Zinsen genannt werden, sondern ob dieselbe Wohnung bei sofortiger Zahlung weniger kostet. Wenn ja, ist die Differenz der Preis der Stundung, unabhängig davon, wie sie im Vertrag heißt.

Erfahrung Nexus Bridge Ein Barzahlungsnachlass ist in unseren Mandaten der Normalfall, nicht die Ausnahme. Er wird nur selten von selbst genannt. Man muss danach fragen, und man muss dieselbe Wohnung meinen, nicht eine vergleichbare.

Die Rechnung, an einem Beispiel

Beispiel Die Zahlen unten sind frei gewählt, um das Verfahren zu zeigen. Sie sind keine Marktangabe und kein Angebot. Setzen Sie Ihre eigenen ein.

Angenommen, eine Wohnung kostet im Zahlungsplan AED 2.000.000. Davon werden 40 Prozent, also AED 800.000, nach der Übergabe in zwölf Quartalsraten über drei Jahre bezahlt. Der Bauträger bietet bei sofortiger Zahlung einen Nachlass an.

So kommt die Zahl zustande: Der gestundete Betrag von AED 800.000 wird nicht auf einmal fällig, sondern in zwölf Raten. Die durchschnittliche Stundungsdauer beträgt deshalb nicht drei Jahre, sondern etwa 1,6 Jahre. Der entgangene Nachlass wird auf diesen tatsächlich gestundeten Betrag und diese Dauer bezogen. Bei 5 Prozent Nachlass ergibt die überschlägige Rechnung rund 7,7 Prozent, die genauere Barwertrechnung rund 8,7 Prozent pro Jahr.

Was Sie damit vergleichen sollten

Offizielle Regel Bankfinanzierungen in den Vereinigten Arabischen Emiraten werden üblicherweise als EIBOR plus Marge angeboten. Die Zentralbank veröffentlicht EIBOR an jedem Geschäftstag.^[2] Einen aktuellen Zinssatz nennen wir hier bewusst nicht, weil er sich ändert und eine Zahl auf einer Ratgeberseite schnell falsch ist. Den Tagesstand können Sie bei der Zentralbank selbst nachsehen.

Der Vergleich ist trotzdem einfach: Rechnen Sie Ihren Zahlungsplan in einen Jahressatz um, holen Sie den aktuellen EIBOR und ein Bankangebot, und stellen Sie beides nebeneinander. In unseren Mandaten liegt der implizite Satz eines Zahlungsplans häufig über dem, was eine Bank für dieselbe Summe verlangt hätte.

Bankpraxis Der Vergleich hinkt an einer Stelle, und das gehört dazu: Eine Bank finanziert während der Bauphase in aller Regel nicht. Eine Hypothek wird meist erst zur Übergabe verfügbar. Der Zahlungsplan konkurriert für die Bauzeit also nicht mit einem Kredit, sondern mit Ihrem eigenen Geld. Für den Teil nach der Übergabe ist der Vergleich dagegen echt, denn ab da könnten Sie ablösen.

Was für den Zahlungsplan spricht

Wir halten Off-Plan nicht für einen Fehler und den Zahlungsplan nicht für eine Falle. Es gibt gute Gründe, ihn zu nehmen, und sie sollten in derselben Rechnung stehen:

• Keine Bankprüfung. Kein Antrag, keine Bonitätsunterlagen, keine Bewertung, keine Ablehnung.
• Keine Bearbeitungsgebühr und keine Hypothekenregistrierung. Bei einer Bankfinanzierung fallen 0,25 Prozent der Darlehenssumme plus AED 270 für die Registrierung an, dazu die Gebühren der Bank.
• Kein Zinsänderungsrisiko für den gestundeten Teil. Der Preis steht fest, auch wenn EIBOR steigt.
• Liquidität bleibt verfügbar. Wer das Geld anderswo besser verzinst als der implizite Satz, fährt mit der Stundung besser. Das ist eine Rechnung, keine Meinung.

Der Punkt ist nicht, dass der Zahlungsplan schlecht wäre. Der Punkt ist, dass Sie ihn nur bewerten können, wenn Sie seinen Preis kennen, und der steht nirgends.

Vier Fragen, die den Preis sichtbar machen

1. Was kostet genau diese Wohnung bei sofortiger vollständiger Zahlung? Nicht eine vergleichbare, diese. Lassen Sie sich beide Preise schriftlich geben.
2. Welcher Betrag wird zu welchen Terminen fällig? Ohne den vollständigen Ratenplan lässt sich die durchschnittliche Stundungsdauer nicht berechnen.
3. Was passiert bei vorzeitiger Ablösung? Wenn Sie den Restbetrag nach der Übergabe über eine Bank ablösen wollen, sollten Sie vorher wissen, ob der Bauträger das zulässt und zu welchem Betrag.
4. Welche Gebühren kommen zu den Raten hinzu? Verwaltungsgebühren des Bauträgers, Freigabegebühren und die Kosten der Übertragung gehören in dieselbe Rechnung.

Und was ist mit dem Zinsverbot?

Die Frage kommt regelmäßig, deshalb kurz und sachlich: In den Vereinigten Arabischen Emiraten sind verzinsliche Bankdarlehen zulässig und üblich. Die Zentralbank reguliert Hypothekendarlehen ausdrücklich und schreibt Beleihung, Gesamtbelastung und Laufzeit vor.^[3] Ein deutscher Käufer kann in Dubai ganz normal eine verzinsliche Finanzierung aufnehmen.

Daneben gibt es scharia-konforme Strukturen, bei denen die Bank die Immobilie kauft und weiterverkauft oder vermietet, statt Geld gegen Zins zu verleihen. Wirtschaftlich hat auch diese Variante einen Preis, er heißt nur nicht Zins. Für die Frage, was Sie am Ende zahlen, gilt dieselbe Regel wie beim Zahlungsplan des Bauträgers: Rechnen Sie den Gesamtbetrag, nicht die Bezeichnung.

Fünf Fehler, die wir häufig sehen

1. Zinsfrei als kostenlos lesen. Zinsfrei heißt, dass kein Zinssatz genannt wird, nicht dass die Stundung nichts kostet.
2. Nicht nach dem Barpreis fragen. Ohne den zweiten Preis lässt sich der erste nicht bewerten. Er wird selten von selbst genannt.
3. Den Nachlass auf den vollen Kaufpreis beziehen. Gestundet wird nur ein Teil, und der wird in Raten getilgt. Die mittlere Stundungsdauer ist deutlich kürzer als die Planlaufzeit.
4. Den Rabatt mit dem Zahlungsplan verwechseln. Zwei Wohnungen zum selben Preis mit verschiedenen Ratenplänen sind nicht derselbe Kauf. Der Plan entscheidet, wie viel eigenes Geld wie lange gebunden ist.
5. Die Ablösung erst zur Übergabe klären. Ob und zu welchen Bedingungen abgelöst werden kann, gehört vor die Unterschrift, nicht drei Jahre danach.

Wie wir arbeiten

Wir rechnen Ihnen den Zahlungsplan durch, bevor Sie unterschreiben, und wir sagen Ihnen, wo er im Vergleich zu einer Finanzierung steht. Unser Honorar zahlt der Kunde, nicht der Produktvertrieb. Wir nehmen keine Provision von Banken oder Verkäufern, und wir verkaufen keine Objekte. Deshalb können wir Ihnen sagen, dass ein Zahlungsplan in Ihrem Fall die günstigere Variante ist, ohne dass uns das etwas kostet.

Quellen

Häufige Fragen