Dubai-Immobilie und die österreichische Steuer: was sich 2023 geändert hat

Das Abkommen gibt es noch, die Methode hat gewechselt

Offizielle Regel Das Abkommen zwischen Österreich und den Vereinigten Arabischen Emiraten wurde am 22. September 2003 in Abu Dhabi unterzeichnet, in BGBl. III Nr. 88/2004 kundgemacht und ist seit dem 1. Jänner 2005 anwendbar. Es ist weder gekündigt noch ausgelaufen und wird im Rechtsinformationssystem des Bundes als geltendes Recht geführt.¹ Wer aus Deutschland kommt und dort gelernt hat, dass es kein Abkommen mehr gibt, muss für Österreich also umdenken.

Der zweite Teil der Nachricht ist unangenehmer. Mit dem Abänderungsprotokoll BGBl. III Nr. 211/2022, in Kraft seit dem 1. März 2023, wurde Artikel 24 Absatz 2 des Abkommens aufgehoben und ersetzt. Die neue Fassung ordnet für Österreich die Anrechnung an: Bezieht eine in Österreich ansässige Person Einkünfte, die nach dem Abkommen in den Emiraten besteuert werden dürfen, rechnet Österreich den Betrag an, der der dort gezahlten Steuer entspricht, höchstens jedoch den auf diese Einkünfte entfallenden Teil der österreichischen Steuer.¹

Zeitlich greift das für Steuerjahre, die nach dem 31. Dezember des Jahres beginnen, in dem die Ratifikationsurkunden ausgetauscht wurden. Der Austausch fand am 20. Dezember 2022 statt, die Umstellung wirkt also ab der Veranlagung 2023.¹²

Erfahrung Nexus Bridge Wir schreiben das so ausführlich, weil im Netz noch viele Texte stehen, die mit der Befreiung argumentieren. Für Zeiträume ab 2023 sind sie schlicht falsch. Wer eine ältere Berechnung in der Schublade hat, sollte sie steuerlich neu rechnen lassen, bevor er sich auf sie verlässt.

Mieteinnahmen: was jetzt in die Erklärung gehört

Offizielle Regel Die Zuteilung folgt Artikel 6 des Abkommens: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dürfen in dem Staat besteuert werden, in dem das Vermögen liegt, und Absatz 3 stellt klar, dass Vermietung und Verpachtung darunterfallen.³ Die Emirate dürfen also besteuern. Was Österreich daraus macht, steht seit 2023 in Artikel 24 Absatz 2: Anrechnung.

Praktisch heißt das: Die Dubai-Mieteinkünfte werden nach österreichischem Recht ermittelt, also mit Einnahmen, Werbungskosten und Abschreibung, und in die Einkommensteuererklärung aufgenommen. Zuständig ist die Beilage E 1b für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden.⁴ Für die Anrechnung sieht die Erklärung eigene Kennzahlen vor: KZ 395 für die in Österreich steuerpflichtigen ausländischen Einkünfte bei Anwendung der Anrechnungsmethode und KZ 396 für die darauf entfallende anrechenbare ausländische Steuer.⁵

Die Kennzahl 440 für steuerfreie ausländische Einkünfte mit Progressionsvorbehalt ist für Dubai-Einkünfte ab 2023 nicht mehr der richtige Ort. Der Progressionsvorbehalt steht zwar weiterhin in Artikel 24 Absatz 3 des Abkommens, er setzt aber eine Freistellung voraus und läuft bei der Anrechnungsmethode ins Leere.¹ Für Veranlagungen bis einschließlich 2022 war er einschlägig.

Erfahrung Nexus Bridge Der Punkt, an dem die Rechnung kippt, ist die Anrechnung selbst. Angerechnet wird nur eine tatsächlich festgesetzte und gezahlte ausländische Steuer, die der österreichischen Einkommensteuer entspricht. Wer in Dubai als Privatperson vermietet, zahlt dort in aller Regel keine Einkommensteuer auf die Miete. Dann bleibt für die Anrechnung nichts übrig, und die österreichische Steuer greift in voller Höhe. Ob eine emiratische Abgabe im Einzelfall anrechenbar ist, etwa eine kommunale Gebühr auf die Miete, gehört vor die Erklärung und zum Steuerberater, nicht in eine Faustformel.

Abschreibung: eineinhalb Prozent

Offizielle Regel Für Gebäude, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können nach § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5 Prozent der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden.⁶ Ein kürzerer Zeitraum ist möglich, verlangt aber den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer.

Zwei Dinge, die in der Praxis Geld kosten. Erstens gehört der Grundanteil nicht in die Bemessungsgrundlage, abgeschrieben wird nur das Gebäude. Zweitens ist die Bemessungsgrundlage bei einer Wohnung in Dubai belegmäßig zu untermauern, und die Unterlagen dafür sammelt man am besten beim Kauf und nicht Jahre später. Wer Kaufvertrag, Zahlungsbelege und die Aufteilung sauber ablegt, spart sich die Diskussion.

Verkauf und der besondere Steuersatz

Offizielle Regel Artikel 13 Absatz 1 des Abkommens gibt auch bei Veräußerungsgewinnen aus unbeweglichem Vermögen dem Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht.³ Weil Österreich seit 2023 anrechnet statt freizustellen, ist der Gewinn aus dem Verkauf der Dubai-Wohnung in Österreich zu erfassen. Für Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken gilt nach § 30a Abs. 1 EStG ein besonderer Steuersatz von 30 Prozent, und der Gesetzeswortlaut unterscheidet dabei nicht nach der Lage des Grundstücks.⁷

Was wir hier ausdrücklich nicht behaupten: wie der Selbstberechnungs- und Abzugsmechanismus über Parteienvertreter bei einem Grundstück im Ausland läuft. Diese Vorschriften haben wir nicht geprüft, und ein österreichischer Notar oder Rechtsanwalt ist an einem Verkauf in Dubai auch gar nicht beteiligt. Wie die Steuer konkret erklärt und abgeführt wird, gehört deshalb vor dem Verkauf zum Steuerberater.

Erbschaft und Schenkung: keine Steuer, aber Anzeigepflichten

Offizielle Regel Hier ist Österreich für einmal die einfachere Adresse. Eine Erbschafts- und Schenkungssteuer gibt es seit 2008 nicht mehr. An ihre Stelle trat die Anzeigepflicht nach § 121a BAO.⁸ Sie erfasst Bargeld, Kapitalforderungen, Anteile an Kapitalgesellschaften, Betriebe, bewegliches körperliches Vermögen und immaterielle Vermögensgegenstände. Die Schwellen liegen bei 50.000 Euro innerhalb eines Jahres zwischen Angehörigen und bei 15.000 Euro innerhalb von fünf Jahren zwischen Nichtangehörigen; anzuzeigen ist binnen drei Monaten ab dem Erwerb.⁸

Grundstücke sind von dieser Anzeigepflicht nicht erfasst, weder bei Erbschaft noch bei Schenkung.⁹ Die unentgeltliche Übertragung der Wohnung in Dubai selbst löst also keine Anzeige nach § 121a BAO aus. Wer dagegen im selben Zug Geld überträgt, um den Kauf zu finanzieren, sollte die Schwellen im Blick behalten. Der Gesetzeswortlaut knüpft personenbezogen an einen Wohnsitz, gewöhnlichen Aufenthalt, Sitz oder eine Geschäftsleitung im Inland an und beschränkt sich nicht auf inländisches Vermögen.

Erfahrung Nexus Bridge Der Unterschied zu Deutschland ist an dieser Stelle groß genug, um ihn zu benennen: Dort greift die Erbschaftsteuer auf das Weltvermögen zu, ein Abkommen mit den Emiraten gibt es nicht, und weil dort keine entsprechende Steuer erhoben wird, gibt es auch nichts anzurechnen. In Österreich stellt sich die Frage gar nicht erst. Das ist einer der wenigen Punkte, an denen österreichische Käufer strukturell besser dastehen.

Vier Irrtümer, die wir regelmäßig hören

1. „Dubai ist steuerfrei, also muss ich in Österreich nichts erklären." Steuerfrei ist die Immobilie vor Ort, nicht ihr Ertrag in Ihrer österreichischen Veranlagung. Seit 2023 gilt die Anrechnungsmethode, und angerechnet wird nur, was tatsächlich gezahlt wurde.
2. „Österreich hat kein Abkommen mehr, so wie Deutschland." Doch. Das Abkommen von 2003 gilt, geändert durch das Protokoll von 2022. Verwechselt wird es mit dem deutschen Abkommen, das zum 31. Dezember 2021 auslief.
3. „Der Progressionsvorbehalt kostet mich trotzdem etwas." Für Zeiträume ab 2023 nicht mehr. Der Progressionsvorbehalt setzt eine Freistellung voraus, und die gibt es für diese Einkünfte nicht mehr. Dafür sind sie jetzt direkt steuerpflichtig, was in aller Regel teurer ist.
4. „Beim Vererben zahlt meine Familie in Österreich." Nein. Eine Erbschaftssteuer gibt es seit 2008 nicht mehr, und die Anzeigepflicht nach § 121a BAO erfasst Grundstücke ohnehin nicht.

Wie wir arbeiten

Erfahrung Nexus Bridge Wir sind keine Steuerberater und geben keine Steuerberatung. Was auf dieser Seite steht, ist die Rechtslage mit Fundstelle, damit Sie das Gespräch mit Ihrem Steuerberater vorbereitet führen können. Unsere Arbeit liegt davor: Wir begleiten den Kauf und die Finanzierung, sorgen dafür, dass die Unterlagen vollständig sind, und liefern die Zahlen in einer Form, mit der eine Kanzlei arbeiten kann.

Bezahlt werden wir dafür von Ihnen. Wir nehmen keine Provision von Banken oder Verkäufern, unser Honorar wird vom Kunden bezahlt und nicht vom Produktvertrieb, es wird vorab vereinbart, und es gibt eine Geld-zurück-Garantie. Wir begleiten Sie zur Bank, wir arbeiten nicht für die Bank.

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