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Vorsorge und Finanzierung

Pensionskasse und Säule 3a für eine Immobilie in Dubai

Die häufigste Frage aus der Schweiz, klar beantwortet: Vorsorgegeld ist für dieses Objekt gesperrt. Mit der Rechtsgrundlage, den drei Grenzfällen und dem, was an Alternativen wirklich bleibt.

DTDenise Tanrikul, Managing PartnerFachliche Prüfung: Martin KrygierZuletzt geprüft: 7. September 2026
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So lesen Sie diese Seite. Jede Aussage ist markiert: Amtliche Regel eine bindende Regel von Bund, Kanton oder Zentralbank · Bankpraxis Konditionen einzelner Banken, die sich kurzfristig ändern · Erfahrung Nexus Bridge was wir in laufenden Mandaten sehen · Rechenbeispiel eine Rechnung zur Veranschaulichung, kein Angebot. Wo Kantone abweichen, steht es dabei.
Was Schweizerinnen und Schweizer dazu googeln. Diese Fragen zeigt Google unter den Ergebnissen; jede davon wird auf dieser Seite beantwortet.
  • Kann ich Pensionskassengeld für eine Wohnung im Ausland beziehen?
  • Darf ich die Säule 3a für eine Ferienwohnung verwenden?
  • Was gilt als selbstgenutztes Wohneigentum bei der WEF?
  • Kann ich mein Vorsorgegeld für ein Renditeobjekt einsetzen?
  • Wie hoch ist der Mindestbezug aus der Pensionskasse?
  • Welche Alternativen gibt es zum Vorbezug?
Die kurze Antwort Nein. Für eine Wohnung in Dubai dürfen Sie weder Pensionskassengeld noch Säule-3a-Kapital verwenden. Die Wohneigentumsförderung erlaubt den Einsatz von Vorsorgegeldern ausschliesslich für selbstgenutztes Wohneigentum, das für den persönlichen Bedarf als Hauptwohnsitz bestimmt ist. Ferienwohnungen und Renditeobjekte sind ausdrücklich ausgeschlossen.[1][2] Das gilt für den Vorbezug wie für die Verpfändung und unabhängig davon, ob die Liegenschaft in der Schweiz oder im Ausland liegt. Finanziert wird eine Wohnung in Dubai deshalb mit Eigenmitteln und einer Hypothek einer Bank in den Emiraten, in der Regel zu 65 Prozent.[3]
Warum diese Seite existiert. Es ist die häufigste Frage, die uns aus der Schweiz erreicht, und die am schlechtesten beantwortete. Anbieterseiten schweigen dazu, weil die Antwort einen Teil der Interessenten kostet. Wir schreiben sie hin, weil eine falsche Annahme an dieser Stelle die ganze Finanzierungsplanung umwirft, und zwar erst dann, wenn schon eine Reservation unterschrieben ist.

Die Regel und wo sie steht

Amtliche Regel Die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge ist in Artikel 30c des Bundesgesetzes über die berufliche Vorsorge und in der zugehörigen Verordnung geregelt. Zulässig sind Erwerb und Erstellung von Wohneigentum, Beteiligungen daran und die Rückzahlung von Hypothekardarlehen, jeweils für den Eigenbedarf.[2]

Amtliche Regel Die Praxis formuliert es unmissverständlich: Die Verwendung von Vorsorgegeldern ist ausschliesslich zur Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum zulässig, und Ferienwohnungen sowie Renditeobjekte können nicht mit Vorsorgegeldern finanziert werden. Das Objekt muss für den persönlichen Bedarf als Hauptwohnsitz bestimmt sein.[1]

Amtliche Regel Zwei technische Randgrössen, die in Foren oft die Hauptrolle spielen und hier keine haben: Der Mindestbezug aus der zweiten Säule beträgt 20'000 Franken, und zwischen zwei WEF-Bezügen müssen mindestens fünf Jahre liegen; bei der Säule 3a gibt es keine solche Beschränkung.[1] Diese Grenzen werden erst relevant, wenn der Zweck stimmt. Bei einer Wohnung in Dubai stimmt er nicht.

Woher die Mittel kommen dürfen, bei einer Wohnung in DubaiEigene Ersparnisse und Wertschriftenzulässig %Hypothek einer Bank in den Emiratenzulässig %Pensionskasse, zweite Säulenicht zulässig %Säule 3anicht zulässig %
Vorsorgegelder der zweiten Säule und der Säule 3a dürfen ausschliesslich für selbstgenutztes Wohneigentum eingesetzt werden; Ferienwohnungen und Renditeobjekte sind ausgeschlossen. Die Darstellung zeigt die Zulässigkeit, nicht einen Anteil an der Finanzierung.

Die drei Grenzfälle, nach denen wirklich gefragt wird

Ich will die Wohnung selbst nutzen, aber nur im Winter

Amtliche Regel Das ist die Definition einer Ferienwohnung und damit ausgeschlossen. Massgeblich ist der Hauptwohnsitz, nicht die Nutzungsdauer in Wochen. Solange Ihr Wohnsitz in der Schweiz bleibt, ist die Wohnung in Dubai kein selbstgenutztes Wohneigentum im Sinn der Wohneigentumsförderung.

Ich wandere aus und wohne künftig in Dubai

Amtliche Regel Dann ist nicht mehr die Wohneigentumsförderung der Weg, sondern die Barauszahlung der Freizügigkeitsleistung beim endgültigen Verlassen der Schweiz. Das ist ein eigenes Verfahren mit eigenen Voraussetzungen, eigenen Fristen und eigener Besteuerung des Kapitalbezugs. Die Einschränkung für den obligatorischen Teil betrifft den Wegzug in einen EU- oder EFTA-Staat; die Emirate gehören nicht dazu. Erfahrung Nexus Bridge Wichtig für die Planung: Diese Auszahlung dauert und ist an den tatsächlichen Wegzug geknüpft. Sie eignet sich nicht, um eine Reservation zu finanzieren, die in sechs Wochen abgewickelt sein muss. Klären Sie Betrag und Zeitpunkt mit Ihrer Vorsorgeeinrichtung, bevor Sie einen Kaufvertrag terminieren.

Ich beziehe für mein Schweizer Eigenheim vor und kaufe in Dubai aus freigewordenen Mitteln

Erfahrung Nexus Bridge Rechtlich sind das zwei getrennte Vorgänge, und der Vorbezug für das Eigenheim ist zulässig. Steuerlich und vorsorgetechnisch ist es trotzdem eine Kette, die man vollständig rechnen muss: Der Vorbezug kürzt Ihre Altersleistung und in vielen Kassen auch den Risikoschutz, er ist bei Rückzahlung an Fristen gebunden, und die zusätzlichen Aktiven im Ausland verschieben anschliessend die Quotelung Ihrer Schuldzinsen.[6] Wir rechnen diese Kette nicht für Sie durch und geben dazu keine Empfehlung. Wir sagen nur: Wer sie nicht rechnet, sieht am Ende nur die halbe Rechnung.

Womit die Wohnung dann finanziert wird

Amtliche Regel Mit Eigenmitteln und einer Hypothek einer Bank in den Emiraten. Die Zentralbank der VAE setzt den Rahmen: Laufzeit höchstens 25 Jahre, Schuldendienst höchstens 50 Prozent des Bruttoeinkommens, Belehnung nach Kategorie.[3] Für Nicht-Ansässige liegt die Belehnung in der Praxis bei 65 Prozent, in einzelnen Fällen bei 50 Prozent.

Rechenbeispiel Für eine Wohnung zu AED 1'500'000, rund CHF 330'396, brauchen Sie damit CHF 115'639 Eigenkapital und zusätzlich rund CHF 25'556 für die Kaufnebenkosten, zusammen etwa CHF 141'195 in bar. Amtliche Regel Seit Februar 2025 dürfen die Übertragungsgebühr und die Maklerprovision nicht mehr in die Hypothek eingerechnet werden, diese Mittel müssen also wirklich vorhanden sein.[4] Details: Hypothek in Dubai ohne Wohnsitz und Kaufnebenkosten in Franken.

Wechselkurs. Wechselkurs dieser Seite: 1 CHF entspricht rund 4.54 AED, Stand 4. September 2026. Der Dirham ist mit 3.6725 AED je US-Dollar fest an den Dollar gebunden, gegenüber dem Franken schwankt er deshalb genau so wie der Dollar.

Was stattdessen erwogen wird, und was daran hängt

WegMöglich?Was daran hängt
Vorbezug zweite Säule für DubaiAmtliche Regel neinZweckbindung auf selbstgenutztes Wohneigentum[1]
Vorbezug Säule 3a für DubaiAmtliche Regel neingleiche Zweckbindung
Verpfändung von VorsorgeguthabenAmtliche Regel nein für dieses Objektan denselben Zweck gebunden wie der Vorbezug
Erhöhung der Hypothek auf das Schweizer EigenheimBankpraxis bankabhängigTragbarkeitsrechnung der Schweizer Bank; verändert zugleich die Quotelung der Schuldzinsen[6]
Lombardkredit gegen das WertschriftendepotBankpraxis möglichBelehnung schwankt mit dem Depotwert, Nachschusspflicht im ungünstigsten Moment; wir empfehlen es nicht
Hypothek einer Bank in den EmiratenBankpraxis der Normalfallin der Regel 65 Prozent, Zins auf Basis EIBOR plus Marge, Rate in Dirham
Barauszahlung der Freizügigkeitsleistung beim WegzugAmtliche Regel nur bei endgültigem Verlassen der Schweizeigenes Verfahren, eigene Fristen, Kapitalbezugssteuer

Was das für Ihre Planung heisst

  1. Streichen Sie Vorsorgegelder aus der Finanzierungsplanung, solange Ihr Wohnsitz in der Schweiz bleibt. Das ist keine Auslegungsfrage, sondern die Zweckbindung der Wohneigentumsförderung.[1]
  2. Rechnen Sie mit rund CHF 141'195 an flüssigen Mitteln bei einer Wohnung zu AED 1'500'000. Das ist die Zahl, an der die meisten Pläne sich entscheiden.
  3. Prüfen Sie den Nebeneffekt auf Ihre Steuererklärung, bevor Sie kaufen. Eine unbelastete Wohnung im Ausland kostet Sie einen Teil Ihres Schweizer Hypothekarzinsabzugs.[6] Wir haben das hier durchgerechnet: Steuererklärung und Satzbestimmung.
  4. Wenn Sie ernsthaft auswandern, klären Sie zuerst die Freizügigkeitsleistung und erst danach den Kauftermin. Umgekehrt geht es fast immer schief.

Erfahrung Nexus Bridge Wir bieten weder Vorsorge- noch Steuerberatung an. Was wir tun: Wir sagen Ihnen früh und deutlich, welche Mittel für diesen Kauf nicht zur Verfügung stehen, und wir bereiten die Dubai-Seite so auf, dass Ihre Beraterin oder Ihr Berater in der Schweiz damit arbeiten kann. Das Honorar zahlt der Kunde, keine Provision von Banken oder Bauträgern.

Häufige Fragen

Kann ich Geld aus der Pensionskasse für eine Wohnung in Dubai beziehen?
Nein. Die Wohneigentumsförderung erlaubt den Bezug ausschliesslich für selbstgenutztes Wohneigentum zum Eigenbedarf. Ferienwohnungen und Renditeobjekte sind ausdrücklich ausgeschlossen. Eine Wohnung in Dubai, die Sie vermieten oder ein paar Wochen im Jahr selbst nutzen, erfüllt diese Voraussetzung nicht. Das gilt für die zweite Säule und für die Säule 3a gleichermassen.
Und wenn ich wirklich nach Dubai ziehe und dort wohne?
Dann verschiebt sich die Frage vom Zweck auf die Freizügigkeit. Wer die Schweiz endgültig verlässt, kann die Barauszahlung der Freizügigkeitsleistung verlangen, wobei für den obligatorischen Teil bei einem Wegzug in einen EU- oder EFTA-Staat Einschränkungen bestehen; die Emirate sind kein solcher Staat. Das ist ein anderer Rechtsweg als die Wohneigentumsförderung und hat eigene Fristen und Steuerfolgen. Klären Sie das mit Ihrer Vorsorgeeinrichtung, bevor Sie einen Kauf terminieren.
Was gilt überhaupt als selbstgenutztes Wohneigentum?
Wohneigentum, das für den persönlichen Bedarf als Hauptwohnsitz bestimmt ist. Genau daran scheitert die Dubai-Wohnung in der typischen Konstellation: Sie bleiben in der Schweiz wohnhaft und die Wohnung ist Anlage oder Feriendomizil. Der Ausschluss steht nicht im Kleingedruckten einer Kasse, sondern folgt aus dem Zweck der Wohneigentumsförderung.
Wie viel könnte ich denn beziehen, wenn es zulässig wäre?
Aus der zweiten Säule beträgt der Mindestbezug 20'000 Franken, und zwischen zwei Bezügen müssen mindestens fünf Jahre liegen. Bei der Säule 3a gibt es keine solche Betragsbeschränkung. Diese Zahlen sind hier nur der Vollständigkeit halber genannt; für eine Wohnung in Dubai kommen sie nicht zur Anwendung.
Kann ich die Wohnung in Dubai wenigstens verpfänden?
Die Verpfändung von Vorsorgeguthaben ist an denselben Zweck gebunden wie der Vorbezug, also ebenfalls an selbstgenutztes Wohneigentum. Umgekehrt kann die Wohnung in Dubai als Sicherheit für eine Hypothek in den Emiraten dienen, das ist der Normalfall; die Bank in Dubai registriert die Hypothek beim Dubai Land Department.
Was ist mit einem Kredit gegen mein Wertschriftendepot?
Ein Lombardkredit gegen ein Schweizer Depot ist rechtlich möglich und wird gelegentlich genutzt. Er ist aber kein Ersatz für eine Hypothek: Die Belehnungsquote schwankt mit dem Depotwert, und bei einem Kurseinbruch wird der Nachschuss genau dann fällig, wenn es ohnehin eng ist. Wir empfehlen so etwas nicht und beraten nicht dazu; wir nennen es, weil die Frage regelmässig kommt.
Wie finanziere ich die Wohnung dann?
Mit Eigenmitteln plus einer Hypothek bei einer Bank in den Emiraten. Für Nicht-Ansässige liegt die Finanzierung in der Regel bei 65 Prozent des Kaufpreises, in einzelnen Fällen bei 50 Prozent. Die Zentralbank begrenzt die Laufzeit auf 25 Jahre und den Schuldendienst auf 50 Prozent des Bruttoeinkommens. Seit Februar 2025 dürfen die Kaufnebenkosten nicht mehr mitfinanziert werden.
Zahlt sich ein Vorbezug für mein Schweizer Eigenheim aus, um dann in Dubai bar zu kaufen?
Das ist die Frage hinter der Frage, und sie ist heikel. Ein Vorbezug für das Eigenheim ist zulässig, verändert aber Ihre Vorsorgeleistungen und Ihre Steuerlage, und die freigewordenen Mittel für Dubai verändern zusätzlich die Quotelung Ihrer Schuldzinsen. Das rechnet Ihre Vorsorge- oder Steuerberatung durch, nicht wir. Wir liefern die Zahlen der Dubai-Seite dazu.
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Geschrieben von Denise Tanrikul, Managing Partner · fachlich geprüft von Martin Krygier, Manager, selbst Käufer und Vermieter in Deutschland und Dubai Zuletzt geprüft am 7. September 2026. Aussagen zur Rechtslage stammen aus den Quellen am Seitenende (Zentralbank der VAE, Dubai Land Department, Eidgenössische Steuerverwaltung, Bundesamt für Sozialversicherungen, Abkommenstext) und werden mindestens quartalsweise nachgezogen. Bankkonditionen ändern sich kurzfristig; fragen Sie vor einer Entscheidung den aktuellen Stand ab. Dies ist keine Steuer- oder Rechtsberatung, und die kantonalen Unterschiede sind erheblich.

Quellen

  1. Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge (WEFV), SR 831.411: Artikel 1 bis 4 beschränken die Verwendung auf Wohneigentum zum Eigenbedarf, also den Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt der versicherten Person; Ferienwohnungen und Renditeobjekte fallen nicht darunter. Artikel 5: Mindestbetrag des Vorbezugs 20'000 Franken, zwischen zwei Bezügen mindestens fünf Jahre. fedlex.admin.ch
  2. Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge, Artikel 30c, und Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge: Zulässig sind Erwerb und Erstellung von Wohneigentum, Beteiligungen daran und Rückzahlung von Hypothekardarlehen, jeweils für den Eigenbedarf. fedlex.admin.ch
  3. Zentralbank der VAE, Rulebook, Article 3 Important Ratios: Laufzeit höchstens 25 Jahre, Schuldendienst höchstens 50 Prozent des Bruttoeinkommens, Belehnung je nach Kategorie. rulebook.centralbank.ae
  4. The National, 25. Januar 2025: Die Zentralbank untersagt, die DLD-Gebühr und die Maklerprovision in die Hypothek einzurechnen. thenationalnews.com
  5. Wechselkurs dieser Seite: 1 CHF entspricht rund 4.54 AED, Stand 4. September 2026, abgeleitet aus der festen Bindung des Dirham an den US-Dollar zu 3.6725 AED je Dollar. Für die Steuererklärung gelten die Jahresendkurse der Eidgenössischen Steuerverwaltung. estv.admin.ch
  6. VZ VermögensZentrum, Ausländische Immobilien deklarieren: Die Liegenschaft im Ausland ist in der Schweiz satzbestimmend, nicht steuerfrei; Schulden und Schuldzinsen werden nach Lage und Wert der Aktiven auf die Steuerdomizile verteilt, weshalb Schuldzinsen auf eine ausländische Liegenschaft in der Schweiz nur satzbestimmend abziehbar sind. vermoegenszentrum.ch
  7. Nexus Bridge Capital, vier eigene, vollständig durchgerechnete Fälle. Rendite in der Praxis (EN)

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