Immobilie in Dubai und die Schweizer Steuererklärung

Worum es hier geht

• Satzbestimmend, nicht steuerfrei
• Die Quotelung der Schulden, der teuerste Punkt
• Vermögenssteuer und warum das Abkommen hier nicht hilft
• Der Systemwechsel beim Eigenmietwert ab 2029
• Die neue Schuldzinsenregelung ab 2029, und was offen ist
• Was genau ins Formular gehört
• Verkauf, Grundstückgewinnsteuer und Erbschaft
• Fünf Irrtümer, die wir regelmässig hören

Satzbestimmend, nicht steuerfrei

Amtliche Regel Wer in der Schweiz Wohnsitz hat, ist unbeschränkt steuerpflichtig. Das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer nimmt in Artikel 6 Geschäftsbetriebe, Betriebsstätten und Grundstücke im Ausland von der Steuerpflicht aus, zieht das weltweite Einkommen aber zur Satzbestimmung heran.^[6] Die Kantone kennen dieselbe Systematik.

Amtliche Regel Das Ergebnis ist eine internationale Steuerausscheidung. Der Mietertrag aus Dubai wird in der Schweiz nicht besteuert, erhöht aber den Satz, mit dem Ihr Schweizer Einkommen besteuert wird. Dasselbe gilt beim Vermögen. Wer einen flachen Tarif hätte, würde nichts merken. Die Schweizer Tarife sind progressiv, also merkt man es.

Kantonal verschieden Wie stark, hängt vom Kanton, von der Gemeinde und von Ihrer Progressionsstufe ab. Publizierte Beratungsbeispiele zeigen für eine mittlere Ferienliegenschaft eine Mehrbelastung in der Grössenordnung von rund 1'700 Franken beim Einkommen.^[2] Das ist ein Beispiel und keine Regel; Ihre Zahl steht in Ihrer eigenen Veranlagung.

Die Quotelung der Schulden: der teuerste Punkt, und fast nie erwähnt

Amtliche Regel Das Schweizer Steuerrecht verteilt das weltweite Vermögen und die damit zusammenhängenden Schulden nach Lage und Wert der Aktiven auf die Steuerdomizile.^[2] Schulden werden also nicht dem Objekt zugeordnet, das sie belastet, sondern anteilig auf alle Aktiven verteilt. Und Schuldzinsen folgen den Schulden.

Rechenbeispiel Ein Beispiel, das viele Schweizer Käuferinnen und Käufer betrifft. Sie besitzen ein Eigenheim mit Verkehrswert CHF 1'200'000 und einer Hypothek von CHF 700'000 zu 1.9 Prozent, also CHF 13'300 Zins pro Jahr. Nun kaufen Sie eine Wohnung in Dubai für AED 1'500'000, rund CHF 330'396, und finanzieren sie mit Eigenmitteln.

Rechenbeispiel Von Ihren Aktiven entfallen neu 21.6 Prozent auf Dubai. Genau dieser Anteil Ihrer Schweizer Hypothekarschuld wird rechnerisch nach Dubai verlegt, und die darauf entfallenden CHF 2'871 Schuldzinsen sind in der Schweiz nur noch satzbestimmend abziehbar, also faktisch nicht mehr. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent kostet Sie das rund CHF 861 echte Steuer pro Jahr, jedes Jahr, unabhängig davon, wie die Wohnung in Dubai läuft.

Erfahrung Nexus Bridge Daraus folgt kein Ratschlag, sondern eine Rechnung, die vor dem Kauf anzustellen ist. Wer die Wohnung in Dubai finanziert statt bar bezahlt, verändert die Quote, und wer sie bar bezahlt und gleichzeitig in der Schweiz amortisiert, verändert sie ebenfalls. Welche Variante für Sie besser ist, hängt von Zins, Kanton und Grenzsteuersatz ab. Rechnen Sie es mit Ihrer Steuerberatung durch; wir liefern Ihnen die Zahlen der Dubai-Seite dafür.

Vermögenssteuer und warum das Abkommen hier nicht hilft

Amtliche Regel Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Schweiz und den Vereinigten Arabischen Emiraten wurde am 6. Oktober 2011 unterzeichnet und trat am 21. Oktober 2012 in Kraft, SR 0.672.932.51. Es erfasst ausdrücklich nur Steuern vom Einkommen.^[1]

Amtliche Regel Für die Vermögenssteuer, die es in der Schweiz gibt und in den Emiraten nicht, greift das Abkommen also gar nicht. Dass Ihre Wohnung in Dubai trotzdem nicht der Schweizer Vermögenssteuer unterliegt, ergibt sich aus dem internen Recht: Grundstücke im Ausland werden objektmässig ausgeschieden. Satzbestimmend bleiben sie auch hier.

Erfahrung Nexus Bridge Das ist keine Spitzfindigkeit. Wer glaubt, ein Abkommen schütze ihn beim Vermögen, sucht die Regel an der falschen Stelle und findet sie nicht. Der Weg führt über die Ausscheidung, nicht über das Abkommen.

Der Systemwechsel beim Eigenmietwert ab 2029

Amtliche Regel Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk den Bundesbeschluss zum Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung mit 57.73 Prozent Ja angenommen. Der Bundesrat setzt den Systemwechsel auf den 1. Januar 2029 in Kraft.^[3]

Amtliche Regel Für Liegenschaften im Ausland steht der entscheidende Satz in den kantonalen Erläuterungen: Der Eigenmietwert wird danach auch nicht mehr satzbestimmend berücksichtigt.^[3] Wer in Dubai ein Feriendomizil hält und es selbst nutzt, verliert damit ab 2029 eine Position, die heute den Satz erhöht.

Erfahrung Nexus Bridge Wichtig ist die Abgrenzung, die in der Diskussion oft untergeht. Der Systemwechsel betrifft den Eigenmietwert, also die Eigennutzung. Wer die Wohnung in Dubai vermietet, hat keinen Eigenmietwert, sondern Mietertrag, und der bleibt satzbestimmend. Für eine Renditewohnung ändert sich durch den Systemwechsel in diesem Punkt nichts.

Erfahrung Nexus Bridge Praktische Folge für die Planung: Wer eine Wohnung in Dubai überwiegend selbst nutzen will, sollte den Zeitpunkt 2029 kennen. Wer vermietet, sollte sich davon nicht beeindrucken lassen. Bis dahin sind es noch mehrere Steuerperioden, und die Umsetzung in den Kantonen ist im Detail noch nicht überall abgeschlossen.

Was 2029 zusätzlich passiert: die neue Schuldzinsenregelung

Amtliche Regel Der Systemwechsel schafft nicht nur den Eigenmietwert ab, er ändert im selben Zug den Abzug privater Schuldzinsen. Nach dem Faktenblatt des Eidgenössischen Finanzdepartements vom 15. August 2025 gilt künftig die quotal-restriktive Methode: Massgebend ist das Verhältnis zwischen vermieteten oder verpachteten Liegenschaften und dem gesamten Vermögen. Wer keine steuerbaren Miet- oder Pachterträge hat, kann überhaupt keine privaten Schuldzinsen mehr abziehen.^[8] In der Umsetzung heisst das: Im Zähler steht das unbewegliche Vermögen ohne selbstgenutzte Liegenschaften, im Nenner das gesamte Vermögen.^[9]

Amtliche Regel Dazu kommt ein befristeter Ersterwerberabzug: im ersten Jahr höchstens CHF 10'000 für Ehepaare und CHF 5'000 für Ledige, danach über zehn Jahre jährlich um zehn Prozent des Höchstbetrags sinkend.^[8] Schuldzinsen im Geschäftsvermögen bleiben unverändert voll abziehbar.^[9]

Erfahrung Nexus Bridge Für jemanden mit einer Wohnung in Dubai treffen ab 2029 damit zwei Regeln aufeinander, und genau das ist der Punkt, den wir bisher nirgends beantwortet gefunden haben. Die internationale Steuerausscheidung verlegt Schulden und Zinsen nach Lage und Wert der Aktiven;^[2] die neue Bundesregelung begrenzt den Abzug zusätzlich auf die Quote der fremdgenutzten Liegenschaften am Gesamtvermögen.^[8][9] Ob eine vermietete Liegenschaft im Ausland im Zähler mitzählt, obwohl ihr Mietertrag in der Schweiz nur satzbestimmend und nicht steuerbar ist, geht aus den veröffentlichten Unterlagen nicht hervor. Das Faktenblatt spricht von steuerbaren Miet- und Pachterträgen, die Umsetzungshinweise vom unbeweglichen Vermögen ohne Eigennutzung. Das sind zwei Formulierungen mit möglicherweise unterschiedlichem Ergebnis.

Erfahrung Nexus Bridge Wir schreiben das hin, statt es zu glätten, weil es die ehrliche Antwort ist: Bis die Umsetzung in Bund und Kantonen vorliegt, ist diese Frage offen. Praktisch bedeutet das dreierlei. Erstens: Wer heute kauft, rechnet mit der heutigen Rechtslage, und die ist eindeutig.^[2] Zweitens: Wer eine Wohnung in Dubai selbst nutzen will, gehört ab 2029 klar zu den Gewinnern des Systemwechsels, weil der Eigenmietwert auch bei Auslandliegenschaften nicht mehr satzbestimmend ist^[3] und selbstgenutzte Objekte ohnehin nie im Zähler standen. Drittens: Wer vermietet, sollte den Punkt bis 2028 mit seiner Treuhänderin oder seinem Treuhänder im Auge behalten. Wir ziehen ihn hier nach, sobald die Ausführungsbestimmungen da sind.

Was genau ins Formular gehört

Erfahrung Nexus Bridge Legen Sie der Steuererklärung im ersten Jahr eine kurze Beilage bei: Kaufvertrag oder Title Deed, Mietvertrag, Abrechnung der Service Charge und der verwendete Kurs. Das erspart die Rückfrage und setzt für die Folgejahre den Massstab.

Verkauf, Grundstückgewinnsteuer und Erbschaft

Amtliche Regel Die Grundstückgewinnsteuer erfasst Grundstücke in der Schweiz. Ein Verkaufsgewinn in Dubai fällt nicht darunter. Die Emirate erheben keine Kapitalgewinnsteuer auf private Liegenschaftsverkäufe. Für eine private Anlegerin oder einen privaten Anleger ist der Gewinn damit in beiden Ländern unbesteuert, was ein realer und selten klar ausgesprochener Unterschied zu Deutschland und Polen ist.

Erfahrung Nexus Bridge Zwei Vorbehalte. Erstens: Wer regelmässig kauft und verkauft, sollte die Einstufung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler mit seiner Treuhandperson klären; sie verändert die ganze Einordnung. Zweitens: Erbschaft und Schenkung sind kantonal geregelt und für Nachkommen meist steuerfrei, aber der Nachlass in den Emiraten ist ein eigenes Thema. Ohne Testament kann dort lokales Erbrecht zur Anwendung kommen. Siehe Testament für VAE-Vermögen.

Fünf Irrtümer, die wir regelmässig hören

1. «In Dubai gibt es keine Steuern, also zahle ich nichts.» Für den Mietertrag stimmt der erste Teil. Der zweite nicht: Die Schweiz erhöht über die Satzbestimmung Ihre Steuer auf alles Übrige.
2. «Das Doppelbesteuerungsabkommen regelt auch das Vermögen.» Nein, es erfasst nur Steuern vom Einkommen.^[1] Die Freistellung beim Vermögen kommt aus dem internen Recht.
3. «Meine Schweizer Hypothek bleibt davon unberührt.» Sie bleibt bestehen, aber ein Teil der Zinsen ist steuerlich nicht mehr abziehbar, weil die Schulden quotenmässig verlegt werden.^[2]
4. «Ab 2029 fällt alles weg.» Nur der Eigenmietwert und damit nur die Selbstnutzung. Mietertrag bleibt satzbestimmend.^[3]
5. «Die Lex Koller verbietet mir den Kauf im Ausland.» Die Lex Koller regelt den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Personen im Ausland. Ihr Kauf in Dubai fällt nicht darunter.

Was wir dazu beitragen und was nicht

Erfahrung Nexus Bridge Wir bieten keine Steuerberatung an. Was wir liefern, sind die Zahlen der Dubai-Seite in einer Form, mit der Ihre Treuhänderin oder Ihr Treuhänder rechnen kann: Kaufpreis, Nebenkosten, Service Charge, Mietertrag, Hypothek und Zins, jeweils belegt. Erfahrungsgemäss scheitert die Steuerplanung nicht an fehlendem Wissen in der Schweiz, sondern daran, dass niemand die emiratischen Zahlen sauber aufbereitet hat. Genau das machen wir, bevor Sie kaufen.

Häufige Fragen

Quellen