Schweiz›Hypothek in Dubai
Finanzierung für Käufer aus der Schweiz

Hypothek in Dubai ohne Wohnsitz in den Emiraten

Wie viel die Bank gibt, wie sie die Tragbarkeit rechnet und welche Unterlagen aus der Schweiz zählen. Mit dem Punkt, der die meisten Planungen umwirft: Vorsorgegeld ist für dieses Objekt gesperrt.

DTDenise Tanrikul, Managing PartnerFachliche Prüfung: Martin KrygierZuletzt geprüft: 7. September 2026
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So lesen Sie diese Seite. Jede Aussage ist markiert: Amtliche Regel eine bindende Regel von Bund, Kanton oder Zentralbank · Bankpraxis Konditionen einzelner Banken, die sich kurzfristig ändern · Erfahrung Nexus Bridge was wir in laufenden Mandaten sehen · Rechenbeispiel eine Rechnung zur Veranschaulichung, kein Angebot. Wo Kantone abweichen, steht es dabei.
Was Schweizerinnen und Schweizer dazu googeln. Diese Fragen zeigt Google unter den Ergebnissen; jede davon wird auf dieser Seite beantwortet.
  • Finanziert eine Schweizer Bank eine Immobilie in Dubai?
  • Wie viel Eigenkapital brauche ich als Schweizer in Dubai?
  • Welche Unterlagen verlangt eine Bank in den Emiraten von Schweizern?
  • Wie hoch sind die Hypothekarzinsen in Dubai?
  • Was kostet eine vorzeitige Rückzahlung?
  • Wie funktioniert die Tragbarkeit in den Emiraten?
Die kurze Antwort Eine Schweizer Bank finanziert die Wohnung in Dubai nicht, eine Bank in den Emiraten schon. Für Nicht-Ansässige liegt die Belehnung in der Regel bei 65 Prozent, Sie bringen also 35 Prozent ein, dazu rund 7 bis 8 Prozent Nebenkosten in bar; DLD-Gebühr und Maklerprovision, rund 6 Prozent, dürfen seit Februar 2025 nicht mehr mitfinanziert werden.[4] Bei AED 1'500'000 sind das zusammen rund CHF 141'191 in bar. Die Zentralbank begrenzt die Laufzeit auf 25 Jahre und den Schuldendienst auf 50 Prozent des Bruttoeinkommens, bei Pensionierten auf 30 Prozent.[1][2] Vorsorgegelder sind für dieses Objekt gesperrt.[7] Die vorzeitige Rückzahlung kostet höchstens 1 Prozent des Restkapitals oder AED 10'000, je nachdem, was tiefer ist.[2]
Wechselkurs. Wechselkurs dieser Seite: 1 CHF entspricht rund 4.54 AED, Stand 4. September 2026. Der Dirham ist mit 3.6725 AED je US-Dollar fest an den Dollar gebunden, gegenüber dem Franken schwankt er deshalb genau so wie der Dollar.

Warum die Schweizer Bank nicht finanziert

Bankpraxis Eine Schweizer Hypothek beruht auf einem Grundpfand, das im Schweizer Grundbuch eingetragen wird. Ihre Wohnung in Dubai steht im Register des Dubai Land Department. Die Schweizer Bank könnte im Ernstfall nicht verwerten, also finanziert sie nicht. Das ist keine Frage der Kundenbeziehung, sondern der Sicherheit.

Bankpraxis Zwei Umwege existieren, und beide haben ihren Preis. Eine Aufstockung der Hypothek auf Ihr Schweizer Eigenheim ist möglich, wenn die Tragbarkeit es zulässt; sie verschiebt aber gleichzeitig die steuerliche Quotelung Ihrer Schuldzinsen.[8] Ein Lombardkredit gegen Ihr Wertschriftendepot ist schnell und formlos, aber die Belehnung schwankt mit dem Depot, und der Nachschuss wird erfahrungsgemäss im ungünstigsten Moment fällig. Wir empfehlen ihn nicht.

Amtliche Regel Und der Weg, nach dem am häufigsten gefragt wird, ist versperrt: Vorsorgegelder aus der zweiten Säule und der Säule 3a dürfen ausschliesslich für selbstgenutztes Wohneigentum verwendet werden. Ferienwohnungen und Renditeobjekte sind ausgeschlossen.[7] Ausführlich: Pensionskasse und Säule 3a.

Der Rahmen der Zentralbank

GrösseVorgabeWas das für Sie heisst
LaufzeitAmtliche Regel höchstens 25 Jahre[1]kürzer, als man es in der Schweiz gewohnt ist; die Rate ist entsprechend höher
SchuldendienstquoteAmtliche Regel 50 Prozent des Bruttoeinkommens, bei Pensionierten 30 Prozent[2]Ihre Schweizer Hypothek zählt mit
Belehnung Nicht-AnsässigeBankpraxis in der Regel 65 Prozent, teils 5035 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten in bar
Nebenkosten mitfinanzierenAmtliche Regel seit Februar 2025 untersagt[4]rund 6 Prozent zusätzlich in bar
Vorzeitige RückzahlungAmtliche Regel max. 1 Prozent des Restkapitals oder AED 10'000[2]deutlich günstiger als eine Schweizer Vorfälligkeitsentschädigung
Registrierung der HypothekAmtliche Regel 0.25 Prozent des Hypothekarbetrags plus AED 270[3]bei AED 975'000 rund AED 2'708, etwa CHF 596

Tragbarkeit: der Unterschied zur Schweiz

Erfahrung Nexus Bridge In der Schweiz rechnet die Bank kalkulatorisch: rund 5 Prozent Zins, 1 Prozent Unterhalt, Amortisation auf zwei Drittel, und das Ganze soll ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. In den Emiraten wird der tatsächliche Schuldendienst gemessen, oft mit einem Zinsaufschlag als Puffer, und die Grenze liegt bei 50 Prozent des Bruttoeinkommens.[2]

Rechenbeispiel Eine Hypothek von AED 975'000, rund CHF 214'758, über 25 Jahre zu 6.5 Prozent ergibt eine Rate von etwa CHF 1'450 im Monat. Bei einer Grenze von 50 Prozent verlangt das ein Bruttoeinkommen in der Grössenordnung von CHF 2'900 monatlich, und zwar nach Abzug bestehender Verpflichtungen. Wer in der Schweiz eine Hypothek mit CHF 1'200 im Monat für Zins und Amortisation bedient, muss diese Position mitrechnen.

Monatsrate für eine Hypothek von AED 975'000 über 25 Jahre, in Franken4.5 Prozent1'194 CHF5.5 Prozent1'319 CHF6.5 Prozent1'450 CHF7.5 Prozent1'587 CHF
Annuität, eigene Rechnung, umgerechnet zu 1 CHF gleich 4.54 AED. Wir zeigen ein Band und keine einzelne Zahl, weil nach der Festzinsperiode der variable Satz gilt. Zwischen 4.5 und 7.5 Prozent liegen rund CHF 393 im Monat.

Erfahrung Nexus Bridge Schweizer Interessenten unterschätzen selten das Einkommen und fast immer die Ratenhöhe, weil sie an Zinssätze um zwei Prozent gewöhnt sind. Eine Rate, die in Zürich bei 2 Prozent Zins ohne Amortisation eine Million trägt, trägt in Dubai bei 6.5 Prozent und 25 Jahren Laufzeit rund ein Viertel davon.

Unterlagen aus der Schweiz

UnterlageHinweis
Pass, mindestens 6 Monate gültigAmtliche Regel Identitätskarte genügt nicht
Zweiter AusweisBankpraxis Identitätskarte oder Führerausweis
Kontoauszüge der letzten 6 MonateBankpraxis von der Bank gestempelt oder elektronisch signiert, auf Englisch
Lohnausweis, ArbeitsvertragBankpraxis bei Anstellung, meist zwei Jahre
Selbständige: Handelsregisterauszug, Abschlüsse zweier Jahre, GeschäftskontoBankpraxis bei AG oder GmbH auch die Beteiligungsverhältnisse
Letzte SteuerveranlagungBankpraxis in der Schweiz einfach zu beschaffen und in den Emiraten gut angesehen
Nachweis der MittelherkunftAmtliche Regel Pflicht aus der Geldwäschereibekämpfung
ZEK-AuszugBankpraxis teilweise verlangt; die Bank in Dubai hat keinen Zugriff und trägt dort nichts ein
Englische ÜbersetzungAmtliche Regel für alles Deutschsprachige

Erfahrung Nexus Bridge Die Schweizer Steuerveranlagung ist ein Vorteil, den viele nicht nutzen: Sie ist amtlich, kompakt und beantwortet der Bank in einem Dokument Fragen, für die andere Länder drei Belege brauchen. Legen Sie sie von Anfang an bei.

Zins, EIBOR und das Währungsthema

Bankpraxis Angeboten werden Festzins auf ein bis fünf Jahre mit anschliessend variablem Satz oder von Beginn an variabel, jeweils als EIBOR plus Marge. Der EIBOR wird täglich von der Zentralbank publiziert.[5] Für Nicht-Ansässige liegt die Marge höher.

Erfahrung Nexus Bridge Beurteilen Sie ein Angebot nach der Marge nach der Festzinsperiode, nicht nach dem Einstiegssatz. Bei 25 Jahren Laufzeit entscheidet die zweite Zahl über den grössten Teil der Kosten.

Amtliche Regel Der Dirham ist seit 1997 fest an den US-Dollar gebunden, zu 3.6725 AED je Dollar. Ihr Währungsrisiko ist damit Franken gegen Dollar. Bei einer vermieteten Wohnung fliessen Mietzins und Rate in derselben Währung, das Risiko liegt dann vor allem beim Transfer in die Schweiz. Bei Eigennutzung und Amortisation aus Schweizer Einkommen tragen Sie es voll.

Ablauf und Termine

  1. Erfahrung Nexus Bridge Vorabklärung bei mehreren Banken parallel, ohne Antrag und ohne Spur in einem Register. Wenige Tage.
  2. Bankpraxis Vorabgenehmigung bei vollständigen Unterlagen in wenigen Tagen, in der Regel 60 Tage gültig.
  3. Erfahrung Nexus Bridge Vollmacht legalisieren, falls Sie nicht reisen: Notariat, Staatskanzlei und Bundeskanzlei, Botschaft der VAE, danach in Dubai beglaubigte Übersetzung ins Arabische. Zwei bis vier Wochen, parallel starten.
  4. Bankpraxis Schätzung durch die Bank. Liegt sie unter dem Kaufpreis, finanziert die Bank 65 Prozent der Schätzung und nicht des Preises; die Differenz zahlen Sie zusätzlich.
  5. Amtliche Regel Übertragung beim Registration Trustee des Dubai Land Department, rund eine halbe Stunde, Title Deed am selben Tag, Hypothek gleichzeitig registriert.[3]

Erfahrung Nexus Bridge Von der Vorabgenehmigung bis zur Eintragung vergehen in unseren Mandaten vier bis acht Wochen.

Wie wir arbeiten

Erfahrung Nexus Bridge Wir prüfen Ihren Fall bei mehreren Banken gleichzeitig, bevor irgendein Antrag läuft, und sagen es deutlich, wenn die Antwort nein lautet. Das Honorar zahlt der Kunde, nicht die Bank. Gespräche auf Deutsch, Abwicklung vor Ort in Dubai. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und hinterlässt keine Spur in einem Kreditregister, weder in der Schweiz noch in den Emiraten.

Häufige Fragen

Finanziert meine Schweizer Bank eine Wohnung in Dubai?
In aller Regel nicht. Eine Schweizer Hypothek setzt ein Grundpfand auf einem Schweizer Grundstück voraus, und Ihre Wohnung in Dubai ist beim Dubai Land Department registriert, nicht im Schweizer Grundbuch. Möglich ist eine Erhöhung der Hypothek auf Ihr Schweizer Eigenheim oder ein Lombardkredit gegen Wertschriften; beides sind andere Produkte mit anderen Risiken. Die Hypothek für die Wohnung selbst kommt von einer Bank in den Emiraten.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Für Nicht-Ansässige finanzieren die Banken in der Regel 65 Prozent des Kaufpreises, Sie bringen also 35 Prozent ein. In einzelnen Fällen verlangt die Bank 50 Prozent. Dazu kommen rund 7 bis 8 Prozent Kaufnebenkosten in bar; die DLD-Gebühr und die Maklerprovision, rund 6 Prozent, dürfen seit Februar 2025 nicht mehr in die Hypothek eingerechnet werden. Bei einer Wohnung zu AED 1'500'000 sind das zusammen etwa CHF 141'000 in bar.
Kann ich Pensionskassengeld einsetzen?
Nein. Vorsorgegelder der zweiten Säule und der Säule 3a sind auf selbstgenutztes Wohneigentum beschränkt; Ferienwohnungen und Renditeobjekte sind ausgeschlossen. Das ist der häufigste Planungsfehler bei Schweizer Interessenten, und er fällt meist erst auf, wenn schon reserviert ist.
Wie rechnet die Bank meine Tragbarkeit?
Nach der Vorgabe der Zentralbank darf der gesamte Schuldendienst 50 Prozent des Bruttoeinkommens nicht übersteigen, bei Pensionierten 30 Prozent. Anders als in der Schweiz wird nicht mit einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent und einer Unterhaltspauschale von 1 Prozent gerechnet, sondern mit dem tatsächlichen Schuldendienst, oft mit einem Aufschlag als Puffer. Ihre bestehende Schweizer Hypothek zählt dabei mit.
Welche Unterlagen braucht die Bank aus der Schweiz?
Pass, zweiter Ausweis, Kontoauszüge der letzten sechs Monate, Lohnausweis und Arbeitsvertrag oder bei Selbständigen Handelsregisterauszug und Jahresabschlüsse von zwei Jahren, dazu die letzte Steuerveranlagung und ein Nachweis der Mittelherkunft. Ein ZEK-Auszug wird von manchen Banken verlangt; die Bank in Dubai hat keinen Zugriff darauf und trägt dort auch nichts ein. Deutschsprachige Dokumente brauchen eine englische Übersetzung.
Welche Zinsen gelten und wie werden sie gebildet?
Entweder ein bis fünf Jahre fest und danach variabel, oder von Anfang an variabel: EIBOR plus Marge der Bank. Die Zentralbank publiziert den EIBOR täglich. Für Nicht-Ansässige liegt die Marge höher als für Ansässige. Weil der Dirham fest an den US-Dollar gebunden ist, folgt der EIBOR im Wesentlichen der amerikanischen Geldpolitik und nicht der Schweizer. Wer an tiefe Schweizer Sätze gewöhnt ist, muss hier umdenken.
Was kostet die vorzeitige Rückzahlung?
Höchstens 1 Prozent des ausstehenden Kapitals oder AED 10'000, je nachdem, welcher Betrag tiefer ist. Diese Obergrenze gilt seit dem 8. Oktober 2019 und steht in den Vorschriften der Zentralbank. Verglichen mit einer Schweizer Festhypothek, bei der eine Vorfälligkeitsentschädigung fünfstellig werden kann, ist das bemerkenswert günstig.
Trage ich ein Währungsrisiko?
Ja, aber ein anderes, als viele erwarten. Der Dirham ist seit 1997 fest an den US-Dollar gebunden, zu 3.6725 AED je Dollar. Ihr Risiko ist damit das Verhältnis Franken zu Dollar. Wenn Sie die Wohnung vermieten, fallen Mietzins und Rate in derselben Währung an, das gleicht sich weitgehend aus. Wenn Sie aus Schweizer Einkommen amortisieren, bleibt das Risiko ganz bei Ihnen.
Muss ich für den Abschluss nach Dubai reisen?
Für die Übertragung beim Registration Trustee ist Präsenz nötig, entweder Ihre eigene oder die einer bevollmächtigten Person. Eine Vollmacht muss vollständig legalisiert werden, weil die Emirate dem Haager Apostille-Übereinkommen nicht beigetreten sind. Rechnen Sie dafür zwei bis vier Wochen und starten Sie den Schritt parallel zum Kreditantrag.
Wirkt sich die Hypothek in Dubai auf meine Steuererklärung aus?
Ja. Sie deklarieren die Schuld, und sie geht in die Verteilung von Schulden und Schuldzinsen nach Lage und Wert der Aktiven ein. Gegenüber einem Barkauf fällt die Quotelung mit einer Hypothek in Dubai meist günstiger aus: Die Gesamtschuld und der Gesamtzins steigen, verteilt werden sie nach Lage und Wert der Aktiven, und damit wird der Schweiz absolut mehr Zins zugewiesen als beim Barkauf. Rechnen lassen sollten Sie das trotzdem, denn es hängt von Kanton und Grenzsteuersatz ab.
DT
Geschrieben von Denise Tanrikul, Managing Partner · fachlich geprüft von Martin Krygier, Manager, selbst Käufer und Vermieter in Deutschland und Dubai Zuletzt geprüft am 7. September 2026. Aussagen zur Rechtslage stammen aus den Quellen am Seitenende (Zentralbank der VAE, Dubai Land Department, Eidgenössische Steuerverwaltung, Bundesamt für Sozialversicherungen, Abkommenstext) und werden mindestens quartalsweise nachgezogen. Bankkonditionen ändern sich kurzfristig; fragen Sie vor einer Entscheidung den aktuellen Stand ab. Dies ist keine Steuer- oder Rechtsberatung, und die kantonalen Unterschiede sind erheblich.

Quellen

  1. Zentralbank der VAE, Rulebook, Article 3 Important Ratios: Laufzeit höchstens 25 Jahre, Schuldendienst höchstens 50 Prozent des Bruttoeinkommens, Belehnung je nach Kategorie. rulebook.centralbank.ae
  2. Zentralbank der VAE, Regulations Regarding Bank Loans, geändert durch Notice 3986/2019 mit Wirkung ab 8. Oktober 2019: Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung höchstens 1 Prozent des ausstehenden Kapitals oder AED 10'000, je nachdem, welcher Betrag tiefer ist; Schuldendienstquote 50 Prozent, bei Pensionierten 30 Prozent. rulebook.centralbank.ae
  3. Dubai Land Department, Request for Mortgage Registration: 0.25 Prozent des Hypothekarbetrags plus AED 270. dubailand.gov.ae
  4. The National, 25. Januar 2025: Die Zentralbank untersagt, die DLD-Gebühr und die Maklerprovision in die Hypothek einzurechnen. thenationalnews.com
  5. Zentralbank der VAE, EIBOR-Sätze, täglich publiziert. centralbank.ae
  6. Wechselkurs dieser Seite: 1 CHF entspricht rund 4.54 AED, Stand 4. September 2026, abgeleitet aus der festen Bindung des Dirham an den US-Dollar zu 3.6725 AED je Dollar. Für die Steuererklärung gelten die Jahresendkurse der Eidgenössischen Steuerverwaltung. estv.admin.ch
  7. Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge (WEFV), SR 831.411: Artikel 1 bis 4 beschränken die Verwendung auf Wohneigentum zum Eigenbedarf, also den Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt der versicherten Person; Ferienwohnungen und Renditeobjekte fallen nicht darunter. Artikel 5: Mindestbetrag des Vorbezugs 20'000 Franken, zwischen zwei Bezügen mindestens fünf Jahre. fedlex.admin.ch
  8. VZ VermögensZentrum, Ausländische Immobilien deklarieren: Die Liegenschaft im Ausland ist in der Schweiz satzbestimmend, nicht steuerfrei; Schulden und Schuldzinsen werden nach Lage und Wert der Aktiven auf die Steuerdomizile verteilt, weshalb Schuldzinsen auf eine ausländische Liegenschaft in der Schweiz nur satzbestimmend abziehbar sind. vermoegenszentrum.ch

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