Kredyt hipoteczny w Dubaju bez rezydencji w Emiratach

Ile bank pożyczy i dlaczego akurat 65 procent

Przepis Bank centralny Emiratów nie ustala jednego wskaźnika LTV dla cudzoziemców mieszkających za granicą. Ustala ramy: maksymalny okres 25 lat, obciążenie wszystkimi ratami do 50 procent dochodu brutto oraz wskaźniki loan to value zależne od kategorii nabywcy i od tego, czy to pierwsza nieruchomość.^[1] W tych ramach każdy bank prowadzi własną politykę.

Praktyka banków Dla nierezydenta ta polityka zbiega się w jednym punkcie: 65 procent. Pięćdziesiąt procent pojawia się, gdy dochód pochodzi z działalności trudnej do zweryfikowania, gdy budynek jest na wewnętrznej liście ostrożnościowej banku, gdy nieruchomość jest bardzo droga albo gdy wiek kredytobiorcy na koniec okresu przekracza limit banku. Osiemdziesiąt procent to poziom dla mieszkańca Emiratów z Emirates ID i lokalnym dochodem, nie dla Ciebie.

Doświadczenie Nexus Bridge Najczęstsze rozczarowanie w naszych sprawach nie dotyczy stopy procentowej, tylko tego, że ktoś policzył 20 procent wkładu z polskiego nawyku i nagle brakuje mu kilkuset tysięcy złotych.

Jak liczy się zdolność kredytowa

Przepis Wskaźnik obciążenia dochodu, po angielsku Debt Burden Ratio, wynosi maksymalnie 50 procent dochodu brutto, a u emerytów 30 procent.^[2] Do rat wlicza się wszystkie Twoje zobowiązania, także polski kredyt hipoteczny, kredyty samochodowe i limity na kartach.

Wyliczenie Kredyt AED 975 000 na 25 lat przy 6,5 procent daje ratę około AED 6 583 miesięcznie, czyli mniej więcej 6 705 zł. Przy limicie 50 procent oznacza to dochód brutto rzędu AED 13 167, około 13 410 zł miesięcznie, i to po odliczeniu Twoich istniejących rat. Jeśli spłacasz w Polsce kredyt hipoteczny z ratą 3 000 zł, tę kwotę bank w Dubaju dolicza do obciążenia.

Praktyka banków Wiele banków bada zdolność nie przy stopie z oferty, tylko przy stopie podwyższonej o bufor. Dlatego zdarza się, że rata z symulacji mieści się w 50 procentach, a bank i tak zatwierdza niższą kwotę.

Oprocentowanie: co naprawdę decyduje o koszcie

Praktyka banków Do wyboru są zwykle dwie konstrukcje. Stała stopa na jeden, trzy albo pięć lat, a po niej stopa zmienna w formule EIBOR plus marża. Albo od razu zmienna, w tej samej formule. EIBOR to międzybankowa stawka Emiratów, publikowana codziennie przez bank centralny.^[5]

Doświadczenie Nexus Bridge Reklamowana jest zawsze pierwsza stopa. Liczy się druga. Przy kredycie na 25 lat okres stały to od czterech do dwudziestu procent całego czasu trwania kredytu, a marża po nim obowiązuje przez resztę. W ofertach dla nierezydentów spotykamy marże wyraźnie wyższe niż dla mieszkańców, i to jest normalne: bank ma trudniejszą egzekucję i mniejszą wiedzę o kredytobiorcy.

Przepis Ponieważ dirham jest sztywno powiązany z dolarem po kursie 3,6725 AED za dolara, EIBOR porusza się mniej więcej razem ze stopami amerykańskimi. Kto chce przewidzieć swoją ratę za pięć lat, powinien patrzeć na Rezerwę Federalną, a nie na Radę Polityki Pieniężnej.

Dokumenty z Polski: dokładna lista

Doświadczenie Nexus Bridge Najczęstszy powód opóźnienia to nie brak dochodu, tylko wyciągi w formacie, którego bank nie przyjmuje, albo tłumaczenie zrobione po fakcie. Przy kompletnym pakiecie wstępna zgoda zajmuje kilka dni.

Ile kosztuje samo finansowanie

Wyliczenie Przy kredycie AED 975 000 same koszty związane z kredytem to około AED 15 675, czyli mniej więcej 15 965 zł:

• rejestracja hipoteki w Dubai Land Department: 0,25 procent kwoty kredytu plus AED 270^[3]
• wycena nieruchomości zlecona przez bank: około AED 2 600 plus 5 procent VAT
• opłata przygotowawcza banku: do 1 procent kwoty kredytu plus VAT

Do tego dochodzą 4 procent opłaty DLD i 2 procent prowizji pośrednika, które od lutego 2025 r. muszą być zapłacone gotówką.^[4] Cały rachunek: koszty zakupu co do dirhama.

Wcześniejsza spłata i sprzedaż z kredytem

Przepis Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego jest ograniczona do 1 procent pozostałego kapitału albo AED 10 000, w zależności od tego, co niższe. Limit obowiązuje od 8 października 2019 r.^[2] Przy kredycie AED 975 000 spłacanym po pięciu latach będzie to praktycznie zawsze AED 10 000, około 10 185 zł. To jedna z najbardziej przyjaznych regulacji tego rynku i warto ją znać, bo w rozmowie sprzedażowej rzadko pada.

Doświadczenie Nexus Bridge Przy sprzedaży obciążonej nieruchomości bank wydaje pismo o zwolnieniu zabezpieczenia (release letter), kredyt spłaca się z ceny, a hipoteka jest wykreślana przy przeniesieniu w biurze powierniczym. To procedura jednodniowa, o ile dokumenty są przygotowane wcześniej.

Ryzyko, które trzeba nazwać

Doświadczenie Nexus Bridge Twój dochód jest w złotych, rata w dirhamach, a dirham jest sztywno powiązany z dolarem. Kurs złotego do dolara potrafi zmienić się o kilkanaście procent w ciągu roku, i o tyle samo zmieni się Twoja rata liczona w złotych, nawet gdy stopa procentowa nie drgnie. Jeśli czynsz płynie w dirhamach, ryzyko częściowo się znosi, bo przychód i rata są w tej samej walucie. Jeśli planujesz mieszkanie dla siebie i spłatę z polskiej pensji, to ryzyko zostaje w całości po Twojej stronie i powinno być policzone przed podpisem, a nie po nim.

Doświadczenie Nexus Bridge Drugie ryzyko to okres stały. Kto planuje sprzedaż po pięciu latach, powinien sprawdzić, czy okres stały nie kończy się dokładnie wtedy i czy opłata za wcześniejszą spłatę nie zjada zysku.

Jak pomagamy

Doświadczenie Nexus Bridge Sprawdzamy Twój przypadek u kilku banków równolegle, zanim złożysz jakikolwiek wniosek, i mówimy wprost, gdy odpowiedź brzmi „nie”. Pracujemy wyłącznie za wynagrodzenie od rezultatu i nie bierzemy prowizji od banków, więc nie mamy interesu w tym, żeby skierować Cię do konkretnego z nich. Pierwsza ocena jest bezpłatna i nie zostawia śladu w żadnym rejestrze kredytowym.

Najczęstsze pytania

Źródła