Jak czytać tę stronę. Każde stwierdzenie jest oznaczone:
Przepis wiążący przepis banku centralnego lub urzędu ·
Praktyka banków warunki pojedynczych banków, które mogą się szybko zmienić ·
Doświadczenie Nexus Bridge to, co widzimy w prowadzonych sprawach ·
Wyliczenie wyliczenie przykładowe, nie oferta.
O co ludzie pytają Google. To pytania, które Google pokazuje pod wynikami; na każde z nich odpowiadamy na tej stronie.
- Jakie są koszty zakupu mieszkania w Dubaju?
- Ile wynosi opłata Dubai Land Department?
- Kto płaci prowizję pośrednika w Dubaju?
- Czy koszty zakupu można doliczyć do kredytu?
- Ile wynosi service charge w Dubaju?
- Czy w Dubaju jest podatek od nieruchomości?
Krótka odpowiedź
Przy mieszkaniu gotowym doliczysz do ceny około 6,5 do 8,5 procent. Największe pozycje:
4 procent opłaty za przeniesienie własności w Dubai Land Department, 2 procent plus VAT prowizji pośrednika
i, przy kredycie, do 1 procent kwoty kredytu dla banku. Reszta to kwoty stałe.
Od lutego 2025 r. opłaty DLD i prowizji nie wolno finansować kredytem, więc te około 6 procent
musisz mieć gotówką ponad wkład własny.[4] Rocznego podatku od nieruchomości w Dubaju nie ma,
ale service charge płacisz co roku.
Z czego składa się rachunek
| Pozycja | Ile | Komu | Status |
|---|---|---|---|
| Opłata za przeniesienie własności | 4 procent ceny | Dubai Land Department | Przepis urzędowo 2 procent kupujący i 2 procent sprzedający, w praktyce kupujący płaci 4[1] |
| Title Deed, mapa, opłata za wiedzę i innowacje | AED 250 + 250 + 10 + 10 | Dubai Land Department | Przepis stawka urzędowa[1] |
| Biuro powiernicze (Registration Trustee) | AED 4 000 plus 5 procent VAT przy cenie od AED 500 000, poniżej AED 2 000 plus VAT | licencjonowany partner DLD | Przepis stawka urzędowa[1][3] |
| Prowizja pośrednika | 2 procent plus 5 procent VAT, czyli 2,1 procent | pośrednik kupującego | Doświadczenie Nexus Bridge standard rynkowy; przy zakupie od dewelopera zero |
| NOC dewelopera | AED 500 do 5 000 | deweloper | Doświadczenie Nexus Bridge tylko rynek wtórny; potwierdza brak zaległości w service charge |
| Rejestracja hipoteki | 0,25 procent kwoty kredytu plus AED 270 | Dubai Land Department | Przepis urzędowo, tylko przy kredycie[2] |
| Wycena | AED 2 500 do 3 500 plus VAT; w modelu AED 2 600 | rzeczoznawca banku | Praktyka banków praktyka bankowa, tylko przy kredycie |
| Opłata przygotowawcza banku | do 1 procent kwoty kredytu plus VAT | bank | Praktyka banków negocjowalna, czasem obniżana przy większych kwotach |
| Kaucja DEWA i aktywacja | AED 2 000 mieszkanie, 4 000 willa, zwrotna; plus AED 110 | dostawca mediów | Przepis taryfa dostawcy |
Pełny rachunek dla czterech cen
Wyliczenie Kurs NBP 1 AED = 1,0185 zł, tabela B nr 035/B/NBP/2026.[6] Kwoty w złotych są orientacyjne, płatności następują w dirhamach.
AED 800 000, kawalerka, kredyt 65 procent
| Pozycja | AED | PLN |
|---|---|---|
| Opłata za przeniesienie własności DLD, 4 % | 32 000 | 32 592 |
| Title Deed, mapa, opłata za wiedzę i innowacje | 520 | 530 |
| Biuro powiernicze DLD (Registration Trustee) z VAT | 4 200 | 4 278 |
| Prowizja pośrednika 2 % plus 5 % VAT | 16 800 | 17 111 |
| NOC dewelopera (od 500 do 5 000) | 2 000 | 2 037 |
| Rejestracja hipoteki 0,25 % plus AED 270 | 1 570 | 1 599 |
| Wycena banku (założenie modelowe AED 2 600) z VAT | 2 730 | 2 781 |
| Opłata przygotowawcza banku, do 1 % plus VAT | 5 460 | 5 561 |
| Kaucja DEWA (mieszkanie, zwrotna) plus aktywacja | 2 110 | 2 149 |
| Koszty razem | 67 390 (8.4 %) | 68 637 |
| Wkład własny 35 procent | 280 000 | 285 180 |
| Gotówka razem | 347 390 (43.4 % ceny) | 353 817 |
AED 1 500 000, mieszkanie dwupokojowe, kredyt 65 procent
| Pozycja | AED | PLN |
|---|---|---|
| Opłata za przeniesienie własności DLD, 4 % | 60 000 | 61 110 |
| Title Deed, mapa, opłata za wiedzę i innowacje | 520 | 530 |
| Biuro powiernicze DLD (Registration Trustee) z VAT | 4 200 | 4 278 |
| Prowizja pośrednika 2 % plus 5 % VAT | 31 500 | 32 083 |
| NOC dewelopera (od 500 do 5 000) | 2 000 | 2 037 |
| Rejestracja hipoteki 0,25 % plus AED 270 | 2 708 | 2 758 |
| Wycena banku (założenie modelowe AED 2 600) z VAT | 2 730 | 2 781 |
| Opłata przygotowawcza banku, do 1 % plus VAT | 10 238 | 10 427 |
| Kaucja DEWA (mieszkanie, zwrotna) plus aktywacja | 2 110 | 2 149 |
| Koszty razem | 116 005 (7.7 %) | 118 151 |
| Wkład własny 35 procent | 525 000 | 534 712 |
| Gotówka razem | 641 005 (42.7 % ceny) | 652 864 |
AED 1 900 000, kredyt 65 procent
| Pozycja | AED | PLN |
|---|---|---|
| Opłata za przeniesienie własności DLD, 4 % | 76 000 | 77 406 |
| Title Deed, mapa, opłata za wiedzę i innowacje | 520 | 530 |
| Biuro powiernicze DLD (Registration Trustee) z VAT | 4 200 | 4 278 |
| Prowizja pośrednika 2 % plus 5 % VAT | 39 900 | 40 638 |
| NOC dewelopera (od 500 do 5 000) | 2 000 | 2 037 |
| Rejestracja hipoteki 0,25 % plus AED 270 | 3 358 | 3 420 |
| Wycena banku (założenie modelowe AED 2 600) z VAT | 2 730 | 2 781 |
| Opłata przygotowawcza banku, do 1 % plus VAT | 12 968 | 13 207 |
| Kaucja DEWA (mieszkanie, zwrotna) plus aktywacja | 2 110 | 2 149 |
| Koszty razem | 143 785 (7.6 %) | 146 445 |
| Wkład własny 35 procent | 665 000 | 677 302 |
| Gotówka razem | 808 785 (42.6 % ceny) | 823 748 |
AED 1 900 000, zakup za gotówkę
| Pozycja | AED | PLN |
|---|---|---|
| Opłata za przeniesienie własności DLD, 4 % | 76 000 | 77 406 |
| Title Deed, mapa, opłata za wiedzę i innowacje | 520 | 530 |
| Biuro powiernicze DLD (Registration Trustee) z VAT | 4 200 | 4 278 |
| Prowizja pośrednika 2 % plus 5 % VAT | 39 900 | 40 638 |
| NOC dewelopera (od 500 do 5 000) | 2 000 | 2 037 |
| Kaucja DEWA (mieszkanie, zwrotna) plus aktywacja | 2 110 | 2 149 |
| Koszty razem | 124 730 (6.6 %) | 127 038 |
| Wkład własny 100 procent | 1 900 000 | 1 935 150 |
| Gotówka razem | 2 024 730 (106.6 % ceny) | 2 062 188 |
Doświadczenie Nexus Bridge Udział procentowy maleje wraz ze wzrostem ceny, bo biuro powiernicze, wycena, NOC i DEWA to kwoty stałe: przy AED 800 000 ważą 8,4 procent, przy AED 1,9 mln już 7,6 procent. Przy zakupie gotówkowym odpadają trzy pozycje: rejestracja hipoteki, wycena i opłata banku, co przy AED 1,9 mln daje około AED 19 055, czyli mniej więcej 19 408 zł.
Czego w Dubaju nie ma, a co jest w Polsce
| Pozycja | Dubaj | Polska |
|---|---|---|
| Podatek od czynności cywilnoprawnych | brak | 2 procent na rynku wtórnym |
| Opłata za przeniesienie | 4 procent, opłata urzędowa, nie podatek | taksa notarialna plus wpis do księgi wieczystej, około 1 do 1,5 procent |
| Prowizja pośrednika | 2,1 procent z VAT, przy zakupie od dewelopera zero | zwykle 2 do 3 procent plus VAT |
| Roczny podatek od nieruchomości | brak | podatek od nieruchomości do gminy |
| Opłata wspólnoty | service charge AED 10 do 17 za stopę kwadratową rocznie | czynsz administracyjny plus fundusz remontowy |
| Czas przeniesienia własności | około pół godziny w biurze powierniczym | akt notarialny plus tygodnie na wpis |
Przepis Suma opłat wypada w Dubaju podobnie jak w Polsce, tylko jest rozłożona inaczej: więcej z góry, mniej co roku. Największa różnica dotyczy podatku dochodowego od najmu, którego w Emiratach nie ma, ale który w Polsce i tak zapłacisz w pełnej wysokości. Wyjaśniamy to na osobnej stronie: podatek od najmu w polskim PIT.
Zakup na etapie budowy
Przepis Przy zakupie off-plan od dewelopera rejestracja następuje w systemie Oqood, a opłata DLD w wysokości 4 procent jest płatna zwykle przy rezerwacji. Odpada prowizja pośrednika, bo płaci ją deweloper, i odpada NOC. Opłata biura powierniczego pojawia się dopiero przy przeniesieniu po odbiorze.
Doświadczenie Nexus Bridge Kto planuje finansować odbiór kredytem, powinien policzyć koszty dwa razy: raz przy rezerwacji i raz przy odbiorze. Najczęstszy błąd to podpisanie harmonogramu płatności, którego bank później nie sfinansuje. Więcej: kredyt hipoteczny bez rezydencji.
Najczęstsze pytania
Ile wynoszą koszty zakupu mieszkania w Dubaju?
Przy mieszkaniu gotowym od 6,5 do 8,5 procent ceny, w zależności od tego, czy bierzesz kredyt i jak droga jest nieruchomość. Największe pozycje to opłata za przeniesienie własności w Dubai Land Department 4 procent, prowizja pośrednika 2 procent plus 5 procent VAT oraz, przy kredycie, opłata przygotowawcza banku do 1 procent kwoty kredytu. Reszta to kwoty stałe: biuro powiernicze około AED 4 200, Title Deed i mapa AED 520, rejestracja hipoteki 0,25 procent plus AED 270, wycena około AED 2 730, NOC dewelopera i kaucja DEWA.
Dlaczego mówi się o 4 procentach, skoro przepis mówi o 2 procentach?
Bo przepis dzieli opłatę po połowie: 2 procent płaci kupujący i 2 procent sprzedający. W praktyce rynkowej w Dubaju całe 4 procent bierze na siebie kupujący i tak jest to skalkulowane w cenach ofertowych. To zwyczaj, nie przepis, i teoretycznie jest negocjowalny; w praktyce prawie nigdy się tego nie negocjuje.
Kto płaci prowizję pośrednika?
Przy zakupie z rynku wtórnego kupujący, 2 procent plus 5 procent VAT, czyli efektywnie 2,1 procent ceny. Przy zakupie bezpośrednio od dewelopera prowizję płaci deweloper, a kupujący nie płaci nic. To nie znaczy, że zakup od dewelopera jest tańszy: cena off-plan bywa wyraźnie wyższa od ceny mieszkania gotowego w tym samym rejonie.
Czy koszty zakupu mogę doliczyć do kredytu?
Nie. Od lutego 2025 r. bank centralny zakazał finansowania opłaty DLD i prowizji pośrednika kredytem hipotecznym. Te około 6 procent musisz mieć gotówką ponad wkład własny. Zmiana podniosła zapotrzebowanie na gotówkę przy mieszkaniu za AED 1 mln z około AED 350 000 do około AED 430 000.
Czy w Dubaju płaci się roczny podatek od nieruchomości?
Nie. Nie ma podatku od nieruchomości płaconego co roku do gminy, nie ma podatku od czynności cywilnoprawnych ani taksy notarialnej liczonej od wartości. Jest natomiast service charge wspólnoty, w naszych sprawach od AED 10 do 17 za stopę kwadratową rocznie, zatwierdzany dla budynku przez RERA. Przy mieszkaniu 900 stóp kwadratowych to od AED 9 000 do 15 300 rocznie, czyli mniej więcej od 9 200 do 15 600 zł.
Czy zapłacę polski PCC?
Nie, o ile umowa jest zawierana w Dubaju. Art. 1 ust. 4 ustawy o PCC obejmuje rzeczy za granicą tylko wtedy, gdy nabywca mieszka w Polsce i czynność została dokonana na terytorium RP. Przeniesienie własności odbywa się w biurze powierniczym Dubai Land Department, czyli poza Polską.
Ile kosztuje przeniesienie własności i jak długo trwa?
Samo przeniesienie odbywa się w biurze powierniczym Dubai Land Department i zajmuje około pół godziny. Opłata biura to AED 4 000 plus VAT przy cenie od AED 500 000, poniżej AED 2 000 plus VAT. Title Deed wystawiany jest tego samego dnia. Dla kogoś przyzwyczajonego do polskiego notariusza i wpisu do księgi wieczystej to zaskakująco szybkie.
Co jeszcze zapłacę po zakupie?
Service charge wspólnoty, prąd i wodę przez DEWA, przy wynajmie zarządcę 5 do 8 procent czynszu i rejestrację umowy najmu w systemie Ejari. Do tego polski ryczałt od przychodu z najmu. Jeśli liczysz rentowność, wszystkie te pozycje muszą być w rachunku, inaczej wynik jest fikcją.
DT
Tekst: Denise Tanrikul, Managing Partner · weryfikacja merytoryczna: Martin Krygier, Manager, sam kupuje i wynajmuje mieszkania w Niemczech i w Dubaju
Ostatnia weryfikacja: 7 września 2026. Stwierdzenia o przepisach pochodzą ze źródeł podanych na końcu strony (bank centralny ZEA, Dubai Land Department, Ministerstwo Finansów, tekst umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania) i sprawdzamy je co najmniej raz na kwartał. Warunki bankowe zmieniają się szybko; przed decyzją poproś o aktualny stan. To nie jest porada podatkowa ani prawna.
Źródła
- Dubai Land Department, Property Sale Registration: opłata za przeniesienie własności 2 procent od kupującego i 2 procent od sprzedającego, Title Deed AED 250, mapa AED 250, opłata za wiedzę i innowacje po AED 10, biuro powiernicze AED 4 000 plus VAT przy cenie od AED 500 000. dubailand.gov.ae
- Dubai Land Department, Request for Mortgage Registration: 0,25 procent kwoty kredytu plus AED 270. dubailand.gov.ae
- Federal Tax Authority ZEA, VAT 5 procent od usług: pośrednictwo, biuro powiernicze, wycena, opłaty bankowe. tax.gov.ae
- The National, 25 stycznia 2025 r.: bank centralny ZEA zakazał finansowania opłaty DLD i prowizji pośrednika kredytem. thenationalnews.com
- Art. 1 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. poradnikprzedsiebiorcy.pl
- Narodowy Bank Polski, tabela kursów B nr 035/B/NBP/2026 z 2 września 2026 r.: 1 AED = 1,0185 zł. api.nbp.pl
- Nexus Bridge Capital, model kosztowy i cztery przeliczone sprawy. Metodyka (DE)
Sprawdzimy Twoje finansowanie, bez zobowiązań
Dwie minuty wystarczą, żeby pokazać, czy Twój plan da się sfinansować i na jakich warunkach. To nie jest wniosek kredytowy i nie zobowiązuje do niczego. Odpowiadamy w ciągu jednego dnia roboczego, po angielsku lub po niemiecku.