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Amtliche Regel eine bindende Regel von Bund, Kanton oder Zentralbank ·
Bankpraxis Konditionen einzelner Banken, die sich kurzfristig ändern ·
Erfahrung Nexus Bridge was wir in laufenden Mandaten sehen ·
Rechenbeispiel eine Rechnung zur Veranschaulichung, kein Angebot.
Wo Kantone abweichen, steht es dabei.
Was Schweizerinnen und Schweizer dazu googeln. Diese Fragen zeigt Google unter den Ergebnissen; jede davon wird auf dieser Seite beantwortet.
- Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Dubai an?
- Wie hoch ist die Gebühr des Dubai Land Department?
- Wer zahlt die Maklerprovision in Dubai?
- Gibt es in Dubai eine Handänderungssteuer?
- Was kostet der Kauf im Vergleich zur Schweiz?
- Wie hoch ist die Service Charge in Dubai?
Die kurze Antwort
Bei einer fertig gebauten Wohnung kommen rund 6.5 bis 8.5 Prozent auf den Kaufpreis:
4 Prozent Übertragungsgebühr des Dubai Land Department, 2 Prozent plus Mehrwertsteuer
Maklerprovision und bei Finanzierung bis 1 Prozent des Hypothekarbetrags für die Bank; der Rest sind feste Beträge.
Seit Februar 2025 dürfen die DLD-Gebühr und die Maklerprovision nicht mehr mitfinanziert werden,
diese rund 6 Prozent brauchen Sie zusätzlich in bar.[4]
Eine jährliche Liegenschaftssteuer kennt Dubai nicht, dafür die Service Charge der Eigentümergemeinschaft.
Wechselkurs. Wechselkurs dieser Seite: 1 CHF entspricht rund 4.54 AED, Stand 4. September 2026. Der Dirham ist mit 3.6725 AED je US-Dollar fest an den Dollar gebunden, gegenüber dem Franken schwankt er deshalb genau so wie der Dollar.
Die Positionen im Einzelnen
| Position | Höhe | An wen | Status |
|---|---|---|---|
| Übertragungsgebühr | 4 Prozent des Kaufpreises | Dubai Land Department | Amtliche Regel amtlich; formal 2 Prozent Käufer und 2 Prozent Verkäufer, praktisch trägt der Käufer alle 4 Prozent[1] |
| Title Deed, Karte, Wissens- und Innovationsgebühr | AED 250 + 250 + 10 + 10 | Dubai Land Department | Amtliche Regel amtlich[1] |
| Registration Trustee | AED 4'000 plus 5 Prozent MWST ab Kaufpreis AED 500'000, darunter AED 2'000 plus MWST | lizenzierter Partner des Amtes | Amtliche Regel amtlicher Satz[1][3] |
| Maklerprovision | 2 Prozent plus 5 Prozent MWST, also 2.1 Prozent | Makler des Käufers | Erfahrung Nexus Bridge marktüblich; beim Kauf vom Bauträger null |
| NOC des Bauträgers | AED 500 bis 5'000 | Bauträger | Erfahrung Nexus Bridge nur beim Wiederverkauf; bestätigt, dass keine Service-Charge-Rückstände bestehen |
| Registrierung der Hypothek | 0.25 Prozent des Hypothekarbetrags plus AED 270 | Dubai Land Department | Amtliche Regel amtlich, nur bei Finanzierung[2] |
| Schätzung | AED 2'500 bis 3'500 plus MWST; im Modell AED 2'600 | Schätzer der Bank | Bankpraxis Bankpraxis, nur bei Finanzierung |
| Bearbeitungsgebühr der Bank | bis 1 Prozent des Hypothekarbetrags plus MWST | Bank | Bankpraxis verhandelbar, bei grösseren Beträgen teils reduziert |
| DEWA-Depot und Aktivierung | AED 2'000 Wohnung, 4'000 Villa, rückzahlbar; plus AED 110 | Versorger | Amtliche Regel Tarif des Versorgers |
Vier durchgerechnete Varianten
AED 800'000, Studio, 65 Prozent finanziert
| Position | AED | CHF |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr des Dubai Land Department, 4 % | 32'000 | 7'048 |
| Title Deed, Karte, Wissens- und Innovationsgebühr | 520 | 115 |
| Registration Trustee, das Treuhandbüro des Amtes, inkl. MWST | 4'200 | 925 |
| Maklerprovision 2 % plus 5 % MWST | 16'800 | 3'700 |
| NOC des Bauträgers (Spanne 500 bis 5'000) | 2'000 | 441 |
| Registrierung der Hypothek, 0.25 % plus AED 270 | 1'570 | 346 |
| Schätzung der Bank (Modellannahme AED 2'600) inkl. MWST | 2'730 | 601 |
| Bearbeitungsgebühr der Bank, bis 1 % plus MWST | 5'460 | 1'203 |
| DEWA-Depot (Wohnung, rückzahlbar) plus Aktivierung | 2'110 | 465 |
| Nebenkosten gesamt | 67'390 (8.4 %) | 14'844 |
| Eigenkapital 35 Prozent | 280'000 | 61'674 |
| Barbedarf gesamt | 347'390 (43.4 % des Preises) | 76'518 |
AED 1'500'000, Zweizimmerwohnung, 65 Prozent finanziert
| Position | AED | CHF |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr des Dubai Land Department, 4 % | 60'000 | 13'216 |
| Title Deed, Karte, Wissens- und Innovationsgebühr | 520 | 115 |
| Registration Trustee, das Treuhandbüro des Amtes, inkl. MWST | 4'200 | 925 |
| Maklerprovision 2 % plus 5 % MWST | 31'500 | 6'938 |
| NOC des Bauträgers (Spanne 500 bis 5'000) | 2'000 | 441 |
| Registrierung der Hypothek, 0.25 % plus AED 270 | 2'708 | 596 |
| Schätzung der Bank (Modellannahme AED 2'600) inkl. MWST | 2'730 | 601 |
| Bearbeitungsgebühr der Bank, bis 1 % plus MWST | 10'238 | 2'255 |
| DEWA-Depot (Wohnung, rückzahlbar) plus Aktivierung | 2'110 | 465 |
| Nebenkosten gesamt | 116'005 (7.7 %) | 25'552 |
| Eigenkapital 35 Prozent | 525'000 | 115'639 |
| Barbedarf gesamt | 641'005 (42.7 % des Preises) | 141'191 |
AED 1'900'000, 65 Prozent finanziert
| Position | AED | CHF |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr des Dubai Land Department, 4 % | 76'000 | 16'740 |
| Title Deed, Karte, Wissens- und Innovationsgebühr | 520 | 115 |
| Registration Trustee, das Treuhandbüro des Amtes, inkl. MWST | 4'200 | 925 |
| Maklerprovision 2 % plus 5 % MWST | 39'900 | 8'789 |
| NOC des Bauträgers (Spanne 500 bis 5'000) | 2'000 | 441 |
| Registrierung der Hypothek, 0.25 % plus AED 270 | 3'358 | 740 |
| Schätzung der Bank (Modellannahme AED 2'600) inkl. MWST | 2'730 | 601 |
| Bearbeitungsgebühr der Bank, bis 1 % plus MWST | 12'968 | 2'856 |
| DEWA-Depot (Wohnung, rückzahlbar) plus Aktivierung | 2'110 | 465 |
| Nebenkosten gesamt | 143'785 (7.6 %) | 31'671 |
| Eigenkapital 35 Prozent | 665'000 | 146'476 |
| Barbedarf gesamt | 808'785 (42.6 % des Preises) | 178'146 |
AED 1'900'000, bar gekauft
| Position | AED | CHF |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr des Dubai Land Department, 4 % | 76'000 | 16'740 |
| Title Deed, Karte, Wissens- und Innovationsgebühr | 520 | 115 |
| Registration Trustee, das Treuhandbüro des Amtes, inkl. MWST | 4'200 | 925 |
| Maklerprovision 2 % plus 5 % MWST | 39'900 | 8'789 |
| NOC des Bauträgers (Spanne 500 bis 5'000) | 2'000 | 441 |
| DEWA-Depot (Wohnung, rückzahlbar) plus Aktivierung | 2'110 | 465 |
| Nebenkosten gesamt | 124'730 (6.6 %) | 27'474 |
| Eigenkapital 100 Prozent | 1'900'000 | 418'502 |
| Barbedarf gesamt | 2'024'730 (106.6 % des Preises) | 445'976 |
Erfahrung Nexus Bridge Der Prozentsatz sinkt mit steigendem Preis, weil Treuhandbüro, Schätzung, NOC und DEWA feste Beträge sind: Bei AED 800'000 wiegen sie 8.4 Prozent, bei AED 1.9 Millionen 7.6 Prozent. Der Barkauf spart drei Posten, nämlich Registrierung der Hypothek, Schätzung und Bankgebühr, das sind bei AED 1.9 Millionen rund AED 19'055, etwa CHF 4'197.
Verglichen mit einem Kauf in der Schweiz
| Position | Dubai | Schweiz |
|---|---|---|
| Handänderung | 4 Prozent Gebühr des Amtes | Kantonal verschieden Handänderungssteuer je nach Kanton null bis rund 3 Prozent, teils geteilt |
| Beurkundung und Register | AED 250 Title Deed, AED 4'200 Treuhandbüro | Notariat und Grundbuch, kantonal verschieden, meist einige Promille bis über ein Prozent |
| Maklerprovision | 2.1 Prozent inklusive MWST, beim Bauträger null | üblich 2 bis 3 Prozent, häufig vom Verkäufer getragen |
| Eigenkapital | Bankpraxis 35 Prozent für Nicht-Ansässige, Nebenkosten zusätzlich in bar | 20 Prozent, davon mindestens 10 Prozent ausserhalb der zweiten Säule |
| Vorsorgegeld einsetzbar | Amtliche Regel nein, Zweckbindung auf selbstgenutztes Wohneigentum | ja, für selbstbewohntes Eigentum |
| Jährliche Liegenschaftssteuer | keine | Kantonal verschieden in mehreren Kantonen erhoben |
| Eigentümerkosten laufend | Service Charge AED 10 bis 17 je Quadratfuss und Jahr | Nebenkosten und Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum |
| Dauer der Übertragung | rund eine halbe Stunde beim Treuhandbüro | Beurkundung plus Wartezeit bis zum Grundbucheintrag |
Erfahrung Nexus Bridge Unter dem Strich liegen die einmaligen Kosten nicht weit auseinander, sie sind nur anders verteilt: in Dubai mehr auf einer Gebühr, in der Schweiz mehr auf Steuer, Notariat und Register. Der grosse Unterschied liegt beim Eigenkapital, nicht bei den Nebenkosten: 35 Prozent statt 20, und Vorsorgegeld steht nicht zur Verfügung. Siehe Pensionskasse und Säule 3a.
Was danach jedes Jahr anfällt
Amtliche Regel Eine jährliche Liegenschaftssteuer gibt es in Dubai nicht. Die grösste laufende Position ist die Service Charge der Eigentümergemeinschaft, je Gebäude von der RERA genehmigt, in unseren Fällen AED 10 bis 17 je Quadratfuss und Jahr. Bei 900 Quadratfuss sind das AED 9'000 bis 15'300, rund CHF 1'982 bis 3'370 im Jahr.
Erfahrung Nexus Bridge Diese Zahl entscheidet über die Differenz zwischen Brutto- und Nettorendite, und sie unterscheidet sich zwischen zwei benachbarten Türmen erheblich. Prüfen Sie die Service Charge des konkreten Gebäudes, bevor Sie über die Lage sprechen. Wir holen die genehmigten Sätze vor jedem Kauf ein.
Amtliche Regel Steuerlich in der Schweiz: Diese Kosten gehören zur Auslandliegenschaft und wirken nur satzbestimmend.[6] Aufbewahren müssen Sie die Belege trotzdem, weil die erste Steuererklärung nach dem Kauf die Zahlen verlangt.
Kauf ab Plan
Amtliche Regel Beim Kauf direkt vom Bauträger wird im Oqood-System des Dubai Land Department registriert. Die Maklerprovision entfällt, weil der Bauträger den Vertrieb zahlt, und ein NOC gibt es nicht. Die 4 Prozent sind meist bei der Reservation fällig, die Gebühr des Treuhandbüros erst bei der Übertragung nach Fertigstellung.
Erfahrung Nexus Bridge Was dabei gern übersehen wird: Der Preis ab Plan liegt spürbar über dem Preis vergleichbarer fertiger Wohnungen. Das ist eine Prämie für Zeit und Risiko, kein Rabatt. Wer mit Wertsteigerung während der Bauzeit rechnet, sollte diese Prämie dagegenrechnen.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Dubai?
Bei einer fertig gebauten Wohnung rund 6.5 bis 8.5 Prozent des Kaufpreises. Die grossen Posten sind die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department von 4 Prozent, die Maklerprovision von 2 Prozent plus Mehrwertsteuer und, bei Finanzierung, die Bearbeitungsgebühr der Bank von bis zu 1 Prozent des Hypothekarbetrags. Dazu kommen feste Beträge für das Treuhandbüro, Title Deed, Schätzung, NOC und das DEWA-Depot.
Warum spricht man von 4 Prozent, wenn die Vorschrift 2 Prozent nennt?
Weil die Gebühr formal geteilt ist: 2 Prozent Käufer, 2 Prozent Verkäufer. In der Marktpraxis von Dubai trägt der Käufer beide Hälften, und die Angebotspreise sind entsprechend kalkuliert. Es ist ein Usus und keine Vorschrift, theoretisch verhandelbar, praktisch fast nie.
Gibt es eine Handänderungssteuer wie in der Schweiz?
Nein, aber die 4 Prozent des Dubai Land Department erfüllen wirtschaftlich denselben Zweck. In der Schweiz variiert die Handänderungssteuer stark nach Kanton, einige Kantone kennen sie gar nicht, andere verlangen 1 bis 3 Prozent, teils geteilt zwischen den Parteien. Vergleichen Sie also nicht die Bezeichnungen, sondern die Summen.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Nein. Seit Februar 2025 untersagt die Zentralbank, die DLD-Gebühr und die Maklerprovision in die Hypothek einzurechnen. Diese rund 6 Prozent müssen zusätzlich zum Eigenkapital in bar vorhanden sein. Diese eine Änderung hat den Barbedarf der Käufer stärker verändert als alles andere in den letzten Jahren.
Was kostet der Kauf laufend, nach dem Erwerb?
Eine jährliche Liegenschaftssteuer kennt Dubai nicht. Es gibt die Service Charge der Eigentümergemeinschaft, in unseren Fällen AED 10 bis 17 je Quadratfuss und Jahr, von der RERA je Gebäude genehmigt. Bei 900 Quadratfuss sind das AED 9'000 bis 15'300 im Jahr, rund CHF 1'980 bis 3'370. Dazu Strom und Wasser über DEWA und bei Vermietung die Verwaltung.
Wie lange dauert die Eigentumsübertragung?
Etwa eine halbe Stunde beim Registration Trustee des Dubai Land Department. Beide Parteien, bei Finanzierung die Bank, tauschen bankbestätigte Checks, die Gebühr wird bezahlt, der Title Deed wird am selben Tag ausgestellt. Wer an eine öffentliche Beurkundung und die Wartezeit bis zum Grundbucheintrag gewöhnt ist, wird das ungewohnt schnell finden.
Was ist beim Kauf ab Plan anders?
Beim Kauf direkt vom Bauträger entfällt die Maklerprovision, weil der Bauträger den Vertrieb bezahlt, und es gibt kein NOC. Die Registrierung erfolgt im Oqood-System, die 4 Prozent sind meist bei der Reservation fällig, die Gebühr des Treuhandbüros erst bei der Übertragung nach Fertigstellung. Der Preis ab Plan liegt allerdings spürbar über dem Preis vergleichbarer fertiger Wohnungen.
Wie wirken die Nebenkosten steuerlich in der Schweiz?
Sie gehören zur Auslandliegenschaft und werden dieser zugeordnet, wirken in der Schweiz also höchstens satzbestimmend. Bewahren Sie die Belege auf, denn die erste Steuererklärung nach dem Kauf verlangt die Zahlen.
DT
Geschrieben von Denise Tanrikul, Managing Partner · fachlich geprüft von Martin Krygier, Manager, selbst Käufer und Vermieter in Deutschland und Dubai
Zuletzt geprüft am 7. September 2026. Aussagen zur Rechtslage stammen aus den Quellen am Seitenende (Zentralbank der VAE, Dubai Land Department, Eidgenössische Steuerverwaltung, Bundesamt für Sozialversicherungen, Abkommenstext) und werden mindestens quartalsweise nachgezogen. Bankkonditionen ändern sich kurzfristig; fragen Sie vor einer Entscheidung den aktuellen Stand ab. Dies ist keine Steuer- oder Rechtsberatung, und die kantonalen Unterschiede sind erheblich.
Quellen
- Dubai Land Department, Property Sale Registration: Übertragungsgebühr 2 Prozent Käufer und 2 Prozent Verkäufer, Title Deed und Karte je AED 250, Service-Partner AED 4'000 plus Mehrwertsteuer ab AED 500'000. dubailand.gov.ae
- Dubai Land Department, Request for Mortgage Registration: 0.25 Prozent des Hypothekarbetrags plus AED 270. dubailand.gov.ae
- Federal Tax Authority der VAE, Mehrwertsteuer 5 Prozent auf Dienstleistungen: Makler, Treuhandbüro, Schätzung, Bankgebühren. tax.gov.ae
- The National, 25. Januar 2025: Die Zentralbank untersagt, die DLD-Gebühr und die Maklerprovision in die Hypothek einzurechnen. thenationalnews.com
- Wechselkurs dieser Seite: 1 CHF entspricht rund 4.54 AED, Stand 4. September 2026, abgeleitet aus der festen Bindung des Dirham an den US-Dollar zu 3.6725 AED je Dollar. Für die Steuererklärung gelten die Jahresendkurse der Eidgenössischen Steuerverwaltung. estv.admin.ch
- VZ VermögensZentrum, Ausländische Immobilien deklarieren: Die Liegenschaft im Ausland ist in der Schweiz satzbestimmend, nicht steuerfrei; Schulden und Schuldzinsen werden nach Lage und Wert der Aktiven auf die Steuerdomizile verteilt, weshalb Schuldzinsen auf eine ausländische Liegenschaft in der Schweiz nur satzbestimmend abziehbar sind. vermoegenszentrum.ch
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