Hypothek in Dubai für Österreicher: was wirklich geht

Was für Sie überhaupt geht

Erfahrung Nexus Bridge Die erste Frage ist fast immer, ob die Hausbank mitspielt. Die Antwort lautet in aller Regel nein. Ein österreichisches Institut nimmt eine Wohnung in Dubai nicht als Sicherheit, weil es das Grundbuch dort nicht bedienen und die Verwertung nicht durchsetzen kann. Was manche machen: einen unbesicherten Kredit oder eine Aufstockung auf eine österreichische Immobilie. Das ist dann aber keine Dubai-Finanzierung, sondern ein österreichischer Kredit, den Sie zufällig in Dubai ausgeben, mit österreichischen Konditionen und österreichischer Haftung.

Der übliche Weg führt zu einer Bank in den Emiraten. Sie finanziert gegen Eintragung einer Hypothek auf die Wohnung beim Dubai Land Department, und sie tut das auch für Personen ohne Wohnsitz vor Ort. Voraussetzung ist ein Konto bei einer Bank in den Emiraten, weil der Kaufpreis beim Termin im Trustee-Büro übergeben wird.⁶

Wie viel Eigenkapital Sie brauchen

Bankpraxis Für Nicht-Residenten liegt die Beleihung in der Praxis bei etwa 50 bis 65 Prozent, je nach Bank, Objekt und Einkommensnachweis. Sie bringen also grob ein Drittel bis die Hälfte des Kaufpreises selbst mit. Das ist eine Marktbeobachtung, keine Vorschrift, und einzelne Häuser weichen in beide Richtungen ab.

Offizielle Regel Was dagegen feststeht: Seit dem 1. Februar 2025 dürfen die Kaufnebenkosten nicht mehr mitfinanziert werden, insbesondere die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department und die Maklervergütung.³⁴ Vorher konnten Käufer diese Posten in vielen Fällen in den Kredit schieben. Heute müssen sie aus Eigenmitteln kommen, und das sind bei einem Kaufpreis von zwei Millionen AED schnell weitere 130.000 bis 170.000 AED.

Warum die Bank das Gutachten beleiht

Offizielle Regel Das Regelwerk der Zentralbank der Vereinigten Arabischen Emirate definiert die Beleihungsquote ausdrücklich als Verhältnis des ausstehenden Darlehensbetrags zum geschätzten Wert der Wohnimmobilie. Vor einer unwiderruflichen Kreditzusage ist eine unabhängige Bewertung vor Ort durchzuführen, und Bewertungsberichte dürfen erwartete künftige Wertsteigerungen nicht abbilden.¹

Daraus folgt der Punkt, an dem Finanzierungen am häufigsten kippen: Liegt das Gutachten unter dem vereinbarten Kaufpreis, rechnet die Bank mit dem niedrigeren Wert. Die Lücke schließen Sie aus Eigenmitteln oder gar nicht. Wer die Anzahlung bereits geleistet hat und im Vertrag eine Frist stehen hat, gerät dann unter Druck.

Erfahrung Nexus Bridge Deshalb ist unsere Reihenfolge immer dieselbe: erst die Vorabgenehmigung, dann reservieren. Wer umgekehrt vorgeht, verhandelt aus der Schwäche und riskiert die Anzahlung.

Was die Finanzierung an Gebühren kostet

Offizielle Regel Die Eintragung der Hypothek beim Dubai Land Department kostet 0,25 Prozent der Darlehenssumme, dazu die Ausstellung der Urkunde und die Wissens- und Innovationsgebühren.² Bei einem Darlehen von einer Million AED sind das 2.500 AED plus die Pauschalen.

Bankpraxis Daneben verlangen die Institute eine Bearbeitungsgebühr in der Größenordnung von etwa einem Prozent der Darlehenssumme sowie die Kosten der Bewertung. Der Zins ist typischerweise für einen Zeitraum von einem bis fünf Jahren fest und danach an den Referenzsatz EIBOR zuzüglich einer Marge gekoppelt. Die Marge nach der Festzinsphase ist die Zahl, auf die es über die Laufzeit ankommt, und genau sie steht im Angebot oft klein.

Wie das Geld nach Dubai kommt

Offizielle Regel Ihre österreichische Bank ist verpflichtet, hohe Kapitalabflüsse an den Bundesminister für Finanzen zu melden. Nach dem Kapitalabfluss-Meldegesetz sind Kapitalabflüsse von mindestens 50.000 Euro von Konten oder Depots natürlicher Personen meldepflichtig, erfasst sind unter anderem Auszahlungen und Überweisungen von Einlagen sowie Überweisungen im Rahmen von Zahlungsdiensten.⁵

Das ist keine Genehmigungspflicht und kein Hindernis. Meldepflichtig ist das Kreditinstitut, nicht Sie, und die Überweisung läuft normal. Wichtig ist nur, dass Sie es wissen: Der Vorgang ist beim Finanzministerium bekannt, und die Herkunft der Mittel sollte belegbar sein. Wer eine Erbschaft, einen Verkaufserlös oder eine Ausschüttung überweist, legt die Unterlagen am besten gleich bereit.

Auf der Gegenseite verlangt die Bank in den Emiraten denselben Nachweis, bevor sie eine größere Eingangszahlung freigibt. Beide Seiten fragen dasselbe, und beide fragen unabhängig voneinander.

Der Ablauf, und wo er hakt

1. Konto in den Emiraten eröffnen. Vor dem Kauf, nicht danach. Ohne Konto vor Ort gibt es keinen bestätigten Scheck für den Termin.
2. Vorabgenehmigung der Bank einholen. Ein bis drei Wochen, abhängig davon, wie schnell Ihre Einkommensunterlagen vorliegen.
3. Objekt auswählen und Kaufvertrag unterschreiben. Erst jetzt, mit der Zusage in der Hand.
4. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers einholen. Drei bis zehn Tage, ohne sie keine Übertragung.
5. Bewertung und verbindliches Angebot. Zwei bis vier Wochen. Hier entscheidet sich, ob die Rechnung aufgeht.
6. Termin beim Trustee. Käufer, Verkäufer und ein Vertreter der Bank; Urkunde und Hypothek werden im selben Vorgang eingetragen.⁶

Erfahrung Nexus Bridge Der häufigste Bruch in dieser Kette ist nicht die Bonität, sondern die Zeit. Zwischen Vertragsfrist und Bankauszahlung liegen bei uns regelmäßig zwei Wochen zu wenig. Deshalb verhandeln wir die Frist im Vertrag mit, bevor unterschrieben wird, und nicht erst, wenn sie abläuft.

Wie wir arbeiten

Erfahrung Nexus Bridge Wir sind kein Makler und keine Bank. Wir begleiten Sie zur Bank, wir arbeiten nicht für die Bank. Wir nehmen keine Provision von Banken oder Verkäufern, unser Honorar wird vom Kunden bezahlt und nicht vom Produktvertrieb, es wird vorab vereinbart, und es gibt eine Geld-zurück-Garantie. Deshalb können wir Ihnen auch sagen, dass ein Angebot nicht gut ist.

Schreiben Sie uns, was ansteht, dann sehen wir uns die Zahlen an. Wir antworten in maximal einem Werktag, und das Erstgespräch dazu ist kostenlos und unverbindlich.

Häufige Fragen

Quellen