Vastgoed in Dubai en de Nederlandse belasting

Waar het pand terechtkomt: box 3

Officiële regel Als inwoner van Nederland bent u belastingplichtig over uw wereldwijde vermogen. Een appartement in Dubai is een bezitting in box 3 en valt daar in de categorie beleggingen en andere bezittingen. U geeft de waarde in het economische verkeer op 1 januari op. Een hypotheek op het pand is een schuld in box 3.

Officiële regel De cijfers waarmee de Belastingdienst voor 2026 rekent: een forfaitair rendement van 6,00 procent op beleggingen en andere bezittingen, 1,28 procent op banktegoeden en 2,70 procent op schulden, een heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon en een tarief van 36 procent. De percentages voor banktegoeden en schulden zijn nog voorlopig; dat voor beleggingen staat vast.

Ervaring Nexus Bridge Dat forfait van 6 procent is de reden waarom veel Nederlanders schrikken van buitenlands vastgoed: over een pand van 375.000 euro rekent de fiscus met 22.500 euro rendement, of u dat nu haalt of niet. Precies daar grijpt het verdrag in.

Het verdrag, en wat artikel 22 precies doet

Officiële regel Het belastingverdrag tussen Nederland en de Verenigde Arabische Emiraten is op 2 juni 2010 in werking getreden. Artikel 6 bepaalt dat inkomsten uit onroerende goederen mogen worden belast in de staat waar het goed is gelegen. Artikel 22 lid 2 verplicht Nederland vervolgens om voor die bestanddelen een vermindering van zijn eigen belasting te verlenen, berekend volgens de Nederlandse regels ter voorkoming van dubbele belasting.

Officiële regel In de praktijk werkt dat zo: u telt het pand mee in box 3, de belasting wordt over uw hele grondslag berekend, en daarna wordt het deel dat aan het buitenlandse vermogen toerekenbaar is er weer afgehaald. De verhouding tussen de buitenlandse rendementsgrondslag en uw totale rendementsgrondslag bepaalt hoe groot die vermindering is.

Ervaring Nexus Bridge Twee dingen die vaak verkeerd worden verteld. Ten eerste is dit geen verrekening maar een vrijstelling: er hoeft geen belasting in Dubai te zijn betaald om de vermindering te krijgen, en die is er ook niet, want de Emiraten heffen geen inkomstenbelasting van particulieren. Ten tweede is het geen volledige nul: het pand telt mee bij het opsouperen van uw heffingsvrij vermogen en trekt het gemiddelde rendementspercentage over uw vermogen omhoog. Hoeveel dat scheelt, staat hieronder.

Wat het scheelt, doorgerekend

Rekenvoorbeeld Een alleenstaande met een appartement in Dubai van 375.000 euro, ter oriëntatie gerekend met vier dirham per euro dus ongeveer AED 1.500.000, en daarnaast 100.000 euro spaargeld. Geen schulden. Alle cijfers voor 2026.

• Forfaitair rendement: 6,00 procent over 375.000 euro is 22.500 euro, plus 1,28 procent over 100.000 euro is 1.280 euro, samen 23.780 euro.
• Gemiddeld rendementspercentage over de grondslag van 475.000 euro: 5,006 procent.
• Belastbaar: 5,006 procent over 475.000 min 59.357, dus over 415.643 euro, is 20.808 euro.
• Belasting: 36 procent daarvan is 7.491 euro.
• Vermindering volgens het verdrag: 375.000 gedeeld door 475.000 van die 7.491 euro, dus 5.914 euro.
• Wat er overblijft: 1.577 euro.

Ter vergelijking: zonder het appartement zou dezelfde persoon over 100.000 euro spaargeld 187 euro betalen. Het appartement kost dus ongeveer 1.390 euro per jaar aan Nederlandse belasting, niet de 5.900 euro die het forfait op het eerste gezicht suggereert. Dat is de waarde van het verdrag, uitgedrukt in geld. Een hypotheek op het pand verandert het beeld: de schuld verlaagt uw grondslag, maar ook het buitenlandse deel en daarmee de vermindering. Laat uw adviseur de exacte som maken.

Huur, verkoopwinst en de grens met box 1

Officiële regel Box 3 belast geen werkelijke huur maar een forfait over vermogen. De huur die in Dubai binnenkomt, meestal in vier cheques per jaar, komt niet als inkomen in uw aangifte. Ook een verkoopwinst is niet apart belast; die zit verdisconteerd in het jaarlijkse forfait.

Officiële regel Er is een grens. Gaat het geheel verder dan normaal vermogensbeheer, bijvoorbeeld bij projectmatig kopen en doorverkopen of bij eigen arbeid die het rendement duidelijk verhoogt, dan kan de inspecteur het als resultaat uit overige werkzaamheden in box 1 aanmerken. Voor één verhuurd appartement is dat zelden aan de orde, maar het is een feitelijke beoordeling en geen vuistregel.

Waarom een Duitser hier veel slechter af is

Ervaring Nexus Bridge Wij begeleiden kopers uit Nederland en uit Duitsland naast elkaar, en dit is het grootste verschil tussen beide. Het Duitse verdrag met de Emiraten is eind 2021 afgelopen en niet vervangen. Een Duitse eigenaar geeft het huuroverschot uit Dubai gewoon op in Duitsland en betaalt er inkomstenbelasting over, met afschrijving en rente als aftrekpost. Een Nederlandse eigenaar heeft dat verdrag wel. Bij gelijke koopsom en gelijke huur houdt de Nederlander daardoor structureel meer over. De Duitse kant rekenen wij door op onze Duitse belastingpagina.

Het nieuwe stelsel en de tegenbewijsregeling

Officiële regel Het forfaitaire stelsel is tijdelijk. Het kabinet streeft ernaar per 1 januari 2028 een heffing op werkelijk rendement in te voeren. Tot dan geldt daarnaast de tegenbewijsregeling: sinds 1 juli 2025 kunt u met het formulier Opgaaf werkelijk rendement laten zien dat uw werkelijke rendement lager was dan het forfait, en dan wordt daarvan uitgegaan.

Ervaring Nexus Bridge Voor een pand in Dubai verandert het verdrag daarmee niet. Wat kan veranderen is de grondslag waarover de vermindering wordt berekend, en daarmee het restbedrag uit het rekenvoorbeeld hierboven. Wij werken de cijfers op deze pagina bij zodra het stelsel wijzigt; de datum van de laatste toets staat bovenaan.

Wat u praktisch nodig hebt

Ervaring Nexus Bridge Uit onze dossiers, zodat uw adviseur niet hoeft te zoeken: de koopakte en de inschrijving bij het Dubai Land Department, een onderbouwing van de waarde op 1 januari, het saldo van de rekening in de Emiraten op 1 januari, de leningsovereenkomst met de restschuld, en de jaaropgave van de servicekosten. Wie financiert, houdt ook het aflossingsschema bij de hand.

Wat de aankoop en de financiering zelf kosten, staat in het Nederlandstalige overzicht, met de volledige kostenlijst in onze Engelstalige pagina over purchase costs en de financiering in Dubai mortgage for non-residents. Wij rekenen de Dubai-kant door en zetten de regel met bron op tafel; de aangifte doet uw eigen belastingadviseur. Onze begeleiding voeren wij in het Engels of Duits.

Bronnen

Veelgestelde vragen