Что на этой странице
- Как устроено финансирование off-plan
- Обратный отсчёт до даты передачи (handover)
- Расчёт: когда возникает разрыв
- Дополнительные документы
- Расходы при передаче
- Что может пойти не так
- Частые вопросы
Как устроено финансирование off-plan
Правило Для объектов off-plan Центральный банк ОАЭ ограничивает долю финансирования 50 процентами, для всех категорий покупателей.[1] Перед любым кредитом обязательна оценка,[2] а у недостроенного объекта она менее надёжна. До завершения строительства нет Title Deed, есть только предварительная регистрация Oqood в Dubai Land Department. После завершения строительства объект считается готовым, и ограничение 50 процентов для off-plan к нему уже не применяется.
Практика банков Программы, где банк и застройщик финансируют уже на этапе строительства, ориентированы в основном на резидентов ОАЭ. Для покупателя, живущего в Германии или другой стране, реалистичный путь заключается в финансировании последнего платежа, когда объект готов.
Опыт Nexus Bridge Самая частая ошибка: считать, что банк обязательно профинансирует финальный платёж, потому что «так все делают». Банк проверяет ваш доход и объект на момент передачи, а не на момент покупки. Если с тех пор доход изменился или оценка вышла ниже, условия будут другими.
Обратный отсчёт до даты передачи (handover)
| Когда | Что | Кто |
|---|---|---|
| Период строительства | Взносы по графику из собственных средств; сохраняйте все подтверждения оплаты; при необходимости откройте счёт в ОАЭ | Вы |
| За 4 месяца | Обновить документы о доходе, выписки, кредитную историю; проверка профиля; выбор банков | Вы и мы |
| За 2 или 3 месяца | Предварительное одобрение в двух или трёх банках, обычно действует около 60 дней; при необходимости попросите продление | Банк |
| Примерно за 2 месяца | Застройщик подтверждает завершение; банк заказывает оценку | Застройщик, банк |
| Примерно за месяц | Окончательное предложение банка (Final Offer Letter), подписание, страхование | Банк, вы |
| Передача | Банк перечисляет последний платёж застройщику; Title Deed и ипотека обычно регистрируются в DLD в один день | Банк, DLD, Trustee |
Опыт Nexus Bridge Не ждите уведомления застройщика о передаче. Тогда часто остаётся от четырёх до шести недель, а этого мало для оценки, предложения банка и записи в DLD. Штрафы застройщика за просрочку обычно дороже любой банковской комиссии.
Расчёт: когда возникает разрыв
Расчёт Объект off-plan за 2 000 000 AED, график 70 на 30: 1 400 000 AED оплачено во время строительства, последний платёж 600 000 AED (около 146 054 евро по курсу ЕЦБ на 8 октября 2026 года[5]). Сколько может дать банк при разных оценках и долях финансирования:
| Оценка банка, AED | Доля | Максимум кредита, AED | Последний платёж, AED | Разрыв, AED |
|---|---|---|---|---|
| 2 000 000 | 65 % | 1 300 000 | 600 000 | нет |
| 1 850 000 | 65 % | 1 202 500 | 600 000 | нет |
| 1 850 000 | 50 % | 925 000 | 600 000 | нет |
| 1 150 000 | 50 % | 575 000 | 600 000 | 25 000 |
Расчёт Разрыв появляется только в неблагоприятном сочетании: доля 50 процентов и оценка намного ниже цены, в нашем примере более чем на 40 процентов. Поэтому держите резерв от 5 до 10 процентов последнего платежа. При графике 60 на 40 или 50 на 50 последний платёж больше, и тот же расчёт нужно сделать заново: чем меньше вы оплатили до передачи, тем важнее доля финансирования и оценка.
Дополнительные документы
Практика банков Кроме обычного пакета о доходе и собственных средствах банк при handover обычно запрашивает:
- Договор купли-продажи с застройщиком (SPA) и полный график платежей.
- Подтверждения всех оплаченных взносов: банковские подтверждения и квитанции застройщика.
- Подтверждение предварительной регистрации Oqood в DLD.
- Подтверждение завершения строительства или уведомление застройщика о передаче.
- NOC застройщика для ипотеки (No Objection Certificate).
- Актуальные документы о доходе и кредитную историю: старых документов со времени покупки недостаточно.
Полный список для живущих в Германии: документы для ипотеки из Германии; для владельцев компаний: GmbH и самозанятые.
Расходы при передаче
Правило Регистрация ипотеки в DLD стоит 0,25 процента суммы кредита плюс 270 AED.[3] Расчёт При кредите 600 000 AED это около 1 770 AED.
Практика банков Кроме того: оценка объекта, комиссия банка за оформление (до 1 процента суммы кредита плюс НДС, при 600 000 AED до 6 300 AED), сборы за выдачу Title Deed,[4] офис Trustee, подключение DEWA и service charge за первый период. Пошлина DLD 4 процента обычно оплачивается уже при регистрации Oqood, проверьте это по своим документам.
Что может пойти не так
- Передача задерживается. Срок предварительного одобрения может истечь. Попросите продление заранее или запрашивайте одобрение, когда дата подтверждена.
- Оценка ниже цены. Держите резерв от 5 до 10 процентов последнего платежа.
- Доход изменился. Банк проверяет на момент финансирования. Проверьте ситуацию заранее, при необходимости увеличьте первоначальный взнос.
- Застройщик или проект не одобрен банком. Не каждый проект принимает каждый банк. Уточните это заранее.
- Правила меняются. Запрет включать расходы по сделке в кредит в 2025 году ввели практически без переходного периода. Оставляйте запас.
Частые вопросы
Финансирует ли банк off-plan до завершения строительства?
Когда подавать заявку на ипотеку при handover?
Что будет, если оценка банка окажется ниже цены?
Что делать, если передача объекта задерживается?
Можно ли вместо ипотеки воспользоваться рассрочкой застройщика после передачи?
Нужно ли лететь в Дубай для оформления?
Источники
- Центральный банк ОАЭ, Rulebook, Article 3 Important Ratios: для объектов off-plan доля финансирования до 50 процентов. rulebook.centralbank.ae
- Центральный банк ОАЭ, Regulations Regarding Mortgage Loans: перед выдачей кредита обязательна оценка объекта на месте. rulebook.centralbank.ae
- Dubai Land Department, Request for Mortgage Registration: 0,25 процента суммы кредита плюс 270 AED. dubailand.gov.ae
- Dubai Land Department, Property Sale Registration: регистрация сделки и выдача Title Deed. dubailand.gov.ae
- Европейский центральный банк, справочный курс на 8 октября 2026 года: 1 евро = 1,1186 доллара США; при привязке 3,6725 AED за доллар 1 евро около 4,11 AED. ecb.europa.eu
Первичная оценка финансирования
Если вы живёте в Германии или другой стране и рассматриваете покупку недвижимости в Дубае, заполните короткую анкету. Мы определим, какие вопросы нужно проверить до обращения в банк. Это не банковское предварительное одобрение и ни к чему не обязывает. Ответ в течение одного рабочего дня, на английском языке.