Что на этой странице
- Какой доход банк учтёт
- Пример: зарплата управляющего и дивиденды
- Документы: GmbH, Geschäftsführer, самозанятые
- Типичные ошибки
- План подготовки за четыре недели
- Частые вопросы
Какой доход банк учтёт
Практика банков Для сотрудника всё просто: трудовой договор, расчётные листы, выписки. У владельца компании доход разложен по нескольким уровням, и банк оценивает их по отдельности:
- Зарплата управляющего (Geschäftsführergehalt). Её проще всего подтвердить: договор управляющего, расчётные листы, годовая справка Lohnsteuerbescheinigung. В Германии она, как правило, относится к доходам от работы по найму.[5]
- Дивиденды (Gewinnausschüttungen). Учитываются, если они действительно выплачивались.[4] Подтверждение: решение участников о распределении прибыли (Gewinnverwendungsbeschluss), справка об удержанном налоге (Steuerbescheinigung) и поступление на личный счёт. В налоговом уведомлении дивиденды при Abgeltungsteuer часто не отражаются. Разовая крупная выплата имеет меньший вес, чем регулярная.
- Прибыль, оставшаяся в компании. Обычно не считается вашим личным доходом. Она может говорить о прочности бизнеса, но платёж по ипотеке банк рассчитывает из того, что доходит до вас.
- Доля участия. Банк хочет видеть, сколько процентов компании вам принадлежит и кто ещё участвует. Для этого нужны выписка из торгового реестра и список участников.
Опыт Nexus Bridge Частая ситуация: владелец годами держит низкую зарплату и оставляет прибыль в компании, потому что так удобнее с налоговой точки зрения в Германии. Для ипотеки в Дубае это работает против него: банк видит только низкую зарплату. Менять структуру выплат ради кредита нужно только после консультации с немецким Steuerberater, а не в последний момент.
Пример: зарплата управляющего и дивиденды
Расчёт Владелец GmbH получает зарплату управляющего 72 000 евро в год. Дивиденды за два последних года: 30 000 и 10 000 евро. Как может выглядеть учтённый доход в месяц, в зависимости от подхода банка:
| Подход банка | EUR в месяц | AED в месяц |
|---|---|---|
| Только зарплата управляющего | 6 000 | 24 648 |
| Зарплата плюс средние дивиденды за два года | 7 667 | 31 495 |
| Зарплата плюс дивиденды более слабого года | 6 833 | 28 072 |
Расчёт Для кредита 975 000 AED на 25 лет при ставке 5,5 процента ежемесячный платёж около 5 987 AED.[3] По правилу 50 процентов[1] для одного этого кредита нужен валовой доход не менее 11 975 AED в месяц, около 2 915 евро, если других долгов нет.[2] Во всех трёх вариантах этого хватает с запасом. Но банки часто считают по более высокой ставке, учитывают все другие кредиты и устанавливают собственный минимальный доход: при более дорогом объекте или крупных других обязательствах именно подход банка к дивидендам решает, пройдёт заявка или нет. Это иллюстрация арифметики, а не оценка банка.
Документы: GmbH, Geschäftsführer, самозанятые
Практика банков Рабочий список. Конкретный банк может запросить меньше или больше. Немецкие названия в скобках помогут найти документ у налогового консультанта или в Finanzamt.
| Профиль | Документы, которые могут запросить |
|---|---|
| Владелец GmbH, Geschäftsführer | Выписка из торгового реестра (Handelsregisterauszug); список участников (Gesellschafterliste); годовая отчётность за два года (Jahresabschluss); иногда текущая промежуточная отчётность (BWA); договор управляющего (Geschäftsführervertrag); расчётные листы и Lohnsteuerbescheinigung; решения о выплате дивидендов и справки об удержанном налоге (Steuerbescheinigung); личные налоговые уведомления (Einkommensteuerbescheide) за два года; личные выписки и при необходимости выписки компании |
| Самозанятый, Freiberufler, Einzelunternehmer | Налоговые уведомления за два или три года (Einkommensteuerbescheide); расчёт прибыли (Einnahmenüberschussrechnung) или баланс; подтверждение деятельности (Gewerbeanmeldung или регистрация в Finanzamt); при необходимости справка налогового консультанта о доходах; выписки по счёту |
| Все заявители | Заграничный паспорт; вид на жительство в Германии или паспорт страны ЕС; подтверждение адреса (Meldebescheinigung); список текущих кредитов и лимитов; документы о происхождении первоначального взноса |
Опыт Nexus Bridge Соберите пакет в одной логике: одна страница с кратким описанием вашей структуры (компания, доля, зарплата, дивиденды по годам) на английском, затем документы в том же порядке. Проверяющему банка не нужно угадывать, откуда берётся доход.
Типичные ошибки
- Показывать оборот вместо личного дохода. Банк не путает выручку компании с вашей зарплатой.
- Выплатить себе крупные разовые дивиденды прямо перед заявкой. Неожиданное поступление вызывает вопросы о происхождении средств, а не помогает.
- Не объяснить колебания. Слабый год из-за инвестиций в бизнес лучше объяснить письмом налогового консультанта заранее.
- Смешивать личные и корпоративные счета. Взнос за квартиру должен идти с вашего личного счёта, с понятной историей.
- Бронировать объект до проверки. Сначала понять, какой банк и на каких условиях рассматривает вашу структуру, потом вносить невозвратные платежи.
План подготовки за четыре недели
Опыт Nexus Bridge Порядок, который мы рекомендуем, чтобы не потерять время:
- Неделя 1. Короткое описание структуры доходов, список кредитов, оценка собственных средств. Предварительная проверка: какие банки в принципе рассматривают ваш профиль.
- Неделя 2. Документы от налогового консультанта: налоговые уведомления, годовая отчётность, при необходимости BWA и справка о доходах.
- Неделя 3. Подача в выбранный банк, ответы на дополнительные вопросы. Переводы и заверения только по требованию банка.
- Неделя 4. Ориентировочно: решение банка о предварительном одобрении. Только после этого бронь объекта и график платежей.
Реальные сроки зависят от банка и от того, насколько быстро готовы документы. Этот план служит ориентиром, а не обещанием.
Частые вопросы
Учитывает ли банк прибыль, которая осталась в GmbH?
Сколько лет отчётности нужно владельцу компании?
Как банк считает доход самозанятого?
Можно ли оформить ипотеку на GmbH, а не на себя?
Поможет ли письмо налогового консультанта?
Можно ли подать заявку сразу после смены формы бизнеса или открытия GmbH?
Источники
- Центральный банк ОАЭ, Rulebook, Article 3 Important Ratios: все платежи по долгам до 50 процентов валового дохода, срок кредита до 25 лет. rulebook.centralbank.ae
- Европейский центральный банк, справочный курс на 8 октября 2026 года: 1 евро = 1,1186 доллара США; при привязке 3,6725 AED за доллар 1 евро около 4,11 AED. ecb.europa.eu
- Nexus Bridge Capital, ставки по ипотеке в Дубае и EIBOR: для нерезидентов в примерах закладываем фиксированную ставку от 5 до 6 процентов (на немецком). nexusbridgecapital.de
- Einkommensteuergesetz § 20, доходы от капитала, в том числе дивиденды (Gewinnausschüttungen). gesetze-im-internet.de
- Einkommensteuergesetz § 19, доходы от работы по найму; к ним, как правило, относится и зарплата управляющего (Geschäftsführergehalt). gesetze-im-internet.de
Первичная оценка финансирования
Если вы живёте в Германии или другой стране и рассматриваете покупку недвижимости в Дубае, заполните короткую анкету. Мы определим, какие вопросы нужно проверить до обращения в банк. Это не банковское предварительное одобрение и ни к чему не обязывает. Ответ в течение одного рабочего дня, на английском языке.