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Dubai-Monitor · Ausgabe 03 · November 2026

Jetzt gibt auch das
fertige Segment nach.

Zwei Ausgaben lang war das fertiggestellte Segment das einzige, das über dem Vorjahr stand. Im Oktober 2026 ist das vorbei: Der Index für fertige Wohnimmobilien gibt zum Vormonat nach und liegt erstmals unter dem Vorjahreswert. Off-Plan steigt leicht und kostet je Quadratfuß weiterhin mehr als ein Viertel Aufschlag. Gleichzeitig ist die Finanzierung teurer geworden: Der Dreimonats-EIBOR liegt 0,36 Prozentpunkte höher als in Ausgabe 02. Diese Ausgabe rechnet eine Finanzierung über AED 1,22 Mio. durch.

−0,71 %Preisindex fertiggestellter Wohnimmobilien zum VormonatOktober 2026^[1]

−0,46 %dasselbe Segment zum Vorjahr, erstmals im MinusOktober 2026^[1]

−5,45 %Preisindex aller Wohnimmobilien zum VorjahrOktober 2026^[1]

+27,3 %Aufschlag je Quadratfuß, den Off-Plan gegenüber fertiger Ware kostetMedian Oktober 2026^[1]

4,32 %Dreimonats-EIBOR, Referenz für variable HypothekenFixing 2. November 2026^[2]

29,5 %Anteil fertiger Objekte an allen Wohnungsverkäufen im Oktober3.093 von 10.496^[1]

In dieser Ausgabe

Marktlage: alle drei Segmente unter dem VorjahrSeite 2
Kernanalyse: der Vorsprung des fertigen Segments ist wegSeite 3
Finanzierung über AED 1,22 Mio., durchgerechnetSeite 4
Checkliste, vier Fehler und ein RevisionshinweisSeite 5

Herausgeber Nexus Bridge Capital · IFZA-Lizenz 87814, Dubai Redaktion Denise Tanrikul · Fachliche Prüfung Martin Krygier Datenstand PIX Oktober 2026, EIBOR 2. November 2026

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Dubai-Monitor · Ausgabe 03 · November 2026Marktlage

Alle drei Segmente unter dem Vorjahr

Preisindex Dubai, Basis Januar 2012 = 100, Stand Oktober 2026

Der Index für alle Wohnimmobilien lag im Oktober 2026 bei 204,00. Das sind 0,86 Prozent weniger als im September und 5,45 Prozent weniger als vor einem Jahr.^[1] Der Abstand zum Vorjahr hat sich damit den vierten Monat in Folge vergrößert. Neu ist, dass auch das fertiggestellte Segment diesen Vergleich nicht mehr gewinnt.

Segment (Oktober 2026)	Index	zum Vormonat	zum Vorjahr	Median je sqft	Verkäufe
Fertiggestellt	180,56	−0,71 %	−0,46 %	AED 1.356,30	3.093
Off-Plan	254,76	+0,42 %	−1,92 %	AED 1.726,19	7.403
Alle Wohnimmobilien	204,00	−0,86 %	−5,45 %	AED 1.638,92	10.496

Quelle: PropertyIndex, Marktindex Dubai, Stand Oktober 2026, abgerufen am 3. November 2026.^[1] Die Segmentwerte addieren sich nicht zum Gesamtindex, weil dieser die Segmente nach Volumen gewichtet.

Wie weit die Segmente vom eigenen Höchststand entfernt sind

Segment	Höchststand	Wert	Oktober 2026	Abstand
Alle Wohnimmobilien	Januar 2026	219,89	204,00	−7,23 %
Fertiggestellt	März 2026	189,39	180,56	−4,66 %
Off-Plan	April 2026	267,59	254,76	−4,79 %

Höchststand jeweils innerhalb der von uns abgefragten 18-Monats-Reihe bis Oktober 2026.^[1]

Sieben Prozent unter dem Höchststand, und das fertige Segment fällt langsamer als der Markt. Beides zusammen beschreibt eine Abkühlung, keinen Einbruch.

Der Rahmen: zehn Monate 2026 in amtlichen Zahlen

In den ersten zehn Monaten 2026 wurden in Dubai nach Angaben des Dubai Land Department 181.866 Transaktionen im Wert von AED 625 Milliarden registriert, davon AED 412 Milliarden reine Verkäufe. Das entspricht 68 Prozent des Gesamtwerts des Vorjahres.^[4] 2025 war mit mehr als 270.000 Transaktionen und AED 917 Milliarden das stärkste Jahr, das der Markt je hatte.^[5] Die Aktivität bleibt also hoch, während der Preis nachgibt. Genau diese Kombination erzeugt den Verhandlungsspielraum, den wir seit dem Frühjahr in Mandaten sehen.

Warum wir für das dritte Quartal keine Quartalszahl nennen. Eine amtliche Quartalsbilanz des Dubai Land Department zu Q3 2026 lag uns am 3. November 2026 nicht vor. Die Veröffentlichungen privater Häuser gehen weit auseinander: Ein Häuser nennt AED 72,6 Milliarden bei rund 34.000 Verkäufen, ein anderes AED 92,9 Milliarden bei 37.429 Verkäufen.^[7] Zwischen beiden liegen 28 Prozent. Wir geben deshalb nur die Zahlen weiter, die direkt am Register hängen, und warten die amtliche Bilanz ab, statt uns eine Zahl auszusuchen.

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Dubai-Monitor · Ausgabe 03 · November 2026Kernanalyse

Der Vorsprung des fertigen Segments ist weg

Die Kernanalyse dieser Ausgabe

Ausgabe 02 hatte gefragt, ob der Aufwärtsschritt im fertigen Segment Bestand hat. Die Antwort ist zweiteilig: Im September hielt er, mit plus 0,48 Prozent zum Vormonat. Im Oktober kippte er: minus 0,71 Prozent zum Vormonat, und der Jahresvergleich fällt mit minus 0,46 Prozent erstmals ins Minus.^[1] Damit stehen alle drei Segmente unter dem Vorjahr.

Fertiggestelltes Segment, die letzten fünf Monate

Jun 2026180,96

Jul 2026179,96

Aug 2026180,98

Sep 2026181,85

Okt 2026180,56

Off-Plan, Okt 2026254,76

Balkenlänge im Verhältnis zum höchsten dargestellten Wert. Quelle: PropertyIndex, Stand Oktober 2026.^[1]

Was sich wirklich geändert hat, ist die Menge. Im Oktober wurden 3.093 fertige und 7.403 Off-Plan-Einheiten verkauft. Der Anteil fertiger Objekte liegt damit bei 29,5 Prozent.^[1] In Ausgabe 02 waren es für den August 22,3 Prozent — auf dem damaligen Datenstand. Mehr Angebot im fertigen Segment trifft auf Privateigentümer, die sich dem Gebot des Marktes stellen müssen. Ein Bauträger tut das nicht: Er verlängert eher den Ratenplan, als dass er die Preisliste senkt. Deshalb bewegt sich Off-Plan im Oktober mit plus 0,42 Prozent sogar nach oben, obwohl es im Jahresvergleich mit minus 1,92 Prozent schwächer steht.

Ein Quadratfuß Off-Plan kostet im Median AED 1.726,19, ein Quadratfuß fertige Ware AED 1.356,30. Das sind 27,3 Prozent Aufschlag für ein Objekt, das es noch nicht gibt.

Was daraus für Sie folgt. Eine Bank in den VAE beleiht ein Objekt erst, wenn es fertiggestellt und übergabefähig ist; für nicht fertiggestellte Objekte sieht die Hypothekenverordnung der Zentralbank ohnehin nur die Hälfte des Wertes vor.^[3] Wer mit einer Bank plant, kauft also im fertigen Segment — und das ist im Oktober das Segment mit dem niedrigeren Quadratfußpreis, dem größeren Angebot und dem größeren Verhandlungsspielraum. Dass sein Index nachgibt, ist für einen Erwerber kein Nachteil, solange er die Rate dauerhaft tragen kann. Entscheidend wird dadurch die Zinsseite, nicht die Indexzeile. Wir leiten daraus keine Prognose ab. Dass der Spielraum bei fertigen Wohnungen größer ist als bei Bauträgerpreisen, ist unsere eigene Beobachtung aus Mandaten und keine amtliche Angabe.

Die Mieten tragen die Rechnung weiter

Die letzte amtliche Quartalszahl zum Mietmarkt betrifft das erste Quartal 2026: Mietverträge über AED 32,2 Milliarden, dabei 135.607 Verlängerungen gegen 118.385 Neuverträge.^[6] Mehr Verlängerungen als Neuabschlüsse sind das Bild eines Mietmarkts, in dem Mieter bleiben. Fällt der Kaufpreis und bleibt die Miete, steigt die Bruttorendite rechnerisch. Was ein konkretes Objekt abwirft, entscheiden dennoch Lage, Zustand, Service Charge und Leerstand. Eine neuere amtliche Mietbilanz lag uns zum Redaktionsschluss nicht vor; sobald sie vorliegt, steht sie in der nächsten Ausgabe.

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Dubai-Monitor · Ausgabe 03 · November 2026Finanzierung

Finanzierung, durchgerechnet

Fertige Wohnung für AED 1.220.000, Stand 2. November 2026

Referenzzins für variable Hypotheken ist der EIBOR.^[2] Am 2. November 2026 lag das Fixing für drei Monate bei 4,3241 Prozent, für zwölf Monate bei 5,2226 Prozent — gegen 3,9631 Prozent in Ausgabe 02, ein Plus von 0,36 Punkten.

Die Kurve ist steiler geworden. Zwischen Drei- und Zwölfmonatssatz liegen am 2. November 0,90 Punkte, am 4. September waren es 0,38.^[2] Der Markt preist höhere Zinsen auf Jahressicht ein. Der Dirham hängt fest am US-Dollar, der EIBOR folgt den US-Leitzinsen.

Der Rahmen, der für jede Bank gilt

Regel	Wert	Wer setzt sie
Maximale Laufzeit	25 Jahre	Zentralbank^[3]
Schuldendienstquote, alle Raten zusammen	max. 50 % des Bruttoeinkommens	Zentralbank^[3]
Beleihung für Nicht-Residenten	i. d. R. 65 %, teils 50 %	Bankpolitik, Einzelfall
Nicht fertiggestellte Objekte	max. 50 %	Zentralbank^[3]
Nebenkosten aus Eigenmitteln	rund 7 bis 8 %	seit Februar 2025 nicht mitfinanzierbar

Rund 900 Quadratfuß zum Medianpreis des fertigen Segments

Position	Betrag	Anmerkung
Kaufpreis	AED 1.220.000	rund 900 sqft zu AED 1.356,30 je sqft^[1]
Darlehen 65 %	AED 793.000	niedrigerer Wert aus Preis und Gutachten
Eigenkapital 35 %	AED 427.000	im ungünstigen Fall AED 610.000
Übertragungsgebühr DLD 4 %	AED 48.800	fest
Maklerprovision 2 %	AED 24.400	marktüblich
Hypothekenregistrierung 0,25 % + 270	AED 2.252	fest
Bearbeitung, Bewertung, Trustee	rund AED 16.000	Praxiswert, bankabhängig
Liquidität insgesamt	rund AED 518.000	42,5 % des Kaufpreises

Die monatliche Rate. Bei AED 793.000, 25 Jahren und 6,35 Prozent — Dreimonats-EIBOR plus rund zwei Punkten praxisüblicher Marge — liegt die Annuität bei rund AED 5.280 im Monat. Für die 50-Prozent-Quote brauchen Sie mindestens AED 10.560 Bruttoeinkommen, nach Abzug aller bestehenden Raten im Heimatland.

Was ein Zinsschritt kostet. Bei 6,60 Prozent steigt die Rate auf rund AED 5.404 — AED 124 mehr im Monat, rund AED 37.100 über die Laufzeit; bei 6,85 Prozent rund AED 5.529.

Alle Beträge in AED. Die 6,35 Prozent sind ein Praxiswert aus Mandaten, kein Angebot; Marge und Beleihung setzt jede Bank selbst. Die Kreditentscheidung trifft immer die Bank.

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Dubai-Monitor · Ausgabe 03 · November 2026Checkliste

Checkliste, Fehler und ein Revisionshinweis

Die Reihenfolge, die in unseren Mandaten funktioniert

Vorab-Zusage vor der Besichtigung. Sie legt Ihr Budget fest, bevor ein Objekt es tut.
Die Rate auf den Zwölfmonatssatz stressen. Wer die höhere Zahl trägt, übersteht den Zinsschritt.
Mit dem Gutachten planen. Beliehen wird der niedrigere Wert; der Puffer gehört auf das Eigenkapital.
Mittelherkunft lückenlos dokumentieren. Rund 90 Prozent der Verzögerungen in unseren Mandaten gehen hierauf zurück. Eigene Beobachtung, keine Bankenstatistik.
Aufenthaltsfrage früh klären. Ab AED 2 Mio. Immobilienwert gilt das Golden Visa zehn Jahre, verlängerbar; finanzierte Objekte sind zulässig.^[8]

Vier Fehler, die uns in diesem Monat begegnet sind

Den gefallenen Index für einen Rabatt halten. Verhandelt wird weiterhin pro Wohnung.
Den Ratenplan für einen Rabatt halten. Off-Plan kostet im Median 27,3 Prozent mehr je Quadratfuß; der Ratenplan verteilt die Zahlung, er senkt den Preis nicht.
Die variable Rate am Dreimonatssatz messen. Der kürzeste Satz rechnet die Belastung zu niedrig, besonders bei steiler Kurve.
Die Rate ohne bestehende Kredite rechnen. Die 50-Prozent-Quote umfasst alle laufenden Raten, auch die im Heimatland.

Revisionshinweis zu Ausgabe 02. Für August 2026 nannte Ausgabe 02 einen Gesamtindex von 203,61 und 173,98 für das fertige Segment, im Nachtrag vom 15. September 207,39 und 181,59. Dieselbe Reihe weist am 3. November 206,75 und 180,98 aus; der Höchststand Januar 2026 steht jetzt bei 219,89 statt 216,61.^[1] Ursache ist die Nacheintragung registrierter Verkäufe. Wer zwei Ausgaben vergleicht, vergleicht zwei Datenstände, nicht zwei Monate.

Wir arbeiten für Sie, nicht für die Bank

Wir sind kein Vermittler einer Bank und erhalten von keiner Bank eine Provision. Wir prüfen Ihr Profil, bereiten Ihre Unterlagen bankgerecht auf und begleiten Sie zu den führenden Banken der VAE. Die Kreditentscheidung trifft immer das Institut. Unser Honorar zahlen Sie, nicht die Bank. Es wird vorab schriftlich vereinbart und erst nach einer positiven Vorabeinschätzung Ihrer Unterlagen fällig, mit Geld-zurück-Garantie.

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Quellen

Herausgeber: NEXUSBRIDGE CAPITAL CONSULTING - FZCO, IFZA Business Park, Building A1, Dubai Digital Park, Dubai, Lizenz 87814. Redaktion Denise Tanrikul, fachliche Prüfung Martin Krygier. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung.

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Dubai-Monitor 03/Nov. 2026