Mieterhöhung in Dubai: der Index entscheidet, nicht der Vermieter

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Die Staffel des Dekrets 43/2013

Offizielle Regel Der Maßstab ist nicht die Vorstellung des Vermieters, sondern der Abstand der laufenden Miete zur Indexmiete desselben Objekts. Aus diesem Abstand ergibt sich unmittelbar, wie viel bei der Verlängerung höchstens draufkommen darf.^[1]

Erfahrung Nexus Bridge Zwei Dinge werden dabei regelmäßig verwechselt. Erstens sind das Obergrenzen und keine Ansprüche: Der Vermieter darf so weit gehen, muss aber nicht, und in einem ruhigeren Markt geht er es oft nicht, weil ein Mieterwechsel Leerstand und Kosten bedeutet. Zweitens gilt die Staffel für die Verlängerung eines bestehenden Vertrags. Bei einem echten Neuvertrag mit einem neuen Mieter zählt der Markt, und da ist der Index die Orientierung, nicht die Grenze.

Der Mietindex und was sich 2025 geändert hat

Der Mietindex des Land Department leitet sich aus den registrierten Mietverträgen ab und ist öffentlich abfragbar: Gebiet, Gebäude, Wohnungstyp und Fläche eingeben, Indexmiete ablesen.^[4] Der Rechner gibt die zulässige Erhöhung direkt aus, es bleibt also nichts zu diskutieren.

Offizielle Regel Mit dem Smart Rental Index 2025 hat das Land Department die Bewertung von der Gebietsebene auf die Gebäudeebene umgestellt: Zustand, Alter, Ausstattung und Serviceniveau eines konkreten Gebäudes fließen in die Einstufung ein.^[5] Für Eigentümer heißt das, dass zwei Türme in derselben Straße sehr unterschiedliche Indexmieten haben können, und dass ein gepflegtes Gebäude sich direkt in einer höheren zulässigen Miete niederschlägt. Für die eigene Kalkulation ist der Index damit deutlich brauchbarer geworden als der Blick auf den Gebietsdurchschnitt.

Die 90-Tage-Frist

Offizielle Regel Wer bei der Verlängerung etwas ändern will, den Preis oder eine andere Bedingung, muss die Gegenseite mindestens 90 Tage vor Vertragsende informieren, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.^[2][3] Wird diese Frist versäumt, verlängert sich der Vertrag zu den bisherigen Bedingungen, und zwar auch dann, wenn der Index eine Erhöhung erlaubt hätte.

Erfahrung Nexus Bridge Das ist in der Praxis der häufigste Fehler von Eigentümern, die aus dem Ausland vermieten: Die Frist läuft ab, bevor jemand daran denkt, und ein Jahr Erhöhung ist weg. Wer die Wohnung verwalten lässt, sollte diesen Termin ausdrücklich im Leistungsumfang haben; was eine Verwaltung in Dubai übernimmt, steht unter Property Management in Dubai.

Ejari: warum ohne Registrierung nichts geht

Offizielle Regel Jeder Mietvertrag in Dubai muss im Ejari-System des Land Department registriert werden.^[6] Ohne diese Registrierung gibt es keine Anmeldung von Strom und Wasser, kein Visum über den Mietvertrag und keinen Zugang zum Mietgericht. Die Bescheinigung lässt sich online herunterladen.^[7] Die Registrierung kostet wenig und ist an einem Tag erledigt.

Für Käufer ist das der Punkt, an dem sich die Mietannahme überprüfen lässt: Wer ein vermietetes Objekt kauft, übernimmt den laufenden Vertrag samt Ejari, und damit auch die dort registrierte Miete und das Vertragsende. Lassen Sie sich beides vor dem Kauf zeigen. Der Mietmarkt selbst ist stabil: Im ersten Quartal 2026 standen 135.607 Verlängerungen 118.385 Neuverträgen gegenüber, bei einem Vertragsvolumen von AED 32,2 Milliarden.^[8]

Was das für Käufer bedeutet, mit Rechnung

Beispiel Nehmen wir eine Wohnung mit einer Indexmiete von AED 100.000, die mit AED 75.000 vermietet ist, also 25 Prozent unter dem Index. Der Vermieter setzt jedes Jahr die höchstzulässige Erhöhung durch, der Index bleibt unverändert. Dann sieht die Entwicklung so aus:

Nach drei Erhöhungen ist Schluss, weil der Abstand unter zehn Prozent gefallen ist. Die Miete bleibt bei AED 90.956 stehen, also bei rund 91,0 Prozent des Indexwerts. Über fünf Jahre kommen so AED 426.037 zusammen statt AED 500.000: eine Lücke von AED 73.963. Bei einem Kaufpreis von AED 1,3 Millionen sind das rund 5,7 Prozent des Kaufpreises, die schlicht nicht ankommen.

Erfahrung Nexus Bridge Deshalb rechnen wir immer mit der registrierten Miete und dem Index, nie mit der Miete aus dem Exposé. Eine Wohnung, die am Index vermietet ist, wirkt auf dem Papier weniger spannend, hat aber den Vorteil, dass die Miete nicht erst über Jahre aufholen muss und im Zweifel auch nicht fallen muss. Wie sich die Miete über Service Charge, Verwaltung und Leerstand zu einer Nettorendite verrechnet, steht mit vier realen Objekten unter Mietrendite in Dubai, realistisch gerechnet; die größte laufende Position darin ist die Service Charge.

Wenn man sich nicht einigt

Offizielle Regel Kommt keine Einigung zustande, entscheidet das Rental Disputes Centre des Land Department. Maßstab ist auch dort der Index.^[3] Für Eigentümer aus dem Ausland ist das weniger eine Drohung als eine Planungsgrundlage: Ein Verfahren kostet Zeit und ändert am Indexwert nichts. Wer seine Rechnung auf eine Erhöhung stützt, die der Index nicht hergibt, hat kein Rechtsproblem, sondern ein Rechenproblem.

Vier Punkte vor dem Kauf eines vermieteten Objekts

1. Ejari-Bescheinigung zeigen lassen. Registrierte Miete, Laufzeit, Vertragsende.^[7]
2. Indexmiete abfragen. Gebäude, Typ, Fläche im Rental Index; daraus ergibt sich der Abstand und damit die Stufe.^[4]
3. Die Stufenrechnung machen. Nicht die Indexmiete in die Renditerechnung setzen, sondern den Verlauf über die nächsten Jahre.
4. Die 90-Tage-Frist im Kalender haben. Sie gilt ab dem Tag, an dem Sie Eigentümer sind, und sie verzeiht kein Vergessen.^[2]

Bankpraxis Für die Bank ist die Miete kein Teil der Kreditentscheidung; sie prüft Ihr Einkommen und den Wert des Objekts, nicht Ihre Mieteinnahme. Für Ihre eigene Rechnung ist sie dagegen die entscheidende Größe, weil aus ihr die Rate bedient wird. Was Banken tatsächlich prüfen, steht im großen Finanzierungs-Ratgeber.

Quellen

Häufige Fragen